대법원 86다카2076 (1987.02.10)

주택임차인의 대항력과 우선변제권과의 관계

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울민사지방법원 1986.8.20 선고 85나2274 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록 기재의 건물에 관하여 1983.2.4자로 근저당권설정등기를 경료한 소외 1의 근저당권실행으로 인한 경매절차에서 1984.12.4 서울민사지방법원으로부터 위 건물을 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고는 위 소외인이 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 1980.8.15 원고 이전의 위 건물소유자인 소외 2로부터 원심판결 별지도면표시 가,카,바,사,아,가 위 각 점을 순차로 연결한 선내부분 건평 4평(방 1칸, 부엌 1칸)을 금 2,500,000원의 보증금으로 임차하여 이를 명도받아 주거로 사용하면서 1980.9.2 주민등록전입신고를 마치고, 다시 1983.1.5 위와 같은 보증금에 임차기간을 1년으로 하는 내용의 임대차계약을 새로이 체결하면서 계속하여 위 건물부분을 점유 사용하고 있는 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음 피고와 위 소외 2 사이의 위 임대차계약은그 기간만료후에도 묵시적으로 갱신되어 왔다 할 것이고, 원고는 피고의 주민등록전입신고일 이후에 성립된 위 근저당권의 실행에 따른 경락인으로서 위 건물의 전소유자인 위 소외 2의 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 경락당시 피고의 임대차계약이 유효하게 존속하고 있었던 이상 피고가 위 건물의 경매절차에서 그 보증금을 우선변제받아야 할 의무가 있다고 할 수는 없으므로 비록 피고가 위 경매절차에서 그 배당요구를 하지 아니하였다 하여 그것만으로 그 보증금 반환청구권을 포기한 것이라고 단정할 수는 없으니 원고의 위와 같은 포기의 주장은 그 이유가 없다고 판단하고 있는 바, 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 같은법의 취지에 비추어볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이고(당원 1986.7.22. 선고 86다카466,467,468,469 판결 참조) 피고가 위 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없으므로 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다거나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법또는 심리미진, 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유없다.

따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 이병후(재판장) 정기승 황선당