대법원 95다11429 (1996.06.14)

계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 경우, 계약금을 손해배상액의 예정으로 볼 수 있는지 여부(소극)

【원고,피상고인】

【피고,상고인】

【원심판결】 서울고법 1995. 1. 19. 선고 94나22844 판결

【주문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】 피고 소송대리인의 상고이유를 본다.

1. 원심판결의 요지

가. 사실인정

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1993. 4. 19. 피고로부터 서울 서초구 (주소 1 생략)○○쇼핑센터 건물 4, 5층 약 300평을 음식점으로 사용하기 위해 임차하면서 기간은 같은 해 9. 1.부터 2년간, 임차보증금은 1,000,000,000원, 관리비는 월 금 1,800,000원으로 하되, 임차보증금은 계약금으로 금 150,000,000원, 중도금으로 같은 해 4. 30. 금 150,000,000원 및 같은 해 6. 30. 금 400,000,000원, 잔금으로 같은 해 7. 31. 금 300,000,000원을 각 지급하기로 하고, 임차인인 원고가 계약금조로 보증금을 지급한 후 약정일까지 보증금 잔액을 지급하지 않을 때에는 계약을 해제하며 계약금은 일체 반환하지 아니하기로 약정하고 계약 당일 계약금 150,000,000원을 피고에게 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다고 전제한 다음, 그 거시 증거를 종합하여, 피고는 계약 체결 다음날 피고의 사무실에서 원고에게 위 음식점을 금 1,200,000,000원에 임차하려는 사람이 있는데 위약금 20,000,000원을 받고 위 계약을 해제하여 달라고 요구하였으나 원고가 거절하자 다시 같은 달 23.경 원고에게 피고의 처가 직접 위 음식점을 경영하려고 하니 계약을 해제하여 달라고 요구한 사실, 원고는 이를 거절하고 약정된 중도금 지급기일인 같은 달 30. 금 150,000,000원을 준비하여 피고에게 지급하려 하자 피고는 위 중도금의 수령을 거절하고 같은 해 5. 1. 위 임대차계약은 적법하게 해제되었다면서 이미 지급받은 계약금 150,000,000원을 같은 달 10.까지 수령하여 갈 것을 통보하고 해약사유는 별도로 소명하겠다고 하였다가 같은 달 11. 재차 위 계약금의 수령을 최고한 사실 등을 인정하였다.

나. 판단

원심은 위 인정사실에 터잡아, 이 사건 임대차계약시 임차인인 원고가 약정일까지 보증금 잔액을 지급하지 않을 때에는 임대인인 피고가 계약을 해제하고 계약금은 일체 반환하지 아니하기로 약정한 것은 계약서에 표시된 임차인에 대한 관계에서만이 아니라 임대인에 대한 관계에서도 위 임대차계약에 따른 어느 일방의 채무불이행에 대한 위약금의 약정을 한 것이라고 할 것인데, 피고는 약정된 중도금 지급기일에 원고가 이행제공한 중도금의 수령을 거절하여 채무를 이행하지 아니함으로써 위 임대차계약을 위약하였다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 계약금 상당의 위약금을 지급할 의무가 있다고 판단하고, 원고가 이 사건 청구로서 위 계약금 상당의 위약금의 지급을 구함에 대하여 위와 같은 위약금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정의 성질을 가지는 것이고 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 참작하면 이 사건 손해배상액의 예정으로 약정한 위 계약금 150,000,000원은 부당히 과다하다고 보여진다 하여 이를 금 100,000,000원으로 감액한 다음, 피고에게 그 감액된 금원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하여 원고의 청구를 일부 인용하였다.

2. 당원의 판단

그러나 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없으며 ( 당원 1995. 2. 10. 선고 94다51109 판결 참조), 처분문서는 그 진정성립이 인정되는 이상 법원은 그 기재내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재내용대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는 것이다( 당원 1994. 10. 11. 선고 93다55456 판결 참조).

그런데 원·피고 간에 작성된 것으로서 진정성립에 다툼이 없는 처분문서인 갑 제1호증(임대차계약서)의 기재에 의하면, 임차인이 보증금의 잔액을 지정된 기일까지 납부하지 않을 때에는 임대인은 계약을 해제하고 계약금조로 1차 불입한 보증금을 반환하지 아니한다고 기재되어 있을 뿐, 임대인이 계약을 위반할 경우에 관하여는 아무런 기재가 없음이 분명하므로, 앞서 본 법리와 위 문언의 객관적 의미에 비추어 볼 때 임대인의 채무불이행이 있는 경우에는, 임차인이 그로 인한 손해를 구체적으로 입증하여 배상받을 수 있음은 별론으로 하고, 특별히 손해배상액의 예정으로서의 위약금 약정은 두지 않은 것이라고 인정하여야 할 것이지, 임차인에 대한 위약금 약정이 있다는 이유만으로 달리 특별한 사정에 대한 설시도 없이 임대인에게도 위약금의 약정이 있는 것이라고 단정할 수는 없는 것이다.

원심은 나아가, 위 임대차계약 체결 다음날 원·피고 사이에 "중도금 지급 전이라도 일방이 부득이한 사유로 위 임대차계약을 해제할 경우 위약금을 청구하지 못한다."는 내용의 합의를 하였고 그 후 피고가 부득이한 사유로 위 계약을 해제하였으므로 가사 피고에 대하여 위약금 약정이 있었던 것으로 본다 하더라도 원고가 피고에게 위약금의 지급 등을 구할 수 없다는 취지의 피고의 주장에 대하여, 그 거시 증거에 의하면 피고가 위와 같은 내용이 담긴 합의서(을 제1호증)를 일방적으로 위조한 사실이 인정될 뿐이라고 하여 위 주장을 곧바로 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심이 들고 있는 증거들은 피고와 이해관계가 대립되어 객관적 신빙성이 담보되어 있다고 보기 어려운 원고의 진술이 주된 것이어서 그 거시 증거만으로 피고가 위 합의서를 위조한 것이라고 인정하기도 어려울 뿐만 아니라, 그 위조 여부에 관계없이 위 합의서의 취지는 원·피고 중 어느 일방이 부득이한 사유로 계약을 해제할 경우에는 쌍방 모두 이를 양해하고 그로 인한 위약금의 지급 또는 실제 손해액의 배상 등을 청구하지 아니하기로 한다는 취지로 보여지므로, 거기에서 위약금이라는 용어를 사용하였다고 하여 임대인인 피고에 대하여도 당연히 위약금의 약정이 있었던 것이라고 추단할 수는 없는 것이다.

따라서 원심이 임대인인 피고에게도 임차인인 원고와 같은 내용의 위약금 약정이 있었던 것으로 보아야 한다는 전제하에 그 중 일부 감액된 위 금원의 지급을 명한 것은 위약금 약정에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 오인함으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 아니할 수 없으니, 이러한 점들을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심)