대법원 2006두14049 (2009.01.30)

[1] 상속재산 또는 증여재산인 비상장법인의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우, 그 기초가 되는 순자산가액의 산정 기준일(=상속개시일 또는 증여일)

[2] 하나의 거래단위를 이루고 있는 공동주택의 경우, 그 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 증여재산의 가액을 평가할 수 있는지 여부

[3] 비상장법인인 공공건설 임대주택 사업자가 발행한 주식을 증여받은 사안에서, 사업자는 건설교통부 지침의 매각가격 산정기준에서 정한 최고 거래한도액인 택지비를 초과하여 분양전환할 수 없으므로, 택지비보다 높은 가액인 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가를 기준으로 그 토지의 가액을 산정할 수 없다고 한 사례

【원고, 피상고인】 원고 1 외 6인(소송대리인 법무법인 렉스 담당변호사 정연호외 1인)

【피고, 상고인】 성동세무서장외 4인(소송대리인 변호사 진행섭)

【원심판결】 서울고법 2006. 7. 21. 선고 2005누20179 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 법인의 비상장주식을 보충적 평가방법에 의하여 평가함에 있어 구 상속세 및 증여세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항{1996. 12. 31. 대통령령 제15193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 시행령 제42조 제1항, 제5조 제6항 제1호 (라)목도 동일한 내용임}은 "제54조 제1항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다"고 규정하고 있는데, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항(1996. 12. 30. 법률 제5193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 제34조의7, 제9조 제2항도 동일한 내용임)에 의하면 여기에서 말하는 ‘평가기준일’이라 함은 상속개시일 또는 증여일을 의미하므로, 비상장법인의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우에 그 기초가 되는 순자산가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 가액에 의하여 산정하여야 한다.

한편, 증여재산의 가액을 평가함에 있어서 하나의 거래단위를 이루고 있는 공동주택은 그 토지와 건물을 일체로서 평가한 객관적 교환가치가 존재하지 않고 구 상속세 및 증여세법(1999. 12. 28. 법률 제6048호로 개정되기 전의 것) 제61조 제3항{1996. 12. 31. 대통령령 제15193호로 전문 개정되기 전의 구 상속세법 시행령 제42조 제1항, 제5조 제2항 제1호의2 (나)목도 동일한 내용임} 소정의 ‘국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액’이 없는 이상 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 평가할 수 있다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 후, 원고들이 1996년에서 1997년에 걸쳐 증여받거나 증여받은 것으로 의제된 소외 1 주식회사, 소외 2 주식회사, 소외 3 주식회사(이하 3개 회사를 함께 일컬어 ‘소외 회사들’이라 한다)의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우 그 기초가 되는 소외 회사들의 순자산가액을 산정함에 있어서, ⓛ 임대사업자인 소외 회사들은 그들이 보유하고 있는 공동주택인 임대주택을 분양전환할 경우 임대주택법령이 정하는 바에 따라 그 임대주택의 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여는 건설교통부 장관이 정한 ‘공공임대주택건설 및 관리지침’(1999. 1. 28. 이전), 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3 [별표 2] 소정의 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’(1999. 1. 28. 이후)에서 정한 최고가액인 택지비(임대사업자가 한국토지공사 등으로부터 공급받은 토지의 공급가격에 임대기간 중의 이자를 가산한 금액, 이하 같다)를 초과할 수 없는 점, ② 소외 회사들이 위 각 기준에서 정한 최고가액보다 높은 가액으로 임대주택을 매각하는 경우에는 형사상 또는 행정상 제재가 따를 수 있으므로 그 사법상 효력이 부인되지 않는다는 이유만으로 위 택지비를 초과하는 가액인 보충적 평가방법에 의하여 산정된 개별공시지가를 이 사건 토지의 가액으로 삼는다면, 이는 장래에 위법행위를 할 것을 전제로 소외 회사들의 순자산가액을 산정하는 것으로서 받아들일 수 없는 점 등에 비추어 보면, 위 택지비는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로서 이 사건 토지의 시가로 볼 수 있고, 따라서 그 택지비보다 높은 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수는 없으며, 이 경우 소외 회사들이 보유하고 있는 임대주택가액은 토지와 건물을 분리하여 각각 다른 방법으로 평가할 수 있다고 판단하였다.

3. 앞서 본 바와 같이 비상장법인의 주식 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하는 경우에 그 기초가 되는 순자산가액은 증여일 현재의 가액에 의하여 산정하여야 하므로, 원심의 판단이 정당하기 위하여는 소외 회사들이 1996년 및 1997년 당시(원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 시기임) 임대주택의 분양전환시 매각가격(분양전환가격)의 최고한도에 따른 제한을 받고 있음이 전제되어야 한다.

그런데 ⓛ 1996년 및 1997년에 시행되던 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조는 "임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다"고 규정하고, 그 위임을 받은 구 임대주택법 시행령(1998. 11. 13. 대통령령 제15928호로 개정되기 전의 것) 제13조는 제3항에서 "제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택을 매각하는 경우 매각방법 및 절차에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다"고 규정하고 있을 뿐 그 매각가격의 산정기준에 대하여는 별도의 규정을 두지 아니한 채, 다만 건설교통부 내부 사무처리준칙인 ‘공공임대주택건설 및 관리지침’(이하 ‘이 사건 지침’이라 한다)에서 입주자모집공고시 그 공고내용에 포함되는 것 중의 하나로 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’을 정하고 있을 뿐이고, ② 그 후 임대주택법 시행령이 1998. 11. 13. 대통령령 제15928호로 개정되면서 제13조 제3항에서 임대주택을 우선 매각하는 경우에 있어서의 그 매각가격의 산정기준에 관하여도 건설교통부령에 위임함에 따라 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것, 이하 ‘개정 후 임대주택법 시행규칙’이라 한다) 제3조의3 [별표 2]에서 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’을 규정하여 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있으므로, 원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 때인 1996년 및 1997년 당시에는 임대주택법령에서 직접적으로 매각가격에 대한 제한을 가하고 있지는 않다.

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 지침은 입주자모집공고시 그 공고내용에 포함되는 것 중의 하나로 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’을 정하고 있는데, 그 ‘매각가격(분양전환가격) 산정기준’에 의하면 임대주택의 매각가격은 "분양전환 당시의 주택분양가원가연동제시행지침에 의하여 산출한 당해 주택의 분양가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 초과할 수 없고, 그 당해 주택의 분양가격은 택지비와 분양전환 당시의 건축비의 합계액으로 한다"는 취지로 규정하여 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있다. 한편, 구 주택공급에 관한 규칙(1998. 6. 15. 건설교통부령 제137호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 제1호, 제4항 제8호, 구 임대주택법 시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조의2 제3호에 의하면, 임대사업자는 입주자를 모집하고자 할 때에는 장래의 매각가격의 산정기준이 포함되어 있는 입주자모집공고안을 마련하여 입주자모집승인권자인 시장 또는 군수의 승인을 얻어 이를 공고하여야 하고, 그 후 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 구 임대주택법 제18조, 구 임대주택법 시행규칙 제8조에 의하여 위와 같이 공고된 당해 임대주택의 매각가격 산정기준을 표준임대차계약서의 내용에 포함시켜 이를 준수하여야 하며, 만일 이를 준수하지 아니할 때에는 구 임대주택법 제25조에 의하여 과태료에 처하게 될 뿐만 아니라, 임대주택을 실제로 매각할 때에는 구 임대주택법 시행규칙 제4조 제1항 제3호에 의하여 그 매각가격의 산출근거 서류를 제출하여야 하는바, 이러한 제반 사정을 종합하여 보면 임대사업자가 임대의무기간이 만료되어 임대주택을 매각하는 경우에는 이 사건 지침에서 정한 매각가격 산정기준에 따른 제한을 받는다고 할 것이다.

따라서 비록 원고들이 소외 회사들의 주식을 증여받은 당시인 1996년 및 1997년에는 임대주택법령에서 직접적으로 임대주택의 매각가격에 대한 제한을 가하고 있지는 않지만, 임대사업자로서는 이 사건 지침에서 정한 매각가격 산정기준을 준수하여야 하므로, 그 산정기준에서 정하고 있는 임대주택의 토지에 대한 최고 거래한도액인 택지비보다 높은 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수는 없다고 할 것이다.

그렇다면 원심이 이 사건 지침 이외에 1999. 1. 28.부터 시행된 개정 후 임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표 2]에서 정한 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’에 의하여도 이 사건 토지에 대한 거래가액이 제한된다고 설시한 것은 부적절하다 할 것이나, 소외 회사들의 순자산가액을 산정함에 있어서 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액인 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 가액을 산정할 수 없다고 본 원심의 판단은 결론적으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 상속세 및 증여세법상 시가에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수