서울행정법원-2011-구합-26725 (2012.03.22)

사 건

2011구합26725 상속세부과처분취소

원 고

전XX 외 1명

피 고

종로세무서장

변 론 종 결

2012. 3. 6.

판 결 선 고

2012. 3. 22.

주 문

1. 피고가 2010. 4. 1. 원고들에 대하여 한 상속세 ○○○원의 부과처분을 취소 한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가, 원고 이AA는 2008. 9. 17. 사망한 피상속인 전BB(이하 ’망인’이라 한다)의 처, 원고 전CC은 망인의 자녀이다.

나. 망인은 2006. 1. 18. 주식회사 XX 및 주식회사 XX브이(이하 위 두 회사를 합쳐서 ’이 사건 회사’라 한다)에 서울 종로구 XX동 000-0 대 87.3㎡’ 같은 동 000-0 대 406.9㎡’ 같은 동 399-3 대 90.9㎡(이하 위 각 토지를 모두 합쳐서 ’이 사건 토지’라 한다)를 ○○○원에 매도하기로 하는 계약(이하 ’이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 회사로부터 계약금 ○○○원을 받았다.

다. 원고들은 2008. 9. 17. 망인이 사망하자, 2009. 3. 5 이 사건 토지의 가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 따른 ○○○원으로 평가하여 피고에게 상속세 ○○○원을 신고하였다.

라. 피고는 2010. 4. 1 이 사건 토지를 상속개시 당시 부동산 매매계약이 이행 중인 재산으로 보아 이 사건 토지의 시가를 매매계약서상 매매대금인 ○○○원(이하 ’이 사건 매매가액’이라 한다)으로 평가하고 여기에서 망인이 받은 계약금을 뺀 금액을 상속 재산가액으로 보아 원고들에게 상속세 ○○○원을 경정 · 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2010. 7. 1. 이의신청을 하였으나 기각되었고, 2010. 10. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2011. 5. 25. 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 갑 제l 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하여야 하는데, 이 사건 매매가액은 감정가액 등에 비하여 비정상적으로 높아 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라고 볼 수 없고, 이 사건 매매계약은 상속개시일로부터 2년 8개월 전에 이루어진 것이어서, 이 사건 매매가액 ○○○원을 상속개시일 현재의 시가라고 볼 수 없다.

나. 관계 볍령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 망언은 2006. 1. 18. 이 사건 회사와 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이 사건 매매계약서에는 제1차 계약금 ○○○원은 계약 당일 지급하고, 제2차 계약금 ○○○원은 2006. 1. 31. 지급하며, 잔금 ○○○원은 건축허가승인 후 3일 이내 지급하는 것으로 기재되어 있다.

2) 이 사건 토지는 2003년경 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 이 사건 회사가 2006. 2. 14. 망인에게 보낸 ’사업진행 관련 업무협조요청’에는 ’이 사건 매매계약서의 내용으로는 관할구청에 부동산거래신고가 불가능하므로 향후 건축허가 접수 후 매매계약일자 및 잔금일을 수정 기재하여 부동산거래신고를 하고자 한다’라고 기재되어 있다.

3) 이 사건 토지는 2007. 1. 11. ’숭인 제1종 지구단위계획 구역’ 내 ’청계천변특별 계획구역 1’로 지정되었는데, 이 사건 토지를 포함한 여러 필지가 하나의 획지로 계획 되었다. 그리고 위 지구단위계획 시행지침에 따르면 ’여러 필지가 하나의 획지로 계획된 경우 획지 내 필지들은 개별건축이 불가능하며 제시된 획지 규모로 공동건축함을 원칙으로 한다’고 기재되어 있다.

4) 이 사건 회사는 망인의 사망 당시인 2008. 9. 17.까지 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않았고, 이 사건 매매계약서의 계약일자 및 잔금일을 수정한 계약서를 다시 작성하지도 않았다.

5) 원고들은 2010. 9. 6. 및 2010. 9. 13. 이 사건 회사에 이 사건 회사가 토지거래 허가신청이나 건축허가신청 절차를 이행하지 않고 이 사건 매매계약서상 잔금을 지급 하지 않는다는 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용증명을 발송하였으나 반송 되었다.

6) 이후 원고들은 2011. 2. 18. 이 사건 회사와 사이에 이 사건 회사가 계약 내용을 이행하지 아니하여 이 사건 매매계약을 해제하고, 이 사건 회사는 이미 지급한 계약금을 포기하며, 원고들은 이 사건 회사의 사정을 감안하여 향후 이 사건 회사가 이 사건 토지를 포함하는 청계천특별계획구역의 개발사업을 시행할 경우 이 사건 토지를 우선하여 매수할 수 있도록 한다는 내용의 합의를 하였다.

7) 한편, 주식회사 XX는 2005년 말부터 현재까지 부채총액이 자산총액을 초과하는 자본잠식상태이고, 주식회사 XXOO는 2006년 1월경 설립되었는데 그때부터 현재까지 아무런 영업활동도 하고 있지 않다.

8) 이 법원에서 선정한 감정인 황DD는 상속개시 당시인 2008. 9. 17.을 기준으로 이 사건 토지의 가액을 ○○○원으로 평가하였다.

[인정 근거] 갑 제6 내지 10, 12, 13, 14호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 황DD에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 ’상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ’이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ’제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.

위 상증세법 제60조 제1항에서 말하는 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 상속개시 당시와 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005두5574 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결 등 참조).

위 각 규정 및 법리에 비추어 이 사건 매매가액이 이 사건 토지의 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실관계에 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 회사는 2006. 1. 18. 망인으로부터 이 사건 토지를 ○○○원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하기는 하였으나, 계약금 ○○○원만 지급하였을 뿐 계약일로부터 5년이 지나도록 매매계약의 이행을 위한 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않고 잔금을 지급하지도 않고 있었던 점, ② 주식회사 XX는 이 사건 매매계약을 체결할 때부터 이미 자본잠식상태에 있었을 뿐만 아니라 자본금은 ○○○원에 불과한데 부채비율이 약 27,000%에 이르러 추가적인 자금 조달을 하지 않고서는 이 사건 매매 계약을 이행할 수 없는 상황이었고, 주식회사 OO 또한 이 사건 매매 계약을 체결할 때부터 영업활동을 전혀 하고 있지 않아 사실상 폐업상태에 있었던 점, ③ 원고들은 이 사건 회사가 이 사건 매매계약을 이행하지 않고 있고 또 이행할 수도 없는 상태임을 고려하여 결국 계약일로부터 5년이 지난 2011. 2. 18. 이 사건 회사가 이마 지급한 계약금을 포기하는 내용으로 이 사건 매매계약을 합의해제한 점(다만, 위 합의 당시 향후 이 사건 회사가 개발사업을 시행할 경우에는 이 사건 토지를 우선 매수할 수 있도록 하였으나, 이 사건 회사의 재정상태 및 이 사건 토지의 감정가액 등에 비추어 이 사건 회사가 이 사건 토지를 이 사건 매매가액으로 다시 매입하기는 어렵다 고 보인다), ④ 이 사건 매매가액은 상속개시일(2008. 9. 17.)로부터 2년 8개월 이전인 2006. 1. 18 에 체결된 매매계약상의 매매가액인 점, ⑤ 뿐만 아니라 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 이후인 2007. 1. 11. 지구단위계획변경 지정으로 이 사건 토지를 포함한 여러 필지가 하나의 획지로 계획되어 이 사건 토지만을 개별 건축할 수 없고 획지 규모로 공동 건축할 수밖에 없게 되었으며, 2007. 9. 1.부터 분양가 상한제가 시행 되어 부동산 담보대출이 어려워짐에 따라 부동산 거래가 위축되고 부동산 가격이 하락한 점 등에 비추어 이 사건 매매계약일과 상속개시일 사이에 부동산 가격의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 보이는 점, ⑥ 상증세법 제60조 제l항에서 말하는 시가에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 소급감정에 의한 감정가격도 시가로 볼 수 있는데(대법원 2008. 2. 1. 선고 2004두1834 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조), 이 법원에서 선정한 감정인 황DD가 상속개시일인 2008. 9. 17.을 가격시점으로 하여 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 평가한 이 사건 토지에 대한 감정가액은 ○○○원으로 이 사건 매매가액의 약 28%에 불과한 점, ⑦ 결국 위와 같은 여러 사정에 의하여 이 사건 회사는 이 사건 매매계약을 이행하지 못함에 따라 앞서 본 바와 같이 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 합의해제한 점 등의 사정과 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매가액에 매매가 이루어진 것은 앞서 본 개발사업의 시행과 관련한 이 사건 회사의 주관적인 사정이 작용하였음을 짐작할 수 있는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 매매가액은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 이 사건 토지의 상속개시 당시의 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액, 즉 시가라고 보기는 어렵다.

따라서 이 사건 매매가액이 이 사건 토지의 상속개시 당시의 시가임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.