서울고등법원-2025-누-8368 (2026.09.18)

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2021. *. *. 원고에게 한 2019년도 귀속 양도소득세 ***********원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결의 인용

원고가 당심에서 주장하는 내용은 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제출된 증거들을 원고의 주장과 함께 다시 살펴보아도 제1심의 판단은 정당하다. 따라서 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 제1심판결 이유를 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰고 원고가 당심에서 강조하는 주장에 관한 판단을 아래 제3항에서 보태는 것 외에는 제1심판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐 쓰는 부분

○ 제1심판결문 제2면 4행의 “900호”를 “900호(이하 ‘최초 주택’이라 한다)”로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문 제3면 8행의 각 “2021. *. *."을 "2021. *. *."로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문 제3면 아래에서 1행과 제9면 7행의 각 “2021. *. *."을 각 "2021. *. **."로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문 제7면 9행의 "주거를 이전하기 위해여"를 "주거를 이전하기 위하여"로 고쳐 쓴다.

○ 제1심판결문 제8면 7행부터 제9면 5행까지를 다음과 같이 고쳐 쓴다.

『3) 중과세율 배제 특례의 적용 여부

가) 원고의 주장

원고는, 2008. **. **. 법률 제9270호로 일부 개정된 소득세법 부칙 제14조(이하 ‘이 사건 부칙’이라 한다) 제1항1)은 특정기간(2009. 3. 16. ∼ 2012. 12. 31.) 동안 취득한 자산에 대하여 일반세율을 적용하는 특례를 규정하였는바, 종전주택의 사용승인일 또는 관리처분계획인가일이 위 기간 내에 있으므로 종전주택의 양도에 이 사건 부칙이 적용된다고 주장한다. 나아가 이 사건 부칙의 적용을 전제로, 종전주택의 양도소득세는 일반세율의 적용 및 장기보유특별공제의 배제에 따라 산정되어야 하고 그 금액을 초과하는 부분을 취소하여야 한다고도 주장한다(예비적 주장).

나) 관련 법리

소득세법 제98조 본문은 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고, 그 위임에 따른 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호는 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산의 취득시기를 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날로 정하고 있다. 위 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하기 위하여 소득세법령의 체계 내에서 자산의 취득시기와 양도시기를 통일적으로 정한 것이다(대법원 2002. *. **. 선고 2000두6282 판결 참조).

재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하여 그 사업계획에 따라 신축주택을 취득하였다고 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니다(대법원 2008. *. **. 선고 2007두8973 판결 등 참조).

다) 구체적 판단

이 사건 부칙은 소득세법상 양도소득세 세율에 관한 특례로서 '2009. *. **.부터 2012. **. **.까지 취득한 자산'을 적용대상으로 정하고 있을 뿐 그 취득시기에 관하여 따로 정하지 아니하였으므로, 여기서 말하는 취득시기는 위와 같이 소득세법령이 통일적으로 정한 취득시기에 따라 판단하여야 한다.

그런데 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사실 및 사정들을 종합하면, 아파트 재건축의 경우 이 사건 부칙이 정한 ‘취득’의 시기는 재건축대상이었던 기존 아파트의 취득시점으로 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 원고는 2002. *. *. 배우자로부터 최초 주택을 증여받아 취득하였고, 종전주택은 최초 주택이 재건축되어 신축된 것인데, 원고가 최초 주택의 증여를 받은 날인 2002. *. *.은 이 사건 부칙이 정한 기간에 속하지 아니한다.

② 구 소득세법 제89조 제1항 제4호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항, 제156조의2는 ‘주택’이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는 조합원입주권을 기존 주택과 그 부수토지의 연장 또는 변형물로 보고 그 양도를 1세대 1주택의 양도로 취급하고 있다. 구 소득세법 시행령 제154조 제8항은 비과세되는 1세대 1주택의 범위와 관련하여 ‘보유하는 중에 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다’는 취지로 규정하고 있다.

③ 원고는 구 소득세법 시행령 제166조가 관리처분계획인가일을 기준으로 양도차익과 장기보유특별공제를 구분하여 계산하도록 하고 있는 것을 이유로 ‘관리처분계획인가일’에 종전주택의 ‘취득’이 이루어졌다고 보아야 한다고 주장하나, 위 조항이 관리처분계획인가일을 기준으로 그 전후의 양도차익과 장기보유특별공제를 구분하여 계산하도록 한 것은, 재건축이라는 사정을 반영하여 양도차익 등을 산정하는 방법을 정한 계산 규정일 뿐, 재건축주택의 취득시기를 관리처분계획인가일이나 신축주택의 사용승인일로 의제하는 것이 아니다. 오히려 위 규정은 관리처분계획인가일 이전 부분의 양도차익을 기존주택의 취득시기부터 계산하도록 하여 기존주택과 신축주택을 하나의 연속된 보유로 보는 것을 전제로 한다. 따라서 위 규정을 근거로 종전주택의 취득시기를 사용승인일 또는 관리처분계획인가일로 볼 수는 없다.

④ 원고는 이 사건 부칙은 2009. 3. 16.부터 2012. 12. 31.까지 취득한 모든 주택의 거래를 활성화하기 위한 것이라는 이유로 종전주택의 ‘사용승인일’ 또는 ‘관리처분계획인가일’에 종전주택의 ‘취득’이 이루어졌다고 보아야 한다고도 주장하는바, 이 사건 부칙이 부동산 거래를 활성화하려는 취지에서 마련되었더라도, 그 취지는 위 기간 중 새로이 자산을 취득하는 거래를 촉진하려는 데 있다. 이미 보유하던 주택이 재건축되어 신축주택으로 바뀐 것은 새로운 취득이나 거래가 아니므로, 이를 위 부칙의 적용대상에서 제외한다고 하여 그 취지에 반한다고 볼 수 없다.

⑤ 원고가 들고 있는 대법원 1992. *. **. 선고 91누11087 판결과 대법원 2008. *. 29. 선고 2007두146 판결은 이 사건 부칙의 취득시기에 관한 것이 아니다. 앞의 판결은 구 도시재개발법상 분양처분에 의하여 취득한 건축시설의 취득시기에 관한 것이고, 뒤의 판결은 구 조세특례제한법 제99조의3에 따른 신축주택 감면요건에 관한 것으로서, 이 사건과는 적용 법령과 규율대상을 달리하므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 또한 대법원 2007. *. **. 선고 2006두16854 판결 등은 재건축으로 신축된 주택 등의 장기보유특별공제 보유기간을 기존주택의 취득 시부터 기산할 수 있다는 취지로 신축주택을 기존주택의 연장으로 보는 앞서 본 판단과 부합한다.

⑥ 기획재정부의 예규는 행정청 내부의 법령해석 기준에 불과하여 법원을 기속하지 아니할 뿐만 아니라, 원고가 드는 예규[기획재정부 2023. **. **.자 예규(재산세제과-1422)]가 재건축주택의 취득시기를 신축주택의 사용승인일로 보아야 한다는 취지라고 볼 자료도 없다.

⑦ 원고의 예비적 주장은 이 사건 부칙이 적용됨을 전제로 하는 것인데, 앞서 본 바와 같이 종전주택에는 이 사건 부칙이 적용되지 아니하므로, 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.』

3. 추가 판단 - 중과세율 적용을 배제할 '특별한 사정'이 있는지

가. 원고는, ① 중과세율 적용 배제의 '특별한 사정'을 판단하는 기준시점은 장기임대주택 2채를 취득한 날(2019. *. **., 2019. *. **.)이고, 그때부터 종전주택을 양도한 날(2019. *. **.)까지는 약 5개월에 불과하여 장기임대주택의 취득과 종전주택의 양도가 사실상 일체로 이루어졌으며 투기의 목적도 없었으므로 대법원 2014. *. **. 선고 2010두27806 판결에서 정한 특별한 사정이 인정된다고 주장한다.

나. 살피건대, 위 대법원 판결의 법리는, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 된 경우에, 거주자에게 투기 목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 사회통념상 일시적이라면 종전주택의 양도에 중과세율을 적용할 수 없다는 것이다. 즉 주거 이전의 필요에서 부득이하게 발생한 일시적인 중복보유에서 그 일시성은, 투기 목적이 없다는 사정만으로는 부족하고, 대체주택을 취득한 때부터 종전주택을 양도한 때까지의 기간을 기준으로 판단하여야 한다는 것이다.

다. 그런데 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건에서는 원고가 주장하는 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 원고 세대는 2016. **. **. 대체주택을 취득하고 2016. **. *. 그곳으로 전입신고를 마친 다음 대체주택에 거주하였는바, 그로부터 약 2년 10개월이 지난 2019. *. **. 에야 종전주택을 양도하였다. 그렇다면 위 대체주택의 취득으로 인한 중복보유가 주거 이전에 따라 부득이하게 발생한 일시적인 것이라고 보기 어렵다.

② 원고는 장기임대주택의 취득일을 기준으로 일시성 여부를 따져야 한다고 주장하나, 원고 세대가 장기임대주택 2채를 취득한 것은 주거를 이전하기 위한 것이 아니라 임대를 위한 것이었다. 즉 원고 세대가 1세대 4주택에 이르게 된 것은 대체주택에 이미 거주하던 중 수도권 소재 장기임대주택 2채를 새로 취득하였기 때문인데, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항에 따라 이러한 장기임대주택도 주택 수에 포함된다. 이는 위 대법원 판결이 상정한 ‘주거 이전을 위한 일시적 중복보유’와 그 성질을 달리하고, 원고의 주장과 같이 장기임대주택의 취득일을 기준으로 일시성을 판단할 합당한 근거를 찾을 수 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.