서면-2026-소득-1067 (2026.07.13)

1. 사실관계

 ○○○타워(A, B 공동사업)

 - ’21.2.25. 개업, ’26.1.31. 폐업

 - 주업종 : 부동산업(비주거용 건물 매매업 및 임대)
부업종 : 건설업(주택(아파트)신축 및 분양)

○경기 악화로 인하여 대규모 미분양이 발생하여 이자비용이 계속 지출됨에 따라 적자가 누적적으로 증가함

 - 이에 상호합의하여 공동사업을 해지하고 출자비율에 따라 미분양주택을 각자 분할 취득함(공동사업자 명의의 계산서 각각 수취)

2. 질의내용

 ○주택신축판매업을 공동(지분율 5:5)으로 영위하다가 출자비율에 따라 각자 분할 취득한 경우, 단독사업장에서 분양하는 주택에 대한 소득세법 제64조 및 제69조 적용 여부

3. 관련법령

○소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

  1. 종합소득 산출세액

  2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

   가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

   나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

 ② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

 ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

 ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

 ⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정ㆍ경정 및 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 이하 제97조제1항ㆍ제2항, 제100조제1항, 제114조제7항 및 제114조의2에서 같다) 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다.

 ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

 ①법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

4. 관련 사례

 ○서면인터넷방문상담1팀-154, 2008. 01. 31.

 주택을 완공하기 전부터 주택신축판매업을 공동으로 영위하던 거주자가 당해 주택을 완공하기 전부터 당해 공동사업의 구성원이었던 자로부터 지분을 인수받아 당해 공동사업 해지 후 단독사업자로서 당해 주택을 판매함으로써 발생하는 소득은「소득세법 시행령」제32조의 규정에 따른 주택신축판매업에 해당하는 것임.

귀 질의의 경우, 주택신축판매업을 공동사업으로 영위하다 공동사업자가 분할 취득하여 단독으로 사업자등록 시 미분양한 주택을 분양함으로써 발생하는 소득은 주택신축판매업에 해당하는 것입니다.