기준-2025-법규재산-0116 (2026.09.07)

1. 사실관계

 ○골프장을 운영하는 A법인은 ’18.4월 불균등 유상증자 시 1주당 인수가액을 상증법상 비상장주식의 보충적 평가방법에 따라 산정

  -골프장 조성 시 구입･식재하여 토지 및 코스와 구분 기장한 미등기 입목(장부가액 90.8억원)을 ‘부동산등’에서 제외하여 부동산등 보유비율을 50% 이상(80% 미만)으로 계산

  -이에 따라, 순손익가치와 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균하여 1주당 가액을 산정

 ○한편, 미등기 입목을 토지의 일부로 보아 부동산등 보유비율을 계산할 경우 80% 이상이 되어, A법인 주식은 순자산가치로만 평가하는 대상에 해당

2. 질의요지

○골프장 법인의 부동산등 보유비율 계산 시 토지와 구분 기장한 미등기 입목^*을 토지와 별개의 자산으로 보는지

   * 「지방세법」에서는 지상의 과수, 임목 및 죽목(竹木)의 의미로, 「입목에 관한 법률」에서는 토지에 부착된 수목의 집단의 의미로 규정

3. 관련 법령

□ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

□ 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1.주식등의 평가

 나.가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식등의 평가】

①법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 "비상장주식등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

 ④다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다. 다만, 제3호 및 제5호의 경우에는 제1항 본문에 따라 평가한 가액이 1주당 순자산가치보다 낮은 경우로 한정한다.

 1.법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

 2.사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 「법인세법」제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.

 3.법인의 자산총액 중 「소득세법」제94조제1항제4호다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

 4. 삭제 <2018.2.13>

 5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

 6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등

□ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1.토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

  2.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

   가.부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

   나. 지상권

   다. 전세권과 등기된 부동산임차권

 4.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 다.법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 "과점주주"라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등

　 1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)의 가액

　 2) 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.

  라.대통령령으로 정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

□ 지방세법 제6조 【정의】

취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

  11. "입목"이란 지상의 과수, 임목과 죽목(竹木)을 말한다.

□ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. (단서 생략)

□ 입목에 관한 법률 제2조 【정의】

 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "입목"이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다.

 ② 제1항제1호의 집단의 범위는 대통령령으로 정한다.

□ 입목에 관한 법률 시행령 제1조 【수목의 집단】

「입목에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조에 따른 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지의 일부분에 생립(生立)하고 있는 모든 수종(樹種)의 수목으로 한다.

□ 입목에 관한 법률 제3조 【입목의 독립성】

 ① 입목은 부동산으로 본다.

 ②입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다.

□ 민법 제99조 【부동산, 동산】

 ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

 ② 부동산 이외의 물건은 동산이다

□ 민법 제100조 【주물, 종물】

① 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.

 ② 종물은 주물의 처분에 따른다.

□ 민법 제256조【부동산에의 부합】

 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

귀 과세기준자문 신청의 경우와 같이 골프장 조성 시 외부로부터 구입하여 식재한 입목을 토지 및 코스와 구분하여 기장하였더라도, 해당 입목은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조제4항제3호를 적용할 때 「소득세법」 제94조제1항제1호의 자산에 포함되는 것입니다.