서면-2026-부동산-1863 (2026.08.07)

1.사실관계

 - ’21.7. 도시재생을 통한 주택공급 확대등을 위해 ｢주거재생혁신지구 사업｣를 추진하면서 토지등소유자에게 신축하는 건축물로 보상하는 현물보상 제도를 도입

 - ’23.4. 주거재생혁신지구 사업에서 현물보상으로 공급하는 건축물이 양도소득세 과세 이연 혜택을 받을 수 있도록 ｢도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법｣에 환지 규정 신설

2.질의내용

-도시재생법 제55조의3제3항에 따라 주거재생혁신지구 사업에서 토지등 소유자가 현물보상을 받기로 계약을 체결하고 사업시행자에게 토지등의 소유권을 이전하는 경우 양도에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 해석사례

○소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

○소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

 ① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제55조의3【토지등소유자에 대한 현물보상】

 ① 혁신지구사업시행자는 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에 응하여 그가 소유하는 주거재생혁신지구 내 토지등의 전부를 혁신지구사업시행자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 혁신지구재생사업으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 보상(이하 "현물보상"이라 한다)할 수 있다. 이 경우 현물보상으로 공급하는 주택은 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모를 초과하는 경우에도 「공공주택 특별법」제2조제1호에 따른 공공주택으로 본다.

 ③ 제1항에 따라 현물보상으로 공급하는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.

○서면-2024-법규재산-1140, 2024.08.12.

 「공공주택 특별법」제40조의10제3항에 따라「도시개발법」제40조에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 아니하는 것입니다. 다만,「공공주택 특별법 시행령」제35조의9제8항에 따라 지급을 유보한 금액이 분양가격보다 높아 공공주택사업자로부터 지급받은 차액은 양도에 해당하는 것입니다.

○기획재정부 재산세제과-328, 2020.04.08.

 「소규모주택정비법」에 따른 자율주택정비사업 시행자가 사업시행계획서에 관리처분계획을 포함하여 사업시행계획인가를 받고, 공사완료 후 사업시행계획인가에 따라 토지등소유자에게 소유권 이전고시를 한 경우 「소득세법」제88조제1호단서 가목에 따른 환지처분에 해당되어 양도의 범위에서 제외됨

「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」제55조의3제3항에 따라 「도시개발법」제40조에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 아니하는 것입니다. 다만, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령」제53조의5제8항에 따라 지급을 유보한 금액이 분양가격보다 높아 사업시행자로부터 지급받은 차액은 양도에 해당하는 것입니다.