국심1996중0417 (1996.06.13)

OOO세무서장이 95.7.19 청구인에게 결정고지한 92년분 증 여세 2,113,870원의 부과처분은 청구외 (주)OO의 주식을 상속세법시행령 제5조 (상속재산의 평가방법) 제6항 제1호 나 목 및 다목에 의하여 평가함에 있어서 (주)OO의 보유토 지 중 경기도 양주군 백석면 OO리 OOOOOOO 외 8 필지(별첨 “토지명세서” 참조)의 토지 13,581㎡는 개별공시지 가에 의하여 평가하고, 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOO에 소재한 (주)OO의 사옥건물은 동 건물 에 대한 한국감정원의 91.10.14자 감정가액인 1,100,797,300원을 평가금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 청구외 법인 (주)OO의 주주인데 92.8.22 청구인의 동생인 청구외 OOO로 부터 동 법인의 주식 2,500주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 1주당 5,500원에 취득한 사실이 있다. 처분청은 이와 관련 청구인이 쟁점주식을 취득한 것은 특수관계자간의 저가양도에 따른 증여의제에 해당한다고 하여 쟁점주식의 시가와 액면가액과의 차액에 따라 산출된 증여재산가액 14,395,000원에 대하여 95.7.19 청구인에게 92년분 증여세 2,113,870원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.9.18 심사청구를 거쳐 96.1.16 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 처분청은 쟁점주식의 1주당 시가를 산출하면서, 첫째, 청구외 법인이 91.12.31 현재 아파트건설을 위하여 보유하고 있는 토지를 공시지가로 평가하였으나, 보유하고 있는 토지는 재고자산이므로 법인의 장부와 증빙서류에 의해 밝혀지는 취득원가로 평가함이 타당하며 둘째, 재고자산으로 보유하고 있는 토지중 경기도 양주군 백석면 OO리 OOOOOOO 외 8필지의 시가를 92.9.4 근저당 설정된 금액인 1,652,000,000원으로 평가하여 계산하였으나 이는 과세원인이 되는 양도일인 92.8.22후에 이루어진 근저당이어서 소급과세에 해당하므로 당시 공시지가를 적용하여 계산하여야 하며 셋째, 처분청은 청구외 법인이 사옥으로 보유하고 있는 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOO 소재 건물의 시가를 장부가액인 1,462,100,796원으로 평가하였으나 동 건물은 91.10.14 감정평가된 금액인 1,100,797,300원이 있기 때문에 이 가액을 시가로 보아야 한다. 3. 국세청장 의견 쟁점주식의 시가를 산출하기 위해서는 청구외 법인의 순자산가액을 계산하여야 하는 바, 첫째, 그 순자산가액에는 토지도 포함되므로 토지를 평가함에 있어서는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호에서 규정한 평가방법에 따라 평가함이 타당하다. 둘째, 경기도 양주군 백석면 OO리 OOOOOOO 외 8필지의 토지는 양도일(92.8.15)로부터 6개월 이내인 92.9.4에 근저당권이 설정되었으므로 근저당이 설정된 금액(1,652,000,000원)을 기준으로 평가한 처분은 잘못이 없다. 셋째, 청구외 법인의 사옥은 신축된 건물인 바, 신축건물인 경우에는 장부가액이 시가에 가깝다 할 것이므로 이에 따라 평가한 당초 처분은 잘못이 없다. 4. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구의 다툼은 (1) 주택건설업을 영위하는 청구외 법인이 재고자산으로 보유하고 있는 토지에 대하여 공시지가를 적용하여 평가한 처분의 당부 (2) 재고자산중 경기도 양주군 백석면 OO리 OOOOOOO 외 8필지의 시가를 증자일로 부터 6개월 이내에 근저당 설정된 금액으로 평가한 처분의 당부 (3) 청구외 법인의 사옥인 건물을 장부가액으로 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 쟁점주식이 상속세법 제34조의2 (저가·고가양도시 증여의제)에서 규정한 특수관계자간의 저가양도에 따른 증여의제에 해당한다는 점은 청구인과 처분청간에 다툼이 없고 쟁점주식의 1주당 시가를 산출함에 있어 청구외 법인의 순자산가액 산정방법에 다툼이 있다. 다. 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 증여세에서 준용하고 있는 상속세법시행령 제5조 (상속재산의 평가방법) 제6항 제1호에 의하면 “증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분의 1주당가액은 당해법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나누어 계산한다”고 규정하고 있고, 그 순자산가액은 “상속개시일 현재의 자산을 이 영에 정하는 바에 의하여 평가한 가액에서 부채를 공제한 것으로 하되 그 평가는 재무부령이 정하는 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 “상속재산의 평가는 상속개시 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지의 경우 「배율방법에 의하여 평가하는 경우」를 제외하고는 「개별공시지가」에 의하여 평가한다”고 되어 있다. 청구외 법인이 재고자산으로 보유하고 있는 토지는 청구인의 쟁점주식 취득일인 92.8.22 이전인 86.12.31부터 90.12.18까지 취득한 것으로 동 취득원가는 쟁점주식 취득당시의 시가라고 할 수 없는 바, 처분청이 개별공시지가를 적용하여 재고자산인 토지를 평가한 처분은 달리 잘못이 없으며 법인의 장부와 증빙서류에 의해 밝혀지는 취득원가로 평가해야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다. 라. 다음 쟁점(2)를 살펴본다. 90.12.31 개정된 상속세법시행령 제5조의2 (담보제공된 재산가액의 평가) 제3호는 “근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우”에는 그 가액과 같은법시행령 제5조 (상속재산의 평가방법)에 따라 “산출된 시가중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”고 규정하고 있다. 처분청은 청구외 법인의 미완성 분양용 주택관련 토지인 경기도 양주군 백석면 OOOOOOO 외 8필지의 토지 13,581㎡(별첨 “토지명세서”참조)에는 청구외 법인이 쟁점주식의 증자(92.3.12 및 92.8.15)후 6개월 이내인 92.9.4 OOOO은행에 채권최고액 1,652백만원의 근저당권을 설정하였다고 하여 채권최고액1,652백만원을 그대로 위 8필지의 토지시가로 보았는 바, 이는 전시한 상속세법시행령 제5조의2 제3호에 의한 감정평가업자가 감정한 가액도 아닐뿐 아니라 증여재산가액을 산정하면서 상속세법시행령 제5조 제6항 제1호 나목 및 다목의 규정에 의거 1주당 가액을 산정하기 위하여 법인의 순자산가액을 평가하는 경우까지 같은법 제9조 제4항과 같은법시행령 제5조의2 를 적용하여야 하는 것은 아니다고 할 것(국심 94서4875, 95.3.29도 같은 뜻임)임으로 처분청이 이 건 채권최고액을 시가로 본 처분은 잘못된 것으로 인정된다. 따라서 증여당시 토지의 시가가 확인되면 시가에 의하여 평가하여야 하나 90.8.28 취득한 위 토지들은 시가가 불분명하다고 할 것으로 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호에 의한 개별공시지가를 적용하여 평가함이 타당하다고 판단된다. 마. 쟁점(3)을 살펴본다. 처분청은 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOO 대지 334㎡ 위에 소재한 지하3층, 지상7층의 청구외 법인의 사옥을 평가함에 있어 대지에 대하여는 91.10.14 한국감정원에서 감정한 감정가액 701,400,000원을 적용하여 평가하고 건물에 대해서는 91.12.31 현재 장부가액인 1,443,580,853원을 적용하였다. 그러나 청구외 법인의 사옥인 건물과 대지는 동일한 감정평가를 받았을 뿐 아니라 건물의 신축일자보다는 감정일자가 증여일에 가까움에도 대지가격만 감정가액으로 평가하고 건물가액은 이를 부인하고 장부가액을 적용한 것은 적절치 못한 것으로 판단되는 바, 건물가격도 감정가액인 1,100,797,300원으로 평가해야 한다는 청구주장은 타당하다 할 것이다. 바. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【첨 부】 토지명세서