조심2008중1866 (2008.11.03)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 OOO에서 ‘가구제조업’을 영위하는 법인으로, 2007.2.22. 토지거래계약 허가구역 내에 있는 OOO 소유의 OOO 외 7필지 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 17억원에 취득하기로 매매계약을 체결하여 2007.5.14. 잔금 11억3천만원을 지급하였다. 그 후, 2007.8.14. 청구법인과 OOO은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 다시 체결하면서 매매대금을 1,776,000,000원(토지 826,000,000원, 건물 950,000,000원)으로 변경하였으며, 2007.8.17. 청구법인 명의로 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였다. 나. 청구법인은 2007.8.14. OOO으로부터 쟁점부동산 중 건물에 대한 세금계산서(공급가액 950,000,000원, 부가가치세 95,000,000원)를 수취하고 2007년 2기 부가가치세 신고시 세금계산서에 기재된 부가가치세를 부동산임대사업과 관련된 매입세액이라 하여 매출세액에서 차감하였다. 다. 처분청은 청구법인이 2007.5.14. 쟁점부동산에 대한 잔금을 지급하였고 또, 잔금을 지급하기 전인 2007.4.25. 쟁점부동산 소재지로 공장을 이전하여 건물을 사용·수익한 경우이므로 청구법인이 대금청산일(2007.5.14.)에 세금계산서를 수취하지 아니하고 2007.8.14.에 세금계산서를 수취한 것은 공급시기 후에 수취한 사실과 다른 세금계산서라 하여 관련 매입세액을 불공제하고 2008.3.6. 청구법인에게 2007년 2기 부가가치세 32,405,290원을 고지하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2008.5.19. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인과 OOO 간에는 토지와 건물을 하나의 매매목적물로 하여 거래한 경우로서 2007.5.14. 잔금을 지급할 당시, 토지거래계약 허가구역 내의 부동산에 대한 허가를 받지 못하여 거래가 성립되지도 않았는데도 건물만 매매가 성립되었다고 보아 재화에 대한 공급시기를 적용하는 것은 부당하다. 이와 같이, 이 건 거래는 당사자 간에 토지거래계약 허가를 조건으로 한 조건부 계약에 해당하므로 비록 가계약서에 정한 잔금을 지급하였다고 하더라도 계약에서 정한 조건이 성립되지 않았으므로 부가가치세법에서 규정한 거래가 확정된 것은 아니다. 또한, 청구법인이 잔금을 지급한 후인 2007.6.13.부터 2007.7.18.까지 OOO의 경매개시결정으로 인해 쟁점부동산에 대한 경매가 진행 중이었으므로 언제 누구에게 경락이 이루어질지 모르는 자산에 대하여 경매이전에 잔금이 지급되었다는 이유만으로 거래가 확정되었다고 볼 수 없는 것이다. (2) 그렇다면, 이 건 건물의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제3호에서 규정한 바와 같이 동항 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에 해당하므로 재화의 공급이 확정되는 때에 해당하는 거래로 보아야 할 것이다. 그러므로, 2007.7.18. 쟁점부동산에 대한 법원의 경매결정이 취소되고 2007.7.24. OOO으로부터 토지거래허가를 받아 2007.8.14. 당사자 간에 적법한 본 계약서를 작성하여 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기가 가능하게 되었으므로 매매계약일(2007.8.14.) 또는 소유권이전등기일(2007.8.17.)을 건물의 공급시기로 보아야 한다. (3) 일반적인 매매거래라면 잔금이 지급되고 또, 잔금지급일 전에 사업장도 이전되었으니 잔금지급일에 양수인이 부동산의 권리자로서 사용·수익할 수 있을 것이므로 이 때를 거래시기로 하여 법령을 적용할 수 있겠지만, 토지거래계약 허가구역 내에 소재하는 부동산에 대한 잔금을 지급하였다고 하더라도 토지거래계약 허가를 받지 않고서는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제11조의 규정에 의하여 적법한 부동산매매계약서를 작성할 수 없고, 이에 대한 소유권이전등기도 할 수 없다. 그렇기 때문에 토지거래허가를 받기 전에 작성된 가계약에서도 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 매매계약을 하였던 것이며, 청구법인이 비록 가계약에 정한 잔금을 지급하였다고 하더라도 청구법인이 쟁점부동산에 대한 실질적인 소유권을 배타적으로 사용·수익할 수 없었기에 잔금의 지급시기를 부가가치세법에 규정한 공급시기로 볼 수 없는 것이다. (4) 위에서 본 바와 같이, 청구법인이 2007.5.14. 가계약에서 정한 잔금을 지급하였지만, OOO으로부터 토지거래허가를 받지 못하여 적법한 부동산매매계약을 체결한 것으로 인정받지 못하였고, 청구법인 명의로 소유권이전등기도 불가능한 상태였으며, 더욱이 2007.6.11. 양도인의 채권자 OOO이 쟁점부동산에 대하여 OOO으로부터 경매개시결정을 받아 2007.7.18. 경매가 취소되기까지 경매가 진행되었고, 양도인의 또다른 채권자 OOO가 근저당설정을 한 경우이므로 이는 “국토이용관리법상 허가지역 내에서 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론, 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이고 토지거래허가구역 내의 토지를 허가받지 아니하고 대금을 청산한 경우, 그 금액은 자산의 유상대가로 받은 대금이라 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하다”는 재정경제부 해석OOO이나 국세심판원 결정OOO, 대법원 판례OOO도 이를 입증하고 있다 할 것이다. (5) 따라서, 청구법인이 2007.8.14. OOO과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 다시 체결하고 이 날에 OOO으로부터 건물분 세금계산서를 수취한 것은 정당하므로, 처분청이 공급시기 후에 수취한 사실과 다른 세금계산서로 보아 관련 매입세액을 불공제한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구법인은 2007.7.24. OOO으로부터 쟁점부동산에 대한 토지거래허가를 받았을 뿐만 아니라, 소득세법 제105조 제1항 제1호에서 토지거래허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우, 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도소득세 예정신고를 할 수 있다고 규정하고 있다 하여 건물의 공급시기를 그 부수토지의 토지거래허가일로 적용하여야 한다고 주장하지만, 위에서 본 소득세법 제105조 제1항 제1호의 규정은 양도소득세 예정신고기간에 대한 규정일 뿐이다. (2) 청구법인이 주장한 것처럼 토지거래허가를 받지 아니하고 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우 그 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산후 허가를 받은 경우 그 거래계약은 소급하여 유효한 계약이 되어 당해 자산에 대한 대금청산일이 양도시기 및 취득시기가 되는 것이므로, 청구법인이 이 건 건물의 양도시기를 토지거래허가일 또는 본 계약서 매매계약일로 보아야 한다는 주장은 이러한 법리를 오해한 데서 비롯된 것으로 보인다. (3) 또한, 부가가치세법 제9조 제1항 제2호에서는 건물의 공급시기에 대하여 이를 이용가능하게 된 때라고 규정하고 있으므로, 청구법인과 OOO은 2007.4.10. 임대차계약서를 체결(임대보증금 40,000,000원, 임차료 4,000,000원)하여 청구법인이 2007.4.25. 쟁점부동산 건물소재지로 사업장을 이전한 점으로 보아 실제 청구법인이 쟁점건물의 대금청산일 이전부터 이를 사용·수익하였다고 볼 수 있고, 청구법인은 2007.5.14. 쟁점부동산 중 토지에 대한 채권최고액 12억원의 근저당권을 설정하였고 또, 2007.6.18. 쟁점부동산 중 건물에 대한 채권최고액 20억원의 근저당권을 설정한 사실로 볼 때, 이 건 건물의 공급시기는 쟁점부동산의 대금청산일 또는 사용·수익일로 보아야 할 것이다. (4) 청구법인은 2007.5.14. 대금을 청산하였음에도 불구하고 쟁점부동산에 대한 토지거래허가를 받지 못하여 건물에 대한 세금계산서를 교부받을 수 없었다고 주장하지만, OOO의 토지거래허가증을 보면, 청구법인이 건물 및 그 부수토지의 사용·수익 일(2007.4.25.) 및 대금청산일(2007.5.14.)로부터 상당한 기간이 경과한 2007.7.18.에서야 토지거래계약 허가를 신청하였고, 그 허가도 단기간인 2007.7.24.에 이루어진 점으로 볼 때, 쟁점부동산에 대한 토지거래허가가 이 건 건물의 공급시기에 영향을 미쳤다고 할 수 없다. (5) 따라서, 이 건 건물의 공급시기를 대금청산일 또는 실제 사용·수익일로 보아 관련 매입세액을 불공제한 처분은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구법인이 토지거래계약 허가구역 내의 건물을 취득하면서 대금청산일(2007.5.14.)에 세금계산서를 수취하지 아니하고 2007.8.14.에 수취하였다 하여 사실과 다른 세금계산서로 보아 매입세액을 불공제한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. (2) 부가가치세법 제9조 【거래시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다. 1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때 (2-1) 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. (단서생략) 1. 현금판매ㆍ외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 3. 반환조건부판매ㆍ동의조건부판매 기타 조건부 및 기한부판매의 경 우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 경과되어 판매가 확정되는 때 9. 기타의 경우에는 재화가 인도되거나 인도가능한 때 (3) 부가가치세법 제16조 【세금계산서】① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다. 1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭 2. 공급받는 자의 등록번호 3. 공급가액과 부가가치세액 4. 작성연월일 (4) 부가가치세법 제17조 【납부세액】① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액”이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액”이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 “매입세액”이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. (단서생략) 1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액 ② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 1의 2. 제16조 제1항 및 제3항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 의한 기재사항(이하 “필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. (5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (5-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호생략)을 청산한 날로 한다 . 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (6) 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (7) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조【토지거래계약에 관한 허가】① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인이 쟁점부동산의 ‘가 계약서’라고 주장하는 매매계약서(2007.2.22.)에는 매도자는 OOO, 매수자는 청구법인이며, 청구법인이 OOO 소유의 OOO 외 7필지 토지 및 건물을 17억원에 취득하기로 하면서 특약사항 란에는 본 지역은 토지거래허가구역이므로 불허가시 본 계약을 무효로 한다고 기재되어 있다. (2) 청구법인이 쟁점부동산의 ‘본 계약서’라고 주장하는 매매계약서(2007.8.14.)에는 매도자는 OOO, 매수자는 청구법인이며, 청구법인이 OOO 소유의 OOO 외 11필지 토지 및 같은 곳 12번지 건물 4동을 1,7776,000,000원(토지 826,000,000원, 건물 950,000,000원)에 취득하기로 하면서 특약사항 란에는 소유권행사를 제한하는 사유나 공과금 등에 대한 미납이 있을 때에는 잔금수수일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전하여야 한다고 기재되어 있다. (3) 쟁점부동산 등기부등본에는 청구법인이 2007.8.17. ‘매매’를 원인(원인일 : 2007.8.14.)으로 하여 소유권이전등기를 하였고 또, 채권자 OOO이 2007.6.13 OOO에 경매개시신청을 하여 2007.6.14. 결정(2007.7.18. 경매개시결정 취소)된 사항, 2007.7.4. 채권자 OOO가 OOO에 가압류 신청을 하여 동 일자에 결정(2007.7.31. 압류해제)된 사항, 그리고 소유권 이외의 권리사항에는 2007.5.14. 근저당권을 설정(채무자 청구법인, 채권최고액 12억원)하였고 또, 2007.6.18. 근저당권을 설정(채무자 OOO, 채권최고액 20억원, 2007.11.15. 말소)한 사항이 나타난다. (4) 처분청 조사에 의하면, 청구법인이 2007.4.10. OOO과 건물에 관한 임대차계약(임대보증금 40,000,000원, 임차료 4,000,000원)을 체결한 후, 2007.4.25. 건물소재지로 사업장을 이전하였다고 한다. (5) OOO의 쟁점부동산 매매거래에 대한 ‘토지거래계약허가증’(2007.7.24.)에는 매수인 청구법인과 매도자 OOO이 2007.7.18. 쟁점부동산에 대한 토지거래계약 허가신청을 하여 2007.7.24. 허가가 난 것으로 나타난다. (6) 이 건 건물분 세금계산서에는 쟁점부동산의 양도자 OOO이 세금계산서 작성일자를 2007.8.14.로, 공급가액을 950,000,000원으로, 이에 대한 부가가치세를 95,000,000원으로 기재하여 청구법인에게 이를 교부한 것으로 나타난다. (7) 처분청의 ‘매입세액불공제에 관한 조사서’(2007년 11월)에는 청구법인이 2007.5.14. 쟁점부동산의 매매대금 17억원 중 잔금 11억3천만원을 지급한 것으로 확인되므로 이 날을 기준으로 건물분 매입세액을 공제받아야 함에도, 당시 쟁점부동산의 지목이 ‘전’으로 토지거래허가가 나지 않아 소유권이전등기를 하지 못하여 대금청산과 동시에 토지에 근저당권 12억원을 설정하고 2007.6.18. 건물에 근저당권 20억원을 설정하고 2007.8.14. 본 토지가 실제 지목인 ‘공장용지’로 전용되어 2007.8.17. 토지 및 건물에 대한 소유권이전등기를 완료하였고, OOO이 2007.8.14. 청구인에게 건물분 세금계산서(공급가액 950,000,000원)를 교부하였으며, OOO이 이에 대한 부가가가치세를 신고한 후 폐업한 경우로 확인되므로, 청구법인이 2007.8.14. OOO으로부터 수취한 건물분 세금계산서는 그 공급시기인 대금청산일에 교부받지 못한 사실과 다른 세금계산서에 해당한다 하여 관련 매입세액을 불공제한 것으로 나타난다. (8) 이를 바탕으로 하여, 청구법인이 토지거래계약 허가구역 내의 건물을 취득하면서 대금청산일(2007.5.14.)에 세금계산서를 수취하지 아니하고 2007.8.14.에 수취한 경우라 하여 공급시기 후에 수취한 사실과 다른 세금계산서로 보아 매입세액을 불공제한 처분이 타당한지를 살펴본다. (가) 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제21조 제1항 제1호에서는 부동산의 공급시기에 대하여 “재화가 이용가능하게 되는 때”라고 규정하고 있고, 부가가치세법 제17조 제2항 제1호의 2에서는 사업자가 교부받은 세금계산서 기재 내역 중 제16조 제1항 제1호 내지 제4호의 기재사항의 전부 또는 일부가 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 일반적으로 부동산의 공급시기에 해당하는 “재화가 이용가능하게 되는 때”라 함은 ‘소유권이전등기일’ 또는 ‘사용수익일’이 될 것이지만, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제118조 제1항에서 규정한 바와 같이 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 허가를 받아 소유권이전등기를 마친 경우에, 그 계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 부동산의 공급시기에 해당하는 재화가 이용가능하게 되는 때는 소유권이전등기일이 아닌 ‘대금청산일’이 된다고 할 것인바OOO, 이 건의 경우에도 토지거래계약 허가구역 내의 쟁점부동산에 대한 토지거래허가가 나기 전에 청구인이 쟁점부동산에 대한 대금을 청산한 경우로서 대금청산일 현재 그 계약은 효력이 발생하지 아니하여 재화의 공급이 이루어지지 않았지만, 대금을 청산한 후에 허가가 나게 되면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 재화의 공급 또한 소급하여 이루어졌다고 봄이 타당하다 할 것이다. (다) 또한, 청구법인과 OOO은 2007.4.10. 쟁점부동산에 대한 임대차계약서를 체결한 후 청구법인이 2007.4.25. 쟁점부동산 소재지로 사업장을 이전한 점을 감안하면, 대금청산일 이전부터 쟁점부동산을 사용·수익할 수 있는 상태였다고 보인다. (라) 이와 같이, 청구법인은 대금청산일 이전부터 쟁점부동산을 사용·수익할 수 있는 상태였고 , 또 OOO의 쟁점부동산에 대한 토지거래허가로 인해 매매계약이 소급하여 유효하게 되어 대금청산일 현재 재화의 공급 또한 소급하여 이루어졌다고 봄이 타당하다. (마) 따라서, 청구법인이 대금청산일(2007.5.14.)에 건물분 세금계산서를 수취하지 아니하고 2007.8.14.에 수취하였다 하여 처분청이 이를 사실과 다른 세금계산서로 보아 매입세액을 불공제한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.