조심 2021부4690 (2022.05.31)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.5.13. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2019.7.12. aaa(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하였으나 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점토지 취득가액을 OOO원, 매매가액은 OOO원, 필요경비는 OOO원에 해당한다고 보아 2020.11.5. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.3. 이의신청을 거쳐, 2021.7.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지 자본적 지출액 등으로 아래와 같이 OOO원을 지출하였으므로 쟁점토지의 필요경비로 인정하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지 성토공사비로 OOO원(감정서상 금액) 또는 OOO원(계좌이체 금액)을 지출하였다.

(가) 청구인은 근린생활시설을 건축하기 위하여 쟁점토지를 취득하였는데, 쟁점토지는 웅덩이가 움푹 패어있는 토지였기 때문에 매립성토공사를 할 수밖에 없었다.

(나) 청구인이 성토공사 과정에서 지출한 비용을 확인할 수 있는 증빙은 다음과 같다. 다만 청구인이 쟁점토지 성토공사를 장기간 진행한 이유는, 특정 공사업체를 선정하지 아니하고 인근의 다른 공사현장에서 발생하는 토사(흙)을 토목공사 업체나 트럭기사로부터 매입하여 성토공사를 진행하였기 때문이다.

1) 공사비 감정서 : 처분청은 쟁점토지에 성토공사를 한 사실을 인정하면서도, 증빙이 없다는 이유로 성토공사비를 필요경비로 인정하지 아니하였다. 이에 따라 청구인은 성토공사비를 감정평가 하였는바, 공사비 감정서에 의하면 성토공사비로 OOO원을 지출한 사실을 인정할 수 있다.

2) 계좌이체내역 등 : 위 공사비 감정서 금액을 인정할 수 없다 하더라도 청구인은 성토공사비 관련하여 OOO원을 지출한 사실이 아래 ＜표1＞과 같이 계좌증빙 등에 의하여 확인된다.

＜표1＞ 청구인이 매립성토비용으로 지출하였다고 주장하는 금액

가) 청구인은 2016.9.1.∼2016.11.8. 기간 동안 OOO원을 bbb에게 이체하였는데, 이는 토사운반경비 등으로 지급한 것이다. 다만 청구인은 bbb와 연락이 두절되어 토사운반경비 명목으로 지급하였다는 사실확인서를 받지는 못하였다.

나) 청구인은 2017.2.6.∼2017.6.20. 기간 동안 OOO원을 ccc(공사담당자 ddd의 처형)의 계좌로 이체하거나 현금으로 ddd에게 지급하였는데, 이는 성토장비 비용 및 인건비로 지급한 것이다. ccc에게 대금을 지급한 이유는 ddd이 신용상의 문제로 자기 통장을 사용할 수 없었기 때문이다. 이와 관련하여 ddd으로부터 사실확인서를 받아 제출하였다.

다) 청구인은 eee과 2017년 1월부터 2019년 3월까지 현장성토공사계약을 OOO원에 체결하고 이를 지급하였으나, 공사비용은 청구인이 eee의 딸인 fff에게 다세대 빌라를 OOO원에 양도하면서 공사비와 상계처리하는 방식으로 지급하였다. 이와 관련하여 사실확인서를 증빙으로 제시하였다.

라) 또한 쟁점토지에서 몰래 건설폐기물을 투기하는 일이 발생하였는데, 청구인은 이를 방지하고자 경비원을 고용하였으며 고용한 대가로 2018.11.14. OOO원, 2018.11.15. OOO원을 지급하였다.

(2) 청구인은 OOO 토지와 OOO 토지를 등기 없이 취득하여 양수인에게 양도하였는바, 위 토지들 취득비용 및 관련 측량비용도 쟁점토지의 필요경비에 포함하여야 한다.

(가) 청구인은 2019.6.12. OOO 토지를 상호 대토하여 교환하였다가 양수인에게 이를 양도하였으므로, 이 과정에서 지출된 토지측량비용을 포함한 OOO원을 필요경비로 포함하여야 한다.

(나) 또한 청구인은 2018.7.26. OOO 토지 일부 지분을 취득하였다가, 2019.7.12. 부득이하게 합의해제하였고, 나머지 지분을 포함한 전체 토지를 청구인이 매매대금 합계 OOO원을 지급하고 양수인에게 등기 없이 매도하였는데, 취득대금은 청구인이 지급하였다(청구인이 양수인에게 채무가 있어 대신 지급한 것이다). 또한 이 과정에서 측량비용 OOO원을 지출하였으므로 합계 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 중개수수료 등으로 OOO원을 지급하였다. 쟁점토지 매매계약서상 중개인은 ggg라고 되어 있으나, ggg가 운영하는 OOO 사무소의 실질 운영자는 hhh이었는바, 청구인은 중개수수료를 ggg가 아닌 hhh에게 입금한 것이다.

(4) 청구인은 쟁점토지 매립성토공사를 하면서 태풍으로 인하여 토사가 흘러내려 흙이 쟁점토지 바로 옆인 OOO 토지에 흘러내려가 피해를 주게 되었다. 이에 따라 청구인은 피해자에게 손해보상금으로 OOO원을 지급하고 사실확인서를 받은 사실이 있다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 취득하였다가 매도하는 과정에서 필요경비로 위 금액을 지출하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 증빙들은 그 명목이 명확하지 아니하거나, 실제 매매대상이 아닌 토지와 관련된 증빙이므로, 위 금액은 쟁점토지 필요경비로 인정하기 어렵다.

(1) 청구인이 쟁점토지 성토공사비로 주장하는 감정가액은 실제 지출한 금액이 아니라 감정결과에 불과하므로 감정가액을 필요경비로 인정하기 어렵다. 또한 실제 지출한 금액이라고 주장하는 공사비 종 bbb, iii, ccc에게 지급한 계좌내역만으로는 성토공사와 관련된 비용인지 확인할 수 없다. 또한 청구인은 eee에게 지급할 공사비를 빌라 매매대금과 상계하였다고 하나, 실제 공사비용과 상계된 것인지 확인할 방법이 없다.

(2) 청구인은 OOO 토지와 OOO 토지 취득가액 및 관련 측량비용이 필요경비에 포함된다고 주장하나, 청구인과 양수인 사이에 체결된 계약서에 의하면 매매대상 목적물은 쟁점토지에 불과하고 위 토지들은 매매대상 토지에 포함되지 않는다. 따라서 청구주장과 같이 위 토지들을 청구인이 취득하여 양도한 것이라 하더라도 쟁점토지에 대한 필요경비로 인정할 수 없다. 뿐만 아니라, 위 토지들 등기사항증명서에 의하면 청구인이 위 토지들을 취득한 내역이 확인되지 아니하므로, 청구인이 위 토지들을 매수하였다가 양도한 것이라는 주장도 믿기 어렵다.

(3) 청구인은 hhh의 사실확인서를 근거로 쟁점토지 취득과정에서 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 매수할 당시 계약서에는 공인중개사 이름이 ggg라고 기재되어 있으므로 위 금액 역시 필요경비로 인정할 수 없다.

(4) 마지막으로 청구인이 지출하였다고 주장하는 손해배상금은 공사도급업자의 과실로 소유자인 청구인이 부담한 비용에 불과하므로, 쟁점토지 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 필요경비를 추가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(

「지적재조사에 관한 특별법」 제18조

에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ① 거주자 또는 제121조 제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다.

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및

「법인세법」 제121조

에 따른 계산서

2.

「부가가치세법」 제32조

에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)

③ 제2항을 적용할 때 사업자가 같은 항 제2호의 세금계산서를 받지 못한 경우

「부가가치세법」 제34조의2

제2항에 따른 매입자발행세금계산서를 발행하여 보관하였을 때에는 제2항의 수취ㆍ보관의무를 이행한 것으로 본다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 양수인 사이에 체결된 매매계약서의 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 매매계약서 내용 중 발췌

(2) 쟁점토지 2015년 7월경 거리뷰와 2017년 10월경 거리뷰를 비교하여 보면 아래 ＜사진＞과 같다.

＜사진＞ 2015년 7월, 2017년 10월 쟁점토지 거리뷰 비교

(3) 청구인은 쟁점토지 성토작업에 소요된 비용을 입증하기 위하여 다음과 같은 증빙을 제시하였다.

(가) 쟁점토지 성토공사비 감정서에 의하면 쟁점토지 성토공사비로 OOO원이 소요된 것으로 감정되었다.

(나) 청구인은 쟁점토지 성토공사비 등에 해당한다고 주장하며 아래 ＜표3＞과 같은 증빙들을 제시하였다.

＜표3＞ 성토공사비라고 주장하는 통장사본 내용 요약

1) 청구인은 ddd에 대한 아래 ＜표4＞와 같은 거래내역 및 아래 ＜표5＞와 같은 사실확인서를 제시하면서, ddd(실제 이체대상 : ccc, 나머지는 현금 지급 주장)에게 성토공사비 OOO원을 지급하였다고 주장하였다.

＜표4＞ 청구인이 ddd(실제 이체대상 : ccc)에게 지급한 내역 등

＜표5＞ ddd의 사실확인서

2) 청구인은 아래 ＜표6＞과 같은 bbb에 대한 지급내역을 제시하며 bbb에게 성토공사비로 OOO원을 지급하였다고 주장하였다. 그러나 현장에서 집행된 세부지출증빙, bbb의 인적사항 및 사실확인서는 제출되지 않았다.

＜표6＞ 청구인이 bbb에게 이체한 내역

3) 청구인은 ＜표7＞과 같은 계좌내역(eee의 딸 fff이 청구인에게 빌라 매매대금 중 일부를 입금한 내역) 및 ＜표8＞과 같은 사실확인서를 제시하면서, 청구인은 eee에게 청구인 소유 빌라 1채를 OOO원에 양도하였는데, 위 매매대금으로 eee에게 지급할 공사대금 OOO원 중 OOO원과 상계하고 나머지 매매대금은 입금을 받았으며, 남은 공사대금 OOO원은 현재도 미지급 상태라고 주장하였다. 그러나 위 빌라의 등기사항증명서에 의하면 위 빌라는 (청구인 소유가 아니라) 청구인과 특수관계법인인 ㈜AAA 소유였다가 2018.10.11. eee의 딸 fff에게 매매대금 OOO원에 양도된 것으로 확인된다.

＜표7＞ fff이 청구인 및 ㈜AAA 계좌로 이체한 내역

＜표8＞ eee의 사실확인서

4) 청구인은 iii에게 야간현장경비 근무비용으로 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 2018년 5월경 iii에게 이체한 내역을 제시하였으나, 그 외 사실확인서 등 증빙은 제시하지 않았다.

(4) 청구인은 OOO 토지와 OOO 토지 취득가액 및 관련 측량비용 관련하여 아래 ＜표9＞, ＜표10＞과 같은 등기사항증명서 등을 제출하였다. 그런데 위 토지들의 등기사항증명서에 의하면 청구인이 위 토지들을 취득하여 양수인에게 양도한 사실이 확인되지 않는다.

＜표9＞ OOO 등기사항 증명서 내용 중 발췌

＜표10＞ OOO 토지 등기사항증명서 내용 중 발췌

(5) 청구인은 쟁점토지 취득 당시 중계수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 아래 ＜표11＞과 같이 hhh이 작성한 영수확인서를 증빙으로 제시하였다. 그런데 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 작성한 매매계약서에 의하면 매매계약을 중개한 공인중개사는 hhh이 아닌 ggg(사무소 명칭 : OOO사무소)로 확인된다.

＜표11＞ hhh의 영수확인서

(6) 청구인은 쟁점토지 성토공사 과정에서 피해보상비 OOO원을 지급하였는바, 쟁점토지 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하며 아래와 같이 jjj에게 이체한 사실이 나타나는 계좌내역 및 jjj이 작성한 곡식 피해보상 확인서를 증빙으로 제출하였다.

(가) 청구인이 제시한 계좌내역에 의하면 청구인은 2016.9.28. jjj에게 OOO원, 2016.10.17. OOO원을 지급한 내역이 확인된다. 청구인은 남은 손해배상금 OOO원은 jjj에게 현금으로 지급하였다고 주장하였다.

(나) jjj이 작성한 확인서는 아래 ＜표12＞와 같다.

＜표12＞ jjj의 곡식 피해보상 확인서 내용 중 발췌

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그 입증이 용이하므로 납세의무자가 그에 관한 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 하여야 하는 것(OOO 같은 뜻임)이고,

「소득세법 시행령」 제163조

제3항은 자본적지출액 등은 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다고 규정하고 있으므로 필요경비는 위와 같은 객관적인 증빙에 의하여 입증하여야 할 것인바, 청구인은 성토작업비 등이 자본적지출액에 해당하므로 쟁점토지의 필요경비를 추가로 인정하여야 한다고 주장하나 아래와 같이 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점토지의 필요경비가 입증되었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(가) 먼저 쟁점토지의 성토작업비에 관하여 살펴보면, 청구인은 성토작업비용 등을 입증하기 위한 증빙으로 계좌거래내역, 사실확인서, 감정평가서 등을 제출하였으나, ① 쟁점토지 성토작업을 위한 장비비용, 토사운반비용, 인건비 등과 관련한 견적서, 계약서, 세금계산서 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제출한 계좌거래내역 및 사실확인서 만으로는 OOO원이 실제 쟁점토지 성토작업비로 지출된 것인지 확인할 수 없는 점, ② 일부 금액은 현금으로 지급되어 실제 지급되었는지 여부가 확인되지 아니하거나, 청구인이 주장하는 거래상대방이 아닌 다른 사람 계좌로 이체된 것으로 확인되는 점, ③ 청구인은 ‘eee에게 지급하여야 할 성토작업비 OOO원 중 OOO원’과 ‘자신이 eee에게 매도한 빌라의 매매대금 OOO원’을 상계하였다고 주장하였는데, 위 빌라의 등기사항증명서에 따르면 위 빌라는 ㈜AAA 소유였다가 fff에게 소유권이 이전된 것으로 확인되는 점(따라서 빌라 매매대금 채권은 청구인의 채권이 아니므로 청구인의 채무와 서로 상계할 수 없다), ④ 청구인이 제출한 감정평가서는 실제 지출된 비용에 관한 증빙으로 볼 수 없으므로, 이상과 같이 객관적인 증빙이 확인되지 아니한 성토작업비를 쟁점토지의 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(나) 다음으로 청구인은 OOO 토지, OOO 토지 취득비용 및 토지측량비를 쟁점토지의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 위 토지들의 등기사항증명서에 따르면 청구인이 위 토지들을 취득하여 양수인에게 양도한 사실이 확인되지 않을 뿐만 아니라, 쟁점토지 매매계약서에 따르면 청구인은 ‘쟁점토지’를 양도한 대가로 OOO원을 지급받은 것으로 확인되는바, 설령 위 토지들과 관련하여 청구인이 일부 비용을 지출하였다고 하더라도 매매계약서상 매매목적물이 아닌 위 토지들과 관련한 비용을 쟁점토지에 대한 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(다) 다음으로 청구인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 중개수수료 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 hhh이 작성한 사실확인서를 제출하였으나, 청구인이 쟁점토지를 매수할 당시 작성한 매매계약서에 따르면 쟁점토지의 매매를 중개한 중개사는 OOO사무소 ggg라고 기재되어 있으므로 위 사실확인서 만으로는 위 금액을 쟁점토지의 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(라) 마지막으로 청구인은 쟁점토지 성토공사 과정에서 손해배상금으로 OOO원을 지급한 사실이 사실확인서에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제97조

제1항은 양도소득의 필요경비를 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등으로 규정하고 있는바 청구인이 지급하였다고 주장하는 손해배상금은 이에 해당한다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(마) 따라서 처분청이 OOO원을 쟁점토지 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.