조심 2021서4928 (2022.10.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인 aaa, 청구인 bbb, 청구인 ccc(이하 “청구인들”이라 한다)은 부친 또는 배우자인 ddd(이하 “피상속인”이라 한다)가 2019.7.21.(이하 “평가기준일”이라 한다) 사망함에 따라 상속이 개시되자, 2020.1.23. 피상속인에 대한 상속세 신고를 하면서 상속받은 재산 중 하나인 OOO 소재 대지 342㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상건물 764.63㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)으로 계산하는 등(총상속재산가액 OOO원, 상속세 과세가액 OOO원)으로 하여 2019.7.21. 상속분 상속세 OOO원을 납부하였다. 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.7.23.부터 2020. 11.17.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점부동산에 대하여「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 ㈜AAA(이하 “AAA”이라 한다) 및 ㈜BBB(이하 “BBB”이라 하고, AAA과 합하여 이하 “감정평가법인”이라 한다)에 의뢰하여 감정평가를 각각 실시한 후, 2020.8.14. 평균액 OOO원(OOO원 및 OOO원, 이하 “감정평가가액”이라 한다)을 국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 시가로 적용.평가하고, 평가기준일 전 인출된 예금액 중에서 OOO원을 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속세 과세가액에 산입하는 등으로 하여, 2021.5.12. 청구인들에게 2019.7.21. 상속분 상속세 OOO원을 각각 결정.고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복(2020.12.4. 위 사용처가 불분명한 예금인출액에 대한 상속세 수정신고.납부세액 OOO원은 제외)하여 2021. 8.5. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 쟁점토지와, 감정평가법인이 쟁점부동산에 대한 감정평가 시 비교대상토지로 삼은 OOO(이하 “쟁점비교토지”라 한다)은 OOO과의 거리에 차이가 있고 블록이 같지 않으며, 역세권 근접성 등 일반적 상거래상 유사한 토지가액을 형성한다고 보기 어려운 점 등이 있는바, 감정평가가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 부당하다. (가) 쟁점토지는 쟁점비교토지에서 OOO 방향으로 OOO 사거리인 큰 도로(OOO)를 지나 다른 블록에 소재하여, 지리적 위치나 OOO 주변 역세권 가격형성 등에서 차이가 커서 일반적 상거래상 비슷한 토지가액을 형성한다고 할 수 없다. 쟁점비교토지는 OOO로부터 불과 260m 가량 떨어져 도보 약 3분 거리에 있으나, 쟁점토지는 쟁점비교토지와 간선도로(OOO) 및 OOO 사거리 횡단보도를 사이에 두고 있어 위치하는 토지 블록이 상이하는 등 지리적인 차이가 있다. 쟁점토지는 OOO로 진출하는 고가도로가 시작하는 지점에 위치하는 반면, 쟁점비교토지는 OOO 근처에 위치하는 등 특별한 개발제한사유가 없어 향후 재개발 등에 따른 지가상승 측면에서 동일한 환경으로 볼 수 없어 이용현황에도 차이가 있다. 쟁점토지가 소재한 곳은 소규모 가구점이 주로 영업하고 있으나 현재는 중·소 가구산업이 하향산업에 들어가 침체된 거리이며, 쟁점토지 바로 뒤편으로는 교회가 있고 근처에 주유소가 있어 재개발 등의 제약이 있는바, 같은 OOO변에 있어도 OOO 인근에 위치한 쟁점비교토지와 비슷한 지가가 형성되기는 어려운 환경이고 실제 거래상황에도 차이가 있다. (나) 쟁점토지는 최유효이용 상태의 토지가 아니다. 객관적 교환가치가 가장 많이 반영되고, 경제적으로 타당성 있는 가치를 창출할 수 있는 토지를 최유효이용 상태의 토지라 하는데, 최유효이용 상태에 미달하는 토지는 그 가치가 낮게 평가될 수밖에 없다. 쟁점토지는 주변 인근 토지인 OOO(이하 “비교가능토지”라 한다) 및 같은 동 OOO(비교가능토지와 합하여 이하 “비교가능토지 등”이라 한다)에 비하여 전면도로부터의 깊이가 적정하지 않고, 면적 또한 작은 토지로서 최유효이용 상태의 토지가 아니다. 쟁점토지가 최유효이용 상태의 토지가 되기 위해서는 인근의 비교가능토지 등과 합해져야 할 것이나 사실상 합필은 불가능하므로 쟁점토지는 최유효이용 상태에 미달하는 토지이다. 주변 인근 토지에 비하여 최유효이용 상태에 미달하는 쟁점토지는 용적률이 과소 산정되고 이로 인하여 건물 층수의 제한 및 주차장 확보의 어려움이 있는 등 인근 토지 대비 가치산정에 있어서도 열세하여 토지가치는 낮을 수밖에 없다. 따라서 상대적으로 역세권에서 많이 떨어져 있고 최유효이용 상태에 미달하는 쟁점토지보다 시장가격이 높게 형성되는 쟁점비교토지를 쟁점토지와 가장 유사하다는 전제로 평가한 감정평가가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것은 수긍하기 어렵다. (2) 감정평가 등 관련 법령상 감정가액을 평가목적에 따라 그 가액 산정을 달리할 수 있다는 근거도 없는데, 감정평가법인은 쟁점부동산에 대한 감정평가 시 쟁점토지와 위치나 개별공시지가 등이 유사한 비교가능토지가 있음에도 그 평가목적이 담보제공이라는 이유로 이를 배척하고, 일반거래목적인 쟁점비교토지만을 기준으로 평가하였는바, 감정평가가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. (가) 조사청은 쟁점비교토지가 쟁점토지와 어떠한 측면에서 시장가격 비교가능성이 높은지 등에 대한 구체적인 이유를 제시하지 아니하였다. 통상 감정평가사들이 감정평가 관련 법령 등에 따라 의뢰받은 대상물건의 평가액을 산정할 때, 감정평가 기법에 따른 여러 가지 평가요인을 적용함에 있어서 평가전문가의 주관에 따라 일부 평가요인에 대한 지수 선택에 차이가 생길 수 있으므로 동일한 평가대상물건의 평가액이 같을 수는 없다. 감정평가법인은 관련 법령 등에서 허용하는 범위 내에 있는 여러 비교대상 거래사례 및 평가사례 목록(이하 “사례목록”이라 한다) 중에서 비교대상토지를 선정하여야 하고, 이는 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례를 고려해야 하는 것으로 사례목록 중 어느 사례를 채택하느냐에 따라서 산출되는 감정가액에는 그 편차가 크게 나타날 수도 있다. 이 건 감정평가법인의 감정평가서를 보면, AAA(15페이지)은 “평가선례(거래사례)는 표준지와 용도지역 및 이용상황 등이 동일 또는 유사하고 비교표준지와 비교 가능성이 있는 쟁점비교토지를 선정한다”고 기재되어 있고, BBB(9페이지)은 “비교표준지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 유사하고 지리적으로 근접하여 비교가능성이 높은 쟁점비교토지를 선정함”이라고 기재되어 있을 뿐, 용도지역, 이용상황, 주변환경 등과 관련하여 얼마나 비교가능성이 높은지 그 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있을 정도의 설명이 기재되어 있지 않으며, 쟁점비교토지의 선정이 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유도 기재되어 있지 않다. 감정평가법인이 쟁점토지와 쟁점비교토지에 대해 개별요인 품등비교를 함에 있어 그 비준치의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유의 설시 없이 단순히 비준치를 나열하거나 개별요인을 비교하여 평가한 내용 등 산정요인을 구체적으로 명시하지 아니한 감정평가가액은 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 없으므로, 쟁점비교토지를 기초로 하여 쟁점부동산의 시가를 산정하는 것은 받아들이기 어렵다. (나) 감정평가가액 산정 시 사례목록 중에는 기준시점, 위치, 면적, 공시지가 등의 요인에서 쟁점비교토지보다 쟁점토지와 지리적 거리가 가깝고, 공시지가나 면적 등에서 더 유사한 비교가능토지가 존재(아래 <표1> 참조)하는데도, 이를 담보목적이라는 이유만으로 배척하는 것은 납득하기 어렵다. ＜표1＞ 쟁점토지.쟁점비교토지.비교가능토지 등 평가비교

비교가능토지의 기준시점은 평가기준일과 단 4일의 차이로 시간적으로 근접하고, 쟁점토지로부터의 거리도 쟁점비교토지보다 180m 가량 더 가까우며, 면적 측면에서도 쟁점토지는 쟁점비교토지와 면적차이가 198㎡로 57% 이상 차이가 나는 반면, 비교가능토지와 차이는 불과 12.2㎡로 3.6%의 차이만을 보이고 있다. 또한 쟁점비교토지의 개별공시지가는 쟁점토지 대비 141%가 높은데 비해, 비교가능토지는 쟁점토지 대비 96.9%로 상대적으로 적은 차이를 보인다. 감정평가가액 산정 시 쟁점비교토지보다 비교가능토지가 쟁점토지와 유사하다고 볼 수 있어 비교가능성이 더욱 높은 것으로 보임에도, 쟁점비교토지를 기준으로 한 감정평가가액은 쟁점토지의 실제 현황 등을 충분히 반영하지 못한 것으로 보인다. 조사청은 감정평가법인이 쟁점토지를 평가함에 있어 일반적인 목적이 아니라 단순 담보목적의 평가사례 적용은 적정하지 않다고 하여 비교가능토지의 선정을 배척하였으나,「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항은 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다고 규정하고 있고 법령에 다른 규정이 있는 예외적인 경우를 제외하고는 평가목적에 따라 기준가치를 달리 적용하지 않고 있는바, 감정평가 관련 법령에 따른 평가액은 모두 ‘시장가치’에 해당한다. 또한「감정평가에 관한 규칙」제14조 제2항 제5호는 그 밖의 요인 보정 시 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것으로 규정하고 있고, 특정한 평가목적의 사례를 선정하거나 배제하도록 규정하고 있지 않다. 더욱이 공신력 있는 감정기관이 상속.증여세 납부 외 일반거래목적, 담보목적, 보상목적 등의 평가목적에 따라「감정평가에 관한 규칙」에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 경우 그 가액은 상증법상 시가에 포함된다 할 것이다. 조사청(감정평가법인)이 쟁점토지와 위치, 기준시점, 면적, 공시지가 등에서 비교가능성이 높은 비교가능토지를 담보목적의 평가라 하여 배척한 데에 합리적 이유가 없어, 비교가능성이 낮은 쟁점비교토지를 선정하여 평가한 감정평가가액은 쟁점토지의 원형, 현황 및 가격형성요인 등을 적정하게 반영한 시가라 할 수 없다. (3) 평가기준일(2019.7.21.) 현재 쟁점부동산 소재 인근의 가액이 상승 추세에 있었는바, 감정평가법인이 평가기준일의 다음 연도를 가격산정기준일(2020.1.22.)로 하면서 2019.1.1. 기준 개별공시지가가 아니라, 2020.5.29.자 고시한 2020.1.1. 기준 개별공시지가를 적용.평가한 감정평가가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. 상증법 시행령 제49조 제1항은 상속재산가액은 평가기준일 현재 객관적 교환가치를 반영한 시가에 의하도록 하고 있으므로 평가기간 내에 있는 거래·감정가액 등도 가격변동이 없어야 시가로 채택할 수 있는 것이며, 특히 평가기간을 벗어난 가액의 경우에는 시간의 경과 및 주변환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하도록 규정하고 있다. (4) 쟁점토지와 쟁점비교토지는 면적과 개별공시지가 등에서 그 차이가 100분의 5를 초과하고 있어 상증법에서 시가에 포함하고 있는 유사한 재산에 대한 거래가액 등 요건을 충족하지 않아 두 토지는 동일하거나 유사한 재산이 아니다. 상속재산가액은 해당 재산 자체에 있는 거래가액 등을 시가로 보아 평가하되, 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등이 있는 경우에 이를 상속재산의 시가로 볼 수 있으며, 유사한 다른 재산의 범위는 상증법 시행규칙 제15조 제3항에 공동주택의 경우는 대상재산과 면적 및 기준시가 차이가 100분의 5 이내일 것을 요건으로 하고 있으며, 공동주택 외 재산의 경우 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사할 것을 요건으로 규정하고 있다. (5) 따라서 청구인들이 이 건 조사기간 중에 공신력 있는 ㈜CCC(이하 “CCC”이라 한다)에 의뢰하여 평가기준일 현재 비교가능토지를 선정.평가한 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)과 조사청의 감정평가가액(OOO원)의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여, 청구인들에게 부과한 이 건 상속세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 시가원칙 등에 비추어 합리적이고 타당하다. 나. 처분청 의견 상증법은 상속·증여재산의 가액에 대하여 평가기준일 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다. 또한 상증법 시행령 제60조 제5항은 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 제49조 제1항은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 위와 같이 상증법 제60조 는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 1항은 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속·증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다. 감정평가법인은 상증법 제60조 제5항의 시가불인정 감정평가기관이 아니고 감정평가가액은 감정평가에 관한 법규를 준수하여 감정평가이론에 따라 평가되었다. 쟁점비교토지는 용도지역, 이용상황, 주변환경 등에서 가장 비교가능성이 높은 적정한 사례이고, 쟁점토지와의 차이점은 평가개별요인에 반영되었다. 또한 쟁점토지와 쟁점비교토지의 개별공시지가 차이의 원인이 되는 개별요인 특성비교는 개별요인 보정치 산정에 반영되어 적정하게 평가하였다. 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 이 때 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다 할 것이다. 이 건의 경우 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한 결과, 평가기준일과 감정평가가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없다. 또한 평가기준일과 가격산정기준일 사이의 지가변동률이 3.126%로 매우 미미한 수준이며 평가심의위원회도 이러한 사정을 고려하여 평가기준일과 가격산정기준일 등 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 감정평가가액을 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정하였다. 따라서 감정평가가액(OOO원)을 쟁점부동산의 시가로 적용하여, 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 가액을 평가함에 있어 청구인들의 쟁점감정가액을 배제하고 조사청의 감정평가가액을 그 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관[대통령령으로 정하는 금액(기준시가 10억원) 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관]에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 :「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 : 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 ⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. ⑦ 법 제60조 제5항 후단에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 "원감정가액"이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 "재감정가액"이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다. ⑧ 제7항의 사유에 해당하는 경우 세무서장등은 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 부실감정의 고의성 및 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 정도 등을 고려하여 1년의 범위에서 기획재정부령으로 정하는 기간 동안 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다. 이 경우 그 기간은 세무서장등이 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정하여 통지한 날부터 기산한다. 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다. 1. 상속세 : 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란「감정 평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자를 말한다. ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 피상속인에 대한 상속세 신고.결정내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 피상속인에 대한 상속세 신고.결정내역 (단위 : 원) OOO (나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 등재현황은 아래＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 등재현황(일부 발췌) OOO (다) 감정평가법인이 조사청의 의뢰를 받아 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하였는바, 주요내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가내역 (단위 : 원) OOO (라) 조사청은 2020.8.14. 평가기준일 현재 감정평가가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 국세청 평가심의위원회에 심의요청한 결과, 동 위원회는 평가기준일(2019.7.21.)부터 가격산정기준일(2020.1.22.), 감정평가서 작성일(2020.7.31.)까지의 기간 중 재산형태의 변동 사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용상황 등 주위 환경의 변화가 없었는바, 감정평가가액을 시가로 결정하였다. (마) 청구인들은 이 건 조사기간 중인 2020년 7월경 상속재산의 원활한 분배 등을 위하여 CCC에 의뢰하여 평가기준일(2019. 7.21.)을 가격산정기준일으로 하여 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시한 결과, 쟁점감정가액(OOO원)으로 평가(아래 ＜표5＞ 참조)된 것으로 나타난다. ＜표5＞ CCC의 쟁점부동산에 대한 감정평가내역 (단위 : 원) OOO (2) 처분청은 감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가보고서( 산출근거 : 쟁점토지 및 쟁점비교토지 등 입지현황, 공시지가기준법 적용 시 토지단가, 공시지가법에 의한 표준단가(원/㎡), 거래사례비교법 적용 시 토지단가, 거래사례비교법에 의한 표준단가(원/㎡), 감정가액 결정 등)를 제출하였다. (3) 청구인들은 CCC의 쟁점부동산에 대한 감정평가보고서(산출근거 : 쟁점토지 및 쟁점비교토지 등 입지현황, 공시지가기준법 적용 시 토지단가, 공시지가법에 의한 표준단가(원/㎡), 거래사례비교법 적용 시 토지단가, 거래사례비교법에 의한 표준단가(원/㎡), 감정가액 결정 등)를 제출하였다. (4) 쟁점토지, 쟁점비교토지 및 비교가능토지 등의 연도별 개별공시지가 현황은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점토지 등의 연도별 개별공시지가 현황 (단위 : ㎡, 천원) OOO (5) 감정평가법인 및 CCC은 상증법 제60조 제5항의 시가불인정 감정기관으로 지정되지 아니하였다. (6) 이 건과 관련한 2020.1.31.자 국세청 보도자료(상속ㆍ증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내)의 주요내용은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 2020.1.31.자 국세청 보도자료 주요내용

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증법 시행령 제60조 제5항은 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 제49조 제1항에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 상속세 결정기한까지 중에 매매등의 가액이 있는 경우에도 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 청구인들은 이 건 조사과정에서 쟁점감정가액을 제시하지 못하여 평가심의위원회의 심의를 거치지 아니하였다 하여도, 감정평가법인 및 CCC의 감정평가 시 객관적이고 합리적이지 아니하였다고 볼 만한 정황이 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점감정가액(OOO원)과 감정평가가액(OOO원)의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 처분청이 제시한 감정평가가액과 관련하여 쟁점토지의 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 달리 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기는 어려운 점, 청구인들이 쟁점감정가액을 제시하지 아니하여 감정평가법인이 평가한 감정가액에 대하여만 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정평가가액을 쟁점부동산의 시가로 결정한 점, 처분청이 선정한 감정평가법인은 상증법 제60조 제5항의 시가불인정 감정평가기관으로 지정된 사실이 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.