조심 2022서6414 (2022.10.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 aaa.bbb(이하 “청구인들”이라 한다)는 2021.4.21. ccc로부터 아래 ＜표1＞과 같이 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받은 후 2021.5.26. 쟁점토지의 시가를 OOO원으로 보아 2021.4.21. 증여분 증여세 OOO원을 신고.납부하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 증여내역과 청구인들의 신고내역

○○○

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.11.15.부터 2021.12.29.까지 청구인들에 대한 증여세 세무조사를 실시한 후 2021.12.29. 재산평가심의위원회를 거쳐 아래 ＜표2＞와 같이 조사청의 의뢰에 따른 감정평가액과 청구인들의 의뢰에 따른 감정평가액의 평균액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 취지로 과세자료를 작성하여 처분청에게 송부하였고, 처분청은 이에 따라 아래 ＜표3＞과 같이 청구인에게 2021.4.21. 증여분 증여세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

＜표2＞ 쟁점감정가액

○○○

＜표3＞ 이 건 고지세액

○○○

다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.5.13. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 조사청은 청구인들에 대한 세무조사를 하면서 쟁점토지에 대한 감정평가를 실시하였는바, 그 감정가액이 너무 높게 산정되었다고 판단되어 청구인들도 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 감정가액을 산정한 후 평가심의위원회에 심의를 신청하였는바, 2021.12.29. 개최된 재산평가심의위원회는 각 감정가액이 모두 시가에 해당된다고 심의ㆍ결정하였다.

(2) 그러나 소급감정가액을 기초로 하여 이루어진 이 건 과세처분은 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 심각하게 훼손하므로 위법하고, 이 건 처분의 과세근거인

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항은 평가대상 및 범위, 기간이 확장됨으로써 납세자에게 불리한 방향으로 개정되었는바, 이는 명백히 무효이다.

(가) 당초 과세관청은 2019.8.20. 언론 보도자료를 통해 소급감정평가대상을 단독(다가구 포함)주택과 일반상가건물로 하였다가 2020.1.31. 국세청의 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내 보도자료를 통해 고가의 비주거용 건물과 나대지를 감정평가대상으로 확정하였다.

(나) 2019.2.12. 「상속세 및 증여세법 시행령」 개정으로 증여세 신고기한 이후 법정 결정기한 내 발생하는 매매사례가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 결정하는 것은 충분히 예상가능한 것이었으나, 과세관청이 소급감정평가를 거쳐 새로운 시가를 만들어낼 것이라고는 상상도 하지 못하였고, 위 보도자료에서도 감정평가대상 기준(금액기준, 차액기준 등)을 사전에 명확히 제시하지 않았는바, 이는 납세자의 예측가능성과 과세형평성을 심각하게 훼손하는 것이다.

(다) 대법원은 시행령에서 납세자의 불리한 방향으로 평가대상의 범위를 확장하는 것은 모법인 「상속세 및 증여세법」의 규정에 부합하지 않을 뿐만 아니라, 그와 같이 확장하도록 위임한 규정도 같은 법에서 찾아볼 수 없으므로 「상속세 및 증여세법 시행령」의 규정이 무효라고 판단한바 있다(대법원 2007.5.17. 선고 2006두8648 판결 참조).

(라) 2019.2.12. 개정된

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항도 모법의 위임 없이 평가기간을 납세자에게 불리한 방향으로 평가대상의 범위를 확장한 것인바, 동 규정은 명백히 무효이다.

(마) 나아가 주택과 오피스텔의 경우 공시가격과 시가와의 차이가 꼬마빌딩보다 훨씬 큼에도 이를 감정평가대상에서 제외하였는바, 부동산 간 과세형평성도 심히 훼손된다.

(3) 쟁점토지는 청구인 aaa의 모친인 ccc가 상속받은 것으로 수십년간 보유하다가 OOO 재개발 편입문제로 불가피하게 청구인들에게 증여한 것이므로 이를 감안하면 청구인들이 한 2021.4.21. 증여분 증여세 신고는 편법증여와 무관하다.

(4) 조사청의 감정평가액은 그 산정방법이 불합리하여 이를 시가로 인정할 수 없다.

(가) 토지의 경우 면적이 증가함에 따라 ㎡당 가격은 하락하는 경향이 있음에도 조사청의 감정평가액은 비교사례와 쟁점토지의 면적 차이에 관한 조정을 하지 아니하였다.

(나) 쟁점토지는 OOO 재개발지역에 편입되어 향후 재개발이 진행될 경우 재개발사업의 위험이 존재하는바, 재개발에 동의하지 않는 경우 시세보다 훨씬 낮은 가액으로 현금청산된다.

(다) ccc는 이를 회피하기 위해 2020년 하반기에 쟁점토지 위 건물을 포함하여 이를 OOO원에 매각하고자 하였으나, 매수자가 나타나지 않아 어쩔 수 없이 쟁점토지를 청구인들에게 증여하였다.

(라) 이와 같은 사정이 있음에도 쟁점토지를 약 OOO원대에 평가한 것은 너무나도 과대평가한 것으로써 청구인들이 받아들일 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 조사청이 적법하게 산정한 감정가액과 청구인들이 산정한 감정가액 모두 시가에 해당한다는 재산평가심의위원회의 심의결과에 따라 쟁점감정가액을 기준으로 한 이상 이 건 과세처분은 적법하다.

(2) 조사청이 산정한 감정가액은 2개의 감정평가법인이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 그 방법 및 산정과정이 현저히 불합리하다고 볼만한 사정이 없다.

(3) 조세심판원 선결정례 다수도 증여세 법정결정기한까지 2개의 감정평가기관으로부터 감정평가를 받아 평가심의위원회 심의를 거쳐 결정된 감정가액을 시가로 보아 과세한 처분이 적법하다고 판단하였다(조심 2021서2684, 2011.11.15., 참조).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것)

제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란

「소득세법」 제99조

제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료

제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

2.

증여세법 제68조

의 규정에 의한 증여세과세표준 : 신고기한으로부터 6개월

(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2021.7.20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것)

제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 감정평가에 관한 규칙(2022.1.21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것)

제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

9. "공시지가기준법"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

제11조【감정평가방식】감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

제14조【토지의 감정평가】① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것

나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는

「한국은행법」 제86조

에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

3. 지역요인 비교

4. 개별요인 비교

5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청이 제출한 조사종결보고서의 주요 내용은 아래와 같다.

○○○

(2) 청구인들에 대한 처분청 결의서의 주요 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 청구인 aaa에 대한 증여세 결정 내역

○○○

＜표5＞ 청구인 bbb에 대한 증여세 결정 내역

○○○

(3) 쟁점감정가액에 관한 감정평가서의 주요 내용은 아래 ＜표6＞, ＜표7＞, ＜표8＞과 같다.

＜표6＞ 쟁점감정가액 감정평가서 주요 내용

○○○

＜표7＞ 그밖의 요인 산출 내용

○○○

＜표8＞ 각 감정평가서에 기재된 감정평가사례 및 거래사례

○○○

(4) 조사청이 제출한 2021.12.29.자 재산평가심의위원회 평가결정서에 의하면, 해당 위원회는 조사청의 의뢰와 청구인들의 의뢰로 산출한 쟁점감정가액 모두 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함할 수 있다고 결정한 것으로 나타난다.

(5) 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항은 평가기간 후에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 법정결정기한까지 발생한 매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등을 시가로 인정한다고 규정한바, 이에 관한 기획재정부 2018년 간추린 개정세법의 주요 내용은 아래와 같다.

○○○

(6) 2020.1.31.자 국세청 보도자료(상속·증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내)의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(7) 기획재정부 유권해석(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.)의 주요 내용은 아래와 같다.

○○○

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 처분청이 쟁점토지에 대하여 소급감정하여 과세한 처분은 납세자의 예측가능성과 과세형평을 심각하게 훼손하는 것이고, 쟁점감정가액은 그 산정방법이 불합리하여 이를 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 조사청과 청구인들이 각 감정을 의뢰하여 산정한 감정가액의 평균액으로 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 이 건 증여세 법정결정기한 내에 있는 점, 평가심의위원회 또한 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임) 각 감정평가법인은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및 「감정평가에 관한 규칙」제14조 제1항, 제2항에 따라 ‘공시지가기준법’을 적용하여 쟁점토지를 평가하였는바, 이에 합리성이 현저히 떨어진다고 볼 만한 사정은 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.