조심2011서3113 (2012.03.08)

OOO세무서장이 2011.8.10. 청구인에게 한 2009.4.20. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인과 부(父) 안OOO이 2008.12.22.(매매계약일) 공동으로 취득한 OOO호 대지 및 건물에 대하여 매매계약일부터 증여일(2009.4.20.)까지 동 부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2009.2.13.(계약일 2008.12.22.) 청구인의 부(父) 안OOO과 공동으로 OOO호 대지 및 건물(대지 20.83㎡, 건물 75.41㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO만원에 취득한 후, 2009.4.20. 안OOO으로부터 공유지분 2분의 1을 증여받고, 재산평가액을 보충적 평가방법에 의한 평가액인 OOO만원으로 평가하여 증여세 신고를 하였다. 나. 처분청은 쟁점부동산의 증여일(2009.4.20.)부터 당초 취득계약일(2008.12.22.)까지의 기간이 4개월 28일로 3월을 초과하나, 특별한 가격변동요인이 없는 것으로 보아 비상장주식평가위원회의 자문을 거쳐 부친으로부터 증여받은 쟁점부동산의 2분의 1 지분의 시가를 당초 취득시 매수가액의 2분의 1인 OOO만원으로 평가하여 2011.8.10. 청구인에게 2009.4.20. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.18. 심판청구를 제기하였 다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 평가기준일인 2009.4.20.로부터 3월 이내에는 매매사례가액이 없음에도 처분청이 증여일로부터 평가기간 밖인 2008.12.22.의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 본 것은 관련 법령을 잘못 적용하였고(국심 2007서1666, 2007.08.03. 같은 뜻), 당초 청구인이 증여세 신고시 가격변동의 특별한 사정이 있어 평가기간 밖의 매매가액을 시가로 볼 수 밖에 없다는 사실을 신고하였음에도 처분청은 객관적인 시세파악이나 가격변동 유무를 알 수 있었던 신고 직후에는 조사를 하지 아니하다가 2년여가 지나 객관적인 시세파악이 어려운 시점에 특별한 가격변동의 요인이 없다고 임의로 판단하였으며, 매매계약체결일과 증여일 사이에는 쟁점부동산에 다음과 같은 가격변동의 특별한 사유가 있어 이는 그와 반대되는 전제로 하는 비상장주식평가심의위원회의 자문의뢰 대상에 해당되지 아니함에도 위법적인 비상장주식평가심의위원회의 형식적인 자문을 거쳐 과세한 처분은 부당하 다. ⓛ 증여받은 상가소재지 바로 옆 필지인 OOO 재건축 현장의 준공시점이 2년이나 연장된 점(이에 대해 처분청은 OOO 착공일이 2009년 6월이고, 워크아웃으로 공사중단된 시점은 2010년 6월이어서 증여일과 매매일 기간과 무관하다는 의견이나, 청구인이 쟁점부동산을 계약할 당시 공사기간을 공사장 외벽에 부착된 공사개요에 표시된 대로 2009년 6월 ～ 2011년 12월로 인지하고 계약한 것이어서 완공시점이 2013년 4월로 연기되었다면 이는 지연된 기간동안 임대공실로 이어지는 결과를 초래하므로 가격하락의 주요한 요인이 된다), ② OOO구청 토지관리과로부터 입수한 송파구의 지가변동률에 의하면, 2008년 12월～ 2009년 4월동안 -4.096 하락한 것으로 나타나는 등 쟁점부동산 계약 후 세계적인 금융위기로 부동산 가격이 폭락한 점(국토해양부의 상업용빌딩의 투자수익율자료를 보더라도, 2007년 7월부터 2008년 6월까지의 투자수익율은 10% 내외였으나, 2008년 7월부터 2009년 6월까지의 자본수익율이 OOO지역의 경우 -2.81%이어서 투자수익율이 급격히 감소하였음을 보여주고 있다), ③ OOO 생활지원센타에서 입수한 입주현황분석자료에 의하면, 2009.2.13. 기준으로 29개 상가 중 실제 입주한 것은 12개에 불과한 점, ④ 던킨도너츠, 베스킨라빈스 등 유명 브랜드업체들이 막대한 인테리어 비용을 투입하고도 입주를 포기하고 퇴거하는 등 전반적인 상가시세가 하락추세인 점, ⑤ 인근 OOO 상가의 경우 2008년 8월 최초 분양후 미분양으로 2009.12.15. 재분양시 당초 분양가보다 최고 48%씩 할인하여 분양되었고, 청구인 상가와 동일한 시기인 2008년 10월 보존등기된 OOO 상가 124호가 청구인의 수증일자인 2009.4.20.과 가까운 2009.4.3.자로 거래된 매매사례가액이 존재하는바, 당초 분양가보다 OOO억원 하락한 점(처분청은 쟁점부동산이 속한 OOO가 인구유동성이 많은 OOO번화가에 위치해 있어 OOO 근처의 OOO상가는 OOO와 비교대상이 될 수 없다는 의견이나, OOO는 처분청의 주장과 달리 유동인구가 전혀 없고, 아직까지도 상권이 형성되지 않고 있다), ⑥ OOO증권거래소에 상장되어 있는 글로벌 부동산 서비스 기업인 OOO가 한국 오피스빌딩 매매동향에 대해 2008년 3분기 리먼사태의 영향으로 5분기 연속 마이너스를 기록한 것으로 분석한 점 등 가격변동의 특별한 사유가 존재하므로 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 증여재산가액으로 하여 과세하여야 한다. 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 증여일은 2009.4.20.이고, 매매일자는 2008.12.22.로 증여일과 매매일과의 기간이 불과 4개월 28일에 불과하고, 동 기간동안 쟁점부동산은 상가로 사용되어 재산의 형태, 이용상황, 주변의 환경변화가 없는 점이 확인되며 2008년과 2009년 개별공시지가도 변동이 없어 쟁점부동산에 대하여 다음과 같이 특별한 가격변동의 사정이 존재하지 아니하고, 쟁점부동산의 취득가액이 증여 당시 증여재산의 가치를 가장 객관적이고 합리적으로 반영하고 있는바, 「상속세 및 증여세법」제49조 의 규정에 따라 비상장주식평가위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 2분의 1 지분의 증여재산가액을 2008.12.22. 매매가액의 2분의 1인 OOO만원으로 보아 과세한 처분은 정당하다. ⓛ 청구인은 OOO 재건축이 지연되어 쟁점부동산 가격하락의 요인이라고 주장하나, OOO의 착공일이 2009년 6월이고 워크아웃으로 공사중단된 시점은 2010년 6월로 증여일과 매매일 기간과는 무관하고, ② 청구인이 제시한 지가변동률은 일반적인 지가수준의 변동을 측 정하는 하나의 지표로 특정지역 또는 개별토지의 가격수준 및 가격변동을 측정하는 것은 아니며, ③ 쟁점부동산은 매매계약일로부터 평가 기준일까지 계속하여 상가로 사 용되고 있고, 상권 미형성은 매매당시와 비교하여 큰 차이가 없으며, 쟁점부동산의 임대료도 변동이 없는 상태여서 일부 주변부동산의 임대료 하락을 쟁점부동산의 특별한 가격변동요인으로 볼 수 없고, ④ OOO는 OOO에 인접하여 있고, OOO공원과 OOO홈플러스 바로 옆에 있는 등 인구유동성이 많은 OOO에 위치해 있는 반면, OOO는 OOO 근처 한적한 아파트 단지에 자리잡고 있어 비교대상이 될 수 없고, 단지 위치가 가깝고, 보존등기날짜가 같다고 해서 이를 매매사례가액으로 볼 수 없으며, ⑤ 청구인이 제시한 OOO의 보고서를 근거로 한국의 모든 오피스부동산의 가격이 폭락하였다고 간주할 수 없고, 일개 외국계 기업의 대략적인 보고서 내용만으로 특정 상가에 대한 증여세의 과세근거로 삼을 수는 없다는 점을 감안할 때 매매계약일과 증여일 기간동안 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 증여당시 시가를 증여일로부터 3개월 이 전 의 당초 매매가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 제66조(저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여 재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제63조(저당권 등이 설정된 재산의 평가) ② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 증여세 결정결의서 및 OOO지방국세청 비상장주식평가심의위원회 자문결과 통지서에 의하면, 처분청은 2009.4.20. 청구인이 부(父) 안OOO으로부터 증여받은 쟁점부동산의 2분의 1 지분에 대해 OOO지방국세청 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 안OOO의 2008.12.22. 취득가액인 OOO만원으로 평가하여 동 금액에서 채무부담액 OOO만원을 차감한 OOO만원을 증여세과세가액으로 결정한 것으로 나타난다. (2) 청구인이 제출한 증여세 신고서에 의하면, 청구인은 안OOO으로부터 증여받은 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 쟁점부동산에 설정된 근저당 채무액 OOO만원(총 대출금 OOO만원의 2분의1)에 쟁점부동산을 임차한 임차인의 임대보증금 OOO만원(전체 임대보증금 OOO만원의 2분의 1)을 합친 금액인 OOO만원으로 평가하고 같은 금액을 부담부증여로 채무공제하였으며 다른 증여재산가산액 OOO원을 가산하여 증여세 과세가액을 OOO원으로 계산한 것으로 나타난다. 청구인은 증여세 신고시 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 증여받은 것에 대하여 당초 취득한 가액을 시가로 보아 증여재산가액을 평가할 것인지에 대한 검토자료를 첨부하였는바, 동 검토자료에는 당초 쟁점부동산의 취득가액 OOO만원의 2분의 1인 OOO만원은 증여일인 2009.4.20.로부터 3월 이내에 매매계약이 체결되지 아니하였고, 2008년 12월부터 불어닥친 미국발 금융위기의 여파로 한국의 부동산 가격이 폭락하여 증여일인 2009.4.20에는 거래가 되지 아니하여 당해 거래가액을 증여일 현재 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (3) 안OOO은 2009.4.20. 청구인에게 안OOO의 지분을 무상증여하고, 쟁점부동산에 대한 은행융자금과 전세보증금을 청구인이 채무승계하는 것으로 계약하였음이 증여계약서에 나타난다. (4) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 매도인 이OOO와 매수인 안OOO, 청구인은 2008.12.22. 쟁점부동산의 매매대금을 OOO만원으로 하고(계약금 OOO만원은 계약시 지급하고, 중도금 OOO만원은 2009.1.20. 지급하며, 잔금 OOO만원은 2009.2.13. 지급하기로 하였다), 임대차계약서(보증금 OOO만원, 월임대료 OOO만원)는 임차인(매수인을 오기한 것으로 보인다)이 승계하고, 보증금은 잔금지급시 공제하는 것으로 하여 매매계약을 체결하였다. (5) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 2008.12.22. 매매를 원인으로 2009.2.13. 안OOO과 청구인에게 지분 2분의 1씩 각 소유권이 이전되었고, 2009.4.20. 증여를 원인으로 2009.4.20. 안OOO의 지분(2분의 1)이 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. 동 등기부등본 을구에는 2008.11.14. 전소유자 이OOO를 채무자로 하고 채권채고액 OOO만원인 근저당권(근저당권자 하나은행)이 설정되었다가, 2009.2.13. 위 근저당권의 채무자가 안OOO으로 변경되었고, 2009.2.27. 청구인으로 채무자가 변경된 것으로 나타난다. (6) 쟁점부동산의 임대차계약서에는 임대인인 안OOO과 청구인은 2009.2.13. 임차인 배OOO에게 보증금 OOO만원과 월세 OOO만원, 임대기간을 2011.11.29.까지로 하여 쟁점부동산을 임대하였음이 나타난다. (7) OOO지방국세청의 비상장주식평가심의위원회 자문결과 통지서에 의하면, 청구인이 안OOO으로부터 쟁점부동산의 지분(2분의 1)을 증여받은 것에 대하여 동 위원회는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2008.12.22.을 매매계약일로 한 거래가액이 OOO만원이고 쟁점부동산이 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중 상가로 사용되어 재산의 형태·이용상황·주변의 환경변화가 없고 2008년～2009년의 개별공시지가도 ㎡당 OOO원으로 변동이 없는 점이 확인되어 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 의 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당한다 하여 쟁점부동산의 취득가액을 평가기준일 현재의 시가로 결정하였다. (8) 청구인은 증여당시 쟁점부동산이 속한 스OOO 상가의 입주가 극히 부진하였다고 주장하며 OOO 생활지원센터가 발급한 입주현황자료를 제출하고 있는바, 동 자료에는 2009.2.13. 현재 29개 상가 중 12개 상가에 업체가 입주하였고, 베스킨라빈스가 2008년 11월에 입주하였다가 2009년 11월에 전출하였으며, 던킨도너츠는 2008년 11월에 입주하였다가 같은 호수에 2009년 10월 다른 업체가 입주한 사실이 나타난다. (9) 청구인이 제출한OOO의 부동산시장 분석자료(2011.2.7. 발행)는 30,000㎡ 이상 대형오피스빌딩의 공급, 수요, 공실률, 임대료, 매매 등에 대한 시장분석자료로 2010년에 대한 분석과 2011년에 대한 전망에 관한 내용을 담고 있다. (10) 청구인은 쟁점상가의 인근상가인 OOO상가의 당초 분양시(2008년 8월)의 가격표와 재분양시(분양기간 2009.12.15. ～ 2009.12.21.)의 가격표를 제출하고 있는바, 동 가격표에 의하면, OOO상가는 당초 분양시보다 15% ～ 48% 할인하여 재분양되었음이 나타나고, 또한 OOO 상가 제A동 제1층 제124호 부동산 등기부등본에는 청구인의 수증일자인 2009.4.20.과 비슷한 시기인 2009.4.3. 매매계약되어 소유권자가 변경되었는바, 그 거래가액이 OOO억원으로 기재되어 있어 당초 분양가인 OOO억원보다 OOO억원 낮게 거래되었음이 나타난다. (11) 쟁점부동산의 개별공시지가를 살펴보면, 2008.1.1.과 2009.1.1. 기준으로 모두 OOO만원/㎡으로 동일한 것으로 확인된다(이에 대해 청구인은 쟁점부동산 부근의 OOO 고층빌딩 건축예정과 OOO 고도제한 완화 등의 가격상승 호재와 금융위기로 인한 부동산 가격하락의 악재가 서로 상쇄되어 개별공시지가에서는 변동이 없는 것으로 되어 있으나 당시 OOO구 전체의 공시지가는 전반적으로 하락추세였다고 주장하고 있다). (12) 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항에 의하면 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의하도록 하면서 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 규정하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있다. (13) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 2007년 미국의 서브프라임 모기지 회사의 파산을 시작으로 2008년 9월 투자은행 리먼 브라더스의 파산으로 정점에 이른 미국발 금융위기는 전세계적인 경제위기를 불러와 당시 우리나라의 부동산 시장에도 충격을 주던 상황에서 외국의 유명브랜드업체들이 쟁점부동산이 속한 상가에 입주하였다가 퇴거하였고, 인근 상가가 최초 분양가보다 할인하여 분양하는 등 쟁점부동산을 둘러싼 부동산시장의 전반적인 시황이 저조하였다는 점이 확인되므로 처분청은 쟁점부동산의 매매계약일(2008.12.22.)과 증여일(2009.4.20.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 가격변동의 특별한 사정이 인정된다면 기준시가로, 아니면 당초 증여자가 취득한 가액으로 하여 2009.4.20. 증여분 증여세의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 보인다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.