조심 2023부0731 (2023.05.23)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인과 그 배우자는 2020.10.30. 재개발사업지의 예비조합원 AAA으로부터 예비조합원 지위(이하 “쟁점지위”라 한다)를 OOO원에 양수하고, 2021.1.29. BBB.CCC(이하 “쟁점양수자”라 한다)에게 이를 OOO원에 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하였으나, 양도소득세 신고는 하지 않았다.

나. 처분청은 쟁점지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서, 청구인이 양도소득세를 신고하였어야 함에도 신고하지 않은 것으로 보아, 2022.10.5. 청구인에게 1년 미만 단기양도 세율(50%)을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도소득세 과세대상이 되는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 부동산을 직접적으로 취득할 수 있는 “분양권 및 조합원입주권” 등으로 한정되며, 쟁점지위는 재개발사업이 아직 진행되기 전 “예비조합원의 지위”에 불과하므로, 조합원 입주권과 동일하게 취급할 수 없다.

(가) 청구인은 향후 관리처분계획인가를 거쳐 조합원입주권을 취득함을 전제로 쟁점지위를 매수하였고, 쟁점양수자 또한 같은 전제로 쟁점거래를 한 것인바, 설령 쟁점거래의 매매대금이 수수되었다 하더라도, 매매조건(관리처분계획인가)이 성취되지 않은 이상, 그 취득 및 양도시기 자체가 도래한 것으로 보기 어렵다.

(나) 설령, 쟁점지위의 독립적 재산가치를 인정하여, 권리의 양도로 본다면, 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 일반적인 권리의 양도로 보아 기타소득의 과세대상으로 봄이 타당하다.

(2) 그럼에도 불구하고, 쟁점지위를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수밖에 없다면, 사실상 조합원 입주권으로 보는 것이므로, 50%가 아닌 40%의 세율이 적용되어야 한다. 유사 사례에 대하여 조합원입주권으로 과세한 사례가 있는바 일관되게 적용함이 타당하다.

(3) 쟁점지위의 성격과 그에 대한 과세유형에 대하여 명확한 해석이 없는 상태였고, 취득/양도시기 또한 해석상 다툼의 여지가 있었기에 가산세면제의 사유가 되기에 충분하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점지위는 향후 재개발사업 등을 거쳐 부동산을 취득할 수 있게 되므로, 부동산의 취득을 주목적으로 하는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 실질적 재산가치가 인정되어 그 자체로 매매대상 물건에 해당하며, 거래당사자 간에 매매대금 또한 청산된 이상, 양도시기가 도래하지 않았다는 청구주장은 이유 없다.

(2) 쟁점지위는 관리처분계획인가를 거쳐야 비로소 조합원입주권으로 전환되므로, 그 이전에는 조합원입주권이 아닌 일반적인 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야 하므로, 50%의 세율을 적용한 이 건 처분은 정당하다.

(3) 소득구분 및 양도시기 등을 혼동할만한 정당한 사유가 있었다는 취지로도 주장하나, 청구인은 양도소득은 물론 기타소득으로도 신고하지 않았고, 최소한 과세관청에 질의/문의도 한 사실이 없는바, 납세의무 해태에 정당한 사유가 있었다고 볼만한 사정은 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점지위가 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부

② 조합원입주권의 세율이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

③ 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) AAA은 2015.1.13. 소유하던 토지를 재정비촉진사업 등과 관련하여 OOO구청에 양도(수용)하였으나, 이후 보상금 등을 반환하면 관련 재개발사업의 조합원이 될 수 있는 지위(쟁점지위)를 취득할 수 있다는 OOO구청의 안내를 받고, 2020.10.14. 보상금 OOO원, 이자 OOO원을 납부하고 쟁점지위를 취득하였다.

(2) 청구인이 AAA(취득) 및 쟁점양수인(양도)과 체결한 매매계약서(특약)에는 “해당 물건(쟁점지위)은 재개발조합원의 자격(입주권)을 매도하기 위함”임과 “매매로 온전한 분양자격을 취득하였으며, 거래 잔금 이후 조합정관, 관리처분, 관련법령 및 행정절차 등 변경으로 인해 분양대상에서 제외될 경우 매수인은 이의를 제기하지 않는다”라고 규정되어 있다.

(3) 청구인과 쟁점양수인은 쟁점거래의 매매계약에 따라 해당 거래대금 OOO원을 전액 수수하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 보건대, 청구인은 쟁점지위에 대하여 예비조합원의 지위일 뿐, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 볼 수 없고, 향후 조합원입주권으로 전환됨을 전제로 한 조건부거래로서, 쟁점거래 당시는 양도시기가 아직 도래하지도 않았다고 주장하나,

“부동산을 취득할 수 있는 권리”란 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서, 부동산의 취득을 권리의 직접적인 대상으로 하거나, 그렇지 않더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리로 보아야 할 것인바OOO,

쟁점지위는 향후 일정한 절차를 거쳐 부동산을 취득하도록 예정된 것으로, 실질적 재산가치 등이 인정됨은 물론, 독립적 거래도 가능하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 범주로 봄이 타당한 점, 청구인도 쟁점지위를 매매대상으로 인식하여 대가를 주고 매수한 다음, 다시 대가를 받고 매도함에 따라 양도차익이 발생한 점, 쟁점지위가 독립적 매매대상이자 실체적 권리에 해당하는 이상, 쟁점거래가 조건부 양도라는 청구주장은 그 자체로 성립할 수 없는 점(조건부거래라면 청구인의 쟁점지위 매수가 완성되지 않은 상태에서, 이후 자기책임 하에 청구인이 그 지위를 재차 매각하는 쟁점거래는 성립할 수 없게 된다) 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보건대, 청구인은 쟁점지위가 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다면 조합원입주권이 되는 것이므로, 그에 상응하는 세율이 적용되어야 한다고 주장하나,

「소득세법」 제88조

제9호는 조합원입주권에 대하여 “「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획의 인가 등으로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위”로 규정하고 있는데, 이 사건 쟁점지위의 경우 쟁점거래 당시 관리처분계획의 인가를 아직 받지 못한 상태였던바, 처분청이 쟁점지위를 조합원입주권이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아, 이 건 양도소득세 부과한 처분에는 달리 잘못은 없는 것으로 판단된다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 보건대, 청구인은 쟁점지위의 세법상 취급 등에 대하여 해석상 다툼이 있어 납세의무를 제대로 이행하기 어려웠다며, 가산세가 감면될 정당한 사유가 있다고 주장하나,

이미 유사 사례에 대한 대법원 판례, 우리 원의 선결정OOO, 국세청 유권해석OOO 등이 존재하고 있는 점, 청구인은 쟁점거래를 통해 양도차익을 얻었으면서도 신고 자체를 이행하지 않은 점(양도차익에 대한 신고방법 등을 과세관청 등에 문의한 사실도 없다) 등에 비추어, 처분청이 쟁점거래에 대한 양도소득세를 신고하지 않은 청구인에게 가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(2) 국세기본법 시행령

제28조(가산세의 감면 등) ① 법 제48조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지등의 수용 또는 사용, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우

(3) 소득세법

제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득·금융투자소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

6. 다음 각 목의 자산 또는 권리의 양도·대여 또는 사용의 대가로 받는 금품

가. 영화필름

나. 라디오·텔레비전방송용 테이프 또는 필름

다. 그 밖에 가목 및 나목과 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것

7. 광업권·어업권·양식업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

9. “조합원입주권”이란 「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」 제29조

에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 40)

(4) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는

「건축법」 제22조

제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6.

「민법」 제245조

제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

(5) 도시재정비 촉진을 위한 특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "재정비촉진지구"란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.

가. 주거지형: 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

나. 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

다. 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

2. "재정비촉진사업"이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업

나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업

라. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업

3. "재정비촉진계획"이란 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조에 따른 재정비촉진지구의 토지 이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말한다.

4. "재정비촉진구역"이란 제2호 각 목의 해당 사업별로 결정된 구역을 말한다.

5. "우선사업구역"이란 재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역으로서 재정비촉진계획으로 결정되는 구역을 말한다.

6. "존치지역"이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다.

7. "기반시설"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 시설을 말한다.

8. "토지등소유자"란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업ㆍ재개발사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자

나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자

다. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지의 소유자와 그 지상권자