국심1995전0120 (1995.08.07)

1. 원처분 개요

청구인은 대전광역시 서구 OO동 OOOOO 대지 442㎡ 및 OOOOOO 대지 1,760㎡(계 2,202㎡)(이하 “쟁점토지”이라 한다)에 88.4.9 건물 9,983.45㎡(지하 2층, 지상 5층, 운동시설 및 근린생활시설, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 신축허가를 받았고, 88.5.1 청구인이 OO레저타운이라는 상호로 써비스업을 개업하였으며, 88.5.9 쟁점건물의 건축을 착공한 후 89.1.10 청구인이 80% 의 지분을 소유하고 있는 (주)OO스포츠프라자(이하 “청구외법인”이라 한다)를 설립하여 89.2.1 청구인이 경영하는 OO레저타운의 사업을 양도·양수하고 쟁점토지는 청구인이 청구외 법인에게 임대하기로 계약하였으며, 90.5.30 쟁점토지상에 신축된 쟁점건물에 대하여 준공을 받은 바 있다.

처분청은 청구인이 청구외법인 주식의 80%를 소유하고 있어 청구인과 청구외 법인사이에는

국세기본법 제39조

제2항의 규정에 의한 특수관계가 있고, 쟁점토지를 현저하게 낮은 가액으로 임대함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시켰다고 보아 94.7.1 아래와 같이 89년 제1기부터 93년 제1기 과세기간 중 부가가치세 6,648,030원을 경정·고지하였고, 89년도부터 93년도까지의 과세기간 중 소득세 147,040,390원 및 동 방위세 11,073,370원을 결정·고지하였다.

89～93년 중 부가가치세 및 종합소득세

(단위 : 원)

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

① 청구인은 90.2.1 OO레저타운을 청구외법인에게 양도양수 계약할 때 쟁점토지의 건물준공일(90.5.30)을 계약 이행일로 한 것이므로 쟁점토지의 임대개시는 90.5.30부터 기산하여야 하고,

② 청구인은 청구외법인과 통상의 범위를 벗어나지 아니한 범위내에서 임대보증금 등을 수수한 것임에도 처분청은 임대부동산의 공시지가에 연간기대수익율 5%를 적용하여 실제쟁점토지의 임대료 상당액을 산정한 후 청구인의 신고를 부당행위로 보아 부인하고 이 건을 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

① 청구인은 90.2.1 그 사업을 청구외법인에게 양도할 때 쟁점건물의 준공일을 계약이행일로 한 것이므로 임대기간을 쟁점건물의 준공일인 90.5.30부터 기산하여야 한다고 주장하나, 89.1.30 작성한 양도양수 계약서상 기준일이 89.2.1로 확인되므로 처분청이 89.1.1～89.1.31까지는 과세대상에서 제외되는 것으로 인정하여 94.10.11 직권시정 조치하였고, 90.2.1부터 과세대상 기간으로 하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

② 청구인은 88.5.1부터 쟁점토지에서 OO레저타운을 운영하던 중 89.1.31 청구외 법인에게 쟁점토지를 제외하고 그 사업을 양도하고 청구외법인의 주식의 80%를 소유한 사실이 관련기록에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 신고한 부가가치세 신고상황을 보면, 연간 약 3,000,000원에 임대한 것으로 평당 임대료가 약 4,500원에 불과한 사실이 확인되고 있으며, 쟁점토지에 대한 공시지가가 93.1.1 기준으로 2,092,640,000원인 사실이 처분청의 관련기록에 의하여 확인되고 있으며, 쟁점토지에 인접하여 청구외법인에 임대한 OO동 OOOOOOO 및 같은동 OOOOOOOO는 주차장 용지로 사용하고 있어 유사한 토지로 볼 수 없고, 또한, 인접토지 중 자가토지를 타인에게 임대한 사례가 없어 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 및 시중은행의 금리수준 등을 감안하여 쟁점토지에 대한 공시지가, 감정가액, 연간 기대수익율 5%를 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정하여 이 건을 과세한 사실이 처분청의 관련기록에 의하여 확인되고 있는 바, 부당행위계산시 유사한 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 제반 여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것인 바, (대법원 91누 7637) 이 건 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건은 쟁점토지의 임대개시일을 89.2.1로 본 처분이 타당한지 여부 및

② 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 시가에 미달하는 임대료를 받고 임대하였다고 하여 행위계산부인하면서 그 시가를 쟁점토지의 공시지가에 국유재산의 임대요율 5%와 시중은행의 금리 8.5%～10%를 고려한 기대수익율 5%를 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정한 후 이를 공급가액(수입금액)으로 보아 이 건을 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 쟁점1에 대하여 본다.

(1) 청구인은 90.2.1 쟁점건물을 청구외법인에게 양도하고 90.5.30(준공검사일)을 계약 이행일로 한 것이므로 임대기간을 90.5.30부터 기산하여야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면,

청구인은 89년 제1기에 쟁점토지를 청구외법인에게 임대하였다고 부가가치세 신고한 사실이 있으며, 청구외법인은 89.1.10 설립되었고 OO레저타운 경영자인 청구인과 (주)OO스포츠프라자 대표이사인 청구인간에 89.1.30 작성한 계약서에 의하면 청구인이 경영하는 OO레저타운의 사업을 양도·양수하기로 하였고 계약서상의 기준일이 89.2.1로 확인되고 있으며 위 사업양도양수 계약서에는 공인회계사 OOO이 89.1.31 현재로 평가한 재무제표가 첨부되어 있음이 확인되고 있는 점을 볼 때 개인인 청구인이 청구외법인에게 OO레저타운의 사업을 양도계약한 시점부터 청구인의 소유인 쟁점토지는 청구외 법인에게 사실상 임대하고 있다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 쟁점2에 대하여 본다.

(1)

부가가치세법 제2조

제1항에서는 「영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있다」고 규정하고 있으며,

같은법 제7조

제1항에서는 “용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다”고 규정하고 있고,

같은법 제13조

제1항 제3호에서는 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 한다」고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제50조

제1항에서는 「법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다」고 규정하고 있다.

소득세법 제55조

제1항에서는 「정부는 부동산소득, 사업소득, 기타소득, 양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 년도의 소득금액을 계산할 수 있다」고 규정하고 있고,

동법 시행령 제111조

제2항 제2호에서는 「특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때를 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에 속하는 것」으로 규정하고 있다.

(단위 : 원)

* ㎡당 임대료는 년간 임대료를 토지면적으로 나눈 금액임

* 쟁점토지를 청구외법인에게 증여함 : 93.3.11(OOOOO 대지 442㎡), 93.1.5 (OOOOOO 대지 1,760㎡)

* 처분청 임대료 산정방법 : 공시지가 × 기대수익율 5%

(2) 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 쟁점건물의 부속토지로 임대하였으나 청구외 OOO 및 OOO은 쟁점토지에 연접한 대전광역시 서구 OO동 OOOOOOO 및 같은동 OOOOOOOO의 토지를 청구외법인에게 임대하여 청구외법인이 주차장 용지로 임대하고 있는 바 청구인의 쟁점토지와 청구외 OOO 및 OOO이 임대한 토지는 그 사용의 내용상 유사한 토지로 볼 수 없다 할 것이고, 처분청은 인접토지중 자가토지를 타인에게 임대한 사례가 없어 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 5% 및 시중은행의 금리수준 8.5% ～ 10% 등을 감안하여 쟁점토지에 대한 가액(공시지가)에 연간 기대수익율 5%를 적용하여 쟁점토지의 임대료를 산정하여 이 건을 과세한 사실이 처분청의 관련기록에 의하여 확인되고 있다.

(3) 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 사업자와 특수 관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 이를 부당행위계산부인의 대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이므로 토지임대용역에 있어서는 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 임대하고 그 임차인이 건축물을 신축하여 사용하는 경우에 형성되는 토지임대실례가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이고, 이와 같은 임대실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 제반 여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이므로(대법원 91누 7637, 92.1.21, 같은 뜻임) 청구인은 청구외법인과

국세기본법 제39조

제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자이고 쟁점토지를 현저하게 낮은 저가로 임대한 사실이 확인되므로 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다고 보아 이 건을 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.