조심 2018서3862 (2018.12.11)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2010.12.2. 설립되어 부동산매매업을 운영하는 법인으로 2017.4.17. OOO에서 오피스텔 개발사업을 진행 중인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로부터 동 개발사업의 권리(이하 “쟁점사업권”이라 한다)와 사업부지를 매입하여 오피스텔(OOO) 분양사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 진행하면서,

OOO로부터 쟁점사업권에 대하여 OOO원의 세금계산서를 발급받고, 2017년 제1기 부가가치세 확정신고시 동 매입세액을 전액 매출세액에서 공제하여 신고하였다.

나. 국세청장OOO이 OOO 기획감사를 실시하여, 청구법인이 부가가치세가 면세되는 토지 및 과세되는 건물을 함께 분양하므로 쟁점사업권 매입세액을 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되는 공통매입세액에 해당한다고 보아 쟁점사업권 매입세액에 면세공급비율(23.3067%)을 적용한 OOO원을 매입세액에서 불공제할 것을 지시하자, 처분청은 2018.6.7. 청구법인에게 2017년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.8.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) OOO은 청구법인에게 쟁점사업권을 매도하기 전에 관련 토지를 분양받아 개발하기 위해 시장분석, 타당성 검토, 자금 동원 계획 등을 마치고 OOO와 토지매매계약을 체결하였고, 건축설계를 완료하여 OOO에 업무시설에 대한 건축허가를 득하였으며, 교통영향평가 용역계약을 체결하고 설계 및 건축감리 계약을 마쳤으며, 역타공법 설계 및 기술자문 용역 계약을 체결하는 등 아래 ＜표1＞과 같이 사전준비 작업을 하고 있었다.

청구법인은 OOO이 이러한 사전준비 작업을 수행하고, 토지대금에 대한 이자비용을 지출하였으며, 사업추진 포기로 기대이익을 상실한 것에 대한 보상금(영업권) 등(쟁점사업권)을 아래 ＜표2＞와 같이 OOO원으로 산정하였다.

(2) 처분청은 쟁점사업권 가액 중 건물 관련 건축설계비 등으로 지출한 OOO원을 제외한 나머지 금액은 공통매입세액으로 보았으나, 쟁점사업권 매수와 토지 매매계약은 별도로 진행되었고, 쟁점사업권의 매수시점인 2017.4.12.에는 OOO에 납입할 토지대금 OOO원 중 3차 중도금 포함 OOO원(46.5%)이 미납된 상태로 해당 토지는 OOO의 소유가 아니었다.

대법원은 “토지의 양도차익을 수익하는 해당 토지를 소유하고 있는 자에게만 매입세액 불공제 규정이 적용된다”고 판시하였고(대법원 2010.1.14. 선고 2007두20744 판결), 조세심판원 역시 “쟁점용역비(개발사업권)는 청구법인이 관련 토지 취득 전에 지출되었고, 개발사업권에 대응되는 비용으로 보이며, 쟁점거래처로부터 제공받은 용역은 토지의 조성ㆍ개발 및 가치를 증가시키는데 사용된 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점용역비 관련 매입세액은 모두 공제되어야 할 것으로 판단”하고 있다(조심 2014중271, 2014.4.2.).

(3)

「부가가치세법」제40조

에 따른 공통매입세액 안분 규정을 적용하려면 과세ㆍ면세사업을 겸영하는 자가 지출한 매입액이 과세ㆍ면세사업에 공통된 매입이어야 하고, 면세 관련 매입세액이 같은 법 제39조의 적용대상이 되어야 한다.

쟁점사업권 관련 토지는 OOO가 소유하여 잔금 전 사용승낙이나 착공이 불허된 상태였고, 청구법인이 쟁점사업권을 취득함에 따라 토지의 가치가 현실적으로 증가하였다고 보기는 어려우므로, 이를 안분 대상 공통매입세액으로 볼 수 없다.

(4) OOO은 청구법인에게 쟁점사업권을 매도하면서 OOO원의 부가가치세를 납부하였는바, 처분청 의견을 따르면 OOO이 면세분 공급에 대하여 청구법인에게 부가가치세를 징수하여 납부한 것이 되고, 청구법인은 이에 대한 부가가치세 매입세액 공제를 받지 못하므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점사업은 토지를 개발하여 오피스텔을 신축 후 분양하는 사업으로 오피스텔을 분양하는 경우 면세되는 토지 및 과세되는 건물을 함께 분양하므로 청구법인은 과세ㆍ면세 겸업사업자에 해당한다.

청구법인은 2017년 제1기 과세기간부터 쟁점사업과 관련하여 오피스텔을 분양하고 있고, 2017년 제1기 과세기간 중 계약금을 청구하면서 세금계산서와 계산서를 구분하여 발급하고 있으며, 과세ㆍ면세공급가액의 비율에 따라 공통매입세액을 안분계산함이 타당하다.

(2) 청구법인은 쟁점사업권 매입세액이

「부가가치세법」제39조

의 적용대상이 아니어서 같은 법 제40조에 따라 공통매입세액 안분한 것이 부당하다고 주장하나, 이는 법을 자의적으로 해석한 것이어서 받아들이기 어렵다.

「부가가치세법」제39조

제1항 제7호 후반부(토지 관련 매입세액)는 당해 매입이 토지의 취득과 관련되거나 토지의 가치를 상승시키는 등 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 경우 과세ㆍ면세사업의 겸업 여부를 불문하고 매입세액을 불공제하는 것이고, 같은 법 제40조는 과세ㆍ면세 겸업사업자의 과세사업과 면세사업에 공통적으로 사용ㆍ소비되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 경우에 공통매입세액을 안분하는 것이므로,

「부가가치세법」제39조

제1항 제7호의 토지 관련 매입세액 여부에 대하여 청구법인이 제시한 판례는 이 건과 관련이 없다.

또한, 청구법인이 제시한 조세심판원 선결정례(조심 2014중271, 2014.4.2.)는 부동산 매매업자가 부가가치세 과세대상인 사업권을 매도한 경우 그 사업과 관련된 매입세액은 모두 공제되어야 한다는 것으로 쟁점사업권을 매도한 OOO에 적용되는 것이고, 이와 별도로 쟁점사업권을 매수하여 과세ㆍ면세사업을 겸업하는 청구법인의 공통매입세액을 안분계산하는 것은 정당하다.

(3) 사업권은 통상적으로 사업양도자의 사업양도 전에 이미 투입된 비용과 향후 초과수익력을 고려하여 평가되는바, 쟁점사업권 금액 중 기 투입비가 명백히 구분된다면 그에 해당하는 매입세액은 그 성격에 따라 구분하는 것이나, 청구법인이 제출한 쟁점사업권 산정내역(위 ＜표2＞)은 사업양도자(OOO)의 기 투입비를 근거로 하지 않고 임의로 작성한 것으로 보여 신뢰할 수 없다.

청구법인이 제출한 산정내역에 따르면, 쟁점사업권 OOO원 중 기 투입비가 OOO원으로 계산되나, OOO은 사업권 처분이익을 OOO원으로 계상하고 있어 실제 기 투입비는 OOO원으로 확인된다.

또한, 청구법인은 기 투입비에 미지급금 OOO원을 포함하고 있으나, 쟁점사업권OOO과 별도로 미지급금에 대하여는 사업권 양수 이후 세금계산서를 수취하고 있으므로 쟁점사업권과 미지급금은 관계가 없다.

청구법인은 설계비를 OOO원으로 기재하였으나, 기제출한 ‘수지분석 자료’에는 설계비 및 감리비가 각 OOO원으로 기재되어 있고, 위 ＜표1＞에서도 설계, 건축감리 계약금액이 OOO원이며, OOO이 사업권 양도 전에 수취한 세금계산서(공급대가)는 OOO원에 불과하고, 청구법인이 사업양수 후 2018.7.6.까지 세금계산서(공급대가) OOO원을 발급받은 점 등을 고려하면 동 설계비 OOO원은 OOO의 기 투입비가 아닌 예상 설계비 전액을 기재한 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 오피스텔 개발사업권(쟁점사업권)을 매수함에 따라 발생된 매입세액을 공통매입세액으로 보아 면세사업분 매입세액을 불공제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법

제26조[재화 또는 용역의 공급에 대한 면세] ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

14. 토지

제39조[공제하지 아니하는 매입세액] ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

제40조[공통매입세액의 안분] 사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

(2) 부가가치세법 시행령

제80조[토지에 관련된 매입세액] 법 제39조 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

제81조[공통매입세액 안분 계산] ① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다.(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 부동산개발사업권 매매계약서에 따르면, OOO은 2017.2.23. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 오피스텔 분양 사업권을 매도하는 계약을 체결하였고, 해당 계약서상 쟁점사업권 매매가액의 구체적 산정 내역은 나타나지 않는다.

(2) 청구법인이 제출한 권리의무승계계약서에 따르면, OOO이 OOO에 매도한 오피스텔 분양 사업권에 대한 권리의무를 청구법인에게 승계시키는 계약이 2017.4.12. 체결되었다.

(3) 쟁점사업의 선순위 PF 대출을 위해 2017년 3월 OOO에서 작성한 OOO 및 청구법인이 제출한 ‘수지분석 자료’에 따르면, 쟁점사업권은 토지비에 포함되어 있고, 설계비, 감리비, 교통영향평가, 및 기술자문(역타)비용 등은 간접공사비 항목에 포함되어 있다.

(4) 부동산개발사업권 매매계약서에 기재된 미지급비용과 관련하여 OOO과 청구법인이 수취한 세금계산서 내역은 다음과 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점사업은 토지를 개발하여 오피스텔을 신축한 후 분양하는 사업으로 청구법인은 쟁점사업권을 매수하여 오피스텔을 분양하면서 면세되는 토지 및 과세되는 건물을 함께 공급하므로 과세 및 면세사업을 겸영하는 사업자에 해당하는 점, 쟁점사업권 가액은 OOO이 쟁점사업을 영위하기 위해 이미 지출한 비용과 향후 쟁점사업에서 발생될 초과수익력을 고려하여 결정된 것으로 보이는 점, 청구법인은 2017년 제1기 과세기간부터 쟁점사업과 관련하여 오피스텔을 분양하였고, 수분양자로부터 계약금을 지급받으면서 토지분 계산서와 건물분 세금계산서를 구분하여 발급한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점사업권OOO 중 과세공급과 직접 관련된 OOO원을 제외한 금액을 공통매입세액으로 보아 청구법인의 2017년 제1기 과세기간의 과세 및 면세 공급가액의 비율에 따라 안분계산하여 면세사업에 관련된 매입세액을 불공제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.