국심 2007서5290 (2008.07.03)

OOO세무서장이 2007.2.18 청구인에게 한 2004년 귀속 종합소득세 439,699,660원, 2005년 귀속 종합소득세 68,673,940원의 부과처분은 2004년의 소득금액계산상 498,548,881원을, 2005년 소득금액계산상 112,431,792원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요 청구인은 OOO에서 1995.1.23.부터 골프연습장을 운영하던 오던 중 동 장소에 오피스텔을 신축.분양하기 위하여 2002.6.1. 업종을 부동산매매업으로 정정신청하고, 골프연습장으로 사용하던 건물을 멸실한 후 멸실된 건물의 장부가액 648,550,624원을 토지원가로 계상하였다가 이 중 오피스텔 분양사업의 2004년 귀속 매출원가로 498,548,881원, 2005년 귀속 매출원가로 112,431,792원을 산입하여 2004년 및 2005년 귀속 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 부동산매매업의 경우 종전사업에 사용하던 멸실건물의 잔존 장부가액은 매출원가에 산입되지 않는 것이라는 사유로 멸실건물의 장부가액 중 필요경비에 산입한 610,980,673원을 필요경비 불산입하여 2007.2.18. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 439,699,660원, 2005년 귀속 종합소득세 68,673,940원을 경정.고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.23. 이의신청을 거쳐 2007.12.3. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인은 부동산매매업(오피스텔신축분양업)이라는 새로운 사업을 영위하기 위하여 기존의 사업(골프연습장)에 공하던 구 건물을 철거한 것이고, 이 과정에서 구 건물의 장부가액은 부동산매매업을 영위하기 위한 필요경비에 해당되는 것이 당연한 것인데도 처분청이 구 건물의 장부가액에 대하여 필요경비 불산입근거를 제시하지 못하면서도 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 부동산매매업자의 종합소득금액을 계산함에 있어서 거주자가 자기소유의 토지상에 있는 건축물을 철거하여 부동산매매업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 토지의 취득가액, 토지의 정지.조성비용.기존건물의 철거비용 등을 포함하는 것이나, 상가건물은 사업용 고정자산이 아니라 재고자산이므로 토지사용을 위하여 철거되는 기존건물의 취득가액은 당해 사업의 소득금액 계산상 필요경비에 산입할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 종전사업(골프연습장)에 사용하던 건물을 철거하고 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우, 철거된 건물의 장부가액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액.사업소득금액.일시재산소득금액.기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (2) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (3) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세.등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조.생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비.노무비.운임.하역비.보험료.수수료.공과금(취득세와 등록세를 포함한다).설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세.등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (4) 소득세법기본통칙 33-19【고정자산에 대한 자본적 지출의 예시】영 제69조 및 규칙 제36조 제1항 제2호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것으로 한다. 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 3. 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 1995.1.23. 개업하여 골프연습장업을 영위하다가 2002.6.1. 부동산매매업으로 사업자등록을 정정하고, 골프연습장으로 사용하던 건물을 철거한 후 오피스텔을 신축하여 2004년 및 2005년에 분양한 사실, 철거한 건물의 장부가액 648,550,624원 중 분양수입금액에 대응되는 610,980,673원(2004년 498,548,881원, 2005년 112,431,792원)을 2004년 및 2005년의 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고한 사실에 대하여는 다툼이 없다. (2) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 조사종결보고서(2006.12.)에 의하면, 청구인이 부동산매매업을 영위하기 전 골프연습장을 운영하였고, 이와 관련된 건물가액 648백만원을 토지의 취득원가에 계상하였으나, 부동산매매업을 영위하기 위하여 철거되는 기존 건축물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것이므로 청구인이 필요경비에 산입한 2004년 498백만원 및 2005년 112백만원을 필요경비 불산입한다는 내용이 나타난다. (3) 처분청은 국세청의 예규OOO에 의거 기존건물을 철거하고 신축한 건물은 사업용 고정자산이 아닌 부동산 매매업을 위한 재고자산이라고 하여 철거한 기존건물의 장부가액을 부동산매매업의 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 종합소득세를 과세한 것으로 보여지나, 또 다른 국세청의 예규OOO에 의하면, 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하는 것이라고 유권해석을 한 사실이 확인된다. (4) 기업회계기준서 제5호(유형자산의 취득원가) 제14문단에 의하면, 건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존건물을 철거하는 경우 그 건물의 장부가액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다. 다만 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거 관련비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 가액은 토지의 취득원가에 산입한다고 규정하고 있다. (5) 살피건대, 이 건과 같이 청구인이 골프연습장으로 사용하던 사업용 건물을 철거한 후 오피스텔을 신축하여 부동산매매업을 영위하는 경우 관련법령상 기존 건축물의 장부가액의 필요경비 산입방법에 대하여 명백하게 규정하고 있지는 아니하나, 기업회계기준상 다른 사업을 위한 기존의 사업용 건물을 철거하는 경우 기존건물의 장부가액 및 철거비용은 당기비용으로 처리한다고 규정하고 있는 점, 소득세법기본통칙(33-19)에서도 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 하고, 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다고 규정하고 있는 점, 또한 처분청과 같이 사업용에 사용하던 건물을 철거하고 신축한 건물이 사업용 자산이 아닌 재고자산이라고 하여 철거된 건물의 장부가액을 필요경비로 인정하지 아니한다면 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 상가를 신축하여 분양하는 사업을 하는 경우와 그 과세소득에 차이가 발생하는 등 과세형평상 불합리한 문제점이 도출되는 점 등을 감안할 때 다른 사업을 위하여 사업용으로 사용하던 기존건물을 철거하였다면 그 다른 사업의 사업용 자산인지 재고자산인지 여부에 불구하고 기존건물의 장부가액은 필요경비에 산입하는 것이 합리적이라고 보여지고, 또한 수익비용대응의 원칙에도 부합한다고 할 것이다. (6) 따라서, 처분청이 골프연습장으로 사용하던 기존건물을 철거하고 신축한 건물이 사업용 고정자산이 아닌 부동산매매업을 위한 재고자산이라고 하여 철거한 기존건물의 장부가액을 부동산매매업의 필요경비로 인정하지 아니한 것은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.