조심 2020서0298 (2020.05.12)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 2018.6.25. 사망하여 상속이 개시됨에 따라 취득한 상속재산 중 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다) 지분1/2의 가액을 OOO(이하 “청구인비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO의 1/2인 OOO으로 하여 2018.12.31. 상속세 OOO을 신고·납부하였다. 나. 처분청은 2019.4.22.부터 2019.8.30.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하고, OOO(이하 “처분청비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO의 1/2인 OOO을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사재산의 매매사례가액(이하 “매매사례가액”이라 한다)으로 보아 2019.10.10. 상속세 OOO을 경정고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.27. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 처분청비교주택의 경우 양도 전에 대규모 리모델링공사(이하 “쟁점공사”라 한다)를 실시하여 해당 매매가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다. (1)국토교통부 실거래가 공개시스템상 평가기간(상속개시일인 2018.6.25. 전후 6개월) 내 유사재산의 거래내역은 ＜표1＞과 같으며, 처분청은 처분청비교주택의 매매계약일(2018.8.20.)이 청구인비교주택의 매매계약일(2018.1.6.)보다 상속개시일에 더 가깝다는 이유로 처분청비교주택의 매매가액 OOO을 쟁점주택의 시가로 보았으나, 처분청비교주택의 경우 공시가격 대비 매매가격이 183.22%로서 청구인비교주택의 151.54%나 다른 비교주택OOO 161.56%와 비교하여 현저하게 높은 것으로 나타난다. ＜표1＞ 쟁점주택 및 유사재산 거래내역 (단위 : ㎡, 백만원) (2) 이처럼 처분청비교주택의 매매가격이 다른 비교주택의 매매가액보다 현저하게 높은 이유는 양도 전 쟁점공사를 실시하였기 때문이며, 공사업체 OOO가 자사 인터넷 블로그에 올려놓은 세부공사내역은 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 처분청비교주택의 쟁점공사 세부내역 (3) 처분청비교주택이 양도 전에 쟁점공사를 실시하여 다른 비교주택보다 매매가격이 높다는 점은 다음 사항을 통해서도 알 수 있다. (가) 쟁점주택과 비교주택의 공시가격 변동추세를 요약하면 ＜표3＞과 같다. 모든 주택들이 매년 같은 비율로 인상되었는데, 2018년의 가격상승률은 전년대비 3배 이상 폭등하여 거래시점이 2018년 하반기에 가까울수록 쟁점주택과 비교주택들의 시장가격이 상승하였음을 합리적으로 추정할 수 있다. 따라서 2018.9.6. 계약된 같은 아파트단지 OOO의 경우 처분청비교주택보다 공시가격은 OOO 높고, 거래시점은 17일이 늦어 처분청비교주택 매매가격 OOO보다 더 높은 가격으로 거래되어야 할 것으로 보이나 오히려 OOO이 낮은 OOO에 거래된 것으로 확인된다. ＜표3＞ 아파트 공시가격 추세 (단위 : 백만원) (나) 청구인이 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 상속개시일 기준 쟁점주택의 시가를 평가한 결과는 ＜표4＞와 같으며, 처분청비교주택의 매매가액이 감정가액의 평균액 OOO보다 OOO(19.2%) 더 높은 것으로 나타난다. ＜표4＞ 상속개시일 기준 감정가액 (단위 : 백만원) (4) 이와 같이 쟁점주택은 1983년에 준공되어 상속개시일 현재 35년이 지난 노후 아파트로서 대규모 수선 여부에 따라 거래가격 차이가 중요하게 발생하는데, 처분청비교주택의 경우 쟁점공사로 인하여 다른 비교주택들보다 거래가액이 비정상적으로 높으므로 상증법 시행령 제49조 제4항의 쟁점주택과 유사한 재산이라 볼 수 없고, 쟁점주택의 시가로 사용할 수 없다(국심 2007중5295, 2008.5.29. 같은 뜻임). 나. 처분청 의견 쟁점공사 관련 구체적이고 객관적인 증빙은 없으며, 처분청비교주택이 상속개시일과 가장 가까운 날에 거래되었으므로 해당 거래가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 보아야 한다. (1) 상속세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르며, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 평가기간 이내에 면적, 위치, 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ공매가액이 있는 경우 해당 가액을 시가로 보되, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가액을 적용한다. (2) 처분청이 확인한 평가기간 내 유사재산 3건(청구인과 동일)의 세부거래내역은 ＜표5＞와 같고, 처분청비교주택이 쟁점주택과 공시가격, 전용면적 및 층수까지 같으면서 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래된 것으로 나타난다. ＜표5＞ 평가기간 내 유사재산 거래내역 (단위 : ㎡, 백만원) (3) 청구인은 처분청비교주택이 양도 전에 쟁점공사를 실시하여 매매사례가액 적용대상 유사재산으로 부적합하다고 주장하나, 처분청비교주택의 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 ‘필요경비 명세서’상 리모델링 또는 인테리어공사 등의 자본적지출액을 신고한 내역이 없어 쟁점공사 관련 지출이 있었는지 확정하기 어렵고, 청구인이 제출한 사진(시공업체 블로그에서 캡쳐한 공사현장 사진)으로는 공사시점 또한 특정하기 어렵다. (4) 아울러 청구인은 다른 비교주택(OOO)이 처분청비교주택보다 기준시가도 OOO 높고, 거래시점도 17일 늦음에도 매매가액은 처분청비교주택 거래가액보다 OOO이 낮다고 주장하면서 청구인비교주택 매매가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 보는 것이 더 적정하다고 주장하나, OOO는 특수관계인(직계존비속) 간 거래로 확인되어 그 거래가액이 객관적인 시가를 반영하고 있다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 근거가 없다. (5) 이와 같이 청구인 주장은 이유가 없고, 처분청비교주택은 쟁점주택과 같은 단지에 위치하면서 면적, 기준시가 및 층수 모두 동일하며, 평가기준일과 가장 가까운 날에 거래되었으므로 해당 매매가액을 상속재산가액으로 평가하는 것이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 처분청비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가(매매사례가액)로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 다. 사실관계 및 판단 (1) 인터넷 포털사이트에서 제공하는 지도상 쟁점주택이 속한 공동주택단지는 북쪽으로 OOO을, 남쪽으로 OOO를 마주하고 있으며, 쟁점주택은 단지 내 가장 남쪽에 위치한 OOO의 최상층인 12층에 위치한다. (2) 처분청이 제출한 등기사항전부증명서에 의하면, 피상속인은 1993.7.1. 매매를 원인으로 쟁점주택의 지분1/2을 취득하였고, 2018.6.25. 청구인이 상속을 원인으로 피상속인의 지분 전부를 이전 받은 것으로 나타난다. (3) 청구인의 상속세 신고서 및 처분청의 상속세 결정결의서를 요약하면 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 상속세 신고서 및 결의서 요약 (단위 : 천원) *상속세 과세가액 증가 OOO = 쟁점주택 시가 증가 OOO - 현금 감소 OOO + 사전증여 가산 OOO (4) 청구인이 감정평가법인 2곳에 의뢰하여 2019.8.23. 및 2019.8.26.에 작성된 상속개시일(2018.6.25.) 기준 쟁점주택의 감정평가액은 각 OOO과 OOO이며, 평균액은 OOO으로 나타난다. (5) 청구인은 처분청비교주택이 양도 전 쟁점공사를 실시하여 다른 비교주택보다 매매가격이 현저히 높다고 주장하면서 시공업체가 자사 블로그에 올려놓은 공사현장 사진(베란다 누수공사, 거실 난방공사, 주방 확장공사, 화장실 개선공사 등)을 캡쳐하여 쟁점주택과 비교하는 형식으로 제출하였으나, 제출한 사진이나 공사업체 블로그에 시공 장소, 시기 및 공사금액 등을 확인할 수 있는 정보가 없다. (6) 처분청이 제출한 처분청비교주택의 전 소유자 OOO, OOO (각 1/2지분, 2013.5.7. 취득, 2018.11.7. 양도)의 양도소득세 신고서를 보면, 전 소유자들은 취등록세 및 수수료(법무사 비용, 중개수수료) 이외에 쟁점공사 관련 자본적지출액을 취득가액에 가산하거나 필요경비로 공제하지 않은 것으로 나타난다. (7) 청구인이 제출한 처분청비교주택의 전 소유자 OOO(1/2지분)의 사실확인서는 아래와 같으며, 2015년경 약 OOO 규모의 인테리어공사를 진행한 사실이 있다고 진술하였다. (8)처분청이 제출한 비교주택(OOO)의 등기사항전부증명서와 처분청의 전산자료에 의하면, 양도인 OOO은 양수인 OOO(4/5지분)의 장인, OOO(1/5지분)의 부친으로서 해당 비교주택의 거래는 특수관계인 간 거래로 나타난다. (9) OOO에서 제공하고 있는 부동산시세에 의하면, 쟁점주택은 OOO 소재의 다른 아파트와 유사하게 평가기간(2018.6.25. 전후 6개월) 동안 부동산시세가 급상승(일반평균가는 2018년 1월 OOO, 6월 OOO, 12월 OOO)한 것으로 나타난다. (10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택이 1983년에 준공되어 상속개시일 현재 35년이 지난 노후 아파트로서 대규모 수선 여부에 따라 거래가격의 차이가 중요하게 발생하는데, 처분청비교주택의 경우 양도 전에 대규모 리모델링공사를 실시하여 다른 비교주택들보다 거래가액이 현저하게 높으므로 상증법 시행령 제49조 제4항의 쟁점주택과 유사한 재산이라 볼 수 없다고 주장하나, 처분청비교주택의 전 소유자는 처분청비교주택을 양도하면서 쟁점공사 관련 지출액을 양도소득세 신고서의 ‘필요경비 명세서’상 자본적 지출액으로 신고하지 않았고, 청구인은 사인 간 임의작성이 가능한 사실확인서 외 처분청비교주택의 용도변경?개량 등을 위한 자본적 지출 시기, 내용 및 금액 등을 구체적으로 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 않았으며, 청구인이 제출한 공사현장 사진으로는 처분청비교주택과 같은 고가아파트의 거래가액에 크게 영향을 미칠 정도의 대수선 또는 리모델링이 있었던 것으로 보기 어려운 반면, 상증법 시행령 제49조 제4항은 쟁점주택과 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 적용함에 있어 상속세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 같은 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 하고 있으며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있는바, 처분청비교주택의 경우 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족한 쟁점주택과 유사한 비교주택들 중 유일하게 같은 동, 같은 층에 위치하면서 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 것으로 나타나는 점에 비추어 처분청비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.