조심 2017서2962 (2017.08.28)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO 배우자로부터 증여받은 후 OOO 양도하면서, 양도가액은 실지거래가액 OOO, 취득가액은 증여자의 취득가액인 OOO을 적용하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 증여 당시에 고시된 공동주택가격인 OOO으로 보아, OOO 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OOO 배우자로부터 쟁점아파트를 증여받으면서 쟁점아파트를 담보로 배우자가 차입한 채무 OOO을 승계함에 따라 채무승계 부분은 증여가 아닌 매매를 원인으로 취득한 것이다.

(2) 승계받은 채무는 청구인이 OOO로 전출하면서 쟁점아파트를 OOO에게 전세를 주고 전세금을 받아 OOO 상환하였고, OOO의 전세금은 청구인이 OOO 쟁점아파트로 다시 전입하면서 OOO으로부터 쟁점아파트를 담보로 다시 대출받아 상환하였다. 또한, OOO 차입금은 OOO까지 청구인의 자금으로 상환하고 OOO 근저당권을 말소하였다.

(3) 따라서, 매매를 원인으로 취득한 부분의 취득가액은

「소득세법」제97조

제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 적용하여야 하고, 그에 따라 산정한 쟁점아파트의 취득가액은 다음과 같다.

나. 처분청 의견

(1)

「소득세법」제97조

및 같은 법 시행령 제163조에서 증여받은 자산에 대해서는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하였다.

(2) 쟁점아파트의 취득가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가이나 시가가 없는 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 쟁점아파트의 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액을 적용하여야 하고, 유사매매사례가액도 없는 경우에는 공동주택가격을 적용하여야 한다.

(3) 청구인은 증여 당시 근저당권으로 설정된 OOO을 인수하였기 때문에 해당 부분은 양도에 해당되므로 양도 부분에 해당하는 취득가액은 환산가액으로 적용해야 한다고 주장하나, 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 적용하는 것으로, 쟁점아파트의 증여 당시 공동주택가격인 OOO이 실지거래가액에 해당되므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여를 원인으로 취득한 쟁점아파트의 취득가액을 증여일 기준 공동주택가격으로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(

「상속세 및 증여세법」 제47조

제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제159조[부담부증여에 대한 양도차익의 계산] ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을

「상속세 및 증여세법」 제61조

제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액 :

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」 제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제47조[증여세 과세가액] ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[괄호 생략]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제36조[증여세 과세가액에서 공제되는 채무] ② 법 제47조 제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.

제10조[채무의 입증방법 등] ① 법 제14조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다.

제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인의 배우자 OOO가 쟁점아파트를 OOO 매매를 원인으로 취득하여 OOO 청구인에게 증여하였으며, 증여 당시에 채무자를 OOO, 근저당권자를 OOO으로 하는 채권최고액 OOO의 근저당권이 설정되어 있던 사실이 확인된다. 해당 근저당권은 OOO. 해지되었고, 같은 날에 전세권자를 OOO로 하는 전세권이 설정되었다가 OOO 해지되었으며, 같은 날에 채무자를 청구인, 근저당권자를 OOO으로 하는 채권최고액 OOO의 근저당권이 설정되었다가 OOO 해지되었다. 청구인은 OOO 쟁점아파트를 OOO에 매도하였다.

(2) 청구인은 배우자로부터 쟁점아파트를 증여받으면서 쟁점아파트를 담보로 배우자가 차입한 채무 OOO을 승계하였고, 이를 청구인의 자금으로 상환하였다고 주장하며, 청구인의 주민등록초본과 금융증빙을 제출하였다. 해당 자료에 따르면, 청구인의 OOO 예금계좌에서 OOO 자금을 인출하여 OOO 대출금액 OOO을 상환한 사실이 확인된다.

(3) 심리자료에 따르면, 청구인은 배우자로부터 쟁점아파트를 증여받으면서 증여세를 신고·납부하지 않았고, 증여일 전후 3개월 이내의 기간 동안 쟁점아파트 또는 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 또는 감정가액이 확인되지 않는다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「소득세법」제97조

에서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 원칙으로 하되, 취득 당시에 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하였으므로, 청구인이 배우자로부터 증여받은 쟁점아파트의 취득가액은 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제61조

에 따라 평가한 가액인 공동주택가격OOO으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

또한, 청구인의 주장대로 청구인이 배우자로부터 쟁점아파트를 부담부증여로 취득하여 증여부분과 매매부분의 취득가액을 구분하여 계산한다고 하더라도,

「소득세법 시행령」제159조

제1항에 따르면, 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액은

「상속세 및 증여세법」제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하도록 규정하였고, 그에 따라 청구인의 배우자가 청구인에게 쟁점아파트에 담보된 채무를 양도했을 당시에는 해당 채무액인 OOO을 양도가액으로 하여 양도차익이 계산되며, 양수도 거래의 상대방인 청구인이 인수한 채무의 취득가액 역시 이와 동일한 가액으로 보는 것이 타당한 것으로 보이므로(조심 2011서79, 2011.3.9., 같은 뜻임), 이러한 경우에도 쟁점아파트의 취득가액은 증여 당시의 공동주택가격인 OOO으로 계산되어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.