조심 2023지4130 (2024.05.01)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 주택신축판매건설업을 영위하는 사업자로, 2021.2.5. 경기도 수원시 OOO 토지 150.5㎡ 및 주택 188.07㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후, 쟁점주택이

「지방세법 시행령」 제28조의2

제8호 나목 4)에 따라 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 취득세 중과세율 적용의 예외 대상에 해당하는 것으로 보아,

「지방세법」 제11조

제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 2021.8.20. 매각한 사실을 확인하고, 청구인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실시키지 않음으로써 쟁점주택이 1세대 3주택 취득세율 중과대상에 해당하게 된 것으로 보아, 2023.4.19. 청구인에게

「지방세법」 제13조의2

제3호의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원을 부과.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.6.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당초 OOO(쟁점주택), OOO, 세류동 OOO, OOO 토지 및 주택을 모두 매입하여 주택 신축판매를 하려고 계획하였고, 2021.1.8. OOO 및 OOO 토지 및 주택을, 2021.2.5. 쟁점주택을 취득하였으나, OOO 토지 및 주택은 부동산 소유자와의 협의가 이루어지지 않아 부득이 쟁점주택을 제외한 OOO 토지에만 주택 신축판매를 추진할 수 밖에 없었다.

토지이용확인서를 보면, 쟁점주택과 OOO 및 OOO 토지는 OOO을 사이에 두고 떨어져 있어 OOO 토지를 매수하지 못한 이상 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 이에 대하여는 당시 부동산 중개를 추진하였던 공인중개사도 확인서를 작성한 바 있다. 즉, 쟁점주택을 멸실하지 않고 다시 양도한 것은 정당한 사유가 있는 것이므로 이 건 처분은 위법하다.

또한, 「지방세법」상 다주택자 취득세율 중과의 취지는 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하고자 하는 것인바, 청구인은 쟁점주택을 투기목적으로 취득 및 양도한 것이 아니고, 사업 추진이 여의치 않아 부득이하게 양도하게 된 것이므로 입법 취지에 비추어보아도 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」 제28조의2

제8호에서

「주택법」 제4조

에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세율 적용 대상으로 보지 않으나, 정당한 사유없이 그 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않는 경우에는 제외한다고 규정하고 있고, 다주택자에 대한 취득세 중과제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위해 시행되었으며, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자 보호 취지에 반하지도 않고, 투기 목적의 주택 취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있고, 그에 따라 멸실만 하고 준공 이전에 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다 할 것으로, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용한 경우라면 중과세 대상에 해당한다(행정안전부 부동산세제과-4052호, 2022.12.12. 참조) 할 것인데, 청구인은 쟁점주택을 취득(2021.2.5.)하고, 주택건설사업에 직접 사용하지 아니한 채 그 취득일부터 1년 이내인 2021.8.20.에 양도하였으므로 중과세 대상에 해당한다.

또한 ‘정당한 사유’의 유무를 판단함에 있어서는 부동산의 취득 목적에 비추어 고유 목적에 사용하는데 걸리는 시간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애 사유 및 장애정도, 당해 취득자가 부동산을 고유 업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하는 것(

조심2021지1952

, 2022.4.7. 참조)인바, 청구인은 쟁점주택과 인접한 토지의 매입이 불가하여 사업성이 없어 사업을 진행하지 못한 것이므로 정당한 사유가 있다고 주장하나, 이는 수익상 문제로 경영상 내부적인 사정에 해당하여 이를 정당한 사유로 보기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 쟁점주택을 멸실하지 않거나 주택신축 판매하지 못한 데에 법령에 의한 금지·제한이나 행정관청의 귀책 사유 등 청구인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 없었던 것으로 보이는 점으로 볼 때, 처분청이 쟁점주택을

「지방세법」 제13조

에 따른 중과세율 적용 대상으로 보아 취득세 등을 부과.고지한 것은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택건설사업자가 정당한 사유 없이 주택 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 주택을 멸실시키지 아니한 것으로 보아 취득세 중과세율을 적용하여 취득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 청구인은 주택신축판매건설업을 영위하는 사업자로, 2021.2.5. 쟁점주택을 취득한 후 멸실하지 아니한 채 2021.8.20. 쟁점주택을 양도하였다.

(나) 쟁점주택 취득 당시(2021.2.5.) 청구인의 주택 보유 현황은 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 2021.2.5. 현재 청구인의 주택 보유 현황

○○○

(다) 청구인은 쟁점주택과 OOO 토지는 OOO을 사이에 두고 떨어져 있어 OOO 토지를 매수하지 못한 이상 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 청구주장과 관련하여 공인중개사의 확인서를 제출하였고, 위 확인서에는 청구인이 OOO토지를 매입하고자 노력하였으나, 매매가 이루어지지 않았고, 이에 쟁점주택의 효용성이 떨어져 재매각한 것으로 알고 있다는 내용이 기재되어 있다.

(라) 청구인이 제출한 토지이용계획서에 따르면 쟁점주택과 OOO 및 OOO토지는 OOO을 사이에 두고 서로 떨어져 있음이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)

「지방세법」 제13조의2

제1항 제1호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 취득세 중과세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다.

한편,

「지방세법 시행령」 제28조의2

제8호 나목 6)에서 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 중과세 대상에서 제외하도록 규정하면서, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 중과세율을 적용하도록 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점주택의 경우 OOO 토지를 사이에 두고 OOO과 떨어져 있으므로, 청구인이 OOO 토지를 매수하지 못한 이상 쟁점주택과 OOO토지를 포함하여 주택 사업을 추진하기는 어려워 부득이하게 쟁점주택을 멸실하지 않고 양도한 것이므로, 주택을 멸실시키지 않은 정당한 사유가 있다고 주장한다.

그러나,

「지방세법 시행령」 제13조의2

제5항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호에서 말하는 ‘정당한 사유’라 함은 그 취득한 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 목적사업에 사용할 수 없는 경우를 의미하는 것으로 판단되는 점, 청구인이 OOO토지를 매수하지 못함으로 인해 쟁점주택 부지를 다른 토지들과 통합하여 주택 신축사업을 추진하는 데 장애가 있었을 것으로 보이기는 하나, 쟁점주택 부지를 다른 토지들과 통합하여 주택 신축사업을 하고자 한 것은 청구인의 사업상의 판단에 불과하고, 다른 토지들과 별개로 쟁점주택을 멸실한 후 쟁점주택 부지에 주택 신축사업을 추진하는 데에는 별다른 장애 사유가 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인에게 쟁점주택을 멸실시키지 아니한 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이 쟁점주택을 중과세율 적용 대상으로 보아 청구인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」제96조

제7항과

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[

「주택법」 제2조

제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4)

「주택법」 제4조

에 따라 등록한 주택건설사업자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로

「부가가치세법」 제8조

제1항에 따라 사업자 등록을 한 자