국심1997서2671 (1998.05.30)

관악세무서장이 97.5.19 청구인에게 결정고지한 91년 귀속 양도소득세 60,803,480원의 부과처분은 쟁점무허가건물의 양도가액을 74,000,000원으로 하고 취득가액을 30,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOOO 소재 무허가건물 약 12평 (토지는 시유지이며 61㎡이고, 이하 “쟁점무허가건물”이라 한다)을 90.12.20 취득하여 91.5.20 양도하였으나 이에 따른 양도소득세 신고를 하지 아니 하였다.

이에 대하여 처분청은 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보고 쟁점무허가건물의 매수자인 청구외 OOO에게 확인한 129,000,000원에서 쟁점무허가건물 양도시 전세보증금 15,000,000원을 차감한 114,000,000원을 양도차익으로 하여 96.6.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 82,080,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.8.17 심사청구를 하여 96.10.16 「양도소득의 귀속자별로 취득가액 및 양도소득을 재조사하여 양도소득을 재결정하라」는 심사결정에 따라 처분청은 당초의 양도차익으로 산정한 129,000,000원에서 시유지의 공시지가 ㎡당 480,000원을 적용하여 취득가액을 29,280,000으로 하여 양도차익을 다시 산정하여 양도소득세를 60,803,480원으로 경정결정하여 97.5.19 청구인에게 통보하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.7.3 심사청구를 거쳐 97.10.20 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 97.5.19에 처분청으로부터 이 건 양도소득세 경정결정통보를 받고 이로부터 60일이내인 적법한 기간내(97.7.3)에 심사청구를 하였음에도, 처분청이 양도소득세경정결정을 하게된 심사청구결정에 대한 통보일인 96.10.16을 당해처분이 있는 것을 안날로 보아 60일이내에 심판청구를 하여야 한다는 이유로 각하결정을 하는 것은 부당하다.

(2) 청구인은 시유지(61㎡)인 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOOO와 시유지(26㎡)인 서울특별시 동작구 O동 OOOOOO 양 지상에 걸쳐 있던 쟁점무허가건물을 90.9월경에 35,000,000원에 취득한 후 재개발조합과 동사무소에 명의변경을 하였으나 최소 2년이상이 지나야 아파트 건축시공을 하고 아파트 입주시까지는 많은 돈을 내야하며 시유지는 재개발조합에 편입이 되지 아니한다는 사실을 알게 되어 91.5경에 37,000,000원에 양도하였음에도 취득가액을 처분청이 이를 인정하지 아니하고 취득가액을 29,280,000원으로 하고 양도가액을 114,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 60,803,480원을 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

심사결정에 따라 감액결정하고 남아 있는 처분에 대한 불복은 그 심사결정서를 받은 날인 96.10.16로부터 60일이내에 심판청구를 하여야 함에도 그 기간을 도과하여 97.7.3 심사청구를 제기한 이 건 청구는 부적합한 심사청구이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 다음과 같은 쟁점이 있다.

쟁점1, 청구기간내의 적법한 청구인지 여부

쟁점2, 쟁점무허가건물의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도차익을 산정한 처분의 당부

가. 쟁점1에 대하여

(1) 청구인은 96.8.17 「96.6.16 양도소득세 고지결정에 대하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 것을 요구」하는 요지의 심사청구를 하였고 국세청장은 96.10.16 「양도소득의 귀속자별로 취득가액 및 양도소득을 재조사하여 양도소득을 재결정하라」는 결정·통지를 하였다.

(2) 위 심사청구결정 내용에 따라 처분청은 당초의 양도차익으로 산정한 129,000,000원에서 시유지의 공시지가 ㎡당 480,000원을 적용하여 취득가액을 29,280,000으로 하여 양도차익을 다시 산정하여 양도소득세를 60,803,480원으로 재조사경정결정하여 97.5.19 청구인에게 통보하였다.

(3) 그 후 청구인은 97.5.19 재조사결정에 의한 감액경정결정에 불복하여 97.7.3 심사청구를 하였으나 국세청장은 「당초의 심사결정문 수령일인 96.10.16로부터 60일이내에 심판청구를 하여야 함에도 60일이 경과한 97.7.3에 심사청구를 한 것은 부적법한 청구」라는 이유로 97.8.22 각하결정을 하였으며 청구인은 60일이내인 97.10.20에 이 건 심판청구를 하였다.

(4) 위에서 보는 바와 같이 국세청장은 청구인이 심사결정서를 수령한 날인 96.10.16부터 불복제기기간을 기산하여 이 건 심판청구가 불복기간을 도과한 것으로 판단하였으나,

처분청이 심사결정에 따른 재조사결정을 하여 청구인에게 결정내용을 통보하기 전까지는 청구인은 그 결과를 알 수 없고 그 결과에 대하여 승복할 것인지 또는 다시 불복할 것인지 여부도 결정할 수 없는 상태에 있다 할 것이므로, 이 건과 같이 「재조사결정할 것을 내용으로 하는 심사결정」의 경우에까지 그 심사결정서 수령일로부터 불복기간을 기산하는 것은 궁극적으로 납세자의 불복기회를 박탈하는 결과가 되어 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

따라서, 위법·부당한 과세처분에 대한 납세자의 권리구제를 확대하고 또한, 재결기관의 재조사결정에 의한 처분청의 감액경정내용이 납세자의 불복취지 및 재결기관의 재조사결정취지에 부합한지 여부에 대하여 이를 각 재결기관에서 심리할 수 있는 자기시정의 기회를 부여하는 것이 합당하다는 점에서 재결기관의 「재조사결정」에 따른 감액경정처분에 대하여 불복하는 경우에는 그 감액경정결정 통지서를 수령한 날부터 기산하여 소정(60일)의 불복기간내에 불복청구를 할 수 있다고 판단하는 것이 합당하다 할 것이다.

한편, 감액경정처분을 새로운 처분으로 보기는 어려우므로 이 건과 같이 심사청구에 대한 재조사결정 내용에 대하여 불복을 제기하는 경우에는 재조사결정내용 통지일부터 60일내에 심판청구를 제기하여야 할 것이나, 청구인의 입장에서는 재결기관의 재조사결정에 따른 감액경정이 새로운 처분인지 아니면 심사결정에 따른 경정처분인지 여부를 판단하기가 용이하지 아니한 점이 있으므로 심사청구를 제기하는 것도 타당한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서, 이 건의 경우 재결기관의 재조사결정에 의한 처분청의 감액경정처분에 대한 심사청구의 기산일은 감액경정결정 통지서를 수령한 날인 97.5.19이라 할 것이므로 이 날로부터 60일이내인 97.7.3에 한 이 건 심사청구는 적법한 심사청구라 할 것이고 따라서 이 건 심판청구 또한 적법한 전심절차를 거친 적법한 청구라고 할 것이다.

나. 쟁점2에 대하여

(1)

소득세법 제94조

제1호 및 제2호에서 「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고,

같은 법 제96조 제1호에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며,

같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제166조 제4항에서「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득후 1년이내의 부동산」이라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 「제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다」고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 위 건물을 35,000,000원에 취득하여 37,000,000원에 양도하였다고 주장하고, 처분청은 위 건물의 양도에 대하여 「부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도」로 보아 청구인으로부터 위 건물을 취득한 청구외 OOO가 제시한 부동산매매계약서에 기재된 거래가액 129,000,000원에서 전세보증금 15,000,000원을 공제한 114,000,000원을 양도가액으로 하고 쟁점무허가건물에 부수되는 토지의 공시지가를 적용한 29,280,000원(㎡당 480,000원 ×61㎡)을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 것이 정당하다고 주장하므로 이에 대하여 O다.

(가) 위 건물이 소재한 토지는 시유지이며 위 건물이 위치한 토지를 포함한 일대의 지역에 대하여 90.6.23 OO지구재개발사업시행 인가가 이루어졌으며, 94.2.5 관리처분계획 인가고시가 이루어진 사실이 동작구청 주택과(OOOOOOOO)의 확인 및 관련서류에 의하여 확인되며, 청구인이 위 건물을 90.12.20. 취득하여 91.5.20 양도한 사실이 「재산제세과세자료전」에 의하여 확인되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(나) 처분청은 재조사 경정결정시 취득가액은 공시지가를 적용하여 29,080,000원으로 계산하고 양도가액은 양수인인 청구외 OOO가 제출한 매매계약서상의 거래금액에 따라 114,000,000원으로 계산하여 취득시와 양도시의 가액 산정기준을 각각 다르게 적용하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되며,

처분청의 실지거래가액 조회에 청구외 OOO가 처분청에 제출상 매매계약서상의 매도인란에 매도인이 서울특별시 강동구 O동 OOOOO OOO 代 OOO으로 되어 있으나, 청구인은 위 주소지에서 거주한 적도 없고 청구외 OOO이라는 사람과는 일식면도 없고 전혀 모르는 사람이라고 진술하고 있는 바, 청구인이 위 건물을 양도시 청구인의 주소지가 서울특별시 동작구 OO동 O OOOO로 되어 있음이 청구인의 인감증명서상 주소지 이동사항에 의하여 확인된다.

(다) 도시재개발사업지구에 이 건과 같이 무허가건물이 소재하고 있는 경우에는 관할동사무소에 소유자명의변경신고를 하는 바, 우리심판소의 요구(국심46830-1926, 97.11.26)에 의하여 동작구 OOOO동장이 회신(노일46839-2197, 97.12.2)한 「청구인이 쟁점무허가건물(건물번호 OOOOO)을 취득할 때와 양도할 때에 동작구 OOOO동사무소에 신고된 소유권이전신청서 및 그 첨부서류인 부동산매매계약서」에 의하면, 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO OOOO OO OOOO에 거주하는 청구외 OOO로부터 30,000,000원에 취득 (90.10.30 계약금 3,000,000원, 90.11.10 중도금 15,000,000원, 90.11.30 잔금 12,000,000원 지급약정)하여, 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOO OOOOOOO에 거주하는 청구외 OOO에게 74,000,000원에 양도 (91.4.5 계약금 8,000,000원, 91.4.20 중도금 32,000,000원, 91.5.7 잔금 34,000,000원 지급약정)한 것으로 되어 있다.

(라) 청구인은 위 건물을 90.9월경 35,000,000원에 취득하여 91.5월경 37,000,000만원에 양도하였고, 위 건물 양도당시에 노름 및 여자관계 등으로 사생활이 문란하여 빚이 많았으며 위 건물 취득시에 친형인 청구외 OOO이 10,000,000원을 보태주었으나, 노름자금조달 및 빚을 청산하기 위하여 형 몰래 부동산중개업소에서 37,000,000원을 받고 위 건물 양도용 인감증명서를 부동산중개업소에 건네주었다고 주장하고 있으나, 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액이라는 증빙의 제시가 없다.

(3) 위의 내용을 종합하여 관령법령을 적용하여 보면,

(가) 주택개량재개발사업에 따른 분양권은 그 사업에 대한 건설교통부장관의 관리처분계획인가에 의하여 비로소 확정되는 것이므로 분양권의 취득시기는 관리처분계획의 인가고시가 있는 때로 봄이 타당하다 할 것이다(같은 뜻 : 대법원 93누1633, 93.11.23, 국심 95중1893, 96.8.20).

처분청은 이 건 쟁점무허가건물의 양도를 「부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도」로 보았으나 청구인은 관리처분계획인가일(94.2.5)전에 위 건물을 양도(90.12.20)하였으므로 분양권을 양도한 것으로 볼 수 없고 시유지상의 건물을 양도한 것으로 보아야할 것으로 판단된다.

(나) 단기차익을 목적으로 「취득후 1년이내의 부동산」을 양도하는 경우에는

소득세법 제96조

및 제97조,

같은법시행령 제166조

제4항의 규정에 의하여 당해자산에 대한 양도차익의 산정은 실지거래가액에 의하도록 하고 있으므로 취득후 1년이내에 양도한 이 건의 경우는 실지거래가액에 의하여 위 건물의 양도에 대한 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.

처분청이 과세근거로 삼은 청구외 OOO가 제출한 매매계약서는 매도인란에 기재된 주소지등이 실지내용과 달라 위 매매계약서에 기재된 금액을 양도가액으로 보기는 어렵고, 취득가액 또한 청구인의 소유도 아닌 시유지를 청구인의 소유로 보아 공시지가를 적용하여 산정한 것과 양도가액은 실지거래가액에 기초하고 취득가액은 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 것은 잘못이라고 보인다.

청구인이 주장하는 양도가액 및 취득가액도 이를 입증할 만한 증빙의 제시가 없다.

그러나 우리심판소에서 동작구 OOOO동사무소에 조회한 취득가액 30,000,000원과 양도가액 74,000,000원은 매도인 및 매수인이 인감을 날인하고 확인한 금액이므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

다. 결론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.