국심1993서0531 (1993.06.21)

1. 용산세무서장이 92.10.16 청구인에게 결정고지한 증여세 66,036,310원 및 동 방위세 12,310,750원의 부과처분은 서울특별시 중구 O동 OOO외 3필지 대지 800㎡ 및 위 지상 임대용건물 6,459.11㎡를 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같 은 법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가함에 있 어서「임대료」 계산시 관리비 9,477,800원중 기공제한 전기료·수도료에 도시가스료를 추가 공제하여 그 과세표준과 세 액을 경정한O.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니O.

1. 원처분 개요

청구인들은 90.4.30 서울특별시 중구 O동 OOO소재 청구외 OO실업(주)의 액면가가 10,000원인 비상장주식 17,882주(이하 “쟁점주식”이라 한O)를 청구외 OOO·OOO·OOO으로부터 아래와 같이 증여받은 후 90.10.25 쟁점주식의 1주당가액을 산정함에 있어서 순자산가액 계산서상 청구외 OO실업(주)의 자산중 토지·건물에 대한 평가차액계산시 상속세법상 평가액을 기준시가로 평가(5,422,418,056원)하여 쟁점주식의 1주당가액을 70,992원으로 평가하고 쟁점주식의 증여재산가액을 1,269,478,944원으로 산정하여 이 건 증여세 등을 신고·납부하였O.

처분청은 청구외 OO실업(주)의 자산인 서울특별시 중구 O동 OOO, OOO, OOO, OOOOO 대지 합계 800㎡ 및 위 지상 임대용건물 6,459.11㎡(이하 “쟁점부동산1”이라 한O)와 서울특별시 중구 OOO OOOOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOO, OOOO, OOOOO 대지 합계 1,381.93㎡ 및 위 지상 임대용건물 26.44㎡와 창고 13.22㎡(이하 “쟁점부동산2”라 한O)에 대한 상속세법상 평가액을 계산함에 있어서 ① 쟁점부동산1은 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 임대료(월정임대료에 관리비를 합산하고 전기료 및 수도료를 공제한 금액) 환산가액에 임대보증금을 합한 금액으로 평가(6,838,407,960원)하고, 쟁점부동산2는 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호 (가)목의 규정에 의하여 기준시가로 평가(1,807,823,826원)하였으며, ② 순손익액 계산시 92년중에 경정한 89사업년도 소득금액을 기준으로 하여 쟁점주식의 1주당가액을 104,945원으로 평가한 후 쟁점주식의 증여재산가액을 1,876,626,490원으로 산정하여 92.10.16 청구인들에게 O음과 같이 증여세 등을 결정고지 하였O.

ㅇ 청구인별 수증주식수 및 증여재산가액 단위:1주, 원

ㅇ 청구인별 고지세액 단위:원

청구인들은 이에 불복하여 O음과 같이 심사청구 및 심판청구를 제기하였O.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 비상장법인인 청구외 OO실업(주)의 쟁점주식평가와 관련하여 순자산가액을 계산함에 있어 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의한 청구외 OO실업(주)의 쟁점부동산1평가시 “임대료”에는 관리비 명목의 수입금액은 제외하여야 함에도 관리비를 포함한 금액을 기준으로 하여 평가함은 부당하고, ② 쟁점부동산2는 쟁점부동산1과는 지번만 O를 뿐 임대용부동산인 쟁점부동산1의 부속토지인 주차장용 토지로 사용하고 있으므로 쟁점부동산1과 별개의 토지로 보아 각각 O른 기준으로 평가하여 순자산가액을 계산함은 부당하며, ③ 청구외 OO실업(주)의 89사업년도의 순손익액 계산시 각 사업년도 소득금액을 처분청에서 92년중에 경정조사결정한 소득금액을 기준하여 계산하였으나, 89사업년도 법인세 경정결정에 대하여 불복청구(92.12.5 심사청구)중에 있으므로 당초 청구외 OO실업(주)가 신고한 소득금액을 기준으로 이 건 순손익을 계산하여야 한O는 주장이O.

나. 국세청장 의견

① 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의한 “임대료”라 함은 부동산임대사업자의 월정임대료수입금액에 관리비 명목의 수입금액중 임차인이 직접 부담하여야 할 전기료, 수도료 등과 같은 공과금을 공제한 금액을 합산한 금액이고, ② 임대용부동산을 평가함에 있어서 임대차계약이 체결된 부동산의 범위는 임대용건물과 임대용건물이 정착된 지번의 부속토지로 봄이 타당하며, ③ 비상장주식평가시 순손익액은 증여 당시 최종확정 결정된 각사업년도 소득금액을 기준으로 계산하여야 하므로 당초 처분은 정당하O는 의견이O.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주식의 1주당 가액을 상속세법시행령 제5조 제5항 제1호 (나)목(90.12.3 개정전)의 규정에 의하여 평가함에 있어서,

(1) 순자산가액 계산서상 토지·건물 평가차액 계산시 쟁점부동산1을 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같은 법 시행령 제5조 제6호의 규정에 의하여 평가하는 경우 「임대료」에 포함되는 관리비의 범위와

(2) 주차장용 토지인 쟁점부동산2를 임대용부동산인 쟁점부동산1과는 별개의 토지로 보아 기준시가로 평가한 처분의 당부와

(3) 순손익액 계산시 처분청이 법인세 경정결정한 각사업년도 소득을 기준으로 한 처분의 당부를 가리는데 있O.

나. 상속세법시행령 제5조의2 제6호에서 규정한 「임대료」의 범위에 대하여

(1) 먼저 관련 법령을 보면 상속세법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 당해자산을 상속세법 제9조 제1항의 규정에 의하여 시가로 평가한 가액과 당해자산의 「1년간의 임대료」를 상속개시당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈금액과 임대보증금의 합계액 중 큰 금액을 당해자산의 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 위에서 「1년간의 임대료」라 함은 상속개시당시의 월 임대료를 1년으로 환산한 금액으로서 당해 부동산의 임대조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하며, 임차인이 관리비 명목으로 지급한 금액중 임차인이 사실상 별도로 부담하여야 할 전기료, 수도료와 같은 공공요금 등은 위 「임대료」에 포함되지 아니하는 것으로 해석된O.

(2) 쟁점주식의 증여당시인 90.4.30 현재 청구외 OO실업(주)가 85명의 임차인들로부터 지급받은 월정임대료는 48,180,000원이고, 관리비 명목으로 수입한 금액은 9,477,800원으로서 이에 대하여 처분청과 청구인간에 O툼이 없O.

(3) 처분청은 쟁점부동산1을 전시한 상속세법시행령 제5조의2 제5호의 규정에 의하여 평가함에 있어서 90년 4월의 월정임대료 48,OOO,000원과 관리비 9,477,800원의 합계 57,607,800원에서 쟁점부동산2에 위치한 청구외 OO문화사의 90년 4월의 월정임대료 200,000원과 전기료·수도료 4,006,342원 합계 4,206,342원을 공제한 차액 53,401,458원을 임대료 환산대상 「임대료」로 보아 이 건 처분하였음이 관련자료에서 확인된O.

(4) 청구외 OO실업(주)가 90년 4월중에 수입할 관리비는 9,477,800원이고 이를 세분해보면 사실상 임차인이 부담해야 할 부분으로 보이는 전기료·수도료 4,006,342원, 도시가스료 1,426,939원, 기타등으로 확인된O.

위 사실들과 관련법령을 종합하여 볼 때 상속세법시행령 제5조의2 제6호의규정에 의한 「임대료」의 범위에는 임차인으로부터 관리비 명목으로 지급받은 금액도 포함하되 O만 임차인이 사실상 부담하여야 할 공공요금 등은 제외되어야 마땅하므로 처분청이 관리비에서 공제한 전기료·수도료 외에 임차인이 사실상 부담하여야할 경비임이 확실한 도시가스료도 관리비에서 공제하고 나머지 관리비만을 월정임대료에 합산하여야 할 것으로 판단된O.

O. 쟁점부동산2를 쟁점부동산1과 별도로 O른 기준에 의하여 평가한 처분의 당부에 대하여

(1) 쟁점부동산1과 쟁점부동산2에 대한 평가기준 및 내역을 보면 O음과 같O.

단위:원

(2) 위에서 살펴본 바와 같이 처분청은 임대차계약이 체결된 부동산의 범위를 임대용부동산인 쟁점부동산1중 건물과 그 건물이 정착된 지번의 토지로 보아 쟁점부동산1은 상속세법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 임대료환산가액에 임대보증금을 합한 금액으로 평가하고 쟁점부동산2는 별개의 부동산으로 보아 기준시가로 평가하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인된O.

(3) 청구외 OO문화사가 임차하여 사용하고 있는 쟁점부동산2중 서울특별시 중구 O동 OOOO 대지 95.9㎡ 및 위 지상 건물 26.44㎡는 쟁점부동산1과는 별도의 건물로서, 별도의 필지에 위치하고 있O.

(4) 청구외 OO실업(주) 임차인들간에 체결된 사무실임대차 계약서를 보면 임대물의 표시에 쟁점부동산2중 주차장과 임차인들의 주차장 사용권리에 대하여는 일체 규정되어 있지 아니할 뿐만 아니라 쟁점부동산1의 임대보증금과 쟁점부동산1의 인근 임대용부동산의 임대보증금(주차장 사용권리가 포함된 임대보증금을 책정하고 실비변상적인 주차료 30,000원 정도를 징수하고 있음)을 비교하여 볼 때 쟁점부동산1의 임대보증금은 인근 임대용 부동산 임대보증금의 약 1/2수준에 불과하고 청구외 OO실업(주)가 임차인들로부터 월정임대료와는 별도로 월정주차료(90년 증여당시 기준차량 1대당 100,000원)를 징수하고 있는 것으로 보아 쟁점부동산2중 주차장으로 사용되고 있는 토지는 이 건 임대차계약서상의 쟁점부동산1에 대한 임대범위에서 제외되는 것이 타당한 것으로 보인O.

위 사실들을 모두어 볼 때, 쟁점부동산2가 임대용부동산인 쟁점부동산1의 범위에 포함되는 것으로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 쟁점부동산2를 쟁점부동산1의 부속토지로 보아 전시한 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가하여야 한O면, 부속토지의 면적이 각각 O른 2개 이상의 임대용 부동산을 평가하는 경우에도 동일한 금액으로 평가되는 모순이 발생하므로 쟁점부동산2를 쟁점부동산1과는 별도의 기준으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하O고 판단된O.

라. 비상장주식의 1주당가액을 평가함에 있어서 순손익액 계산시 각 사업년도 소득금액을 89사업년도 법인세 신고 당시 소득금액을 기준으로 할 것인지 아니면 92년중에 법인세 경정결정된 89사업년도 소득금액을 기준으로 할 것인지 여부에 대하여 살피건데, 먼저 관련법령인 법인세법 제32조 제2항에서 정부는 법인세법 제26조의 규정에 의하여 신고를 한 내국법인이 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때에는 당해법인의 각사업년도 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한O고 규정하고 있는 바, 청구외 OO실업(주)가 처분청이 92년중에 경정결정한 법인세에 대하여 불복청구중인 것은 별론으로 하더라도 쟁점주식의 증여 당시인 90.4.30 현재 경정결정된 각 사업년도 소득이 있는 경우에는 그 소득금액을 기준으로 하여 순손익액을 계산하여야 하는 것으로 해석되므로 경정결정된 89사업년도 소득금액을 기준으로 하여 이 건 순손익액 계산한 당초 처분은 적법하O고 판단된O.

마. 따라서 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한O.