국심2006서1508 (2006.09.04)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구법인은 OOOOO OOOO OOO OOOOOO 소재 재건축조합법인으로 2003.6.17.

주택건설촉진법 제44조

의 규정에 의하여 OOO구청장으로부터 인가를 받아 설립되고, 2003.7.1. 시행된 도시 및 주거환경정비법 부칙 제10조의 규정에 의하여 2003.7.30. 설립등기되었다.

청구법인은 2003.7.23. 조합원이 현물출자한 대지면적 690평(이하 “쟁점토지”라 한다)에 OOOOOO 주식회사와 OOOOOOOOOO공사 약정을 하고 총 건축면적 1,840평중 청구법인 지분은 1,037평, OOOOOO 주식회사 지분은 803평으로 하기로 하였으며, 청구법인은 2005.3.31. 2004사업연도 법인세 신고시 수입금액을 1,965,150,240원으로 하고 과세표준을 392,895,324원으로 하여 법인세 94,081,737원을 납부하였다.

청구법인은 2005.12.1. 지분제방식으로 시행된 재건축사업에서 조합원이 조합에 현물출자한 쟁점토지가액은 시가 또는 실지거래가액에 의하여야 하고 이와 같이 시가 내지 실지거래가액에 의하여 손익을 계산하는 경우 청구법인에게 사업소득이 발생하지 아니하므로 기 납부한 법인세는 환급되어야 한다는 이유로 경정청구를 하였다.

처분청은 2006.1.26. 위 경정청구에 대하여 재건축조합원이 조합에 토지를 현물출자하는 경우에 있어 그 취득가액이 불분명한 경우로서 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우에는 현물출자일 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것이므로 청구법인이 당초 쟁점토지원가를 감정평가한 금액으로 신고한 것은 적법하고, 청구법인이 토지가액을 산정한 방법은 적정한 방식이 아니라는 이유로 거부통지를 하였다.

청구법인은 이에 불복하여 2006.4.20. 이 건 심판청구를 제기

하

였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

지분제방식으로 시행된 재건축사업에서 조합원이 조합에 현물출자한 토지가액은 시가 또는 실지거래가액이 아닌 공시지가 또는 감정평가액 등의 추계가액으로 계상하는 경우에는 실질소득과 아무런 관련이 없는 가공의 손익이 계상되고, 토지가액을 시가 내지 실지거래가액에 의하여 손익계산을 하는 경우 청구법인에게 사업소득이 발생하지 아니하므로 기 납부한 법인세는 환급되어야 한다.

나. 처분청 의견

재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 조합설립인가일 또는 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날이며 취득가액이 불분명한 경우에 토지의 취득가액은 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것이므로 청구법인이 당초 쟁점토지원가를 감정평가한 금액으로 신고한 것은 적합하고, 경정청구시 청구법인이 토지원가를 산정한 방법은 적정한 방식이 아니므로 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조합원들이 청구법인에 현물출자한 쟁점토지의 가액을 감정평가액으로 할 것인지 아니면 청구법인이 계산한 실지거래가액으로 할 것인지 여부

나. 관련법령

(1)

법인세법 제19조

【손금의 범위】 ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

법인세법시행령 제19조

【손비의 범위】 법 제19조 제1항의 규정에 의한 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 의한 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용

2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액

(2)

국세기본법 제14조

【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 한 2004사업연도소득에 대한 법인세 신고내역을 보면, 수입금액(분양수입)은 1,965,150,240원, 매출원가(분양원가)는 1,572,254,926원으로 신고하였는 바, 매출원가 1,572,254,926원은 건설용지 845,718,285원에 공사비 2,943,742,862원을 더하고 기말미완성공사 2,217,206,221원을 차감한 금액이며, 이 중 건설용지비 845,718,285원은 조합원이 청구법인에 현물출자한 쟁점토지의 감정평가액

6,001,660천원(2곳의 평가기관이 평가한 금액을 산출평균한 금액)에서 기말재고액 5,155,941,715원을 차감한 금액이며, 납부할 세액은 94,081,730원인 사실이 법인세 신고서 및 첨부서류 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 위 (1)에서 본 바와 같이 쟁점토지가액을 감정평가기관이 평가한 6,001,660천원으로 하여 당초 법인세 신고를 하였다가 경정청구시에는 쟁점토지가액을 시가로 평가한 가액이라 하여 8,946,000천원으로 계산하였는 바, 그 계산근거는 조합원이 분양받은 아파트의 일반분양가액 상당액(11,070백만원)에서 조합원 추가 분담금(2,124백만원)을 차감한 금액이고, 쟁점토지가액을 8,946,000천원으로 계산하면 각사업연도 소득금액은 발생하지 아니한다.

(3) 청구법인은 재건축조합의 조합원이 조합에 현물출자한 토지의 원가를 계산함에 있어 실지거래가액이 불분명한 경우에 현물출자시의 공시지가 또는 감정평가액으로 하는 방법은 실지거래가액이 불분명한 경우에 한하여 적용되어야 하며, 일반분양수입금액이 실지거래가액이고 대응원가인 토지가액을 공시지가나 감정평가액으로 추계하는 경우 수익비용대응의 원칙에 어긋나고, 실제 손익과는 무관하게 장부상 이익이 발생하게 되며, 이 건 재건축주택조합은 조합은 명의만 제공하고 재건축사업시행은 시공사가 담당하며 시공사는 조합원이 소유하고 있던 토지지분에 상응하는 아파트를 지어주고 일반분양수입금액과 조합원추가부담금은 모두 공사비 등 사업비에 갈음하여 시공사에 귀속되므로 조합에게는 사업손익이 발생할 여지가 없으며, 재건축조합의 조합원은 토지현물출자에 대한 대가로 사업준공시 아파트를 분양받게 되며 이 때 조합과 조합원 사이에 거래관계가 성립되어 그 대가를 주고받게 되는 데, 이 대가를 측정할 수 있다면 이것이 바로 실지거래가액 내지 시가가 되는 것이고 이 가격이 공시지가 등 추계가격에 우선하여 토지의 취득원가로서 적용되어야 하는 바, 예를 들어 조합원 1인인 재건축조합이 조합원의 종전주택 1채를 철거하고 아파트 2채를 신축하여 1채는 추가부담없이 조합원에게, 1채는 2억원에 일반분양한 경우 일반분양원가에 의하여 조합원이 현물출자한 토지원가를 아래 표와 같이 계산해 보면, 조합은 주택 1채를 일반분양하면 2억원을 받을 수 있지만 조합원에게는 현금을 받지 않고 토지를 대신 받았으므로 결국 조합이 조합원으로부터 취득하는 토지의 가격은 시가 또는 실지거래가액을 기준으로 평가할 때 2억원이 되고 일반분양수입금액은 2억원이며 이를 전액 공사비로 지출하였으므로 총 공사비는 2억원이 되므로 사업소득은 없게 된다고 주장하고 있다.

(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구법인은 위 (3)에서 본 바와 같이 현물출자된 쟁점토지가액을 조합원이 분양받는 아파트의 일반분양가액상당액에서 조합원이 부담하는 추가부담금(환불금은 더함)을 차감한 가액으로 계산하고 있으나 이는 일반분양가액을 기준으로 역산하여 건축비 등을 제외한 나머지 금액을 토지가액으로 하는 것으로 합리적이지 못하고 실지거래가액으로 볼 수도 없는 것이고, 청구법인은 아파트를 신축하여 분양하는 사업을 영위한 것이므로 손익이 계산되어야 하는 바, 재건축조합의 경우 손금이 되는 토지가액은 그 취득가액이 불분명한 경우가 많아 보충적으로 공시지가나 감정평가법인이 감정한 가액으로 하고 있으며, 청구법인은 현물출자된 쟁점토지가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 그 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하고, 이 건의 경우 쟁점토지 현물출자시에 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있으므로 그 감정가액을 쟁점토지가액으로 하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 조합원이 현물출자한 쟁점토지가액을 감정평가법인이 평가한 감정가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.