조심 2022서5663 (2022.10.12)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인과 배우자 aaa는 2019.9.30. 공동으로 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고 아래와 같이 조정대상지역 내 1세대 3주택을 보유한 상황에서 쟁점주택을 양도한 것으로 보아

「소득세법」제95조

제2항, 제104조 제7항 제3호 나목 및 같은 법 시행령 제167조의3 제1항에 따라 고가주택 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 기본세율에 20% 추가세율(이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 2019.11.22. 본인 지분에 해당하는 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

＜청구인 및 배우자 주택보유 현황＞

OOO

나. 청구인은 2021.6.22. 쟁점주택의 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에

「소득세법」제95조

제3항에 따른 장기보유특별공제를 적용하고 같은 법 제55조 제1항에 따른 세율(이하 “일반세율”이라 한다)을 적용하여야 한다며 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.8.20. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.17. 이의신청을 거쳐 2022.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 나목의 요건을 충족하는 주택으로서 9억원을 초과하는 주택에 해당되므로

「소득세법」 제95조

제3항과 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호 및 제2호를 적용할때 1세대 1주택으로 보아 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

(가) 장기보유특별공제 규정과 관련하여,

「소득세법」 제95조

제1항 및 제2항은 일반규정이고, 같은 조 제3항은 특별규정이므로 특별규정을 우선 적용해야 한다.

1)

「소득세법」 제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고 같은 조 제2항에서 ‘제1항에서의 장기보유 특별공제액이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 등에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하여 장기보유특별공제의 일반적인 내용을 규정하고 있다.

2)

「소득세법」 제95조

제3항에서 ‘제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령(

「소득세법 시행령」제160조

제1항)으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’고 규정하여

「소득세법」 제89조

제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 대하여 제1항 및 제2항의 일반규정에 대한 예외 규정을 두고 있으므로, 해당 고가주택에 대하여는

「소득세법」 제95조

제1항과 제2항을 먼저 적용할 것이 아니라

「소득세법」 제95조

제3항을 우선 적용해서 같은 법 시행령 제160조 제1항에 따라 1세대 1주택으로 보아 양도차익 및 장기보유특별공제액을 산출해야 한다.

3) 이와 같이

「소득세법」 제95조

제3항은 특별규정이므로 같은 조 제1항과 제2항에 우선하여 적용해야하는 것이며

「소득세법」 제95조

제3항의 적용대상인 고가주택은 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호의 양도차익뿐만 제2호의 장기보유특별공제를 계산할때도 동일한 의미로 적용해야 한다. 특히

「소득세법」 제95조

제3항의 적용대상인 고가주택은 1세대 1주택으로 보는 주택에 해당됨에도 이를 무시하고 일반규정인 같은 조 제2항을 먼저 적용하여 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 대상으로 보는 것은 논리적 모순이다.

4) 그렇다면 청구인의 쟁점주택도

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 나목의 요건을 충족하는 주택으로서 9억원을 초과하는 주택에 해당되므로

「소득세법」 제95조

제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항 제1호 및 제2호를 적용할때 1세대 1주택으로 보아 적용해야 한다.

(2)

「소득세법 시행령」 제155조

제1항에 해당하는 경우와 같은 조 제1항 및 제20항을 동시에 적용받는 대상이 차별과세(중과세율 적용)를 받는 것은 타당하지 않다.

(가) 청구인의 경우 임대주택이 없었다면

「소득세법 시행령」 제154조

제1항을 적용받는 대상으로서, 그 주택을 양도하기 전에 대체주택을 구입한 것이므로 1세대 2주택이지만 대체주택 취득 관련 비과세 규정인

「소득세법 시행령」 제155조

제1항을 적용받는다. 이 경우 9억원 초과비율에 대한 양도차익에

「소득세법」제95조

제1항의 표2에 따른 장기보유특별공제율을 적용받고 일반세율을 적용받을 수 있다. 그러나 임대주택을 소유하였기 때문에

「소득세법 시행령」 제155조

제20항에 의하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것이 되어 9억원 초과비율에 대한 양도차익에 장기보유특별공제를 적용받지 못하고 세율도 중과세율을 적용하게 된다.

(나) 이와 같은 차별과세는 2011.10.14. 개정하여

「소득세법 시행령」제155조

에 제20항을 신설규정한 개정이유에 반한다.

1) 정부는 2011.10.14. 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민ㆍ중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 수도권 소재 매입임대주택의 호수(戶數)요건을 완화하고, 임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 세제지원을 신설하는 한편, 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 임대주택의 가액요건을 합리적으로 개선하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하기 위하여 2011.10.14. 첫째,「소득세법 시행령」을 개정하여 임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 세제지원(

「소득세법 시행령」 제155조

제19항부터 제23항까지 및 제161조 신설)을 신설하였고 둘째, 매입임대주택의 호수요건을 완화(

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제2호 가목)하였으며, 셋째, 임대주택 가액요건을 합리화(

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제2호 가목 및 다목)하였다.

2) 이와 같이 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민ㆍ중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 임대주택에 대한 중과세율 적용이 배제되는 임대주택요건을 완화하고 임대사업자의 거주용주택에 대한 세제지원을 신설한 것임에도 청구인의 경우와 같이 임대주택으로 인하여 거주용주택에 대한 장기보유특별공제 배제 및 20%세율 가산의 불이익을 주는 것은 개정취지에 부합하지 않는다.

(나) 조세심판원 결정례의 판단근거는 2021.2.17. 개정시행령에서도 보듯이 합리적이지 않으므로 차별과세 하지 않는 것이 타당하다.

1) 조세심판원은 9억초과분에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 양도세를 중과하는 것이 타당한 것으로 결정(조심 2020서2295, 2020.11.23.)하였으나,

「소득세법」 제95조

제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 적용대상인 고가주택은 앞서 살펴본 바와 같이 다주택자인 경우에도 1세대 1주택으로 인정하는 것을 전제로 하고 있으므로 1세대 1주택으로 인정되는 청구인의 경우 1세대 다주택자로서 장기보유특별공제배제 대상이 될 수 없다.

2) 또한 2021.2.17. 개정된 「소득세법 시행령」에서는 1세대 1주택 비과세 특례대상주택이 대체주택 취득으로 일시적으로 3주택 이상이 된 경우 해당 주택이 중과세율적용대상에서 제외되는 것으로 추가하였고 개정이유를 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화라는 이유를 명시하고 있어 사실상 청구인의 사례와 동일한 당해 사건에서 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 것이 합당하다고 하였다.

(3) 청구인과 같은 사례의 경우, 양도세 중과세 대상에서 제외하는 것이 대법원 판례(2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)의 취지에도 부합된다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 양도는 조정대상지역 내 3주택자의 양도에 해당하므로 3주택 중과세율 적용 및 그에 따른 장기보유특별공제 배제 대상에 해당한다.

(1)

「소득세법」 제89조

제1항 제3호 및 제95조 제2항, 같은 법 시행령 제160조 제1항에 따르면

「소득세법 시행령」 제156조

제1항의 고가주택을 양도하는 경우 9억원을 초과하는 금액에 대하여 양도차익 및 장기보유특별공제액을 별도로 계산하여 양도소득세를 납부하도록 하고 있고,

「소득세법」 제104조

제7항에 따르면 3주택 이상을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도하는 경우

소득세법시행령 제167조의3

제1항 각호에 해당하지 아니하는 한 중과세율(기본세율+20%)을 적용하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 조정대상지역 내에 있는 쟁점주택 양도당시 쟁점주택, 장기임대주택, 대체주택 등 총 3개의 주택을 소유하고 있었고, 쟁점주택의 양도가

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 각호에 따른 중과배제사유에 해당하지 않으므로 쟁점주택의 양도가액 중 9억원 초과분에 대해서 중과세율을 적용한 청구인의 당초 신고는 적정하다.

(3)

「소득세법」 제95조

제2항은 같은 법 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 규정하고 있는 바, 청구인 세대는 조정대상지역 안에 있는 쟁점주택의 양도 당시 쟁점주택을 포함하여 3개의 주택을 보유하고 있었고 쟁점주택이 3주택 중과대상에 해당하므로 장기보유특별공제를 배제한 당초 신고 또한 적정하다.

(4) 한편, 최근 2021.2.17. 개정 시행된

「소득세법 시행령」 제167조의3

에 따르면 ‘제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택’에 대해 조정대상지역 3주택자 중과세율 적용을 제외하도록 추가하면서 영 시행이후 양도분부터 적용(부칙 제31442호)하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점주택을 해당 규정 시행이전인 2019.9.30. 양도하여 이를 소급 적용할 수 없다.

(5) 청구인이 제시한 판례(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)는 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부에 관한 것으로 이 건 처분과 직접적인 관계가 없으며,오히려, 최근 법원에서는 청구인과 동일하게 거주주택, 임대주택, 대체주택을 보유하다가 고가주택인 거주주택을 양도하는 경우 모두 1세대 3주택에 해당하므로 양도차익 중 9억원 초과분에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세율을 중과한다고 판시(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 수원지방법원 2021.11.25. 선고 2021구합64925 판결)하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조정대상지역 내 1세대 3주택(쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택)을 보유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 경우, 9억원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2019.9.30. 조정대상지역 내에 배우자와 함께 쟁점주택 외에 장기임대주택 및 대체주택을 보유하다가 쟁점주택을 양도하였는바, 그 취득 내용 등은 아래와 같다.

＜청구인의 보유주택 취득 내용 등＞

OOO

(2) 청구인은 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 신고하였다가 쟁점주택의 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에

「소득세법」제95조

제3항에 따른 장기보유특별공제를 적용하고 일반세율을 적용하여야 한다며 아래와 같이 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 일시적 2주택 및 장기임대주택특례를 중첩 적용하여 청구인을 1세대 1주택자로 보되, 해당 고가주택 9억원 초과분은 중과제외 주택에 해당하지 않아 1세대 3주택 20% 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 부인대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

＜청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역＞

(단위 : 천원)

OOO

(3) 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호의 개정내용은 아래와 같다.

＜

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호 개정내용＞

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용과 관련하여,

「소득세법」제95조

제3항이 같은 조 제1항 및 제2항의 특별규정에 해당하므로 고가주택에 해당하는 쟁점주택 양도에 대하여는

「소득세법」제95조

제3항에 따른 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 ‘장기보유특별공제액이란 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하면서 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 대상자산에서 제104조 제7항 각호에 따른 자산(조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택)을 제외하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 ‘제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’고 규정하고 있는바,

「소득세법」제95조

제3항은 양도자산이 제95조 제1항 및 제2항에 따른 장기보유특별공제대상이지만 고가주택에 해당되는 경우에 제2항의 산출식에도 불구하고 별도의 계산식에 따르도록 하겠다는 규정이지 제95조 제1항 및 제2항에 우선하여 적용하는 특별규정에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점주택(9억원 초과분)이 ‘조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택’에 해당되어

「소득세법」제95조

제2항의 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외된 이상 제95조 제3항을 적용할 여지가 없다 할 것이다.

(나) 청구인은 또한 쟁점주택(9억원 초과분)에 대한 중과세율 적용이 부당하다고 주장하나,

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 1세대 3주택에 대한 중과세율을 적용 대상을 규정하면서 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택을 규정하고 있는데, 청구인과 같이 쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택을 보유하고 있다가 쟁점주택을 양도하는 경우 주택 수에 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점, 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호 규정은 2021.2.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 2019년에 양도된 이 건의 경우에는 적용되지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택 가액 중 9억원 초과분에 대한 중과세율 적용은 타당하다 할 것이다.

따라서 청구인이 조정대상지역에 있는 쟁점주택, 장기임대주택 및 대체주택을 보유하고 있다가 양도가액 9억원을 초과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 9억원 초과분에 대하여 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 적용배제 대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것)

제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용과 관련하여,

「소득세법」제95조

제3항이 같은 조 제1항 및 제2항의 특별규정에 해당하므로 고가주택에 해당하는 쟁점주택 양도에 대하여는

「소득세법」제95조

제3항에 따른 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 ‘장기보유특별공제액이란 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하면서 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 대상자산에서 제104조 제7항 각호에 따른 자산(조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택)을 제외하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 ‘제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’고 규정하고 있는바,

「소득세법」제95조

제3항은 양도자산이 제95조 제1항 및 제2항에 따른 장기보유특별공제대상이지만 고가주택에 해당되는 경우에 제2항의 산출식에도 불구하고 별도의 계산식에 따르도록 하겠다는 규정이지 제95조 제1항 및 제2항에 우선하여 적용하는 특별규정에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점주택(9억원 초과분)이 ‘조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택’에 해당되어

「소득세법」제95조

제2항의 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외된 이상 제95조 제3항을 적용할 여지가 없다 할 것이다.

(나) 청구인은 또한 쟁점주택(9억원 초과분)에 대한 중과세율 적용이 부당하다고 주장하나,

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 1세대 3주택에 대한 중과세율을 적용 대상을 규정하면서 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택을 규정하고 있는데, 청구인과 같이 쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택을 보유하고 있다가 쟁점주택을 양도하는 경우 주택 수에 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점, 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호 규정은 2021.2.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 2019년에 양도된 이 건의 경우에는 적용되지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택 가액 중 9억원 초과분에 대한 중과세율 적용은 타당하다 할 것이다.

따라서 청구인이 조정대상지역에 있는 쟁점주택, 장기임대주택 및 대체주택을 보유하고 있다가 양도가액 9억원을 초과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 9억원 초과분에 대하여 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 적용배제 대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것)

제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」 제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1.

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (단서 생략)

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

제159조의3(장기보유특별공제) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용과 관련하여,

「소득세법」제95조

제3항이 같은 조 제1항 및 제2항의 특별규정에 해당하므로 고가주택에 해당하는 쟁점주택 양도에 대하여는

「소득세법」제95조

제3항에 따른 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 ‘장기보유특별공제액이란 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하면서 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 대상자산에서 제104조 제7항 각호에 따른 자산(조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택)을 제외하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 ‘제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’고 규정하고 있는바,

「소득세법」제95조

제3항은 양도자산이 제95조 제1항 및 제2항에 따른 장기보유특별공제대상이지만 고가주택에 해당되는 경우에 제2항의 산출식에도 불구하고 별도의 계산식에 따르도록 하겠다는 규정이지 제95조 제1항 및 제2항에 우선하여 적용하는 특별규정에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점주택(9억원 초과분)이 ‘조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택’에 해당되어

「소득세법」제95조

제2항의 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외된 이상 제95조 제3항을 적용할 여지가 없다 할 것이다.

(나) 청구인은 또한 쟁점주택(9억원 초과분)에 대한 중과세율 적용이 부당하다고 주장하나,

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 1세대 3주택에 대한 중과세율을 적용 대상을 규정하면서 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 각호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택을 규정하고 있는데, 청구인과 같이 쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택을 보유하고 있다가 쟁점주택을 양도하는 경우 주택 수에 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점, 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호 규정은 2021.2.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 2019년에 양도된 이 건의 경우에는 적용되지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택 가액 중 9억원 초과분에 대한 중과세율 적용은 타당하다 할 것이다.

따라서 청구인이 조정대상지역에 있는 쟁점주택, 장기임대주택 및 대체주택을 보유하고 있다가 양도가액 9억원을 초과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 9억원 초과분에 대하여 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 적용배제 대상으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것)

제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」 제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1.

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (단서 생략)

(20) 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

제159조의3(장기보유특별공제) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1.

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군,

「지방자치법」 제3조

제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치

등에 관한 특별법」 제6조

제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고

「주택법」 제2조

제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한한다.

라.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(

「주택법」 제54조

에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

마.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

바.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조

제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택

3.

「조세특례제한법」 제97조

ㆍ제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다)

10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것)

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택