조심 2022인6885 (2022.10.04)

심판청구를 각하한다.

1. 처분개요

가. 청구인 AAA.BBB(이하 “청구인들”이라 한다)은 피상속인 CCC(상속개시일 2018.12.9.)에 대한 상속세를 2020.10.22. 기한 후 신고하면서, OOO단독주택(토지는 OOO㎡로서, 이하 함께 “쟁점주택”이라 한다)의 상속재산가액에 대하여 2018.8.14. 거래된 같은 동 OOO소재 토지 OOO㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)의 거래금액을 유사매매사례가액으로 적용하여 OOO원으로 신고하였다.

나. 처분청은 2021.12.14. 비교대상토지에 대하여 쟁점주택의 유사매매사례가액 요건을 충족하지 아니한다고 보아 개별주택고시가액인 OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 하여 과세미달로 결정하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.2.25. 이의신청을 거쳐 2022.6.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 청구인들이 신고한 상속재산에 대한 과세가액을 결정함에 있어 단독주택을 상속하였으므로 개별주택주택 고시가격을 상속재산 과세가액으로 결정하였으나, 상속재산인 쟁점주택은 2014.11.24. OOO도시개발 사업지역으로 실시계획인가를 받은 지역에 소재하여 재산가치상 주택으로 거래되지 않았을 뿐만 아니라 감정평가도 도시개발 사업지역 또는 지역내 환지예정면적을 기준으로 평가되고 있으므로, 상속개시일에 가장 근접하게 거래되고 유사한 토지인 비교대상토지의 단순 매매사례가격인 OOO원/㎡을 적용한 합계 OOO원 또는 환지예정면적으로 환산한 매매사례가격인 OOO원/㎡을 적용한 OOO원으로 결정하는 것이 타당하다.

(가) 상속재산인 쟁점주택은 2014.11.24. OOO도시개발 사업지역으로 실시계획인가를 받은 지역에 소재하여 재산가치상 주택으로 거래되지 않았을 뿐만 아니라 감정평가도 도시개발 사업지역 또는 지역내 환지예정면적을 기준으로 평가되고 있다.

(나) 또한 상속일 전후로 하여 인근 모든 토지가 도시개발사업자에게 양도되고 있었고, 이후 실제로 청구인들과 같이 도시개발사업자인 DDD에 양도한 사실이 확인된다.

(다) 쟁점주택의 소재지와 비교대상토지는 지목, 면적, 단가, 공시지가, 위치 중에서 모든 면에서 유사할 뿐만 아니라 공시된 OOO이 고시한 OOO도시개발사업구역지정에 나타난 고시내용 및 토지명세를 보아도 그 유사성을 알 수 있다.

(라) 쟁점주택의 소재지와 비교대상토지는 도시개발사업 구역내에 있는 토지로서 사업시행을 통하여 새로운 부지를 조성하게 되므로 개별토지의 특성 및 현황에 의존하여 거래가액이 결정된다고 보기 어렵고, 또한 공시지가와 면적, 단가 등에서 볼 때, 쟁점주택의 소재지는 2020.8.31. 양도가격 OOO원(OOO원/㎡)에, 비교대상토지는 2020.9.1. 양도가격 OOO원(OOO원/㎡)에 모두 도시개발사업자인 DDD에 양도된 것을 보아도 그 유사성을 부인할 수 없다.

(마) 그럼에도 불구하고 처분청이 상속세 과세가액을 결정함에 있어 2014.11.24. 쟁점주택에 대한 감정가액 OOO원보다 월등히 적은 개별주택고시가격인 OOO원으로 결정한 것은

「상속세 및 증여세법」 제60조

(평가의 원칙) 및 제61조, 같은 법 시행령 제49조를 오해하여 결정한 것이다.

(2) 처분청은 이 건 처분에 관하여 청구인들의 권리 또는 이익이 침해당한 사실이 없다고 판단하였으나 청구인들은 본 건 부동산에 대하여 양도소득세를 이미 신고(OOO세무서 외)하였으며, 따라서 청구인들의 상속가액을 신고가액과 달리 결정함으로써 이미 양도소득세 과세표준이 달라질 것임은 명확한 사실이므로 청구인들의 권익이 침해당한 것으로 판단된다.

만일 처분청의 판단대로 양도소득세의 과세표준이 달라진다면 양도소득의 산출근거가 되는 취득가액(상속가액)의 결정은 다시 돌고 돌아 처분청으로 귀결될 것인바 청구인들은 어디에 불복청구하고 언제까지 결정을 기다려야 하는지 의문이 든다.

청구인들 또는 납세자가 침해당한 권리 또는 이익이 없다면, 처분청은 상속가액을 합리적이지도 적법하지도 않은 상속가액으로 결정하여 취한 권리와 이익이 없음에도 불구하고, 굳이 청구인들의 상속세 신고가액과 달리 결정하였는지 묻고 싶다.

나. 처분청 의견

청구인들은 쟁점주택의 상속재산가액을 유사매매사례가액을 적용한 OOO원으로 결정하는 것이 타당하나 주장하고 있으나, 「국세기본법」 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이의신청 등에 의하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있는 경우에 해당하지 않고, 청구인들이 과세미달로 신고한 상속세에 대하여 처분청이 과세미달로 결정하여 청구인들이 상속세에 관하여 권리 또는 이익을 침해받은 것으로 보기 어려우므로 본 건은 부적법한 심판청구에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속인이 신고한 유사매매사례가액을 부인하고 개별주택공시가격으로 상속재산가액을 산정하여 상속세 과세미달로 결정한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞에 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 부 피상속인 CCC은 2018.12.9. 사망하였고, 쟁점주택(그 부속토지 OOO㎡)은 그 상속재산으로서 ‘OOO도시개발구역’내에 소재하였다.

(2) OOO도시개발사업은 2014.11.24. 실시계획인가를 받았고, 쟁점주택의 소재지는 2014.11.24. 기준으로 OOO원(OOO원/㎡)으로 감정평가되었다.

(3) 비교대상토지(OOO㎡)는 같은 OOO도시개발구역 내에 소재하고, 2018.8.14. EEE에게 OOO원(OOO원/㎡)에 양도되었다.

(4) 청구인들은 2020.10.22 상속세 신고를 하면서, 쟁점주택의 매매사례가액으로 비교대상토지를 선정하여 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원(OOO원/㎡)으로 산정하였으나(신고 상속세액은 OOO원), 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점주택의 상속재산가액이 유사매매사례가액 요건을 충족하지 못한다고 보아 개별주택공시가격인 OOO원을 상속재산가액으로 하여 과세미달로 결정하였다.

(5) 청구인들은 2020.8.31. 쟁점주택을 OOO원(OOO원/㎡)에 도시개발사업자인 FFF(주)에 양도하였고, 비교대상토지도 2020.9.1. FFF(주)에게 OOO원(OOO원/㎡)에 양도된바, 청구인들은 쟁점주택의 양도에 대하여 상속세 신고시 상속재산가액 OOO원(OOO원/㎡)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고.납부하였다.

(6) 본안심리에 앞서 이 건 심판청구가 적법한 청구인지에 대하여 살펴본다.

(가)

「국세기본법」제55조

제1항에서 “이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 당초 상속세 신고시 쟁점주택에 대하여 비교대상토지의 거래가액을 시가로 하여 과세미달로 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택의 개별주택공시가격으로 산정하여 상속세를 과세미달로 결정한바, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액은 양도소득세 부과처분 및 불복시 다투는 것은 별론으로 하더라도, 청구인이 과세미달로 신고한 상속세에 대하여 처분청이 과세미달로 결정한 것은 청구인이 상속세에 관하여 권리 또는 이익을 침해받은 것으로 사실이 없는 것으로(조심 2017광4587, 2017.12.13. 등 같은 뜻임), 이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당된다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 부적법한 심판청구에 해당하므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.

(2) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우