조심 2020인0029 (2020.10.30)

OOO세무서장이 2018.9.5. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. OOO시장은 OOO 조성을 위한 OOO 매립공사 사업지구 내에서 조개채취 등 어업을 영위하던 원어민들(OOO 소속 어민들)에게 2005년 3월경부터 2005년 7월경까지 1인당 165㎡의 어민생활대책용지를 특별공급하였다. 나. 위 어민생활대책용지는 대금 완납 전 1회에 한하여 매수인 명의를 변경할 수 있었는데, 청구인은 2002년경 원어민 OOO(이하 “매도인”이라 한다)과 어민생활대책용지의 분양권을 OOO원에 양수하기로 하는 계약(이하 그 계약서를 “쟁점①계약서 ”라 한다)을 체결하였고, 2004.4.21. 매도인과 위 분양권을 OOO원에 양수하기로 하는 계약(이하 그 계약서를 “쟁점②계약서”라 한다)을 체결하였으며, 2005.4.11.매도인이 OOO㎡ 중 9분의1 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 배정받은 후, 2006.5.4. 청구인은 매도인의 쟁점토지에 관한 권리·의무를 승계하여 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 청구인은 2016.6.8. 쟁점토지를 OOO에게 OOO원에 양도한 후, 취득가액을 쟁점②계약서상 매매대금 OOO원과 용지대금OOO원을 합한 OOO으로 하여 2016.8.29. 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였으나, 처분청은 2018.4.2.∼2018.4.21. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인과 매도인이 2006.5.4. 쟁점토지의 명의변경시 OOO 제출하여 검인받은 쟁점①계약서를 확인하고, 청구인이 제출한 쟁점②계약서는 매매대금 지급내역이 확인되지 아니하여 쟁점②계약서를 실제계약서로 보기 어렵다며 취득가액을 쟁점①계약서상 매매가액 OOO원과 용지대금 OOO원을 합한 OOO원으로 하여 2018.9.5. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.25. 이의신청을 거쳐 2019.11.28. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지 거래 경위 (가) OOO는 1990년 11월경 OOO 건설을 위해 원어민들(OOO)과 보상 관련 문제로 수년간 분쟁을 지속해오던 중, 임시 민원조정기구인 ‘시정조정위원회’의 자문결과에 따라, 1997년 4월경 매도인을 포함한 위 원어민들에게 1인당 약 OOO의 어민생활대책용지를 공급하기로 개별약정을 체결하였다. (나) 청구인은 OOO의 여교사로 근무하면서 장애인 아버지와 어머니를 모시고 생활하던 중, 안정적인 수입이 보장된다는 형부 OOO의 권유로 불안한 미래를 해소하기 위하여 2002년 2월 경 매도인과 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리(어업권상실대가로 일명 “조개딱지”라 한다)를 매수하기로 가계약을 체결하면서 쟁점①계약서를 작성하였다. 당시 매도인은 쟁점토지를 취득할 추상적 권리만 보유하였고, 매립사업이 완료되지 않아 위치, 지번, 지목 및 면적과 토지를 얼마로 공급할지 가격이 확정되지 아니한 상태여서 청구인과 확정계약을 체결할 수 없었다. (다) 이후 OOO 매입사업이 완료되어 감에 따라 쟁점토지의 매수를 확실하게 하기 위하여 2004.4.21. 매도인과 본 계약서인 쟁점②계약서(매매가액 OOO원, 계약금 2004.4.21. OOO원, 중도금 2004.4.22.OOO원, 잔금 2004.5.6. OOO원 지급)를 작성하였다. (라) OOO은 2005년 3월 공급대상 토지를 원어민들에게 추첨 및 배정하였고, 매도인은 2005.4.11. OOO과 쟁점토지에 대한 위치, 지번, 지목 및 면적이 확정된 토지공급계약을 체결하였다. 최초계약자의 신청에 의하여 1회에 한해 계약자의 명의를 변경할 수 있다는 토지공급계약 특약사항에 따라 2004.4.21. 체결한 매매계약을 근거로 2006.5.4. 청구인, 매도인 및 OOO 3자간에 명의변경계약을 하였다. 이때 청구인은 검인을 위하여 쟁점①계약서를 제출하였고, 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다. (2) (주위적 청구) 금융거래내역과 거래사실확인서, 대금지급시 수령한 영수증 등의 증빙으로 쟁점②계약서상 매매대금의 지급내역이 확인되므로 쟁점①계약서상 매매대금을 분양권 프리미엄으로 보는 것은 부당하다. (가) 금융거래내역, 거래사실확인서, 대금지급시 수령한 영수증으로 매매대금이 확인된다. 1) 청구인은 2002.2.21. 형부 OOO에게 대금 지급을 부탁하며 OOO로 OOO원을 수표로 입금하였고, 자금의 원천은 청구인의 부친인 OOO 소유의 OOO 단독주택의 양도대금이었다. OOO는 2002.4.13. 이중 OOO원을 OOO에서 수표로 인출하여 OOO에서 매도인에게 직접 지급하였다. 2) 이후 공사가 진행됨에 따라 매도인과 본 계약을 진행하기로 합의하고 2004.4.16. 청구인 명의의 계좌(OOO)에서 수표로 OOO원을 출금하여 OOO에게 지급을 부탁하였고, OOO가 자신의 남동생인 OOO에게 전달한 후, OOO이 2004.5.6. OOO원을 위 OOO에서 매도인에게 지급하고 매도인으로부터 영수증을 수령하였다. 처분청은 2004.4.1. OOO의 남동생인 OOO이 청구인에게 OOO원을 입금한 것과 관련하여 2004.4.16. 청구인이 매매대금을 지급한 내역을 부인하고 있으나, 해당금액은 OOO으로부터 빌린 자금으로 2006년 쟁점토지를 담보제공하고 OOO으로부터 대출받아 OOO에게 상환하였고, 2016년 쟁점토지의 양도시까지 대출이자를 청구인이 부담하였다. 3) 청구인이 위 OOO원에 대한 영수증을 제출하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하자 억울한 나머지 이에 대한 진위를 확인하기 위해 문서감정을 받아 “영수증에 기재된 년도(2004년도)에 작성된 것으로 추정된다”라는 감정서를 제출하였다. 4) 당시 어부였던 매도인은 개인적인 채무관계로 매도인의 계좌가 아닌 매도인의 처(OOO) 계좌로 대금을 송금하는 것으로 계약하였으나, 매도인이 어차피 빚을 갚아야 한다며 수표로 출금하여 직접 지급할 것을 요청하였고, 이러한 사실에 관하여 매도인이 확인한 확인서를 인감증명서를 첨부하여 제출하였다. 현재의 기준으로 보면 모든 거래를 계좌이체하는 것이 당연하지만 이 건 계약 당시는 수표나 현금으로 지급하는 것이 관행이었다. (나) 쟁점①계약서는 가계약서로 실제계약서가 아니다. 1) 검인계약서상 매매계약 체결시기인 2002년 2월은 매도인이 OOO와 2005년 특별공급계약을 하기 이전이고, 매립사업이 완료되기 전이므로 청구인과 매도인은 쟁점토지에 대한 위치, 지번, 지목, 면적, 토지공급가격등이 확인되지 아니하여 확정된 계약을 체결할 수 없었다. 2) 쟁점①계약서는 계약서 작성일자가 공란이고, 대상 부동산소재지도 기표되어 있지 않으며, 면적도 약 50평이라 기재되어 어느 것 하나 정확하게 기재되어 있는 것이 없었고, 당시는 어민생활대책용지 자체의 시가조차 알기 어려웠다. 3) 조세심판원 선결정례에서는 원어민의 조개딱지 취득시기를 목적물이 완성된 날, 즉 토지의 위치, 지번, 지목 및 면적이 확정되는 날(매도인의 경우 2005.4.11.)을 취득시기로 보았는데, 쟁점①계약서는 잔금을 2002.4.29. 지급하는 것으로 되어 있어 매도인이 쟁점토지를 취득하기도 전에 양도하는 모순이 발생된다. 즉, 2006.5.4. OOO청에 제출한 쟁점①계약서는 조개딱지의 매매를 위한 예비적 성격의 가계약서에 불과하다. (다) 매도인의 분양권 프리미엄은 OOO원 이상으로 청구인이 그보다 낮은 가격으로 취득하는 것은 현실적으로 불가능하다. ` 1) 조세심판원의 많은 결정례(조심 2007중4069, 2008.6.23., 조심 2008중251, 2008.6.23. 등)에서 일관되게 판단하듯 원어민의 분양권 취득시기는 2005년 특별공급계약일인 2005년 3월 이후이고, 분양권 프리미엄은 OOO원(감정가액에서 용지대금을 차감한 금액) 이상으로 결정되었다. 2) 처분청의 주장대로 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라면 ㎡당 OOO원으로 이는 쟁점토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근토지의 감정가액인 ㎡당 OOO원까지의 수준에 현저하게 미달하는 금액이다. ＜표1＞ 선결정례에서 인용된 인근 토지의 감정가액 3) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 담보제공하였는데, 당시 최저가로 감정하였음에도 감정평가액이 OOO원이었다. 처분청이 주장하는 취득가액 OOO원은 이에 현저히 미달하는 가격인 반면, 청구인의 주장하는 OOO원은 ㎡당 OOO원으로 당시 형성된 시세와 감정평가액의 평균금액 수준과 유사하여 실지거래가액임이 확인된다. 4) 2005.8.15.일자에 보도된 기사에 의하면 당시 조개딱지 시세가 “땅값 OOO원에 웃돈 OOO원 안팎”이라고 보도할 정도로 조개딱지의 시세가 OOO원이라는 것은 공공연하게 인지된 상태이다. 5) 계약이 이루어졌다고 하더라도 관계기관 서류 제출일마다 단계별로 공공연하게 도장값을 요구하고 있어서 OOO원 정도까지 시세를 지불하지 않고서는 위 기사가 난지 OOO 후에 이루어진 명의변경절차가 원만하게 이루어질 수 없다는 것은 쉽게 추정된다. 실제로 매도인은 2006.5.4. OOO에 명의변경 신청절차가 이루어지기 이전에 매도인이 부담할 양도소득세(OOO원)과 지방소득세(OOO원) 납부를 요구하여 부득이 청구인이 대납한 후에야 명의변경이 이루어졌다. (3) (예비적 청구) 쟁점②계약서상 매매대금 중 최소한 금융거래 내역과 영수증으로 명확히 확인되는OOO원을 분양권 프리미엄으로 인정하여야 한다. 매도인이 OOO원에 실거래하였다며 거래확인서를 제출하였음에도 불구하고, 쟁점②계약서를 인정하기 어렵다면 최소한 금융거래내역과 영수증으로 명확히 확인되는 OOO원(2002.2.21. 청구인이 OOO원을 OOO에게 입금하고, 이 중 OOO가 OOO원을 지급함, 청구인이 2004.4.16. OOO원을 인출하여 OOO에게 지급되고, OOO원에 대해 매도인으로부터 영수증을 수령함)은 분양권 프리미엄으로 인정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) (주위적 청구에 대한 의견) 검인받은 쟁점①계약서가 확인되었고, 쟁점②계약서상 매매대금 OOO원의 지급내역이 확인되지 아니하므로 쟁점①계약서상 매매대금 OOO원을 분양권 프리미엄으로 본 당초 처분은 정당하다. (가) 쟁점②계약서상 매매대금 OOO원을 지급하였음을 인정할 만한 금융거래내역 등이 없다. 1) 2002.2.21. OOO의 금융계좌상 2002.2.21. 청구인의 이름으로 OOO원이 입금된 내역이 나타나나, 이와 관련하여 청구인의 계좌에서 현금이 인출되거나 계좌이체된 내역이 없고, 청구인의 계좌에서 출금된 내역을 요청하였으나, 이를 제출하지 아니하였다. 청구인은 위 대금의 원천이 부친소유의 주택 양도대금이라고 주장하나, 청구인이 이에 대해 증여세를 신고한 내역도 없다. 또한 OOO의 계좌를 보면 2002.2.21. 청구인의 이름으로 OOO원이 입금된 이후 2002.4.1.까지 수차례 걸쳐 출금이 되었고, 2002.4.3. 입금인을 알 수 없는 OOO원이 입금된 후, 2002.4.13. OOO원이 출금되어 청구인이 실제로 OOO에게 해당 금액을 지급하였는지 OOO 매도인에게 지급하였는지도 확인되지 않는다. 2) 청구인은 2004.4.16. OOO원을 출금하여 2004.5.6. 매도인에게 지급하였다고 영수증을 제출하였으나, 청구인의 금융계좌를 보면 2004.4.1. OOO의 남동생인 OOO이 OOO을 입금하였고, 이를 2004.4.16. 출금한 것으로 보인다. 청구인이 실계약서라고 주장하는 쟁점②계약서의 작성일은 2004.4.21.인데 그보다 앞선 2004.4.16. OOO원을 출금하여 OOO가 보유하고 있다가 2004.5.6. 매도인에게 지급하였다는 것은 이치에 맞지 않다. 또한 OOO으로부터 이체된 자금을 원천으로 이를 수표 출금하여 OOO에게 전달하고, OOO가 다시 OOO에게 전달하였다는 것은 신빙성이 없으며, OOO으로부터 입금된 자금을 OOO에게 돌려주었다고 보는 것이 더욱 설득력이 있다. 3) 쟁점②계약서에는 2004.4.21. 계약금OOO원, 2004.4.22. 중도금 OOO원, 2004.5.6. 잔금 OOO원으로 기재되어 있는데, 청구인이 주장하는 위 지급내역과 계약서 내용은 일치하지 아니하고, 매도인의 처 OOO의 계좌로 매매대금을 입금하기로 하였는데, OOO의 계좌에는 금융거래내역이 전혀 나타나지 않았다. (나) 쟁점①계약서는 가계약서라고 보기 어렵고, 기타 정황들로 보아도 쟁점②계약서를 실제 계약서라고 보기 어렵다. 1) 쟁점①계약서에는 청구인의 매도용 인감도장이 날인되어 있으나, 쟁점②계약서에는 이와 다른 도장이 날인되어 있고, 쟁점①계약서가 실제계약서가 아니라면 2006.5.4. OOO에 제출한 계약서는 쟁점②계약서(2004.4.21. 작성)여야 하나, 청구인은 쟁점①계약서(2002.4.29. 작성)를 제출하였다. 2) 청구인은 조개딱지의 취득시기가 2005년 특별공급계약일이므로 매도인이 이를 취득하기 전에 양도를 인정하는 모순이 있다고 주장하나, 쟁점②계약서 또한 2004.4.21. 작성되어 매도인이 취득하기 전에 양도하였다는 논리적 모순에 빠지는 것이고, 원어민의 취득일을 특별공급계약일로 한다고 해서 그 이전에 행하여졌던 모든 거래의 내용이 부인되는 것은 아니다. 3) 처분청은 양도소득세 조사 당시부터 관련 서류는 청구인에게 유리할 수 있으니 수차례　제출 요청을 하였으나, 청구인은 2002.2.21. OOO 계좌 외에는 관련 증빙이 너무 오래되어 남아있지 않아 제출할 수 없다며 확인서를 제출하였다. 4) 청구인이 과세전적부심사 및 이의신청 당시 제출한 영수증에 대한 OOO의 문서 감정 내역을 보면 “2011년 이후에는 작성되지 않았을 가능성이 상대적으로 높음(단, 작성일자인 2004.5.6.에 실제로 작성된 것인지 명확히 식별하기는 어렵고, 이는 현재 국내 감정기술로는 식별하기 어려운 사안임)”이라고 되어 있다. 청구인은 심판청구시 OOO으로부터 감정받아 “영수증에 기재된 년도에 작성된 것으로 추정됨”이라는 감정서를 제출하였으나, 당초 감정서가 더욱 과학적인 방법으로 감정한 것으로 보이고, 영수증이 실제로 매매대금을 지급하고 받은 것인지 확실하지 않다. 5) 매도인에게 양도 거래 사실확인 요청에 대한 공문(2018.4.18.)을 발송하였으나, 전혀 연락이 없었고, 매도인의 처는 연락을 거절하였으므로 과세전적부심사과정에서 제출한 매도인의 확인서(2018.5.31.)는 신뢰하기 어렵다. 6) 청구인이 예를 들고 있는 조세심판원의 결정례(조심 2007중4069, 2008.6.23., 조심 2008중251, 2008.6.23.)는 원어민의 취득가액에 대한 결정례이고, 실제 원어민인 매도인은 당초 신고시 취득가액을 0원으로 하였다가, 상기의 결정례에 따라 이후 취득가액과 양도가액을 동일한 OOO원으로 하여 기 납부한 양도소득세를 전액 환급받았다. (다) 청구인이 예를 들고 있는 감정가액 및 기사의 내용은 이 건에 적용될 수 없다. 1) 청구인은 2005년 특별공급일 이후로 청구인이 취득한 토지 인근토지의 감정가액이 ㎡당 OOO원이므로 취득가액이 OOO원이 타당하다고 주장하나, 이는 해당 토지가 등기부등본에 등재되고 난 2005년 10월 이후 발생한 사건들로 실제 거래내용과는 전혀 다를 수밖에 없다. 2) 청구인과 동일 지번(OOO)에 동일지분(1/9)을 보유하고 청구인과 같이 원어민으로부터 취득한 OOO의 양도소득세를 신고한 내역은 ＜표2＞와 같고, 현재 보유중인 OOO과 OOO이 변경계약서를 작성하여 OOO에 제출한 계약내역은 ＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 동일지분 양도자의 취득가액 신고내역 (단위 : 원) ＜표3＞ 동일지번 양도자의 변경계약서상 취득가액 (단위 : 원) 3) 청구인은 2005.8.15. 기사에 기재된 “땅값 OOO원 + 웃돈 OOO원 안팎”이라는 보도를 인용해 당시 시세가 그 정도라고 주장하나, 청구인이 매도인과 검인계약서를 작성한 시기는 2002년 4월로 2005년 시세와는 당연히 다를 수밖에 없다. (2) (예비적 청구에 대한 의견) 상기 주위적 청구에 대한 처분의 정당성과 마찬가지로 실제 지급여부가 확인되지 아니하므로 OOO원도 분양권 프리미엄으로 인정하기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① (주위적 청구) OOO 어민생활대책용지를 원어민으로부터 취득하였다가 양도한 청구인의 분양권 프리미엄을 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점②계약서상 매매대금(OOO원)이 아닌 검인받은 쟁점①계약서상 매매대금(OOO원)으로 보는 것이 부당하다는 청구주장의 당부 ② (예비적 청구) 금융증빙으로 명확히 확인되는 매매대금(OOO원)을 취득가액으로 인정해달라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득가세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제99조 제1항에 따른 특수관계인과 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당가액을 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등은 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 어민생활용지 취득 경위는 다음과 같다. (가) OOO는 1990.11.12. OOO신도시 건설을 위한 사업시행자로서 당시 건설부장관으로부터 공유수면 매립면허 승인을 받았는데, OOO는 원어민들과 보상 관련 문제로 수년간 분쟁을 지속해오던 중, 1997년 3월경 원어민들에게 1인당 약 OOO㎡의 어민생활용지를 공급하기로 약정하고 1997년 4월경 각 어민들과의 개별약정을 체결하였다. (나) OOO매립사업은 2004년 5월경 사용승인 되었고, 매립토지들은 2004년 7월경 OOO 명의로 소유권보존등기가 경료되었으며, OOO는 2004.12.27. OOO신도시 어민생활용지 공급공고를 하였고, 원어민들의 희망토지 신청에 따라 2005.3.12. 공급대상 토지를 추첨배정한 후, 2005년 4월 이후 원어민들과 개별적으로 토지공급계약을 체결하였다. (다) 청구인은 2002년경 원어민이었던 매도인과 매매대금(분양권 프리미엄)을 OOO원으로 하는 쟁점①계약서를 작성하였고, 2004.4.21. 매매대금을OOO원으로 하는 쟁점②계약서를 작성하였다. (라) 매도인은 2005.4.11. OOO와 쟁점토지에 대한 토지공급계약을 체결하였고(지번이 확정됨), 2006.5.4. 청구인과 매도인은 매도인이 공급받은 쟁점토지의 명의변경을 위해 권리의무 승계계약서 및 확약서를 작성하였으며, 쟁점①계약서를 제출하여 검인을 받았다. (2) 쟁점①·②계약서에 대한 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점①계약서는 2002년경(계약일자는 기재되어 있지 않음) 청구인과 OOO이 작성한 것으로 “OOO 신도시 어민생활대책용지 약OOO”을 OOO원에 매매하고, 잔금은 2002.4.29. 지급하는 것은 기재되어 있다. (나) 쟁점②계약서는 2004.4.21. 작성된 것으로 “OOO”을 OOO원에 매매하고, OOO원을 지급하며, 대리인은 OOO으로 기재되어 있다. (3) 청구인은 쟁점토지의 취득일을 2006.5.4.로 하고, 취득가액을 쟁점②계약서상 매매대금(OOO원)과 용지대금(OOO원)을 합한 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점①계약서를 검인받았고, 청구인이 제출한 쟁점②계약서는 매매대금 지급내역이 확인되지 않는다며 취득가액을 쟁점①계약서상 매매가액 OOO원과 용지대금 OOO원을 합한 OOO원으로 경정하여 이 건 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2002.2.21. OOO의 계좌로 OOO원을 입금하고, OOO가 2002.4.13. 이를 출금하였다며 ＜표4＞와 같이 OOO의 계좌를 제출하였고, 2004.4.16. 청구인의 계좌에서 OOO원을 출금하였고, 이를 OOO을 거쳐 2004.5.6. 매도인에게 지급되었다며 ＜표5＞와 같이 출금내역과 매도인의 영수증을 제출하였다. ＜표4＞ OOO 명의 통장 거래내역 （단위 : 천원) ＜표5＞ 청구인 명의의 통장 거래내역 （단위 : 천원) ＜매도인의 영수증, 2004.5.6.＞ (나) 청구인은 OOO가 위 영수증의 작성시기가 언제인지 여부에 대해 두 차례 문서감정을 의뢰한 내역을 제출하였고, 2018.6.20. OOO 작성한 감정서에는 “영수증은 위 관찰결과를 기준으로 볼 때 2011년 이후에는 작성되지 않았을 가능성이 상대적으로 높음(단, 작성일자인 2004.5.6.에 실제로 작성된 것인지 명확히 식별하기는 어렵고, 이는 현재 국내 감정기술로는 식별하기 어려운 사안임)”이라고 기재되어 있으며, 2019.11.18. 작성된 OOO은 “위 영수증에 사용된 용지의 산화 부패상태와 기재된 필기구의 유성분 건조상태 및 날인된 인영에서 인주의 유성분의 건조상태가 오래 경과된 것으로 실험되었고, 자외선과 적외선 관찰에서도 이상점이 관찰되지 아니하므로 위 영수증은 동 영수증에 기재된 년도에 작성된 것으로 추정됨”이라고 기재되어 있다. (다) 청구인은 2006.5.4. 매도인의 양도소득세를 납부하고 영수증을 보관하고 있었다며 양도소득세 등의 납부영수증(양도소득세 OOO원)을 제출하였다. (라) 매도인의 확인서(2018.5.31.)와 인감증명서를 제출하였고, 확인서에 기재된 내역은 OOO과 같다. (마) 청구인은 2006.3.9. 쟁점토지의 감정가액이 OOO원이었다며 금융거래확인서를 제출하였고, 해당 금융거래확인서에는 쟁점토지에 담보권을 설정하기 위해 OOO이 감정가액을 OOO원으로 평가하고, 2006.5.4. OOO은 쟁점토지에 근저당권 OOO원을 설정한 것으로 나타난다. (바) 청구인이 제출한 2005.8.15. OOO 기사의 주요 내용은 OOO과 같다. (5) 그 밖에 처분청이 제시한 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 쟁점토지의 공유자들(청구인 1/9지분)이 원어민으로부터 취득한 것으로 확인되는 매매계약내역이라며 제시한 내역은 아래와 같다. ＜표6＞ 쟁점토지 공유자들의 취득내역 단위 : 천원) (나) 청구인은 인근토지의 감정가액이 ㎡당 OOO원 상당이라고 주장하며 조세심판원 선결정례의 결정문에 인용된 감정가액을 제시하였는데, 해당 감정가액은 어민생활대책용지의 취득가액 등을 다툰 다수의 선결정례에서 인용된 것으로 이의신청결정서에 따르면 해당 토지 및 쟁점토지의 위치는 아래와 같이 나타난다. ＜표7＞ 선결정례에서 인용된 인근 토지의 감정가액 (다) 처분청의 이 건 양도소득세 조사 당시 청구인이 제출한 확인서에 기재된 내용은 OOO과 같다. (라) 처분청은 청구인이 제출한 2004년 금융증빙(상기 ＜표5＞)과 관련하여 2004.4.16. 청구인이 현금 OOO원을 출금하기 전 2004.4.1. OOO이 청구인의 계좌로 OOO원을 입금하여 2004.4.16. 출금 내역은 OOO에게 돌려준 것에 불과하다는 의견이고, 청구인은 이에 대해 2004.4.1. OOO이 입금한 OOO원은 청구인이 OOO에게 차입한 금액으로 2006년 쟁점토지를 담보제공하여 OOO원을 대출받은 후 이를 상환하였다고 항변하였다. (마) 국세통합전산망에 의하면 매도인은 2006.5.8. 쟁점토지의 양도에 대해 양도가액을OOO원, 취득가액을OOO원으로 하여 양도소득세OOO원을 기한후신고를 하였다가, 2011.4.22. 취득가액을 OOO원으로 하는 경정청구를 하여 기납부한 양도소득세를 전액 환급받은 것으로 나타난다. (6) 매도인은 2005.4.11. OOO와 쟁점토지(OOO)에 대한 토지공급계약을 체결하여 지번이 확정되었고, 쟁점토지와 ＜표7＞의 인근토지의 개별공시지가는 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점토지 및 OOO 토지의 개별공시지가 (단위 : 원/㎡) (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점①계약서를 검인받았고, 쟁점②계약서상 매매대금의 지급내역이 확인되지 아니하므로 쟁점①계약서를 실제계약서로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점①계약서는 2002년경 작성된 것으로 OOO도시사업의 사업승인 등의 과정을 거치면서 변경계약서를 작성하였을 것으로 보이고, 청구인은 2004.4.21. 작성하였다는 쟁점②계약서를 제출한 점, 처분청이 취득가액으로 본 OOO원은 2005.5.31. 공시된 개별공시지가의 수준에 불과한 반면, 2006.3.9. 대출을 위해 은행에서 평가한 쟁점토지의 감정가액이 OOO원에 상당하는 점, 쟁점②계약서를 보면 계약금과 중도금 OOO원은 2004.4.21. 및 2004.4.22. 지급하고, 잔금 OOO원은 2004.5.6. 지급하기로 되어 있는데, 쟁점①계약서가 작성된 2002년경 청구인이 대리인이었다는 OOO의 계좌로 OOO원을 입금한 내역이 나타나고, 쟁점②계약서가 작성된 무렵인 2004.4.16. 청구인 명의의 통장에서 OOO원이 출금된 내역이 나타나며, 2004.5.6. 매도인이 1OOO원을 수령하였다는 영수증을 제출하였고, 해당 영수증은 감정평가 결과 적어도 2011년 이후에 작성된 것으로 보이지는 아니하는 점, 쟁점②계약서상 청구인이 매도인의 양도소득세를 부담하기로 약정되어 있고, 청구인이 양도소득세 OOO원 상당을 납부하였다는 영수증을 제출한 점, 처분청은 쟁점②계약서의 금융지급내역이 확인되지 아니한다며 이를 부인하였으나, 쟁점①계약서에 기재된 매매대금 OOO원의 지급내역도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점②계약서가 실제계약서로 계약서상 매매대금 OOO원이 실제 지급한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점①계약서를 실제계약서로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 생략한다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.