조심 2021부2847 (2021.12.28)

OOO서장이 2018.5.2. 청구인에게 한 2012년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분 중 재조사 결과에 따라 감액경정된 후 남아있는 세액 OOO원은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 부동산매매업이 주업이고, 본점 소재지가 OOO인 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)를 2011.1.19. 설립하였고, 청구인은 쟁점법인의 대표이사이다. 나. 청구인은 2011.10.21.부터 2012.4.19.까지 자신의 명의로 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분할하여 2012.1.5.부터 2012.12.20.까지 AAA 외 OOO명에게 소유권이전등기를 경료한 후, 쟁점토지의 실제 소유자를 쟁점법인으로 보아 쟁점토지 양도와 관련된 소득(이하 “쟁점소득”이라 한다)에 대하여 쟁점법인을 납세의무자로 하여 관할 OOO서장에게 법인세를 신고하였다. 다. 한편 청구인은 2014년부터 2015년까지 자신 명의로 다른 토지{OOO(이하 “쟁점외토지”라 한다)}를 분할하여 양도한 후, 쟁점외토지가 쟁점법인의 재고자산임에도 착오로 양도소득세를 신고·납부하였다는 이유로 2016.12.6. 경정청구를 하였으나 거부되자 2017.4.21. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나 2017.11.14. 기각결정되었다. 라. 쟁점법인 관할 OOO서장은 위 심사청구 기각결정(이하 “쟁점심사결정”이라 한다)에 따라 쟁점소득의 귀속자는 쟁점법인이 아니라 청구인이라는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 추계조사방법으로 부동산 매매업의 소득금액을 계산하여 2018.5.2. 청구인에게 2012년 귀속 종합소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 마. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.27. 이의신청을 거쳐 2018.12.28. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 “처분청이 2018.5.2. 청구인에게 한 2012년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 2011.10.21.부터 2012.4.19.까지 쟁점토지를 분할하여 양도한 거래의 소득에 대한 납세의무자가 쟁점법인인지 청구인인지 여부에 대하여 재조사하고, 위 양도 거래 중 잔금청산이 2011년에 이루어진 것은 해당 양도가액을 2012년 귀속 수입금액에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다”는 재조사 결정(조심 2019부437, 2020.11.20.)을 하였다. 바. 처분청은 재조사를 실시한 결과, 쟁점토지를 분할하여 양도한 거래의 소득에 대한 납세의무자는 청구인이고, 해당 거래 중 잔금청산이 2011년에 이루어진 부분에 대한 양도가액 OOO원(토지면적OOO상당분)을 2012년 귀속 수입금액에서 제외하여 청구인의 2012년 귀속 종합소득세를 OOO원으로 경정결정하였다는 재조사 결과통지를 2021.1.19. 청구인에게 하였다. 사. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.12. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점법인이 청구인 명의로 쟁점토지를 취득.분양한 경위는 다음과 같다. (가) 쟁점법인은 부동산매매업을 실제 운영하는 법인이다. 1) 청구인은 쟁점법인을 설립하기 전부터 토지매매업을 주업으로 하는 법인 등에서 텔레마케터(T/M사원)부터 임원까지 수년간 근무한 경험과 노하우를 토대로 토지 판매법인을 직접 운영하기 위해 2011.1.19. 쟁점법인을 설립하고 2011.2.7. 사업자등록증을 교부받았다. 2) 개인사업자가 고객들에게 주로 지방에 위치한 토지를 판매한다는 것은 현실적으로 거의 불가능하고, 그 이유는 불특정 다수인을 상대하여 고객을 유치하기 위해서는 필수적으로 유능한 텔레마케터를 많이 채용해야 하는데, 이들이 개인사업자에게 취업하는 것을 기피하므로 사실상 채용을 할 수가 없다. 3) 또한 기획부동산이 사기분양을 하였다는 등의 부정적인 언론보도가 종종 발생하고 있어 텔레마케터가 토지분양을 하고자 고객에게 전화를 하면 거의 상담에 응하지 않거나 경계심을 갖고 예민하게 반응하므로 상대적으로 신뢰도가 더 높은 법인을 설립하여 사업을 할 수밖에 없다. 4) 그리고 여러 직원들이 역할분담을 하여 정확한 정보를 제공하면서 체계적으로 움직여야 최종적으로 고객이 매매계약을 체결하기 때문에 일정 규모 이상의 인력과 영업력을 보유한 법인이 아니고서는 원활하게 사업을 추진할 수가 없다. (나) 쟁점법인 명의로는 농지를 취득할 수가 없어서 부득이 대표이사인 청구인 명의로 쟁점토지를 취득하였다. 1) 종전에는 기획부동산들이 대부분 임야를 취득하여 분할판매해 왔으나, 일부 업자들의 일탈행위로 부정적 여론이 형성되고 관련 규제가 강화되어 쟁점법인을 설립할 무렵에는 임야보다 농지를 취득하여 판매하는 쪽으로 업계의 흐름이 바뀌고 있었다. 2) 청구인은 구 국토해양부가 2010.12.24. OOO 건설계획을 확정고시하자 OOO 역세권에 편입될 지역의 토지를 분양할 목적으로 단독 출자하여 쟁점법인을 설립하였다. 3) 그런데 OOO 역세권에 편입될 것으로 예상되는 지역에 임야는 없고 농지뿐이었고, 쟁점법인은 「농지법」제6조 에 따라 농지를 취득할 수가 없어서 부득이 1인 주주이자 대표이사인 청구인 명의로 이를 취득하였다. 4) 청구인은 쟁점법인이 대표이사인 본인 명의로 농지를 취득하는 경우 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산 실명법”이라 한다) 위반 문제가 발생한다는 점을 뒤늦게 알게 되어 2012년 6월부터는 농업회사법인 BBB(주)를 설립하여 목적사업을 계속 영위하였다. (2) 쟁점법인이 쟁점토지를 거래한 주체임을 입증하는 구체적 근거는 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 취득대금 지급 및 양도대금 입금이 모두 쟁점법인의 계좌를 통하여 이루어졌다. 1) 쟁점법인 명의로 통장이 개설되기 이전까지는 청구인 명의로 토지 취득대금을 지급 후 법인으로부터 반환받았고, 2011.2.11. 쟁점법인 명의로 OOO이하 “쟁점법인계좌”라고 한다)를 개설한 이후부터는 토지 취득대금을 쟁점법인계좌에서 매도인의 계좌로 이체하는 방법으로 지급하였다. 2) 쟁점토지의 양도(분양)대금도 매매계약서상의 매도인이자 등기부상 소유자인 청구인 명의로 지급받은 것이 아니라 쟁점법인계좌로 입금받았다. 3) 쟁점법인계좌에 입금된 쟁점토지의 분양대금은 쟁점법인이 새로이 취득하는 토지의 취득대금 및 판매관리비 등으로 지출된 사실이 분명하게 확인된다. 쟁점법인의 대표이사인 청구인이 쟁점법인의 입·출금 내역을 직접 기록·작성한 수기장부 내용과 쟁점법인계좌의 입·출금 사항이 일치한다. 4) 쟁점법인이 쟁점토지를 청구인 명의로 취득하면서 토지 매입대금과 별도로 취ㆍ등록세, 법무사 수수료 등 등기이전비용, 중개수수료, 측량비용 등을 추가로 부담하였고, 동 비용을 토지 매입원가에 가산하였다. 쟁점법인이 쟁점토지의 실질소유자가 아니라면(혹은 쟁점토지의 분양을 대행한 것에 불과하다면) 위와 같은 비용을 쟁점법인이 부담하여야 할 이유가 없다. (나) 쟁점법인이 쟁점토지의 취득부터 분양까지 단계별로 자산 및 손익을 장부에 계상하였다. 쟁점법인의 매출액은 전액이 토지 분양수입이고, 쟁점법인의 대차대조표에 쟁점토지를 상품(토지)으로, 손익계산서에는 매출액, 매출원가 및 재고자산 등으로 각 계상하였다. (다) 판매관리비 지급현황은 다음과 같다. 1) 토지 매매업은 업종 특성상 다수의 텔레마케터를 통한 판촉활동, 홍보사무실 운영, 현장답사 및 다수의 소유권이전 등기업무 등이 필수적으로 수반되므로 다른 업종에 비하여 판매관리비의 비중이 현저히 높다. 2) 쟁점법인은 쟁점법인계좌에 입금된 토지 양도대금으로 토지의 분양과 관련하여 발생하는 각종 비용을 투명하게 지출하였음이 제반 증빙서류에 의하여 명확하게 확인되고, 판매관리비로 2011사업연도에 OOO원, 2012사업연도 OOO원, 2013사업연도 OOO원을 각 지출하였다. (라) 쟁점법인은 청구인 또는 다른 업체에 분양대행용역을 제공한 사실이 없다. 1) 청구인은 쟁점법인과 분양대행계약을 체결한 사실이 없다. 그 이유는 쟁점토지의 공부상 명의만 청구인으로 되어 있을 뿐, 실제 소유자는 청구인이 아니라 쟁점법인이기 때문이다. 2) 쟁점법인은 쟁점토지의 실질소유자로서 관리직 임직원 및 텔레마케터를 고용하여 직접 분양(판매)하였고, 이로 인하여 쟁점법인이 토지 분양수입이 발생하였다. 3) 쟁점법인은 청구인뿐만 아니라 다른 업체에게도 분양대행용역을 제공한 사실이 없다. 개업초기에 자체 텔레마케터 부족으로 취득한 토지 전부를 직접 분양할 수 없어서 ㈜CCC에 일부 토지의 분양을 위탁하여 2011.3.2. 분양대행수수료 OOO원(공급가액)에 대한 전자세금계산서를 수취한 사실은 있다. 4) 만약 청구인이 쟁점법인에게 쟁점토지의 분양대행을 위탁하였다면, 이에 관한 계약서를 작성하고, 쟁점법인은 분양대금에서 분양대행수수료를 차감한 후 나머지 금액을 청구인에게 지급하였을 것이나, 쟁점토지에 대한 분양대금은 전액 쟁점법인에게 귀속되었고, 쟁점법인은 동 금액을 수입금액으로 신고하였다. (마) 청구인은 쟁점법인의 실질대표이사로서 급여만 지급받았다. 청구인은 쟁점법인의 대표이사로서 직원교육과 고객 브리핑을 전담하고 경영을 총괄하면서 2011년부터 2013년까지 쟁점법인에서 급여와 판매수당으로 총 OOO원을 지급받았을 뿐, 이와 별도로 쟁점토지의 양도대금이 청구인에게 귀속된 사실이 없다. (바) 농지 취득 및 양도 당시 매매계약서 내용은 다음과 같다. 1) 청구인은 쟁점법인을 설립하기 직전인 2011.1.7. 쟁점법인 명의로 BBB으로부터 OOO 및 같은 리 OOO를 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 최초로 체결하였는데, 당시에는 쟁점법인의 사업자등록번호를 부여받기 전이어서 부동산 매매계약서에 매수인을 쟁점법인으로 기재하고, 사업자등록번호 대신 청구인의 주민등록번호를 기재하였다. 2) 그런데 매입한 농지에 대한 소유권이전등기를 준비하는 과정에서 법인 명의로는 농지를 취득할 수 없다는 사실을 비로소 알게 되어 부득이 쟁점법인의 대표이사인 청구인 명의로 매매계약을 체결하여 등기이전을 하였다. 당시 토지 분양업계에서 농지를 대부분 대표이사 또는 임원 명의로 취득하여 분양하고 있었으므로 쟁점법인의 자금으로 농지를 취득한 후 양도(분양)대금을 쟁점법인의 수입으로 정상적으로 신고하면 문제가 없을 것으로 생각하였다. 3) 쟁점토지 매매(분양)계약서에는 매도인 및 매수인란 상단에 쟁점법인이 분양대행(사)로 기재되어 있고, 제4조에는 “매수인은 잔금 지급시 소유권이전에 필요한 도장 및 소유권이전등기에 관한 일체의 권한, 일체의 행위를 분양대행사에게 위임하며 필요한 제반 서류를 위탁하고, 분양대행사는 소유권이전등기 업무를 대행한다”고 되어 있으며, 특약사항으로 “등기에 관한 모든 사항은 쟁점법인이 책임등기한다”는 내용이 기재되어 있다. 4) 위와 같이 토지매매(분양)계약서에 기재할 수밖에 없었던 이유는 쟁점법인이 쟁점토지에 대한 실질적인 권리자로서 고객을 상대로 직접 분양 업무를 수행하므로 토지 매매(분양)계약서 하단의 ‘분양대행’란에 쟁점법인을 기재함으로써 고객들이 실제 분양자가 쟁점법인임을 믿고 거래할 수 있도록 하였던 것이다. (3) 처분청 의견에 대한 항변요지는 다음과 같다. (가) 쟁점법인은 「농지법」제6조 에 따라 쟁점토지를 법인 명의로 취득할 수가 없어서 청구인 명의로 취득한 것일 뿐 다른 목적은 전혀 없었다. 1) 처분청은 청구인이 이의신청 및 심판청구 시 제출한 부동산 매매계약서에는 매수인이 청구인으로 표시되어 있고, 쟁점법인이 매수인으로 참여하거나 해당 토지의 소유자가 쟁점법인임을 확인할 수 있는 조항 및 특약 사항은 확인할 수 없다는 의견이다. 2) 그러나 처분청의 의견과 같이 농지 취득자격이 없는 법인이 매수인으로 참여하거나 해당 토지의 소유자임을 확인할 수 있는 조항 및 특약 사항은 매매계약서에 기재한다면 실제 취득자와 공부상 명의자가 다르다는 사실이 노출되어 부동산 실명제 하에서 사실상 등기이전이 불가능하므로 그러한 내용을 기재할 수 없다. 3) 처분청은 쟁점토지가 쟁점법인의 소유였다면 2012.5.2. 청구인이 새로 설립한 농업회사법인 BBB(주)에게 매각하는 등의 방법으로 토지 소유권을 정상화시킬 수 있음에도 이를 이행하지 아니하였다는 의견이나, 영리법인 명의로는 농지를 취득할 수 없고, 이로 인한 여러 가지 애로사항이 있어 2012.5.2. 농업회사법인 BBB(주)를 설립하여 그 이후로는 해당 농업회사법인 명의로 농지를 취득하여 분양하고 법인세 신고를 이행하였으며, 비사업용 부동산에 대한 특례세율을 적용하여 2013사업연도 OOO원, 2014사업연도 OOO원을 별도로 각 부담하였다. 4) 하지만 쟁점토지의 대부분은 농업회사법인 BBB(주)를 설립하기 이전에 분양계약이 체결된 상태였고, 처분청의 의견과 같이 농지의 소유권을 농업회사법인 BBB(주)으로 이전하려면 필수적으로 취·등록세 및 법무사 수수료 등의 비용이 추가로 발생하기 때문에 이를 청구인 명의로 된 상태에서 분양하고 그 분양대금을 쟁점법인의 수입으로 계상하여 법인세 신고를 하였던 것이다. (나) 쟁점법인과 청구인은 쟁점토지 거래의 주체가 쟁점법인이라고 법인세 신고를 하고, 일관되게 소명하였다. 1) 쟁점법인이 개업을 한 2011사업연도부터 쟁점토지의 분양수입금액에 대하여 법인세 신고기한 내에 자진신고를 하였다. 2) 청구인은 주소지 관할 세무서에서 청구인 명의로 발생한 양도소득세 과세자료와 관련하여 쟁점법인이 농지를 취득할 수 없어서 청구인 명의로 취득하였을 뿐, 실제 거래주체는 쟁점법인이라는 취지로 일관되게 소명하였다. 3) 쟁점법인은 당초부터 사업자등록증상 부동산매매업을 표방하고 인적ㆍ물적시설을 갖추고서 실제로 토지 분양업을 영위한 사실이 회계장부, 증빙서류 및 금융증빙 등에 의하여 객관적으로 확인된다. (4) 이 건 부과처분이 부당한 이유를 요약하면 다음과 같다. (가) 「국세기본법」제14조 에서 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하며, 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다. (나) 아래와 사정들에 비추어 처분청이 공부상의 토지 소유자인 청구인이 토지 매매업을 영위한 것으로 보아 2012년 귀속 종합소득세를 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되므로 취소되어야 한다. 1) 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그 부동산에 관한 물권의 취득자금을 부담하였는지 여부이다(대법원 2010.7.8. 선고 2008도7546 판결 참조). 2) 쟁점법인이 쟁점토지의 취득대금을 쟁점법인 명의의 쟁점법인계좌에서 매도인의 계좌로 이체하여 지급하였고, 쟁점토지의 분양대금도 쟁점법인계좌로 입금된 후, 새로이 취득하는 토지의 취득대금 및 판매관리비 등으로 지출된 사실이 쟁점법인의 회계장부 및 결산서, 관련 증빙자료 등에 의하여 명확히 확인된다. 3) 쟁점법인이 쟁점토지의 취득 및 분양과 관련하여 토지 매입대금과 별도로 취ㆍ등록세, 등기이전비용, 중개수수료, 측량비용 등 각종 추가비용뿐만 아니라 거액의 판매관리비를 모두 부담하였다. 4) 쟁점소득이 청구인에게 귀속된 것으로 보려면 토지 분양수입금액이 청구인의 계좌에 입금되어 청구인이 그 대부분을 사용ㆍ소비한 사실이 구체적으로 확인되어야 할 것이나, 처분청이 그러한 사실을 입증한 바 없다. 5) 청구인은 쟁점법인의 대표이사로서 직원교육과 고객 브리핑을 비롯하여 실질적으로 경영을 총괄하면서 그에 따른 급여 등을 지급받은 사실이 객관적으로 확인되는 반면, 처분청은 청구인이 쟁점법인과 별개로 개인사업자로서 토지 매매업을 영위하였다고 볼 만한 구체적인 근거를 제시하지 못하고 있다. 6) 이 건의 경우 쟁점법인이 쟁점토지의 실제 소유자이기 때문에 청구인과 쟁점법인 간에 분양대행계약을 체결할 수 없었고, 만약 청구인이 쟁점법인에게 쟁점토지의 분양대행을 위탁하였다면, 쟁점법인은 분양대금에서 분양대행수수료를 차감한 후 나머지 금액을 청구인에게 지급하였을 것이나, 쟁점토지에 대한 분양대금은 전액 쟁점법인에게 귀속되었고, 이를 수입금액으로 신고하였다. 7) 쟁점법인이 토지 매매(분양)업을 영위한다는 점을 대외적으로 표방하고 실제로 대규모의 인적·물적시설을 갖추어 사업을 영위하면서 이와 관련한 세금을 신고·납부하였으며, 임직원에 대한 OOO 보험료 납부를 이행한 점을 보더라도 쟁점법인의 실체를 부인하는 것은 타당하지 않다. 8) 처분청의 처분내용과 같이 2012년도에 쟁점토지 양도로 인하여 발생한 소득금액이 청구인에게 귀속되었다면, 마땅히 쟁점법인이 신고한 소득금액을 취소하여 법인세를 환급하여야 할 텐데, 처분청은 그러하지 아니하고 있다. 결국 동일한 소득에 대하여 청구인과 쟁점법인에게 이중으로 과세된 것이다. 9) 처분청은 쟁점법인이 쟁점토지의 실제 소유자라면 이와 관련하여 부동산 실명법 제3조 (실권리자명의 등기의무) 제1항 및 제7조 및 벌칙 제1항 제1조 규정 위반에 따른 과징금이나 벌금을 받았어야 함에도 그러한 사실이 없다는 의견이나, 실질과세원칙에 따른 조세의 부과와 부동산 실명법 위반에 따른 처벌은 별개의 문제이고, 이에 따라 처벌받은 사실이 없다고 하여 명의수탁자가 실제 소유자로 인정되는 것은 아니다. 10) 처분청은 조세심판원의 재조사 결정 및 그 이유에도 불구하고 쟁점토지의 거래주체가 청구인인지 쟁점법인인지에 대하여 실질적인 조사를 생략한 채 당초 처분이 정당하다는 결론을 반복하였는바, 이는 사실상 조세심판원의 재조사 결정을 따르지 않은 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지의 실제 소유자가 청구인이 아니라 쟁점법인이라는 청구주장은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다. (가) 청구인은 2012.4.19. OOO원에 취득한 OOO를 양도하고 순차적으로 양도소득세 예정신고 및 확정신고를 하였다가 추후 위 토지가 쟁점법인의 재고자산이나 세무대리인이 착오로 청구인 명의로 양도소득세를 신고하였다고 주장하며 이미 납부한 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나 거부처분되었고, 이에 대하여 2017.4.21. 심사청구를 제기하였으나, 위 토지의 실질적인 소유자가 청구인이 아니라 쟁점법인이라는 청구주장이 받아들여지지 않아 기각결정(심사양도2017-56호, 2017.11.14.)되었다. (나) 청구인은 2011.2.21.부터 2012.4.19.까지 OOO 외 OOO 지번의 농지 OOO를 OOO원에 취득하여 2011.3.7.부터 2015.5.17.까지 상기 농지 중 OOO를 CCC 등에게 총 OOO회에 걸쳐 OOO원에 양도하였다. (다) 청구인은 2012.1.5.부터 2012.12.20.까지 지분을 분할하는 방법으로 AAA 외 OOO명에게 총 OOO회에 걸쳐 쟁점토지를 OOO원에 양도한 사실이 확인된다. (라) 당초 이의신청 및 심판청구 시 농지 매입에 대한 증빙으로 제출한 부동산 매매계약서에는 매수인이 청구인으로 표시되어 있고, 쟁점법인이 매수인으로 참여하거나 해당 토지의 소유자가 쟁점법인임을 확인할 수 있는 조항 및 특약 사항은 확인할 수 없다. (마) 처분청의 재조사시 추가로 제출한 부동산 매매계약서는 매수인이 청구인이 아닌 쟁점법인으로 표시되었으나 부동산 매매계약서에 대한 신빙성이 의심되는 등 추가로 제출된 매매계약서만으로 쟁점토지의 실제 소유자를 쟁점법인으로 판단하는 것은 문제가 있다. (바) 쟁점토지의 판매와 관련하여 청구인이 제출한 토지 매매(분양)계약서에는 매도인으로 청구인이 표시되어 있고, 쟁점법인은 분양대행자로 표시되어 있으며, 쟁점법인은 매수인이 잔금 지급시 소유권이전에 필요한 도장 및 소유권이전등기에 관한 일체의 권한, 일체의 행위를 위임받아 필요한 제반 서류를 위탁받고, 소유권이전등기 업무를 대행하는 것으로 표시되어 있으므로 이러한 내용으로 쟁점법인이 쟁점토지의 실제 소유자임이 확인된다고 볼 수 없다. (사) 청구인은 대규모 부동산의 판매업은 법인이 아니면 사업을 감당할 수 없다고 주장하나, 개인이 분양대행사에게 관련 업무를 위임하는 방식으로 개인 명의로 토지를 판매하는 것이 가능하고, 실제 청구인이 다년간의 기획부동산 분야 근무경력을 통해 쟁점토지를 본인 명의로 취득한 후 쟁점법인을 설립하고 분양대행 계약서 작성을 통한 부동산 매매행위 등이 이루어졌는바, 개인사업자도 부동산매매업을 영위할 수 있다. (아) 청구인의 주장과 같이 「농지법」제6조 (농지 소유 제한) 규정에 의해 쟁점법인의 명의로 농지를 취득하는 것이 불가능하였더라도 쟁점토지가 쟁점법인의 소유였다면 2012.5.2. 설립한 특수관계법인인 농업회사법인 BBB㈜에게 매각하는 등의 방법으로 토지 소유권을 정상화시킬 수 있는 충분한 시간이 있었음에도 이를 이행하지 않았다. 또한 쟁점토지의 실제 소유자가 쟁점법인이라면 부동산 실명법 제3조 (실권리자명의 등기의무 등) 제1항 및 제7조, 벌칙 제1항 제1조 규정 위반에 따른 과징금이나 벌금을 처분을 받았을 것이나 현재까지도 명의신탁에 따른 과징금이나 벌금을 납부한 사실이 없다. (자) 또한, 쟁점토지를 취득한 2011년 및 2012년에는 법인사업자의 비사업용부동산에 대해 특례세율이 적용되지 않아 청구인처럼 부동산을 분할하여 다수인에게 단기에 양도하는 경우 소득세보다는 법인세로 신고·납부하는 것이 조세부담 측면에서 유리하다. 청구인은 위와 같은 조세회피 의도를 가지고 쟁점법인이 쟁점토지의 실제 소유자로 회계처리한 것으로 판단된다. (차) 또한 처분청의 재조사 당시 추가로 제출된 OOO법원 약식명령, 부동산컨설팅 에이전트용역계약, 확인서 등이 자료는 쟁점토지의 매매업을 청구인이 아니라 쟁점법인이 영위한 것이라는 청구주장을 입증하는 명백한 증거로 보기 어렵다. (2) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변의 내용은 위 당초 답변과 동일한 취지이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점토지 양도에 따른 쟁점소득의 귀속자는 청구인이 아니라 쟁점법인이라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다. ② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. (2) 소득세법 제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계 조사결정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제142조【과세표준과 세액의 결정 및 경정】① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다. 제143조【추계경정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 한국표준산업분류에 따른 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우 (4) 농지법 제6조【농지 소유 제한】① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. (5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【실권리자명의 등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제5조【과징금】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자 제7조【벌칙】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자 다. 사실관계 및 판단 (1) 국세청 전산자료 및 청구인의 선행 심판청구에 대한 우리 원 결정서(조심 2019부437, 2020.11.20.) 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2011.1.19. 쟁점법인을 개업하여 현재까지 쟁점법인대표이사로 재직 중이고, 청구인의 사업이력 및 쟁점법인의 법인세 과세표준 신고내역은 아래 ＜표1＞·＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 청구인 사업이력 OOO ＜표2＞ 쟁점법인의 법인세 신고내역 OOO (나) 청구인은 2011.10.12.부터 쟁점토지를 취득하여 청구인 명의로 등기한 후, 2012년 중에 매수인들에게 소유권이전등기를 경료하고 그 양도로 인하여 발생한 쟁점소득의 귀속자를 쟁점법인으로 보아 법인세를 신고하였다. 청구인이 이와 관련하여 제출한 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. 1) 쟁점토지의 취득·양도 시에 작성된 매매계약서상 거래당사자(매수인·매도인)란에는 청구인의 이름이 기재되어 있고, 이와 달리 쟁점토지의 실제 소유자가 쟁점법인이라고 기재되어 있는 특약사항은 없다. 2) 쟁점토지의 양도 당시 매매(분양)계약서 상 매도인·매수인란 상단에는 분양대행(자)로 쟁점법인이 명시되어 있고, 특약사항으로 “등기와 관련된 모든 사항은 쟁점법인에서 책임등기한다”는 내용이 기재되어 있다. 3) 쟁점법인계좌OOO를 보면, 쟁점토지 취득자금 대부분은 쟁점법인의 계좌에서 지급된 것으로 확인되고OOO, 쟁점토지의 양도대금 대부분은 쟁점법인의 계좌로 입금된 것으로 확인된다OOO. (다) 청구인은 쟁점토지 매매와 관련된 실제 사업주체는 쟁점법인이고, 쟁점토지는 쟁점법인이 결산상 상품계정으로 계상하였다고 주장하고 있으며, 쟁점법인의 표준손익계산서를 보면 2011사업연도 당기매입원가 계정에 OOO원, 2012사업연도 당기매입원가 계정에 OOO원이 계상되어 있는 것으로 확인된다. (라) 쟁점토지 명의신탁과 관련하여 청구인은 부동산실명법 위반에 따른 과징금이나 벌금을 부과받은 사실이 없다. (2) 청구인이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점법인 등기사항전부증명서 및 주주명부에 의하면, 쟁점법인은 부동산매매업·부동산임대업·부동산컨설팅업·분양대행업 등을 사업목적으로 하여 2011.1.19. 설립등기 되었고, 대표이사인 청구인이 설립자본금 OOO원(1주당 OOO원)을 전액 납입하여 발행주식 전부인 OOO주를 교부받은 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점법인계좌의 입출금내역, 장부 등에 의하면, 쟁점법인계좌의 입출금 내역이 청구인이 제시한 쟁점법인의 입출금 내역을 기록한 장부와 일치하고, 쟁점법인계좌에 입금된 쟁점토지 분양대금은 쟁점법인이 새로이 취득하는 토지의 취득대금 및 판매관리비 등으로 지출되었으며, 청구인은 쟁점법인으로부터 급여만 수령하였고, 쟁점법인이 실제 쟁점토지를 판매하여 발생한 쟁점소득이 청구인에게 귀속된 사실이 없음이 위 증거자료 등에 나타난다고 주장하고 있으나, 처분청은 이에 대한 직접적인 반증이 없다. (다) 쟁점법인의 2011사업연도∼2013사업연도 손익계산서에 의하면, 쟁점법인이 아래와 같이 판매관리비를 지출한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점법인의 판매관리비 지출 현황 OOO (라) 청구인에 대한 소득금액증명원에 나타나는 2011년부터 2013년까지의 기간 동안 청구인의 소득금액은 다음과 같다. ＜표4＞ 연도별 청구인의 소득금액 현황 OOO (마) 쟁점법인의 계정별 원장 및 쟁점법인계좌를 보면, 쟁점법인은 2012년에 청구인의 명의로 농지를 취득하였음을 전제로 관련 등기비용(취득세, 등록세, 법무사수수료) OOO원, 중개수수료 OOO원, 측량비용 OOO원 합계 OOO원을 쟁점법인이 계상한 위 농지의 상품계정에 계상(가산)하여 토지의 매입원가로 회계처리하였다. (바) 주식회사 CCC가 2011.3.2. 쟁점법인에게 발급한 전자세금계산서 및 관련 장부 등에 의하면, 쟁점법인이 주식회사 CCC에게 OOO필지에 대한 분양대행수수료로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. (사) 법무사 DDD가 2011.7.21. 쟁점법인에게 내용증명 우편물로 발송한 확인서 및 예금거래내역에 의하면, 쟁점법인이 2011.6.20. OOO및 같은 리 OOO의 토지소유자 EEE와 부동산매매계약을 체결하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다. (아) 청구인은 그 외 OOO 이장 FFF 및 쟁점법인의 임직원 등의 사실확인서 등도 청구주장이 사실임을 뒷받침하는 자료로 제출하였다. (자) OOO법원의 2013.10.25.자 약식명령(2013고약25764)을 보면, 청구인이 쟁점법인의 대표이사라고 기재되어 있고, 청구인은2011년 7월 및 2012년 5월에 부동산전문 월간지인 ‘OOO’과 2013년 9월에 경제월간지인 ‘OOO’에 쟁점법인의 대표이사로 소개되고 부동산 투자와 관련한 인터뷰를 한 내용이 나타난다. (차) 청구인이 제기한 심사청구에 대한 국세청장의 결정서(심사 양도 2017-56, 2017.11.14.) 3쪽과 4쪽을 보면, OOO에 대한 취득대금 지급내역이 다음과 같이 확인되었다고 기재되어 있는바, 쟁점토지는 그 취득대금 전부를 쟁점법인이 지급한 사실이 확인된다. OOO (카) 농업회사법인 BBB(주)의 법인세 신고현황은 다음과 같다. OOO (3) 청구인이 사건조사서 사전열람 후 회신한 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점법인은 쟁점토지의 매수대금 및 매도대금을 쟁점법인계좌로 지급 및 수령하였다. 회계처리는 토지 매수시 쟁점법인의 상품(재고자산)으로 계상하고, 토지 매도시 쟁점법인의 상품매출(수익)로 계상하였으며, 그 근거자료로 해당 분개내역과 쟁점법인계좌를 제출하였다. (나) 만약 쟁점토지의 실질소유자가 청구인이고, 쟁점법인은 쟁점토지의 분양을 대행한 것 뿐이라면, 쟁점법인계좌에 입금된 쟁점토지 매도대금은 청구법인이 청구인에게 지급할 채무에 해당하고, 청구법인은 청구인에게 분양대행수수료만을 청구하였을 것이나, 위와 같은 회계처리에 비추어 보더라도 쟁점법인이 쟁점토지의 실질소유자임이 확인된다. (다) 청구인이 제출한 2021.10.18.자 법무사 DDD의 확인서를 보면, 당초 OOO 등 OOO개 필지의 답에 대하여 매수인을 쟁점법인으로 하여 소유권이전등기를 의뢰받았으나, 쟁점법인은 농지를 취득할 수 없음을 고지하자 쟁점법인의 대표이사인 청구인이 본인 명의로 소유권이전등기를 의뢰하여 등기를 완료하였으며, 그 후 청구인이 농업회사법인 BBB 주식회사를 설립하여 동 법인이 농지를 거래한 사실을 확인한다는 내용의 확인서를 추가로 제출하였다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 판매에 따른 쟁점소득의 귀속자가 쟁점법인이 아니라 청구인임을 전제로 청구인에게 이 건 종합소득세 부과처분을 하였으나, 이는 다음과 같은 이유로 타당하지 아니한 것으로 판단된다. (가) 쟁점법인은 2010.12.24. OOO 건설계획이 확정고시된 후 가칭 OOO 역세권에 편입될 지역의 토지에 대하여 부동산매매업을 영위할 목적으로 2011.1.19. 설립된 것인데, 「농지법」제6조 제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다고 규정되어 있어 농업회사법인이 아닌 쟁점법인은 농지를 취득하여 판매할 수 없자 위 지역에 위치한 쟁점토지를 청구인의 명의로 취득하여 판매하다가 이러한 행위가 부동산실명법 위반에 해당하여 2012년 6월에 농업회사법인 BBB(주)가 설립된 이후부터는 동 농업회사법인의 명의로 농지를 취득하여 판매하는 부동산매매업을 영위하고 있다. (나) 쟁점법인은 쟁점토지를 취득할 당시 그 대금을 쟁점법인계좌에서 매도인의 계좌로 이체하여 지급하였고, 쟁점토지를 분할하여 판매하면서 그 대금도 수분양자들로부터 쟁점법인계좌로 입금받았으며, 그러하더라도 처분청은 쟁점법인이 쟁점토지를 판매한 것이 아니라 분양대행을 한 것으로 보아야 한다는 의견을 제시하고 있으나, 청구인과 쟁점법인 간의 분양대행계약서가 존재하지 않고, 실제 분양대행계약이 체결된 사실도 없는 것으로 보인다. (다) 만일 쟁점법인이 쟁점토지에 대한 분양대행을 하였다면 쟁점법인에게는 그 수수료 상당액이 귀속되고, 이를 제외한 쟁점토지의 판매대금 내지 쟁점소득 상당액을 청구인에게 반환하거나 그러하여야할 채무로 계상하였을 것이나, 쟁점법인은 쟁점토지를 매수시 이를 쟁점법인의 상품(재고자산)으로 계상하고, 이를 매도시 쟁점법인의 상품매출(수입)로 계상하였으며, 해당 수입금액에 대하여 법인세 등 세무신고도 하였다. (라) 결론적으로 청구인에 대한 이 건 종합소득세 부과처분은 쟁점소득의 귀속자가 청구인임을 전제로 한 것인데, 쟁점토지의 판매에 따른 수입금액이 대부분 쟁점법인에게 귀속된 사실이 쟁점법인의 장부와 금융거래내역 등 증거자료에 의하여 확인되는 반면, 이에 대하여 처분청은 별다른 반증을 하지 못하고 있고, 쟁점소득이 실질적으로 청구인에게 귀속되었다고 볼 만한 정황이나 이와 직접적으로 관련된 의견조차 제시하지 못하고 있다. (마) 위와 같은 사항 등을 종합할 때, 쟁점소득의 실지 귀속자가 쟁점법인이라는 청구주장이 사실로 인정되므로 처분청이 이에 대하여 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과한 것은 실질과세의 원칙에 위배되는 위법·부당한 처분으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.