조심 2020서8290 (2022.02.10)

OOO서장이 2020.7.14. 청구인 aaa에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분과 2020.6.10. 청구인 bbb에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은

청구인들이 2002.9.10. AAA(주)와 매매계약을 체결한 후 2018년 5월에 등기를 이전한 청구인 aaa이 소유한 토지OOO와 청구인 bbb 소유의 토지OOO 중 후자의 양도일은 분할납입대금이 입금된 2015.2.10.로 보고, 청구인들과 AAA(주)가 체결한 동 매매계약이

「소득세법」제101조

에 따른 부당행위계산부인 대상인지 여부를 판단함에 있어 현재가치 할인율을 적용하여 계산한 매매가액과 시가를 비교하되, 이에 적용되는 이자율은 세법이 규정하고 있는 이자율 중 합리적인 것을 재조사하여 그 결과에 따라 부당행위계산부인의 대상인지 여부를 포함하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1.처분개요

가. 청구인 aaa은 OOO(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를, 청구인 bbb(청구인 aaa의 동생이며, 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 OOO(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 함께 “쟁점토지”라고 한다)를 보유하고 있었고,

청구인들과 특수관계인에 해당(청구인 aaa이 대표이사, 청구인 bbb은 주주이며 그 친족이 지분 OOO를 소유)하는 청구외 AAA(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)는 1994.12.31. 쟁점토지 지상에 건물(지하4층∼지상10층, 업무시설 및 근린생활시설 연면적 6,411.55㎡)을 신축하여 타인에게 임대업을 영위해온 법인으로, 청구외법인은 청구인들로부터 쟁점토지를 임차하여 왔다.

나. 청구인들은 2002.9.10. 각자 소유의 쟁점토지를 청구외법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 각각 OOO원, OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 매매계약 주요내용

다. 이후 쟁점토지 매매대금의 지급이 지체되어 쟁점토지①의 등기이전은 2018.5.2.에 이루어졌고, 쟁점토지②는 2018.5.4.에 완료되었으며, 청구인 aaa은 양도일자를 2018.5.2.로 하여, 청구인 bbb은 양도일자를 2018.3.8.로 하여 그에 따른 양도소득세를 자진 신고납부였다.

라. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.12.27.부터 2020.4.19.까지 청구인 aaa의 쟁점토지①에 대한 양도소득세 조사를 실시하여,

(1) 장기 분할지급된 쟁점토지① 매매대금 OOO원(이하 “명목매매대금”이라 한다)의 계약일(2002.9.10.) 기준 현재가치가 시가(개별공시지가)에 미달한 점을 이유로 쟁점토지 매매가 부당행위계산 부인대상에 해당한다고 보았고, 쟁점토지 잔금청산일(2018년 5월)의 개별공시지가와 명목매매대금과의 차액 OOO원을 저가양도한 것으로 보아 과세하도록 처분청에 세무조사 결과를 통보하였으며, 처분청은 위 세무조사 결과에 따라 2020.7.14. 청구인 aaa에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.

또한 청구인 bbb의 쟁점토지② 양도에 대하여 쟁점토지①과 동일한 이유로 잔금청산일(2018년 5월)의 개별공시지가와 명목매매대금과의 차액 OOO원을 저가양도한 것으로 보아 과세하도록 처분청에 세무조사 결과를 통보하였고, 처분청은 위 세무조사 결과에 따라 2020.6.10. 청구인 bbb에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.

＜표2＞ 양도소득세 신고 및 추징내역

라. 청구인들은 이에 불복하여 2020.9.14.(aaa) 및 2020.9.1.(bbb) 심판청구를 제기하였다.

＜표3＞ 쟁점토지 거래대금, 현재가치, 과세금액 등 요약

2.청구인들 주장 및 처분청 의견

가.청구인들 주장

＜쟁점① 관련＞

「소득세법」상 장기할부조건매매 요건을 충족한 쟁점토지는 매매계약일부터 청구외법인이 법률적·경제적으로 임대인에서 매수자로 전환되어 쟁점토지를 사용수익한 것인바, 쟁점토지 매매계약일(2002.9.10.)이 소득세법상 양도시기이므로 이 건 부과처분은 부과제척기간이 도과한 위법한 처분이다.

(1) 쟁점토지 매매는 소득세법상 장기할부조건매매에 해당한다.

(가) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하는바, 소득세법상 양도시기에 대한 법령도 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석ㆍ적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정이므로 법문대로 해석하여야 한다(OOO 판결 등 참조).

(나) 「소득세법」상 납세의무가 성립하는 양도시기는 대금청산일이 원칙이나, 대금청산일 보다 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일이 빠른 경우 빠른 날을 거래시기로 보도록 규정하고 있고, 특히 쟁점토지 매매와 같은 장기할부조건 매매는 소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 보도록 규정하고 있는바(

「소득세법」 제98조

,

동법 시행령 제162조

,

동법 시행규칙 제78조

),

장기할부조건 매매거래는 부동산등기법상 소유권이 매도인에서 매수인으로 이전되지 않았으나, 매매계약을 원인으로 사용수익주체, 사용수익대상, 사용수익귀속, 사용수익에 따른 비용 부담자 측면 등에서 법률적·경제적으로 매도자에서 매수자로 이전되었다고 보기 때문이다.

(다) 청구외법인은 쟁점토지 매매계약을 원인으로 매매계약일부터 법률적·경제적으로 쟁점토지 임차인의 지위에서 실질적인 소유자로 전환되어 쟁점토지를 사용수익 개시하였다고 보아야 한다.

＜표4＞ 쟁점토지 매매계약일 전후 경제적·법률적 차이 비교

1) 거래당사자 지위 측면에서, 매매계약일 이후 aaa은 임대인에서 매도인으로, 청구외법인은 임차인에서 매수인(실질적인 소유자)으로 전환되었다.

2) 거래대상 측면에서, 쟁점토지 임대차가 쟁점토지 소유권으로 변경되었다.

3) 사용수익대상 측면에서, 쟁점계약일 이전에는 청구인들과 청구외법인 모두 쟁점토지를 각각 사용수익 하였으나, 쟁점토지 매매계약일 이후에는 청구외법인만이 쟁점토지를 사용수익하고 청구인들은 쟁점토지를 매도한 채권자로서의 지위만 있을 뿐, 사용수익대상인 쟁점토지를 보유하고 있지 않다.

4) 사용수익금액 및 귀속자 측면에서, 쟁점토지 매매계약일 이전에는 청구인들이 쟁점토지 임대료 상당액을 획득하고, 청구외법인은 청구외법인의 임차인들로부터 쟁점토지와 건물 임대료 등을 반영한 부동산 임대료를 획득하나, 쟁점계약일 이후에는 청구인들에게 사용수익금액은 없고(다만, 토지임대료의 실질은 쟁점토지 매매대금을 장기간 연불 회수함에 따른 기회보상액이다), 청구외법인은 실질적인 쟁점토지 소유자의 지위에서 임차인으로부터 토지 및 건물에 대한 임대료를 수취함으로써 쟁점토지를 사용수익한다.

5) 사용수익비용 측면에서, 쟁점계약일 이전에는 청구인들은 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부담하고 청구외법인은 쟁점토지 임대료를 부담하였으나, 쟁점계약일 이후에는 청구인들은 사실상 쟁점토지에 대한 비용을 부담하지 않고 청구외법인이 실질적인 쟁점토지 소유자로서 재산세 등을 전액 부담한다.

처분청은 “쟁점토지 매매계약서 상 약정에 없는 비용을 청구외법인이 지급의무 없이 부담한 것이므로 오히려 청구외법인에 대해 업무무관 경비로 부인하여야 할 대상이다”라고 주장하나, 쟁점토지의 실질적인 소유자가 아니라면 쟁점토지 소유자에게 부과되는 세금과공과금 등을 청구외법인이 부담할 이유가 없다.

6) 이 건과 사실관계가 유사한 대법원 판결(OOO 판결)에서도 토지를 임차하여 창고업을 운영하는 임차인이 임차하고 있는 토지를 매매대금 장기분할 지급조건으로 매매계약하여 동일하게 계속 사용하는 것은 장기할부조건매매에 해당한다고 보아 매매계약에 따른 첫회 중도금 지급시점(구 소득세법령 장기할부판매의 양도시기)을 양도시기로 보아야 한다고 판결하고 있다.

(라) 쟁점토지 매매는 명목매매대금을 150개월 동안 분할지급하는 조건이고, 사용수익일의 다음날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상이므로,

「소득세법 시행령」제162조

제1항 제3호 및

동법 시행규칙 제78조

의 장기할부조건 매매요건을 충족한 거래이다.

＜표5＞ 장기할부조건매매 요건과 쟁점토지 매매 비교

(마) OOO위원회와 OOO위원회 모두 쟁점토지 매매를 장기할부매매로 보았으나, 다만 장기할부매매임에도 불구하고 이자 등을 지급받지 않은 것은 경제적 합리성이 없다고 보아 부당행위계산 부인대상에 해당한다고 판단하였다.

OOO위원회는 “150개월 분할지급 거래시 이자 등을 지급받지 않은 점을 이유로 쟁점토지 거래가 경제적 합리성을 상실한 부당행위계산 부인대상이다.”고 판단하였고(2020.3.20. 결정), OOO위원회도 과세전적부심에서 “총 매매대금의 명목가치를 OOO 기준금리(4.25%)를 적용하여 현재가치로 할인한 금액이 OOO원에 불과하여 시가에 미달하다는 이유로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다.”고 판단하였다.

두 위원회가 위와 같이 판단한 것은 장기할부조건으로 쟁점토지를 매매하였음에도 불구하고 매매대금 지급기간 동안 이자 등을 지급받지 않은 것은 경제적 합리성이 없다고 보았기 때문이다.

(바) 처분청은 청구인들의 쟁점①에 대한 일련의 주장에 대하여 마치 청구인들이 등기제도를 악용·형해화하고, 처분청을 기망하여 양도소득세를 포탈하는 등

「국세기본법」제15조

(신의성실)에 반하는 행위를 하였고, 양도소득세 과세체계의 근간을 심각하게 훼손하였다는 의견이나 이는 사실과 다르다.

1) 청구인 aaa은 쟁점토지 매매의 양도시기가 잔금청산일인 2018.5.2.인 것으로 알고 2018년 7월에 양도소득세를 자진신고 납부하였는바, 처분청의 주장과 같이 aaa이 처음부터 쟁점토지 양도시기를 2002년 9월로 알았다면 당연히 그 당시 양도소득세를 자진신고 납부하였을 것이고, 2018년 7월에 또다시 이중으로 자진신고 납부할 이유가 없었을 것이며, 쟁점토지 임대료에 대한 부가가치세와 종합소득세 등을 신고납부하지 않았을 것이다.

2) 청구인들의 쟁점①에 대한 주장은 처분청이 청구인들의 양도소득세 자진신고 내용을 부인하고, 사전에 전혀 예상할 수도 없고 감당하기 불가능한 규모의 세금을 추징한 상황에서, 쟁점토지 매매에 대한 관련법령을 총체적으로 검토한 결론을 주장하는 것이고, 법령에서 주어진 권리로서 주장하는 것이지 과세당국을 배신하거나 등기제도를 형해화하기 위할 목적이 아니다.

3) 「소득세법」상 양도시기와 「부동산등기법」상 소유권이전등기일이 일치하지 않음은 명백한데도 처분청은 두 법이 불가분의 관계인 것으로 보아 청구인들이 등기제도를 형해화하고 악용한다고 보는 것은 부당하다.

4) 조세법은 조세법률주의에 따라 이루어진 사회적 합의인 것이나 모든 납세자 또는 과세당국에게 100% 완벽하고 평등하다고 보기는 어렵다고 할 것인바, 시행되는 조세법이 납세자 또는 과세당국에 때론 유리하게 때론 불리하게 적용되기도 하지만 사회적 합의이기 때문에 조세법률주의에 따라 납세의무가 이행되고 과세가 이루어져야 하는 것이다.

쟁점토지 매매와 같은 장기할부매매에 대한 세법규정이 여러 번에 걸쳐 개정되어 왔는바, 그 만큼 장기할부매매에 대한 과세제도 및 시행에 많은 문제점이 있어 왔다고 할 것이고, 동법이 개정이 될 때마다 납세자 또는 과세당국에 유리(편리)하게 때론 불리하게 적용되었다.

5) 청구인들은 납세의무를 성실하게 이행하여 왔고 과세당국의 과세권 행사를 어렵게 한 사실이 전혀 없으며, 조세회피를 목적으로 어떤 사실관계를 은폐하였거나 기 신고납부한 세액을 되돌려 달라고 경정청구를 한 사실이 없다. 다만, 청구인들이 사실상 감당하기 어려운 추징이 이루어지고 보니 청구인들의 과거 거래 및 이행했던 납세의무에 대하여 원점에서 재검토할 수밖에 없었고, 그 결과 이 건 불복청구를 하게 된 것이고 나아가 과거에 납세의무를 이행했던 부분 중에서 잘못된 것에 대하여는 세법에서 부여한 범위 내에서 권리행사를 할 수 있다고 주장하고 있는 것인 바, 납세자에게 부여된 권리행사를 마치 과세관청에 대한 신뢰를 침해하고 조세를 탈루 또는 회피하는 것으로 몰아가는 것은 부당하다.

(2) 위와 같이 소득세법상 장기할부조건매매 요건을 충족한 쟁점토지의 양도시기는 청구외법인이 법률적·경제적으로 임차인에서 매수자로 전환되어 쟁점토지를 사용수익개시한 쟁점토지 매매계약일인 것이므로 이 건 부과처분은 부과제척기간이 도과한 위법한 처분이라고 할 것이다.

＜쟁점② 관련＞ (예비적 청구)

쟁점토지 매매계약을 원인으로 하여 청구인들이 매매대금 지급기간 동안 청구외법인으로부터 지급받기로 한 명목매매대금과 임대료를 합한 금액이 실지거래가액이고 이 금액을 매매계약일 기준 현재가치로 평가한 금액이 매매계약일의 시가 범위내이므로 쟁점토지 매매를 부당행위계산부인대상인 저가거래로 보기 어렵다고 할 것인데, 명목매매가액과 임의적 금리만을 적용하여 매매계약일의 현재가치로 평가한 금액과 개별공시지가와 비교하여 저가거래로 본 이 건 부과처분은 위법부당하다.

(1) 쟁점토지 매매는 거래당사자간 경제적 이해관계가 일치함에 따른 것이지 조세의 부담을 부당히 회피할 목적으로 이루어지지 않았다.

(가) 쟁점토지 매매는 청구외법인이 건물을 신축함에 따라 상당한 규모의 은행대출금 이자를 부담하고 있는 상태에서, 쟁점토지 매수자금에 대한 이자를 외부로 지출하는 것 보다 매도자에게 귀속되도록 함으로써 청구외법인은 매수자금을 일시에 조달하여야 하는 자금부담을 덜고, 매도인은 안정적으로 매도자금을 회수하고 운용수익을 확보할 수 있는 이해관계가 상호 일치함에 따른 것이다.

(나) 특수관계자간 거래에 대한 세법적용시 사회통념상 일반인간의 거래에서는 쉽게 이루어지지 않으나, 특수관계자간 거래이기 때문에 성립가능한 부분은 그 자체로 유효한 거래로 인정하되, 다만 세법에서 인정하고 있는 시가 범위를 벗어난 부분에 대해서는 조세법령에 근거하여 합리적으로 계산하여 과세해야 하는 것이다.

(2) 처분청이 쟁점토지 거래의 실질을 ‘매매대금 장기분할 선급거래’로 보아 양도시기를 적용하였으므로, 부당행위계산 부인규정을 적용하는 경우에도 ‘매매대금 장기분할 선급거래’에 부합되는 평가방식을 적용하여 시가거래 여부를 판단하여야 함에도, 거래의 실질에 부합되지 않은 평가방법을 적용하여 계산된 금액을 기준으로 저가거래로 판단한 것은 특정거래에 대하여 양도시기 적용기준과 부당행위계산 부인기준을 이중적으로 달리 적용한 것으로서 위법·부당하다.

(가) ‘장기할부조건 매매’는 매수자에게 먼저 소유권이나 사용수익권(이하 소유권과 사용수익권을 통칭하여 “소유권 등”이라 한다)을 이전한 후 매매대금을 장기간 후취하는 ‘先 소유권 이전 後 매매대금 분할지급’거래이고, ‘매매대금 장기분할 선급거래’는 소유권 등을 이전하지 않고 양도자가 계속 보유 및 사용수익하면서 매매대금을 장기간 분할 선취한 후 잔금청산 후에 소유권을 이전하는 거래(先 매매대금 분할지급 後소유권 이전거래, 이하 “매매대금 선급거래”라 한다)이므로, 두 거래는 거래의 실질이 전혀 다른 유형의 거래방식이어서 회계처리나 세법적용을 달리 한다.

(나) 그러나, 처분청이 쟁점토지 거래에 대한 양도시기 적용시에는 ‘매매대금 장기분할 선급거래’로 보아 세법을 적용하고, 부당행위계산 부인대상 판단시에는 ‘장기할부조건매매’로 보아 평가한 금액을 기준으로 저가거래에 해당한다고 판단한 것은 동일거래에 대하여 양도시기 적용기준과 부당행위계산 부인기준을 이중적으로 적용한 것으로서 위법·부당하다.

＜표6＞ 쟁점거래에 대한 양도시기와 부당행위계산부인 적용 기준

(3) 매매대금 지급기간 동안 청구외법인으로부터 지급받기로 한 명목매매대금과 임대료를 합한 금액이 실지거래가액인 것이고, 이 금액을 매매계약일 기준 현재가치로 평가한 금액이 매매계약일의 시가 범위내이므로 쟁점토지 매매는 부당행위계산부인대상 저가거래에 해당하지 않는다.

(가) 명목매매대금, 매매대금 분할 지급기간, 소유권이전예정일, 매매대금 분할 지급기간 동안의 임대료 지급조건 등이 확정된 쟁점토지 거래를 평가하는 경우 장기할부조건매매인지 매매대금 분할선급거래인지 등 거래유형에 관계없이 소유권이전 예정일까지 현금으로 유입될 명목매매대금은 물론 매매대금 지급기간 동안 지급하기로 한 사용수익(임대료)을 포함하여 평가하는 것이 가치평가와 관련된 규범 및 경제적 실질에 부합한다.

(나) 쟁점토지 매매는 매매대금, 대금지급기간, 임대료지급조건 등이 확정된 매매이므로, 매도인 입장에서 소유권이전 예정일까지 지급받을 명목매매대금과 사용수익(임대료)의 총 합계액이 쟁점토지 거래의 가치라고 할 것이다.

(다) 쟁점토지 매매계약일의 쟁점토지①의 시가가 OOO원이라는 것은 미래에 현금유입될 총금액의 현재가치가 OOO원이라는 것이므로, 매매대금 지급기간과 소유권이전 예정일이 확정된 쟁점토지 매매의 경우, 매매대금 지급기간 동안 쟁점토지 소유권 및 쟁점토지 매매를 원인으로 매도인에게 유입될 총 현금액의 현재가치가 쟁점토지①의 가치인 것이므로, 당연히 매매대금 지급기간 동안 지급하기로 한 임대료를 현재가치 평가대상에 포함시켜야 하는 것이다.

(라) 매도인이 쟁점토지 소유권으로 인해 매매계약 이후 소유권이전 예정일까지 실현할 수 있는 최대금액은 쟁점토지 임차인이 누구인지에 관계없이 명목매매대금과 임대료의 합계액으로 동일하다.

(마) 처분청은 “토지 임차인과 토지 매수인이 다르다면, 즉 청구인들이 갑에게 토지를 임대하는 상황에서 을과 토지매매계약을 체결하였다고 가정하면 청구인들은 당연히 갑에게 임대료를 계속하여 을로부터 토지매매가액에 이자상당액을 더하여 매매계약을 체결하였을 것이다”라고 주장한다.

그러나, 청구외법인이 쟁점토지 매매대금을 완납하지 않았으나 쟁점토지를 실질적으로 소유하여 사용수익함에 따라 그에 따른 임대료를 지급하여 오고 있는 상태에서 매도인이 쟁점토지를 제3자에게 임대한다고 가정할 경우(현실적으로는 불가능함) 청구외법인은 쟁점토지에 대한 임대료를 지급할 이유가 전혀 없는 것이다.

(바) 청구인들과 청구외법인은 쟁점토지 매매가 시가거래가 될 수 있도록 아래와 같이 매매대금 지급기간 동안의 임대료 상당액을 지급하기로 약정하였음이 명확히 확인되므로 명목매매가액에 매매대금 지급기간 동안 지급하기로 한 임대료를 가산한 금액을 총거래가액으로 보아야 한다.

＜표7＞ 쟁점토지①의 매매거래에 대한 가치평가 비교

1) 쟁점계약일 당시 청구외법인의 자산·부채는 각 OOO원 수준으로 쟁점토지를 매수할 자금이 부족하였으나, 연간 임대료수익은 약 OOO원으로 안정적인 상황이었으므로, 쟁점토지 매매계약서 제3조에서 명시한 바와 같이 ‘임대료는 매매대금 수수 정도를 감안하여 매년 추가 감액토록 한다.’고 약정함으로써 쟁점토지 임대료는 매수자의 자금사정을 감안하여 쟁점토지 매매대금을 적절히 회수할 목적으로 지급받은 금액이다.

2) 쟁점토지 매매계약 당시 청구인들은 월 토지대금 분할납부금액을 OOO으로, 월 토지임대료를 OOO으로 하여 매월 지급하는 금액의 합계액을 OOO원으로 함으로써, 150개월 동안 지급받는 총액 OOO이 원리금 균등상환조건표의 이자율 5.0%에 해당하는 원리금 OOO원과 거의 일치하도록 하였다.

3) 매도자 입장에서 임대료 수취 없는 매매조건(명목매매가액만을 150개월에 걸쳐 지급받는 것)은 명백한 손실거래에 해당하므로 거래가 성립할 수 없다.

4) 매매대금을 장기간에 걸쳐 분할 지급하는 부동산·주식 등의 대규모 거래에서 매매계약일 이후 소유권 이전시까지의 가격변동에 따른 위험과 보유손익은 특별한 약정이 없는 한 당연히 매수자 측에 귀속되는 것과 같이 쟁점토지 매매계약일 이후 발생한 가격변동에 따른 손익은 매수계약자인 청구외법인의 몫이다.

(사) 가사, 처분청의 평가방식과 같이 쟁점토지거래를 장기할부조건매매에 대한 평가방식으로 평가하는 경우 양도시기 이후에 지급된 임대료는 기회비용 보상액이므로 당연히 평가가액에 포함하여야 하므로 미래 현금흐름의 현재가치는 매매대금 선급거래와 사실상 동일하다고 할 것인 바, 쟁점토지 매매계약일부터 잔금청산 예정일까지 수수하기로 한 총금액(=명목매매대금+임대료) OOO원의 매매계약일 기준 현재가치 OOO원은 시가 OOO원의 97% 수준이고, 쟁점토지 매매기간중 매수인이 임대료 상당액을 포함하여 매도인에게 지급하기로 한 총대가의 현재가치는 매매계약일의 시가 범위이므로 쟁점토지 매매는 부당행위계산 부인대상 저가거래로 보기는 어렵다.

＜표8＞ 쟁점계약일 기준 쟁점토지 매매대가와 시가 비교

＜쟁점③＞ 쟁점①에 대한 청구인 bbb만의 예비적 청구

청구인 bbb 소유 쟁점토지②의 잔금청산일은 2015.2.10.임에도 잔금청산일을 2018.3.8.(등기접수일 2018.5.4.)로 보아 2018년 개별공시지가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 위법하다.

(1) 처분청은 청구인 bbb이 쟁점토지② 임대보증금 OOO원을 매매대금과 상계처리하면서 2018.3.8. 잔금 OOO원을 지급받았으므로 이 날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 이는 처분청이 사실관계를 오인함에 따른 잘못된 주장이다.

(2) 청구인 bbb은 쟁점토지② 매매대금에 대한 잔금을 2015.2.10. 지급받았음이 명확히 확인된다.

(가) 청구인 bbb의 임대보증금 OOO원은 단지 청구외법인의 장부에 기재되어 있었던 것일 뿐, 당초부터 청구인 bbb이 지급받은 바 없고, 2018.3.8. bbb이 OOO원을 입금받은 사실이 없다.

(나) 반면, 청구인 bbb의 예금통장을 보면, 2015.2.10. 청구외법인으로부터 쟁점토지②의 최종 150회차 분할매매대금 OOO원이 입금된 사실이 명확히 확인된다.

＜표9＞ 양도대금 수수 청구인 bbb 계좌(OOO 100089-XX-085OOO)

(3) 따라서, 쟁점토지②의 잔금청산일이 확인되고, 잔금청산일 2015.2.10.은 등기접수일인 2018.5.4.보다 빠르므로, 잔금청산일이 속한 2015년 개별공시지가를 양도가액으로 하여 이 건 부과처분은 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

＜쟁점① 관련＞

쟁점토지 매매는 「소득세법」상 장기할부조건에 해당하지 않는다.

(1) 쟁점토지의 양도일은 소유권이전등기 접수일이다.

(가) 청구인들은 청구외법인과 1995.1.10.부터 소유권을 이전할 때까지 각각 토지 임대차계약을 유지해왔고, 청구인들의 사업장 부가가치세 신고서상 부동산임대공급가액명세서를 보면, 쟁점토지 매매계약 후 임대차계약이 변경된바 없다. 즉, 청구인들과 청구외법인은 쟁점토지 매매계약과 임대차계약을 별개의 계약으로 각각 체결하였으므로 각 계약은 법률행위의 목적과 계약에 따른 법률효과가 서로 다른 별개의 거래에 해당한다.

(나) 만일 청구인들의 주장대로 사용수익권이 계약과 동시에 매수인에게 이전되었다면 매수인인 청구외법인이 임대차계약을 청구인들과 계속 유지할 필요가 없었을 것이다.

(다)

민법 제587조

는 ‘매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다’라고 규정하고 있는바, 청구인들이 목적물인 쟁점토지를 인도하지 않았으므로 그 과실인 임대료를 수취하였던 것이고, 쟁점토지가 청구외법인에게 인도되었다면 청구인들은 임대료를 받을 수 없었을 것이다.

(라) 쟁점토지 매매계약서상 사용수익 권리를 매수인에게 이전한다는 조항은 없고, 쟁점토지 매매계약서 제5조는 매도인의 하자 담보책임을 명시하면서 매도인이 매매물건에 저당권, 지상권, 지역권, 우선특권, 임차권의 설정, 기타 소유권의 완전한 행사를 저해하는 하자와 조세공과, 기타부과금의 미납 등이 있는 경우 이를 모두 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전하여야 한다고 정하고 있는데, 이는 쟁점토지의 실질적 지배·관리 주체가 청구인들(매도인)이고, 동시에 쟁점토지의 등기접수일인 2018.5.2.까지 청구인들에게 사용수익권이 있음을 반증하는 것이다.

(마) 따라서 쟁점토지 매매거래는

「소득세법 시행규칙」 제78조

제3항 제2호에 따른 ‘양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것’ 요건을 충족하지 못하므로 장기할부조건의 거래가 아닌 일반적 형태의 양도거래로서, 소유권이전 등기접수일과 대금청산일 중 빠른 날인 2018.5.2.과 2018.3.8.이 양도일이다.

(바) 한편, 청구인들은 OOO 판결을 근거로 하여 쟁점토지 사용수익권이 쟁점토지 매매계약을 원인으로 청구인들에서 청구외법인으로 이전하였다고 주장하나, 해당 판결문은 “국보가 대여금으로 전환된 이 사건 임대차보증금 및 그 이자 상당액 전액을 지급받은 1994.6.30.경부터의 OOO 외 1인의 이 사건 부동산의 사용·수익은 이 사건 매매계약에 따른 것이라고 봄이 상당하여”라고 하여, 매매계약 시점이 아닌 OOO가 임대차보증금을 국보에 반환함으로써 실질적으로 임대차계약이 해지된 이후에야 매매계약을 원인으로 토지를 사용수익한 것으로 보는 것이 타당하다고 판시하였다(＜표10＞ 참조). 다만, 해당 판례는 사건 당시 「소득세법」에 의해 양도 또는 취득시기를 첫회 부불금의 지급일로 보았으나, 동조의 개정으로 당해 사건의 경우에는 소유권이전 등기접수일과 대금청산일 중 빠른 날이다(＜표11＞ 참조).

＜표10＞ OOO 판례요약

＜표11＞ 양도 또는 취득 시기에 대한 소득세법 개정내용

(사) 즉, 위 대법원 판례에 의한 경우에도 매매계약 시점이 아닌 당해 자산의 대금이 청산된 이후에 매매계약으로 인한 사용수익권이 매수인에게 이전된 것인바, 쟁점토지의 양도시기는 대금을 청산하고 청구외법인에게 사용수익권이 이전된 2018.5.2.과 2018.3.8.이다.

(2) 청구인들의 주장과 같이 쟁점계약일(2002.9.10.)을 양도일로 본다면 이는 「국세기본법」상 신의성실원칙에 반하는 행위이다.

(가) 만약 청구인들의 주장대로 쟁점토지 매매계약일인 2002.9.10.에 사용수익권이 이전된 것으로 본다면, 이는 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 권리관계를 공부에 기재하도록 하는 등기 제도를 악용하여 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고, 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하고자 하는 등기 제도의 취지를 형해화하는 한편, 양도시기가 도래하지 않았다고 신뢰하여 조세에 대한 부과·징수권을 행사하지 않고 있었던 처분청을 기망함과 동시에 양도소득세가 포탈된다는 사실을 알면서도 부정한 방법으로 거래를 한 것으로서

국세기본법 제15조

에서 ‘납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다’고 규정한 납세자의 신의성실원칙에 반하는 행위이다.

(나) 또한 조사청이 쟁점토지의 객관적인 소유권 변동여부를 확인할 수 있는 시점은 쟁점토지의 등기접수일인 2018.5.2.로서, 해당 시점을 양도일로 양도소득세를 자진하여 신고.납부하였음에도 실제 양도일을 15년 전인 2002.9.10.로 보아야 한다는 청구인들의 주장이 인용된다면, 과세관청은 대금지급기간을 장기화하는 동일 유형의 양도거래가 발생하였을 경우, 제척기간 경과로 부과권을 행사할 수 없는 문제가 발생하게 되고 이는 양도소득세 과세체계의 근간을 심각하게 훼손하는 것이다.

(다) 따라서, 청구인들의 주장과 같이 2002.9.10.을 양도일로 보는 것은

「국세기본법」제15조

신의성실원칙에 반하는 행위인 바, 이를 취소하고, 등기접수일 및 양도소득세 신고서상 양도일을 쟁점거래의 양도일로 봄이 타당하다.

(3) 청구외법인이 쟁점토지 취득 관련 회계처리를 하거나 취득세를 납부하였다고 하여 「소득세법」에서 규정하는 장기할부 조건을 충족하였다고 볼 수 없다.

(가) 청구인들은 청구외법인이 기업회계처리 기준에 따라 쟁점토지 연불금액을 ‘건설중인 자산’으로 분류하여 장부에 취득 관련 회계처리를 하였고,

「지방세법」제10조

에 따른 연부로 취득하는 경우에 해당하여 연부금액에 대한 취득세를 납부하였으므로 청구외법인이 쟁점토지를 계약일부터 사용ㆍ수익하였다고 주장하나, 기업회계기준상 유형자산으로 인식할 수 있고 자산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 시점이라고 해서 이를 「소득세법」상의 사용수익일이라고 볼 수는 없는 것이며, 만일 청구인들의 주장과 같이 사용수익권이 청구외법인에게 이전되었다면 청구외법인은 장부에 쟁점토지 전체의 가액을 자산으로 계상하고 취득가액 중 아직 지급되지 않은 가액을 미지급금으로 처리하였어야 한다.

(나) 또한

「지방세법」제6조

제20호는 ‘연부(年賦)란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다’라고 규정하고 있는바, 「지방세법」에서 규정하는 연부의 정의와 「소득세법」에서 규정하는 장기할부조건의 개념은 서로 다른 것으로서 「지방세법」상 연부에 해당하여 그에 따라 취득세를 신고.납부하였다고 하여 쟁점토지 매매계약일을 사용수익일로 볼 수 없다.

(다) OOO 외 다수 판례는 소득세법상 취득ㆍ양도시기에 관한 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고, 관계 규정들을 모순 없이 해석·적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정이라고 판시하고 있다.

(라) 따라서 「지방세법」 및 기업회계기준상의 양도·취득시기는 소득세법에서 규정하고 있는 양도·취득시기에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것이므로, 쟁점토지의 양도일은 소유권이전 등기일이며 양도소득세의 부과제척기간은 과세시점에 도과하지 않았다.

(4) 청구외법인이 쟁점토지 매매계약 체결 이후 부담하였다는 재산세 등은 임대료에 해당하는 것으로 이를 쟁점토지 사용수익의 근거로 볼 수 없다.

(가) 청구인들은 쟁점토지에 대한 재산세 등을 청구외법인이 부담하여 왔으므로 쟁점토지에 대한 관리·통제권이 청구외법인에게 있다고 주장하나, OOO 등 다수의 판례에서는 임차인이 세액을 납부함으로써 임대인이 그 납부의무를 면하게 된 경우 해당 지방세 상당액은 건물의 임대용역과 대가관계에 있으므로 부가가치세 과세표준에 해당한다고 판시하고 있다.

(나) 쟁점토지 매매계약서에는 토지관련 공과금에 대한 별도 약정이 없고, 청구인들과 청구외법인이 체결한 쟁점토지 임대차계약서 제10조에 따르면, 임대 토지 공과금은 임차인이 전액 부담하는 것으로 기재되어 있는바, 이는 청구인들이 청구외법인과 비교하여 보다 우월한 지위에서 본인이 부담하여야 할 재산세 등을 청구외법인에게 전가한 것이므로 임대토지 공과금은 임대용역과 대가관계에 있는 임대료에 해당하는 것일 뿐, 쟁점토지 매매거래와는 관련이 없다. 청구인들과 청구외법인도 법인이 납부한 토지분재산세와 종합부동산세를 임대료의 일부로 보아 세금계산서를 수수하였는바, 공과금 부담 조항은 쟁점토지 매매거래와는 아무런 관련이 없으므로 이를 근거로 청구외법인이 쟁점토지 매매계약일에 쟁점토지를 사용수익하였다고 볼 수 없다.

＜쟁점② 관련＞

쟁점토지의 양도거래는 부당행위계산부인 규정에 해당한다.

(1) 쟁점토지 임대료는 쟁점토지 매매대금 분할지급에 따른 이자성격으로 볼 수 없다.

(가) 매매거래는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 성립되는 계약으로서, 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하는 효과가 발생하는 계약이다. 반면, 임대차계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 계약이다.

(나) 따라서 매매계약과 임대차계약은 법률 및 실질상 별개의 계약인 것이고 청구인들이 청구외법인으로부터 수수한 임대료는 매매계약에 대한 이자가 아니라 임대차계약에 따라 수취한 금원에 해당한다.

(다) 예컨대, 청구인들이 갑에게 토지를 임차하는 상황에서 특수관계가 없는 을과 토지매매계약을 체결하였다면, 청구인들은 토지 소유권이 을에게 이전되기 전까지 갑으로부터 임대료를 계속하여 수령하면서 동시에 을로부터 토지매매가액에 이자상당액을 더하여 매매계약을 체결하였을 것인바, 임대료가 쟁점토지 매매대금에 포함되어야 한다는 청구인들의 주장은 별개의 임대차 계약과 매매계약을 마치 하나의 계약으로 보는 것으로서 경제적 합리성이 결여되어 있다. 또한, 임대료가 토지매매대금의 일부라면 이에 대한 조항이 토지매매계약서에 기재되었어야 하나, 이와 관련된 특약내용은 없다.

(라) 청구인들은 쟁점토지의 소유권이 청구외법인에게 이전되지 않은 상태에서 청구외법인으로부터 양도일까지 임대료를 계속해서 지급받아 왔으며, 청구인들과 청구외법인은 토지매매계약과 임대차계약을 별개의 계약으로 각각 체결하고 청구인들은 쟁점 임대료에 대해 부동산 임대 사업소득으로 신고해 왔는바, 청구인들의 주장대로라면, 청구인들은 약 16년간 토지매매대금을 부동산임대소득으로 소득세를 신고, 납부하였다는 것으로 이는 상식적으로 이해하기 어렵다.

(마) 따라서 계약과 동시에 사용수익권이 매수자(청구외법인)에게 이전된다는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 잔금지급 및 소유권이전등기절차가 경료된 2018.5.2.까지 쟁점토지의 사용수익권은 청구인들에게 있으므로 청구인들이 청구외법인으로부터 임대료를 수령하는 것은 지극히 정당한 것이다.

(바) 한편, 청구인들은 쟁점토지 매매계약서 제3조의 임대료 지급약정이 매매대금을 장기 분할지급하는 조건에 따른 이자지급 약정과 사실상 동일하게 조문화되어 있다고 주장하나, 2003.9.1.매매계약서 정정과 함께 제3조는 삭제되었다. 또한 2013.4.1.부터 쟁점토지 임대료는 당초 임대료보다 두 배 가량 증가하였는데, 만일 임대료가 쟁점토지 매매대금 분할지급에 따른 이자 성격이라면 이자율이 하락하고 매매대금 상환 원금이 감소하는 상황에서 오히려 임대료가 감액되어야 할 것이므로 쟁점토지에 대한 임대료 수취는 매매대금 장기분할 지급에 따른 이자비용이라 볼 수 없다.

(2) 쟁점토지 매매거래는 저가양도에 따른 부당행위계산부인 대상이다.

(가) 부당행위계산부인 해당 여부는 그 행위나 계산이 특수관계인 간의 거래이고 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 것이면 충분한 것으로, 쟁점토지 매매계약의 경우 장기간 대금이 지급되면서 현재가치로 할인된 실질금액과 매매계약 당시의 시가와의 차액이 부당행위계산부인에 해당한다.

(나) OOO 등 다수의 판례에서는 “부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고

「소득세법 시행령」제167조

제3항 각 호에 열거된 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 인정되는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정한 방법에 의하여 객관적으로 타당해 보이는 양도소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 처지에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용된다. 그리고, 경제적 합리성의 유무를 판단할 때에는 해당 거래행위의 대가 관계만을 따로 떼어 내어 단순히 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 경제적 합리성이 없다고 보아서는 아니 되며, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다”고 판시하고 있다.

(다) 청구인들은 특수관계인 청구외법인에게 쟁점계약일 당시 기준시가 OOO원 상당의 토지를 총 매매대금 OOO원에 양도하는 것으로 계약하고 거래대금을 150개월에 걸쳐 지급받는 것으로 약정하였는데, 총 매매대금의 명목가치를 OOO 기준금리를 적용하여 현재가치로 할인한 금액이 OOO원 상당에 불과한 바, 거래대금을 150개월에 걸쳐 분할 지급 받기로 한 쟁점거래에서 이자상당액을 별도로 지급받지 않은 것은 특수관계자 간의 거래가 아니라면 성사될 수 없는 거래로서 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 거래라고 보기 어렵고 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다.

(라) 또한, 2002.9.10. 양도대금을 150개월(12년 6개월)간 균등분할하여 지급하기로 계약하였음에도 실제 대금 청산은 2018.5.4., 2018.3.8.에 되었는데, 계약 당시에도 이미 사회적 통념을 벗어난 150개월이라는 장기간에 걸쳐 매매대금을 수취하도록 계약하였을 뿐만 아니라 2003.9.1. 매수인의 자금사정을 고려하여 매매기간을 연장하기 위한 근거 조항인 ‘2조. 매도인과 매수인이 합의하여 기간을 조정할 수 있다’는 내용을 추가한 것은 청구인들과 청구외법인이 특수관계가 아니라면 성립할 수 없는 경제적 합리성이 결여된 비정상적 거래이므로 쟁점거래는 부당행위계산부인 대상에 해당된다.

(마) 더불어 쟁점토지 매매계약서 제7조에서 실권약관을 정하면서 “당사자 어느 일방이 본 계약에 약정한 의무의 이행을 태만히 한 경우 상대방은 14일간의 유예기간을 정하여 최고를 행하며, 이 최고를 받은 일방이 의무의 이행을 태만히 한 때 상대방은 본 계약을 즉시 해제할 수 있다”고 약정하고 있는바, 양도대금이 전액 회수 되지 않은 상황에서 2015.3.10. 현재 쟁점토지 기준시가가 계약 당시 기준시가보다 299% 폭등한 상황이었음에도 불구하고 계약 해제를 하지 않았거나 지연이자를 받지 않은 것을 보더라도 쟁점거래를 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 거래라고 볼 수 없다.

(3) 쟁점토지 양도가액을 양도일인 2018.5.2. 현재 개별공시지가를 적용하여 경정결정한 처분은 정당하다.

(가) OOO 등 다수의 판례는 “저가양도로 인한 부당행위 계산 부인에 있어 매매계약 체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하고 이는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불리한 것은 아니다”라고 판시하고 있다(OOO 판결 참조).

(나) 청구인들은 조사청이 양도시기에는 매매대금 장기분할 선급거래로, 부당행위부인을 위한 가치 평가시에는 장기할부매매로 하여 동일거래에 대해 이중잣대를 적용하였다고 주장하나, 조사청은 계속하여 소유권이 대금청산일까지 청구인들에게 있으며, 다만 판례에 따라 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정한 것이다.

(다) 청구인들은 쟁점거래가 부당행위계산 부인대상에 해당된다고 하더라도 경제적 합리성이 결여된 부분인 매매잔금 OOO원과 150개월후 매매대금의 현재가치 OOO원의 차액인 OOO원만이 과세대상 금액이라 주장하나,

「소득세법 시행령」제167조

제4항은

「소득세법」제98조

제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항은 개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가

「법인세법 시행령」제89조

의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여

「법인세법」제52조

의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 부당행위계산부인 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다.

(라) 또한,

「법인세법」제52조

제2항은 ‘건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격’을 법인세법상 부당행위계산부인 기준이 되는 시가로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제2항은 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따르며 제1호는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을, 제2호는

「상속세 및 증여세법」제38조

·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및

「조세특례제한법」제101조

를 준용하여 평가한 가액을 규정하고 있다.

(마) 쟁점토지 매매거래는 청구인들이 쟁점토지를 특수관계자인 청구외법인에게 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되고, 쟁점토지의 양도 당시 시가로 인정되는 매매가액 또는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정평균액 등이 존재하지 않았으므로, OOO 판결 등에 따라 쟁점거래의 양도일인 2018.5.2.기준 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 경정결정한 처분은 정당하다.

(4) 쟁점토지 양도는 매매거래 당시 부당행위계산 부인에 해당한다.

(가) 청구인들은 법적 또는 경제적 소유권이 완전히 이전되었을 경우의 시가와 소유권 이전을 위하여 장래 시점 지급받게 될 대가의 현재가치를 비교한 것은 적정한 비교대상이 아니므로 이를 부당하다 주장하나, 앞서본 OOO 등의 판례에 따르면 부당행위 계산부인 판단 기준일은 매매계약일이다.

(나) 따라서 쟁점토지 매매거래의 계약일인 2002.9.10.당시를 기준으로 부당행위계산부인 적용요건인 경제적 합리성 유무에 대한 판단을 하여야 하는 바, 쟁점토지 매매계약 내용의 경제적 합리성을 따져보기 위한 방법으로서 정상적인 거래라면 마땅히 지급되었을 적정이자를 고려하기 위하여 150개월간 매월 OOO원을 지급하기로 약정한 가액에 계약일 당시 OOO 기준금리 4.25%를 적용하여 현재가치로 할인한 금액이 OOO원에 불과한바, 쟁점토지 매매거래는 쟁점토지를 시가에 미달하게 양도함으로써 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다.

＜쟁점③＞ 쟁점①에 대한 청구인 bbb만의 예비적 청구

(1) 청구외법인은 2018.3.8. bbb에게 쟁점토지② 대금을 모두 청산하였다.

(가) 청구인 aaa은 청구외법인에서 경제적 어려움으로 매매대금의 지급이 어려운 상태에서 bbb도 경제적 어려움을 호소하자, 본인 자금으로 청구외법인을 대신하여 쟁점토지② 매매대금 일부(2014.8.11.부터 2015.2.10.까지 OOO원, 아래 ＜표12＞ 참조)를 bbb에게 지급(대납)하였고, 이후 청구외법인으로부터 2018.3.8. OOO(150101389*****) 계좌를 통해 aaa OOO(356-10**-06**-**) 계좌로 동 금액을 입금받았다.

이러한 사실은 OOO원에 대해 청구외법인이 aaa으로부터 차입금으로 회계처리한 사실이 없고, ＜표13＞와 같이 aaa 계좌의 지급·입금내역과 ＜표14＞의 청구외법인의 회계처리 내용에서 확인된다.

(나) 즉, ‘쟁점토지② 관련 aaa과 청구외법인 금융거래 내역’을 보면(＜표13 참조＞ 비록 aaa 계좌에서 OOO원을 정액으로 인출하지는 않았으나, bbb의 토지대금 입금일자(＜표12＞ 참조)와 동일 날짜에 그 보다 많은 금액을 인출되었고, 청구외법인은 토지대금을 지급한 내역이 없으며,

2014.8.11.부터 2015.2.10.까지 aaa이 bbb에게 청구외법인을 대신하여 지급한 OOO을 청구외법인이 aaa에게 2015.5.11. OOO원, 2018.3.8. OOO원을 지급하였음이 금융거래내역과 청구외법인의 전표(＜표14＞ 참조)에서 확인되므로, 쟁점토지②의 잔금청산일은 2018.3.8.이다.

＜표12＞ bbb의 쟁점토지② 매매대금 수령 내역

＜표13＞ 쟁점토지② 관련 aaa과 청구외법인 금융거래 내역

＜표14＞ bbb의 쟁점토지② 토지대금 수령내역(청구외법인 회계처리)

(2) 따라서, 청구인 bbb의 토지 양도시기는 청구외법인이 토지대금을 청산한 2018.3.8.으로 확인되고, 이에 따라 청구인 bbb도 2018.5.31. 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고한 것이다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

(쟁점①) 쟁점토지 매매가 장기할부조건으로서 사용수익일인 매매계약일이 양도시기이므로 부과제척기간 경과 후에 한 위법한 처분이라는 청구주장의 당부

(쟁점②)(쟁점① 예비적 청구) 쟁점토지 매매가 부당행위계산 부인대상 저가거래인지 여부

(쟁점③)(쟁점①에 대한 청구인 bbb만의 예비적 청구) bbb 소유토지의 양도시기(잔금청산일)가 2015.2.10.인지, 2018.3.8.인지 여부

나.관련 법령 ＜별지 기재＞

다.사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시하고 있는 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지의 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 따르면, 청구인들은 특수관계자인 청구외법인에게 2002.9.10. 쟁점토지를 aaa은 OOO원, bbb은 OOO원에 양도하는 계약을 체결(대가는 150개월 균등분할)한 후, 청구외법인의 매매대금 지급 지체 등의 사유로 매매계액일로부터 약 188개월이 지난 2018년 5월경 등기이전을 하였고, 등기접수일을 기준으로 양도소득세를 신고하면서, 양도가액을 당초 계약서에 기재된 금액, 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 사실이 나타난다.

＜쟁점토지①의 거래(매매) 흐름도＞

＜쟁점토지 소유권 이전 내역＞

＜쟁점토지 지상 청구외법인 소유 건축물 현황＞

(나) 조사청의 양도소득세 종결보고서, 양도소득세 경정결의 등에 따르면, 처분청은 계약서상 금액인 명목매매대금을 쟁점계약일 기준 현재가치가 시가인 개별공시지가에 미달한 점을 사유로 부당행위계산부인 규정을 적용하여, 쟁점토지 잔금청산일(2018년 5월)의 개별공시지가와 명목매매대금과의 차액에 대해 이 건 부과처분(aaa : OOO원, bbb OOO원)을 한 것으로 나타난다.

＜표15＞ 양도소득세 종결보고서 주요 내용

(다) 청구외법인의 대표자는 청구인 aaa이며, 청구외법인은 법인설립등기(1986.12.10.) 후 1993.6.16. 부동산/임대업으로 개업하여 현재까지 부동산임대업을 영위하는 것으로 나타나며, 청구인 aaa 기준 주주현황은 아래 ＜표16＞과 같다.

＜표16＞ 청구외법인의 주주 현황

(라) 2002.9.10. 작성된 쟁점토지① 매매계약서(매도인 aaa, 매수인 청구외법인)의 주요내용은 아래 ＜표17＞과 같으며, 동 매매계약서는 2003.9.1. 아래 ＜표18＞과 같이 “제2조 단서조항에서 매매대금 분할 지급 기간을 합의하여 조정할 수 있다는 내용과 제3조를 삭제”하는 내용으로 일부 변경한 것으로 나타난다.

＜표17＞ 2002.9.10. 작성된 쟁점토지①의 매매계약서 주요 내용

＜표18＞ 2003.9.1. 일부 변경된 쟁점토지①의 매매계약서 주요 내용

(마) 쟁점토지①의 임대차계약서(임대인 aaa, 임차인 청구외법인)의 주요내용은 아래 ＜표19＞와 같고, 동 임대차계약서에는 2013.4.1.에 임대보증금과 월임대료를 증액하는 내용이 나타난다.

＜표19＞ 쟁점토지① 임대차계약서 주요 내용

(바) 청구인들은 청구외법인으로부터 수령한 쟁점토지의 임대수입금액 및 재산세, 종합부동산세 등 토지공과금 수령분에 대하여 세금계산서를 발급하였으며, 부가가치세 등 제세를 신고ㆍ납부하였는바, 임대수입금액 등에 대한 부가가치세 신고 및 세금계산서 발행의 적정성 등에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

＜표20＞ 쟁점토지①의 임대관련 부가가치세 신고 내역

(사) 처분청이 제시하고 있는 OOO 기준금리(2002.5.7. 고시)는 4.25%로 확인된다.

(2) 처분청이 제시하고 있는 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구외법인의 2017년, 2018년 감사보고서상 재무상태표 등은 아래 ＜표21＞과 같고, 청구외법인은 쟁점토지와 관련하여 2017년까지 건설중인자산으로 장부에 계상하였으며, 2018년에 약 OOO원을 취득가액으로 하여 건설중인자산에서 토지로 계정대체를 한 것으로 나타난다.

＜표21＞ 청구외법인의 재무상태표 등

(나) 청구인들은 청구외법인의 연도별 재무현황을 다음과 같이 제시하고 있다.

＜표22＞ 청구외법인 연도별 재무현황

(다) 청구인들이 제출한 청구외법인의 취득세 납부내역(연불내역)에 따르면, 청구외법인은 2002.11.11.부터 2018.5.2.까지 쟁점토지 매매대금 분할납부금에 대한 취득세를 관할구청에 신고ㆍ납부하였으나, 임대료 지급분에 대하여는 취득세 과세표준에 포함하지 않았음이 확인된다.

(라) 조사청의 양도소득세 종결보고서를 보면, 조사청은 OOO위원회의 심의를 거쳐 “쟁점토지 매매대금을 150개월 분할지급하기로 하였으나 이자 등을 지급받지 않는 것은 경제적 합리성을 상실하였다”라고 판단하였음이 확인된다.

(마) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.

＜표23＞ 쟁점토지 연도별 개별공시지가

(사) 청구인들이 매매대금 원리금 균등상환 등을 위하여 쟁점토지 매매계약 전후로 작성하였다고 하는 “원리금 균등상환 조견표”를 제출하였는바, 적용이율을 5.5%, 5.0%, 4.6%로 구분하여 매회 지급할 원금과 이자로 구분하여 작성되어 있다.

＜표24＞ 원리금 균등상환 조견표

매월 토지대금 분할 납부금액이 OOO이고, 월 토지임대료 금액이 OOO으로 합계 OOO원이 되며, 150개월분 총액 OOO이 원리금균등상환조견표 이자율 5.0%에 해당하는 원리금 OOO원과 거의 일치한다.

(아) 청구인 bbb은 쟁점토지②의 잔금청산일이 2015.2.10.이라는 주장에 대해 OOO 계좌(100089-XX-085OOO)를 제시하고 있는바, 계좌내용에 따르면, 2015.2.10. OOO원이 입금되었고 ‘적요’란에 ‘OOO’이라고 기재되어 있다(＜표12＞).

이에 처분청은 청구외법인과 bbb이 경제적인 어려움을 호소함에 따라 청구외법인이 bbb에게 지급할 2014년 8월부터 2015년 2월까지의 매매대금(144회분∼150회분) OOO원을 대신하여 지급(대납)한 후, 청구외법인으로부터 2015.5.11. OOO원, 2018.3.8. OOO원을 지급받았다는 주장과 함께 aaa OOO 계좌(150013938*****)와 OOO 계좌(356-10**-06**-**), 청구외법인 OOO 계좌(150101389*****)의 금융자료, 청구외법인의 회계전표를 제시하고 있다(＜표12∼14＞ 참조).

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지의 양도에 대해 장기할부매매 요건을 충족하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 매수인인 청구외법인이 사용수익을 개시한 매매계약일이므로 이 건 부과처분은 부과제척기간을 도과하였다고 주장하나,

「소득세법 시행령」제162조

에서는 자산의 양도시기에 대해 대금청산일을 원칙으로 하되, 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일로 보도록 규정되어 있고,

「소득세법 시행규칙」제78조

제3항에서는 장기할부조건매매(양도대금 2회 이상 분할, 등기접수일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인의 경우)의 경우, 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있는 바,

청구인들과 청구외법인간 쟁점토지 임대차계약은 1995년에 체결되었고 쟁점토지 매매계약은 2002년에 체결된 것으로서, 각 계약은 법률행위의 목적과 계약에 따른 법률효과가 서른 다른 별개의 계약에 해당하고, 청구인들은 청구외법인으로부터 수입한 임대수수료에 대해 부가가치세 및 소득세 등 제세를 신고.납부하였으므로, 이는 청구외법인은 쟁점토지를 임차인의 지위로서 사용수익한 것이지 매수자의 지위로서 사용수익을 한 것으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지의 매매계약은 150개월 대금 분할지급 방식으로 체결되었고, 청구인들은 쟁점토지 매매계약일 이후에도 청구외법인으로부터 임대료 수취, 재산세 및 종합부동산세 등 제세를 납부하는 등 쟁점토지를 지배.관리하였다고 볼 수 있어 쟁점토지 등기이전일까지 사용수익권은 청구인들에게 있는 것으로 보이는 반면, 청구인들 주장대로 쟁점토지 사용수익권이 계약과 동시에 매수인에게 이전되었다면 매수인인 청구외법인이 임대차계약을 청구인들과 계속 유지할 필요가 없다고 보이나, 쟁점토지 임대계약은 매매계약과 별도로 등기이전일까지 계속 유지된 점, 청구인들의 주장이 인정될 경우, 대금지급기간을 임의로 장기화하는 동일유형의 거래에 대해 과세관청은 제척기간 경과로 부과권을 행사할 수 없는 문제가 발생되고, 이는 소득세의 과세체계의 근간이 훼손될 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 쟁점토지의 거래가 장기할부조건 매매로서 사용수익일을 매매계약일(2002.9.10.)보아 부과제척기간이 도과되었다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.

(나) 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지 매매의 경제적 실질은 이자상당액인 토지임대료를 포함하여 대가(매매가액의 현재가치)를 산정하는 경우, 시가와 대가 차이가 시가의 5% 미만으로 부당행위계산 부인대상에 해당하지 않고, 처분청이 쟁점토지의 분할지급하기로 한 명목매매대금의 현금흐름 현재가치를 산정시 적용한 OOO 정기예금이자율(4.25%)는 「소득세법」상 법적근거가 없으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,

「소득세법」제101조

제1항에서 “양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있고,

「소득세법 시행령」제167조

제3항 제1호에서는 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때”를 포함하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 “특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 규정하고 있으며,

대법원은 부당행위계산의 부인은 일정한 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 이를 부인하고 법령이 정하는 방법으로 정부가 소득금액을 계산하는 제도이므로 위 각 규정과 부당행위계산 부인 제도의 취지, 저가양도로 인한 부당행위계산 부인에 있어 매매계약체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하고 이는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 판시하고 있는바(OOO, OOO 참조),

먼저 쟁점토지 임대료가 매매대금의 이자성격이라는 주장에 대해 살펴보면, 매매계약과 임대차계약은 법률상.실질상 별개의 계약이고, 쟁점토지 임대차계약은 1995.1.10.부터 계속 유지되어 왔으므로, 청구인들이 청구외법인으로부터 수수한 임대료는 이자성격이 아니라 임대차계약에 따라 수취한 금원이며, 실제로도 청구인들은 해당 임대수익에 대해 부가가치세 및 임대사업 소득세로 신고한 점, 쟁점토지에 대한 매매계약서상 사용수익권리가 매수인에게 이전된다는 특약이 없고, 2013.4.1.부터 쟁점토지 임대료는 당초 임대료보다 두 배 가량 증가하였는바, 청구인들의 주장과 같이 해당 임대료가 이자 성격이라면 보유기간 동안 이자율이 하락하는 추세이고, 매매대금 상환 원금이 감소하는 상황에서 임대료가 감액되는 것이 정상인데, 쟁점토지의 임대료가 두 배 가량 증가한 것은 해당 임대료가 이자성격이 아닌 임대료 성격으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지 임대료를 매매대금에 포함되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로 청구인들은 쟁점토지의 매매거래가 부당행위계산부인 대상에 해당하지 않는다고 주장하나, 「소득세법」상 부당행위계산부인 해당 여부는 그 행위나 계산이 특수관계인간의 거래로서 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 결여되어 있는 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 것이면 충분한 것인바,

청구인들의 쟁점토지 매매계약은 특수관계인인 청구외법인에게 매매계약일 당시 기준시가 OOO원 상당의 토지(쟁점토지①를 기준)를 총 매매대금 OOO원에 양도하는 것으로 계약하고 거래대금을 150개월에 걸쳐 지급받는 것으로 약정하였는데, 동 계약은 이례적으로 150개월 동안 대금을 수수하는 장기계약임에도 이자상당액을 별도로 수취하지 않았고, 2003.9.1. 쟁점매매계약서 제2조에 “매도인과 매수인이 합의하여 기간을 조정할 수 있다”는 조항을 추가하여 실제 188개월만에 등기이전을 하였으며, 양도대금이 전액 회수 되지 않은 상황에서 150개월의 종료시점인 2015.3.10. 현재 공시지가는 계약당시보다 약 299% 폭등한 상황이었음도 계약해제권을 행사하거나 지연이자를 받은 사실이 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 매매계약은 특수관계자간 거래로서 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 결여된 거래로 볼 수 있고,

부당행위계산 부인 여부의 판단 기준일은 매매계약일이므로 쟁점토지 매매거래의 계약일인 2002.9.10. 당시를 기준으로 부당행위계산부인 적용요건인 경제적 합리성 유무에 대한 판단을 하여야 하는데, 쟁점토지 매매거래의 경우 명목매매대금을 특수관계자간 150개월 동안 매월 균등분할하여 수수하는 거래로서, 쟁점토지①를 기준으로 해당 명목매매대금 OOO원은 계약 당시 시가인 OOO원과 유사하나, 명목매매대금 OOO원은 150개월 후에 화폐의 시간가치가 다르므로 처분청이 쟁점토지 매매거래에 대해 현금흐름의 현재가치 할인율을 적용하여 부당행위 대상여부를 판단한 것은 적정하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다만, 처분청 부당행위 여부를 판단함에 있어 적용한 쟁점토지 매매계약일 현재 OOO 정기예금이자율(4.25%)은 「소득세법」이나 다른 세법에서 규정하고 있지 않은 이자율로 보이는바, 청구인들이 2002.9.10. 청구외법인과 체결한 쟁점토지의 매매계약에 대해 「소득세법」101조에 따른 부당행위 계산부인 규정을 적용함에 있어 현금흐름의 현재가치 할인율을 적용하여 계산한 매매가액과 시가를 비교하되, 이에 적용되는 이자율은 세법이 규정하고 있는 이자율 중 합리적인 이자율이 있는지 여부를 재조사하여 부당행위 계산부인 여부를 판단하고, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(다) 쟁점③에 대하여 살피건대, 처분청은 청구외법인이 쟁점토지②의 매매와 관련하여 bbb에게 지급할 2014년 8월부터 2015년 2월까지의 매매대금(144회분∼150회분) OOO원을 청구인 aaa이 대신하여 지급(대납)한 후, 청구외법인으로부터 2015.5.11. OOO원, 2018.3.8. OOO원을 지급받았으므로 잔금청산일이 2018.3.8.이라는 의견이나, 청구인 bbb의 OOO 계좌(10****-56-08****)에 의하면, 2015.2.10. 쟁점토지②의 최종 150차 분할매매대금 OOO원이 입금된 사실이 있고, ‘적요’란에도 ‘OOO’으로 기재되어 있는 등 쟁점토지②의 잔금청산일을 2015.2.10.로 볼 수 있는 반면, bbb이 2018.3.8. 청구외법인으로부터 대금을 수령한 사실이 확인되지 않고 채무자(청구외법인)가 아닌 제3자(aaa)가 변제한 것도 변제의 효력이 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, bbb 보유의 쟁점토지②의 양도일은 대금청산일인 2015.2.10.로 보아야 한다는 청구주장은 이유 있으므로, 처분청이 청구인 bbb 소유의 쟁점토지②의 잔금청산일을 2018.3.8.로 보아 한 이 건 과세처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

제18조(세법해석의 기준, 소급과세의 금지) ① 세법의 해석ㆍ적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대하여는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

제21조(납세의무의 성립시기) ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다.

② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다. (2018. 12. 31. 개정)

1. 소득세ㆍ법인세: 과세기간이 끝나는 때. 다만, 청산소득에 대한 법인세는 그 법인이 해산을 하는 때를 말한다.

제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다.

(2) 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호, 개정) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법(2010.12.27 법률 제10408호, 개정, 현행법령)

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(4) 소득세법 시행령(1999.12.31.대통령령 제16682호로 개정 전) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (1994. 12. 31. 개정)

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기등을 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

(5) 소득세법 시행령(1999.12.31.대통령령 제16682호로 개정후) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날(1999.13.31.개정)

(6) 소득세법 시행규칙(2001.4.30 재정경제부령 제202호, 개정) 제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

(7) 소득세법(2014.01.01 법률 제12169호, 개정) 제101조(양도소득세 부당행위 계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

(8) 소득세법 시행령(2017.02.03 대통령령 제27829호, 개정) 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의 2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의 2부터 제58조의 4까지, 제59조부터 제63조까지 및

「조세특례제한법」 제101조

의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며,

「조세특례제한법」 제101조

중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.

(9) 법인세법 시행령(2018.02.13 대통령령 제28640호, 개정) 제89조(시가의 범위) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(괄호 생략)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다.

2.

「상속세 및 증여세법」 제38조

ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및

「조세특례제한법」 제101조

를 준용하여 평가한 가액.

(10) 상속세 및 증여세법(2016.12.20 법률 제14388호, 개정) 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).(단서 생략)

(11) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

20. “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

(12) 민법

제186조(부동산물권변동의 효력)부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

제211조(소유권의 내용)소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

(13)

부동산등기법 제6조

(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기) ① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.

② 제11조 제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.