조심 2025중2127 (2026.03.12)

영월세무서장이 2024.7.4. 및 2024.7.22. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2017년 귀속 양도소득세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 강원도 평창군 OOO토지, 강원도 평창군 OOO 토지, 강원도 평창군 OOO토지의 양도거래와 관련하여 a 및 거래 관련자들이 보유한 거래 관련 자료, 자금 차입 내역 및 진술 내용, 대금수취 내역 등을 재조사한 후 실질 거래 당사자 및 실지거래가액 등의 계약 내용 등을 파악하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1.처분개요

가.강원도 평창군 OOO토지(6,665㎡, 이하 “쟁점토지①”이라 한다), 강원도 평창군 OOO 토지(11,243㎡, 이하 “쟁점토지②”라 한다), 강원도 평창군 OOO 토지(2,340㎡, 이하 “쟁점토지③”이라 하고 쟁점토지①·②·③를 합하여 “쟁점토지들”이라 한다)에 관하여 다음과 같은 사실이 나타난다.

(1)등기사항전부증명서에 따르면, b은 쟁점토지①을 2016.11.9. c으로부터 OOO원에 취득하여 같은 날인 2016.11.9. d에게 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, b은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.

(2)등기사항전부증명서에 따르면, b은 쟁점토지②를 e로부터 2017.11.16. OOO원에 취득하여 같은 날인 2017.11.16. f에게 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, b은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.

(3)등기사항전부증명서에 따르면, g은 쟁점토지③을 2017.12.15. 청구인으로부터 OOO원에 취득하고 같은 날인 2017.12.15. h에게 OOO원에 양도(쟁점토지들에 대한 양도거래들을 이하 “쟁점양도거래들”이라 한다)한 것으로 나타나고, g은 동일한 내용으로 양도소득세 신고 및 부동산거래신고를 하였다.

나.수원세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점양도거래들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 다음과 같은 사실을 확인하고 청구인을 쟁점토지들의 실제 소유자로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였다.

(1)b이 쟁점토지①을 취득함에 있어서 취득대가 OOO원 중 OOO원은 청구인 명의 계좌의 자금으로 지급되었으며, b이 쟁점토지①을 양도한 d는 양도대가 OOO원 중 OOO원을 b 명의 계좌가 아닌 i 명의 계좌에 이체하였고, 이 중 OOO원이 청구인 명의 계좌에 이체되었다.

(2)b이 쟁점토지②를 취득함에 있어서, 취득대가 OOO원 중 OOO원은 청구인 명의 계좌의 자금으로 지급되었으며, b이 쟁점토지②를 양도한 f은 양도대가 OOO원 중 OOO원을 b 명의 계좌가 아닌 i 명의 계좌에 이체하였고, 이 중 OOO원이 청구인 명의 계좌에 이체되었다.

(3)g은 청구인으로부터 쟁점토지③을 취득하면서 청구인에게 OOO원만을 지급하였고, 이후 g이 쟁점토지③을 양도한 h은 g에게 양도대가를 지급하지 않고, 청구인 명의 계좌에 OOO원을 직접 이체하였다.

다.처분청은 청구인에 대한 양도소득세 과세자료를 검토한 결과, 청구인이 쟁점토지들을 b과 g에게 명의신탁하고 직접 양도한 것으로 보고, 쟁점토지들의 등기사항전부증명서상 거래가액을 양도가액으로 보아 2024.7.4. 및 2024.7.22. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2017년 귀속 양도소득세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2024.9.30. 이의신청을 거쳐, 2025.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 쟁점토지들의 실제 양도자는 b, g, 청구인이 아닌 a 등이다.

청구인은 2007년도에 베체트병 및 우울증 등 지병을 치료하고자 의사의 권유로 서울특별시에서 강원도 평창군으로 내려와 집을 마련하여 생활하면서 건강을 회복하였고 2015년에 평창군의 집을 파는 과정에서 OOO의 a을 알게 되었으며 그 후 부동산 거래에 관한 도움을 받았다.

이 인연을 계기로 금전거래를 하게 되었는데 이후 계속하여 꼬리에 꼬리를 물고 돈을 빌려주게 되었으며, a의 간곡한 요청으로 어쩔 수 없이 a이 쟁점토지들을 취득하는데 필요한 자금을 빌려주었다.

a은 신용불량자로 은행거래를 할 수 없는 상황이어서 쟁점토지①·②의 취득대금 및 양도대금을 a 본인의 계좌로 지급 및 수취하지 않고 법무사 i 계좌를 이용하였다.

쟁점토지들 거래와 관련된 모든 행위는 a의 지휘 아래 행하여졌고, a이 총책임자로서 자금조달을 담당하였으며, b과 g은 명의를 담당하고, j(이하 이들을 “a등”이라 한다)은 은행대출을 담당하였으며, a과 이들은 오래 전부터 선·후배 등으로 잘 알고 지내던 사이다.

청구인은 a과만 취득 자금 대여 및 회수와 관련한 자금 거래를 하였을 뿐이고, a을 제외한 b, g, j 등 이 건 관련자들이 누구인지 잘 모른다. 청구인이 아무리 무지몽매하다 하더라도 다른 사람 명의를 대여하여 취득과 동시에 양도할 경우 세무조사가 이루어질 것이 명백함에도 양도소득세를 면탈할 목적으로 이러한 행위를 할 이유가 전혀 없다. 참고로 청구인은 쟁점토지들 이외에도 부동산 거래를 하였고, 2015년∼2023년 중 발생한 14건의 양도소득세는 모두 정상적으로 신고·납부하였다.

(2)쟁점토지①과 관련된 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점토지①의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름 상세 설명은 다음과 같다.

1) a은 쟁점토지①의 전 소유주 c으로부터 급매를 의뢰받고, 쟁점토지①을 본인이 취득하고 소유권이전등기의 명의는 b 명의로 하였으며(등기원인일 2016.10.13., 접수일 2016.11.9.), 취득에 필요한 자금은 청구인으로부터 차용하였다.

＜그림1＞ a의 확인서 중 일부

＜그림2＞ b의 확인서 중 일부

a은 쟁점토지①의 취득대금 OOO원 중 OOO원은 청구인으로부터 차용하였고, 나머지 OOO원은 본인의 친인척 명의로 i 계좌를 통하여 매도자인 c에게 이체하였다. 청구인은 “취득자금을 빌려주면 되팔아서 원리금과 그간 빌린 돈을 상환하겠다”는 a의 간곡한 요청으로 2016.10.13. 계약금 OOO원, 2016.10.2. 중도금 OOO원, 2016.11.9. 잔금 OOO원 합계 OOO원을 취득대금으로 빌려주었고, 이 대금은 신용불량자로 은행거래를 할 수 없는 a의 요청으로 청구인 계좌에서 매도자 c에게 바로 이체되었다.

청구인은 a과의 돈거래가 빈번하다보니 a에게 돈을 빌려준 내역을 기록하고 a이 다른 말을 할 것에 대비하고자 차입정보의 일부로서 청구인 계좌의 ‘받는분통장’표시에 ‘b’ 이름을 기재하였음에도 ‘내통장표시’에는 빌려준 용도에 맞게 ‘OOO계약금, OOO중도금’으로 기재하였다. 이러한 사실은 e의 확인서와 수원세무서의 조사내용에서도 확인되는바, 그 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점토지①의 취득대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역

2)a은 2016.11.9. 쟁점토지①을 d에게 OOO원에 양도하였으며, d는 쟁점토지①을 담보로 하여 금융기관에서 대출받아 조달한 자금 OOO원을 2016.11.9. 법무사 i에게 송금하였다.

i은 이 중 OOO원을 ‘a이 청구인으로부터 빌린 쟁점토지① 취득자금’과 그 간의 a의 차용금 상환을 이유로 청구인에게 송금하였고, 나머지 약 OOO원은 a의 친인척 명의 계좌 등으로 송금되었다.

또한, 쟁점토지①의 양도가액 OOO원 중 d가 은행대출을 받아 지급한 OOO원을 제외한 OOO원은 현재 실제 지급 및 수취 여부가 불분명한 상황이다. 아마도 a이 d의 은행대출 한도 및 취득가액을 높일 목적으로 거래가액을 부풀린 것으로 보인다. 쟁점토지①의 양도대금 관련 자금흐름을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점토지①의 양도대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역

(나) 위 사실관계를 종합하여 살펴보면 쟁점토지① 거래의 실행위자와 양도대금 OOO원의 최종 귀속자는 a인바, 이 중OOO원은 a이 청구인에게 빌린 취득자금 등의 원리금 명목으로 상환되었고, 약 OOO원은 a이 사용한 청구인 명의 대화OOO 계좌와 k(a 딸) 계좌 등으로 입금되었으며, 나머지 귀속자가 불분명한 OOO원(양도가액 OOO원과 d 대출금 OOO원의 차이)의 실질 귀속자도 a으로 추측된다.

(다) 쟁점토지①과 관련하여 청구인이 얻은 경제적 이익은 이자소득 OOO원 뿐이다.

청구인이 쟁점토지①과 관련하여 a에게서 받은 금액은 모두 합하여 OOO원이며, 이 금액은 청구인이 a에게 쟁점토지① 취득자금으로 빌려준 OOO원과 2016.11.9. a에게 추가로 빌려준 OOO원 그리고 이들에 대한 이자 OOO원이다. 따라서 쟁점토지①과 관련하여 청구인이 얻은 이익은 이자소득 OOO원 뿐이다.

(3)쟁점토지②와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점토지②의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름 상세 설명은 다음과 같다.

1) a은 “은행대출을 받아 토지를 매입하려는 사람이 있으니 급전을 빌려 쟁점토지②를 사서 팔자”는 j의 제안으로 청구인으로부터 취득에 필요한 자금 OOO원 전부를 빌려 쟁점토지②를 취득하였으며 소유권이전등기의 명의는 b으로 하였다.

＜그림3＞ a 확인서 일부내용

＜그림4＞ b 확인서 일부내용

청구인은 취득자금을 빌려주면 되팔아서 원리금과 그 동안 빌린 돈을 상환하겠다는 a의 간곡한 요청으로 2017.9.8. 계약금 OOO원, 2017.10.27. 중도금 OOO원을 빌려주었고, 2017.11.15. 잔금 OOO원 및 그 외 차용금 OOO원 등 모두 합하여 OOO원을 빌려주었다.

다만, 취득대금은 a이 신용불량자로 은행거래를 할 수 없었기 에 a의 요청으로 청구인 계좌(OOO원)와 i 계좌(OOO원)를 통해 전 소유주인 e에게 이체하였다.

청구인은 a과 돈거래가 빈번하다보니 a에게 돈을 빌려준 내역을 제대로 기억하고 a이 다른 말을 할 것에 대비하기 위한 차입정보의 일부로서 빌려준 용도에 맞게 출금계좌에 계약금, 중도금으로 거래기록을 남겼는바, 그 내역을 정리하면 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점토지②의 취득대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역

청구인 및 이 사건 관련인들과 전혀 이해관계가 없는 쟁점토지②의 전소유주 e는 청구인이 배석한 자리에서 “본인은 2019.9.8.에 e 본인과 OOO 직원(a), 법무사 3인이 있는 자리에서 a이 제시하는 계약서류에 서명날인을 하라는 대로 하였고, 계약금도 b 이름으로 받았으며, 청구인 l을 본 적도 없고 이름조차 들어본 적이 없으며 본인이 소유하고 있던 쟁점토지②를 청구인에게 매매하였다는 것은 전혀 사실과 다르다”고 확인하였다.

2) 아래 ＜표4＞와 같이 a(명의자 b)은 f에게 OOO원에 쟁점토지②를 양도하였으며, f은 양도대금 OOO원 중 OOO원은 쟁점토지②를 담보로 은행대출을 받아 법무사 i에게 송금하였고, i은 OOO원 중 OOO원을 “a이 쟁점토지② 취득 목적으로 청구인으로부터 빌린 차용금 원금과 이자 상환”을 이유로 청구인에게 송금하였으며, 나머지 OOO원은 쟁점토지②의 등기비용 등으로 지출되었을 것으로 추측된다.

f은 나머지 양도대금 OOO원을 OOO이 발행한 봉안증서 35장(1기 OOO원)으로 a에게 지급하였다. 위 봉안증서는 a등이 수취·보관하였으나, 조사청은 세무조사 시 해당 봉안증서를 사용할 수 없고 그 존재 또한 불분명한 것으로 확인한 바 있다.

＜표4＞ 쟁점토지②의 양도대금 관련 시간대별 자금흐름 상세내역

(나) 위 사실관계를 종합하여 살펴보면, 쟁점토지②의 취득·양도거래의 실행위자와 양도대금 OOO원의 최종 귀속자는 a이며, 이 중 OOO원은 a이 청구인에게 빌린 취득자금 등에 대한 원리금 명목으로 상환되었고, 약 OOO원은 등기 비용 등으로 지출되었을 것으로 보이며, 봉안증서 35장 OOO원의 귀속자도 a으로 추측된다.

(다) 쟁점토지②와 관련하여 청구인이 얻은 경제적 이익은 이자소득 최대 OOO원에 불과하다.

청구인이 쟁점토지②와 관련하여 a으로부터 받은 금원은 전부 OOO원으로, 동 금액에는 청구인이 a에게 쟁점토지② 취득자금 등으로 빌려준 돈의 원금 OOO원과 이자 그리고 이 건과 별개로 a에게 빌려준 돈에 대한 원금과 이자가 혼재되어 있으며, 결론적으로 쟁점토지②와 관련하여 청구인이 얻은 이익은 이자소득 최대 OOO원이다.

(4) 쟁점토지③과 관련된 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점토지③의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름은 아래 ＜표5＞과 같다.

＜표5＞ 쟁점토지③의 소유권 변동내역 및 취득·양도자금 흐름

쟁점토지③ 거래의 실질은 a이 전매 차익으로 청구인에 대한 채무를 갚고자 청구인의 쟁점토지③을 g 명의로 OOO원에 취득하여 h에게 OOO원에 전매하고 그 대금으로 청구인에게 쟁점토지③의 취득가액 OOO원, 그간의 차용금과 이자 OOO원을 갚은 것이다.

쟁점토지③ 거래를 시간 흐름에 따라 설명하면, a이 쟁점토지③을 팔아준다고 하자 청구인은 팔아서 원금만이라도 달라고 하였고, a은 2017년 10월 말경 토지 구매자가 나타나서 OOO원에 계약할 것이라고 말했다.

청구인은 2017.11.1. 양도금액이 OOO원인 것으로만 알고 h과 계약을 했다. 당시 a이 거래금액은 일전에 말한 금액이라면서 계약서에 청구인의 인감도장을 날인하였고 청구인은 a의 현혹으로 계약서에 기재된 양도금액을 미처 확인하지 못했으며, 같은 날 h으로부터 입금된 OOO원이 양도금액 OOO원에 대한 계약금인 줄로 알았다.

a은 2017.11.20.경 등기권리증과 함께 최초 계약자 h이 아닌 전혀 모르는 g 앞으로 매도용 인감을 발급하여 달라고 하여 청구인이 ‘나는 g과 계약하지 않았고, 계약금도 받지 않았다’라고 강하게 항의하자(h도 토지주인이 아닌 g과는 계약할 수 없다고 하였음), a은 그제야 ‘사실은 a 본인이 청구인의 쟁점토지③을 g 명의로 OOO원에 취득하여 h에게 OOO에 양도하는 것’이라면서 매도대금 OOO원을 전부 줄테니 대신 채무를 탕감해달라고 하였다.

2017.11.22. g 명의 계좌로부터 청구인 명의 계좌로 계약금 OOO원이 입금되었고, h이 지급할 양도대금의 잔금일에 법무사 사무실에서 g 명의를 중간에 낀 계약서가 각각 작성되었다. 청구인은 쟁점토지③의 잔금 OOO원(청구인의 양도가액 OOO에서 계약금 OOO원을 제외한 나머지)과 그간 a에 대한 대여금 OOO원을 받아야 하는 상황이었다. 당시 a이 신용불량자이고, a이 실제 양도금액과 거래당사자를 속이려고 했었기 때문에 믿을 수 없어서 a의 양해하에 a이 관리하는 g의 계좌를 거치지 않고 h으로부터 청구인의 통장으로 직접 받았다.

＜그림5＞ a 확인서 일부내용

＜그림6＞ a 확인서 일부내용

＜표6＞ 쟁점토지③의 취득 및 양도대금 흐름

(나) 처분청은 이를 “청구인이 양도차익을 줄이기 위해 g 명의로 소유권이전등기를 한 후 같은 날 h에게 양도한 것”으로 사실과 다르게 잘못 판단하여 실소유주를 청구인으로 보아 양도소득세를 부과하였다.

참고로 h이 쟁점토지③을 시세보다 높은 가격에 취득한 것에 대해 매우 억울해하고 있음은 h이 2018.8.21.자로 조사청에 제출한 서류에서 확인할 수 있다.

쟁점토지③ 거래와 관련하여 차용금에 대한 원금과 이자로 OOO원을 받기 전까지 “청구인과 a 간의 차용금 내역”은 아래 ＜표7＞와 같은바, a에게 빌려준 금액의 총 합계는 OOO원이었다. 또한 일부 차용증 내용은 아래 ＜그림7＞과 같다.

＜표7＞ 청구인과 a 간의 차용금 내역

＜그림7＞ 청구인 및 a 간의 차용증 일부

(다) 쟁점토지③ 거래의 사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인은 전 소유주 m로부터 쟁점토지③을 OOO원에 취득해 g(a)에게 OOO원에 양도하여 OOO원의 양도차익을 남겼으며, a으로부터 쟁점토지③의 양도대금 OOO원과 기 차용해준 대여금 원금과 이자 OOO원 합하여 OOO원을 받은 것이다.

a은 g 명의로 쟁점토지③을 OOO에 취득하여 단기간에 외지인 h에게 OOO원의 높은 가격으로 전매함으로써 전매차익 OOO원을 남기고 그 차익으로 청구인에 대한 차용금과 이자를 갚은 것이다.

결론적으로 a은 OOO원의 전매차익을 남겼고, 청구인이 쟁점토지③과 관련하여 얻은 이익은 양도소득 OOO원과 기 차용해준 대여금 OOO원에 대한 원금과 이자의 일부를 회수한 것이 전부일 뿐이다.

(5) 쟁점토지들의 실소유주를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

(가)소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점에 관한 입증책임은 이를 주장한 자에게 있음에도 객관적이고 구체적인 입증 없이 청구인을 실질 소유자로 보아 과세한 것은 부당하다.

「국세기본법」 제14조 제1항에서는 “과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다”고 규정하고 있는바, 법원(대법원 1984.12.11. 선고 84누505 판결 외, 참조)은 “소득의 귀속이 명목일 뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다”고 하였으며, “부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다”(대법원 2008.4.24. 선고 2007다90883 판결)고 하였다.

위와 같이 쟁점토지들의 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실에 대한 입증책임은 이를 주장하는 처분청에 있음에도 처분청은 객관적이고 명확한 증거에 의한 입증 없이 쟁점토지들의 실질소유자를 등기부등본상 명의자가 아닌 청구인이라고 판단하여 청구인에게 부당하게 양도소득세를 과세하였다.

쟁점토지들의 등기가 명의신탁에 기한 것이고, 실제 소유자를 청구인으로 보기 위해서는 쟁점토지들 양도소득의 귀속자, 행위 주체 및 실질적인 처분권, 관련 당사자 간의 구체적인 자금 흐름 등을 조사하여 객관적이고 명확한 사실관계 및 증거로서 입증하여야 함에도 처분청은 대부분 간접적인 정황 자료와 추정을 제시할 뿐이다. 청구인이 제시한 관련인들의 확인서와 처분청의 과세근거인 수원세무서 조사종결보고서의 문답서 어디에도 청구인이 쟁점토지 명의신탁의 실소유주로서 양도소득의 귀속자, 행위 주체 및 실질적인 처분권을 가졌다는 내용은 없다.

결론적으로 청구인을 쟁점토지들의 실질 소유자로 보아 양도소득세를 부과한 것은 「국세기본법」 제14조(실질과세) 및 제16조(근거과세)를 위반하여 부당하다.

(나) 쟁점토지들의 실행위자 및 소득의 귀속자가 a임이 명백함에도 이에 대한 확인 없이 청구인에게 관련 양도소득세를 부과한 것은 실질과세원칙에 위배된 것으로 부당하다.

상기 사실관계와 관련인의 확인서 등을 종합하여 살펴보면, 이 건의 실질은 a이 b 및 g의 명의를 빌려서 쟁점토지들을 전매(취득·양도)하면서 청구인으로부터 관련 자금을 차용한 후 상환한 것으로 a이 쟁점토지들 거래의 실행위자이며 양도소득의 귀속자이다.

a은 쟁점토지①의 양도대금 OOO원과 관련하여 OOO원은 청구인에게 빌린 취득 자금 등의 원리금 명목으로 상환하였고, 약 OOO원은 a이 사용한 청구인 명의의 대화OOO 계좌와 k(a 딸)의 계좌 등으로 입금되었다. 나머지 귀속자가 불분명한 OOO원(양도가액 OOO원과 후 소유주 d 대출금 OOO원과의 차이)의 실질 귀속자도 a으로 추측된다.

쟁점토지②의 양도대금 OOO원과 관련하여 OOO원은 청구인에게 빌린 취득대금 등의 원리금 명목으로 상환하였다. 약 OOO원은 등기 비용 등으로 지출되었을 것으로 보이며, 봉안증서 35장 OOO원의 귀속자도 a으로 추측된다. 쟁점토지③의 양도대금 OOO원과 관련하여 OOO원은 취득대금 지급, OOO원은 그간의 차용금과 이자를 상환한 것이다.

종합하면 a이 쟁점토지들을 OOO원에 전매하여 OOO원의 차익을 남겨서 OOO원은 청구인에 대한 차입금 및 이자 상환에 사용하고 나머지 OOO원은 다른 용도로 사용한 것인바, 그 내역을 정리하면 아래 ＜표8＞과 같다.

＜표8＞ a(실행자 및 귀속자)의 양도대금 수취 및 사용내역

청구인이 쟁점토지들 거래와 관련하여 a으로부터 받은 금전은 쟁점토지③의 양도대금 OOO원, 쟁점토지①·②의 취득자금으로 빌려준 OOO원과 그 외 대여금 OOO원 그리고 이자 OOO원 모두 합하여 OOO원인바, 그 내역은 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 청구인의 a과 관련된 양도대금 및 취득대금의 대여 원리금 등 수취 내역

(6) (예비적 청구) 설사 처분청의 주장대로 쟁점토지들의 실소유주가 청구인이라 하더라도 처분청은 등기부기재가액이 아닌 실질거래가액을 확인하여 양도소득세를 부과하여야 한다.

(가) 쟁점토지①·②에 대한 허위 고가양도·양수 혐의가 있으므로 이를 조사하여 사실에 부합하게 과세하여야 한다.

1) b과 d 간의 쟁점토지① 양도·양수는 d의 취득가액을 실제보다 높여서 추후 양도소득세를 탈루하려는 혐의가 있다.

후소유주 d의 쟁점토지①의 취득가액 OOO원 중 지급내역이 확인되는 금원은 은행대출금 OOO원뿐이고 그 외 OOO원의 재원 및 지급내역은 전혀 확인되지 않는 것으로 보아a(b)과 d가 공모하여 쟁점토지①의 금융대출 한도액을 높이는 한편, 향후 양도시 발생하게 될 d의 양도소득세를 탈루할 목적으로 쟁점토지①의 양도·양수가액을 실제보다 부풀려서 허위로 고가양수한 혐의가 매우 농후하다.

2) b과 f 간의 쟁점토지② 양도·양수는 f의 취득가액을 실제보다 높여서 추후 양도소득세를 탈루하려는 고가양도·양수 혐의가 있다.

후소유주 f은 쟁점토지②를 OOO원에 취득하고 그 대가로 은행대출금 OOO원과 봉안증서 OOO원(35장, 1기 당 OOO원)을 지급한 것으로 확인되나, 조사청의 세무조사 시 위 봉안증서는 사용할 수 없는 것으로 확인된 점, 현재 그 존재 또한 불분명한 점 등으로 보아 허위로 부풀린 취득가액의 자금출처를 조작하기 위한 허위 증빙자료로 보이며, a(b)과 f이 쟁점토지②의 금융대출 한도액을 높이는 한편, 향후 양도시 발생하게 될 양도소득세를 탈루할 목적으로 쟁점토지②의 양도·양수가액을 실제보다 부풀려서 고가양수한 혐의가 있다.

결론적으로 당초 조사청의 조사결과 등으로 확인된 바와 같이 d의 쟁점토지① 취득가액 중 지급내역이 불분명한 OOO원과 f의 쟁점토지② 취득가액 중 사용할 수 없는 봉안증서로 지급된 OOO원은 탈세할 목적으로 취득가액을 높이기 위한 허위 증빙자료 혐의가 매우 농후하므로 처분청은 실제 양도·양수가액을 조사하여 사실관계에 부합하게 양도소득세를 과세함이 타당하다.

(나) 쟁점토지들의 양도가액을 등기부기재가액으로 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

수원지방법원 2010.7.8. 선고 2010구합246 판결에 따르면 허위 고가양도인 경우 부동산등기부 기재 거래가액이 아닌 실제 거래가액을 기준으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 판시하고 있으며, 처분청 및 당초 조사청의 조사 및 과세내용에서도 “쟁점양도거래들이 거래금액을 부풀릴 목적으로 이루어졌다”고 한 바 있으므로 마땅히 처분청은 사실에 맞게 조사하여 실제 거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다.

그럼에도 불구하고 처분청이 「소득세법」 제114조 제5항에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도가액을 결정한 것은 세법을 명백하게 잘못 해석한 것이다.

「소득세법 시행령」 제176조 제5항에서는 “「소득세법」 제114조 제5항에 따라 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있는 경우”에 대해 규정하면서, “기한 후 신고를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것”을 요구하는 등 엄격하게 규정하고 있다.

그러나 청구인은 이 건 부과처분과 관련하여 과세예고통지를 받은 사실 외에는 처분청으로부터 “기한후 신고를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실질거래가액으로 추정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 것임”이라는 통보를 받은 사실이 없다.

또한, 「소득세법」 제114조 제5항 단서에서는 “다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있는바, 이 건은 실질에 따라 과세하여야 한다.

나.처분청 의견

(1) 쟁점토지들의 실소유자는 청구인으로 보는 것이 타당하다.

(가) 쟁점토지① 거래와 관련된 자금흐름에 따르면, c으로부터 쟁점토지①을 매입한 사람은 대금을 지급한 청구인이다. 쟁점토지①의 양도대금은 법무사 i을 통하여 등기부등본상의 소유자 b이 아닌 청구인에게 귀속되었으며 이는 실제 소유자가 청구인임을 입증하는 것이다.

청구인은 a 등이 쟁점토지① 취득 시 청구인으로부터 2016.10.13. 계약금 OOO원, 2016.10.20. 중도금 OOO원, 2016.11.9. 잔금 OOO원 합계 OOO원을 취득대금으로 차입하고, 2016.11.9. OOO에서 d 명의로 대출받은 OOO원 중 OOO원(이자 포함)을 법무사인 i으로부터 상환받아 청구인이 쟁점토지①로 얻은 경제적 이익은 OOO뿐이라고 주장하나, a 등에게 상기 OOO원을 언제, 어떠한 방식 등으로 대여한 것인지, a 등으로부터 이 중 얼마를 언제 회수하여 쟁점토지①의 거래 시점에 얼마의 금액이 남아 있었는지에 대한 금융자료나 차입약정 정보 등이 제시된 바가 없다.

청구인이 d의 대출금(OOO원)만으로 쟁점토지①의 대금 흐름이 이루어졌다고 주장한 것과 달리, 처분청이 2024.7.19. OOO으로부터 회신받은 공문에 따르면 d가 대출받은 금액 OOO원 중 OOO원을 2016.12.15. 변제한 사실이 확인된다.

또한 d로부터 쟁점토지①을 양수한 n라는 자가 2016.12.19. d의 채무 OOO원을 인수한 것으로 확인되며 아래 ＜그림8＞과 같이 i 계좌에 d가 추가로 2017.1.25. ‘d 매매대금’으로 OOO원을 입금한 사실이 확인된다. 이에 비추어 n가 양도가액과 채무인수금액의 차이 OOO을 잔금으로 지급받아 d가 n에게 양도한 양도차익 OOO원을 d가 수익 후 차액 OOO원을 청구인 혹은 i 법무사를 거쳐 청구인에게 지급한 것으로 보인다.

＜그림8＞ i의 OOO계좌에 d가 대출받은 OOO원과 별도로 ‘d 매매대금’으로 OOO원이 입금된 내역

(나) 쟁점토지②의 양도대금은 법무사 i을 통하여 등기부상의 소유자 b이 아닌 청구인에게 귀속되었으며 이는 실제 소유자가 청구인임을 입증하는 것이다.

쟁점토지②의 거래대금 중 일부인 OOO원은 봉안증서 35장으로 지급되었으나, 이는 최종소유자 f과 명의자(b)와의 교환계약서에 따른 것일 뿐이고, 조사청의 조사내용과 같이 실소유자를 청구인으로 보고 b의 양도소득세를 취소하였는바, 「소득세법」 제114조 제5항에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도가액을 결정한 것은 타당하다.

(다) 아래 ＜그림9＞와 같은 청구인에 대한 문답 내용에 따르면 청구인은 쟁점토지③에 대한 계약서를 부동산에서 h과 만나 작성하였다고 답하였다.

＜그림 산입을 위한 여백＞

＜그림9＞ 청구인에 대한 문답서

청구인은 a이 채무를 갚고자 청구인으로부터 쟁점토지③을 OOO원에 매수하여 같은 날 h에게 OOO원에 양도하였다고 주장하나, 위 문답서와 같이 2017.11.1. 청구인과 h은 부동산에서 직접 만나 OOO원에 계약하였고, 계약금 OOO원을 청구인의 계좌에 이체하였다. a이 확인서에서 진술한 “a이 2017.10.25. 청구인에게 OOO에 사서 등기를 후배인 g에게 하고 h씨에게 2017.12.15. OOO에 등기를 해주고 넘겼습니다.”는 전혀 근거가 없는 진술이다.

청구인은 h과 계약한 이후 쟁점토지①·②와 같이 무자력 명의대여자가 필요하여 2017.11.22. g 명의로 OOO원의 거래내역을 만들고, 2017.11.1. h과 이미 계약서를 작성했음에도 2017.12.7. 매수인을 g으로 하는 매도용 인감증명서를 발급해 주었다.

a이 청구인으로부터 차입하였다고 제출한 청구인과 a 간의 차용금 내역(＜표7＞ 참조)이 실제 차입금인지가 불분명한바, 청구인이 a에게 대여한 금액으로 주장하는 OOO원 중 차입약정서가 있는 금액은 OOO원뿐이고 동 차입약정서 또한 쟁점토지③과 관련된 차입인지가 불분명하며, 나머지 OOO원은 어떤 목적으로 a의 친인척들에게 송금되었는지 알 수 없다.

쟁점토지③이 거래된 시기(2017.5.2.～2017.12.15.)로부터 1년 이내에 집중적으로 송금된 사실을 감안하면 위 금융거래가 실물거래를 위한 자금인지, 수수료의 지급인지 불분명하다.

한편 청구인과 a 간의 차용금 내역(＜표7＞ 참조)상 청구인이 2016.5.10. OOO에서 o(a의 여동생)으로 이체한 금액 OOO원은 청구인이 a에게 금전을 대여한 것이 아닌 청구인이 a 명의로 취득한 강원도 평창군 OOO 전(426㎡)의 취득자금 OOO원을 송금한 것(아래 ＜표10＞ 참조)이며, 청구인이 2016.3.14. 송금한 OOO원은 a과 청구인 간에 거래 형식을 갖추기 위해 송금한 자금으로 금전 대여액이 아니다.

＜표10＞ 쟁점토지들 외 청구인의 토지 거래내역

또한 청구인이 2016.2.18.∼2016.3.25. 기간 중 청구인의 OOO에서 k(a의 딸), p(a의 아들)등 OOO계좌로 이체한 OOO원 또한 청구인이 a에게 빌려준 금액이 아니라 청구인이 a에게 강원도 평창군 OOO 대지(567㎡)의 취득자금을 송금해 준 것이다.

(2) 청구인은 실질과세원칙에 따라 처분청의 처분이 부당하다고 주장하나, 「국세기본법」 제14조 제3항에서 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로(중략) 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 본다고 규정하고 있고 명의신탁 부동산의 양도로 인한 소득이 실제로 청구인에게 귀속되었으며, 청구인이 물건 취득 자금을 부담하였으므로 이 건 처분은 실질과세의 원칙에 따라 과세한 처분이다.

청구인은 부동산 거래 후 정상적으로 양도소득세를 신고·납부하였다고 주장하나, 복등기거래로 소액의 양도차익을 내서 양도소득세를 납부하였으며, 신용불량자 등 담세능력이 없는 자를 거래에 끼어넣어 양도소득세를 탈루하였으므로 청구인이 성실한 납세의무를 이행하였다고 볼 수 없다.

청구인은 쟁점토지들의 거래행위가 거래가액을 부풀릴 목적으로 이루어졌으므로 양도가액과 취득가액을 사실에 맞게 조사하여야 한다고 주장하나, 처분청은「소득세법」 제114조 제5항에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도가액을 결정하였다. 청구인이 부동산 명의신탁의 당사자라면 부풀려져 있는 양도가액에 대한 재조사를 할 것이 아니라 청구인이 고가양도에 대한 증빙서류를 첨부하여 경정청구 할 사안이다.

청구인은 차용증과 상환명세서 등 없이 출처를 확인할 수 없는 금전이체내역만을 제출하며 청구인에게 귀속된 수익과 a 등에게 귀속된 수익을 금전대차관계로 정의하여 안분하려 하지만 금융거래 증빙 및 자금의 흐름이 청구인에게 귀속되고 있는 것을 확인할 수 있다.

청구인은 처분청이 최소한의 확인 절차도 없이 일부 당사자에 대한 간접 조사결과만을 가지고 납세자의 권익을 침해하였다고 주장하나, 당초 조사청의 첨부서류인 금융거래내역서, 확인서, 진술서 등으로 명의신탁에 의한 실거래자로 청구인을 특정할 수 있었으며, 이 처분은 조사 후 청구인의 관할세무서로 파생된 자료에 따른 과세로, 청구인이 불복청구 등을 통해 추가로 제출한 증빙서류는 확인서, 진술서 등 일부 당사자에 대한 간접 조사시 제출된 첨부서류와 크게 다르지 않다.

방대한 조세업무를 처리하고 있는 처분청은 납세자의 성실한 납세의무를 기대할 수밖에 없으며 청구인의 이러한 행태로 인해 과세관청의 행정력 낭비를 초래함은 물론 만일 이러한 행태가 용인될 경우 과세관청 및 행정기관의 신뢰가 보호받지 못할 위험이 있다.

(3) 청구인은 이전에도 명의신탁 행위를 한 적이 있다.

청구인은 a에게 금전거래로 돈을 빌려주었을 뿐 a이 모든 행위의 책임자로 보이며, 쟁점토지들 거래와 관련하여 a등 3명에 대하여 알지 못하고, 청구인이 건강을 회복하고자 강원도 평창군에 거주하면서 부동산 거래를 했지만 모두 정상적으로 신고·납부하였으며, 비교적 안정적인 자산을 보유하고 있는 청구인이 명의신탁으로 취득과 동시에 양도를 하면 세무조사가 명약관화함에도 양도소득세를 면탈할 목적으로 이러한 행위를 할 이유가 전혀 없다고 주장하나, 이는 다음과 같이 사실과 다르다.

(가) 쟁점토지들과 별도로, 2015.9.10. 등기 접수된 청구인 소유의 강원도 평창군 OOO토지 등기사항전부증명서상 등기원인 순서를 보면 아래 ＜표11＞과 같이 청구인→q 외 1인→r인바, 청구인이 q 외 1인에게 매매계약을 하고, 2배가 넘는 양도가액에 대한 양도소득세를 면탈할 목적으로 무자력한 r 명의로 등기한 것으로 보인다.

이 건에 관한 관할세무서인 부천세무서는 2020.4.27. r을 명의수탁자 혐의로 양도소득세 조사에 착수하였으나 조사대상자의 연락회피 및 소재불명으로 조사중지 되었고, 관계기관에 2022.1.13. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반 혐의로 통보하였으며, 강원도 평창군청은 2022.9.16. 평창경찰서에 청구인을 부동산실명법 위반 혐의로 고발하였으나 청구인의 공소시효 경과로 불송치 된 사실이 있다.

＜표11＞ 쟁점토지들 외 청구인 토지 등기사항전부증명서 내역

(단위 : 천원)

또한 청구인은 쟁점토지③에 대하여도 아래 ＜표12＞와 같이 동일한 방법으로 등기하였는바, 조사청의 세무조사 시 최종 소유자 h이 제출한 문답서와 진술서에 따르면, h은 본인과 계약서를 작성한 사람은 g이 아닌 청구인으로 정확히 명시하였고, 2017.11.1. 계약금 OOO원을 청구인 계좌에 이체하였으며, 잔금 지급 후 법무사에게 등기를 요청할 때 당초 작성한 청구인과의 계약서가 아닌 g과의 계약서가 작성되어 법무사에게 항의하였다고 진술하였다.

＜표12＞ 쟁점토지③의 등기사항전부증명서 내역

＜그림10＞ h이 제출한 진술서

청구인은 취득과 동시에 양도하면 세무조사를 받을 수 있음을 인지하고 있으면서 2017.11.1. h과 이미 계약서를 작성했음에도 매수인을 g으로 하는 매도용 인감증명서를 발급해주었다고 진술하고 있고, 이는 약 2배로 양도하게 되면서 고율의 세율이 적용되는 양도소득세를 면탈할 의도로 밖에 볼 수 없는 행위이다. 청구인은 쟁점토지③에 대한 부동산실명법 위반 혐의로 강원도 평창군청로부터 ‘부동산실명법 위반 과징금 부과처분 사전통지’를 받았고, 또 다른 진술서를 작성하여 ‘a이 본인한테 쟁점토지③을 매입하여 g 명의로 등기 후 h에게 매매한 것’이라고 억울함을 호소하였다.

＜그림11＞ 청구인 문답서

＜그림12＞ a 확인서

쟁점토지③에 대해 위와 같은 a의 확인서를 첨부하여 관할 지방자치단체에 제출하자 부동산실명법 위반 관련 과징금은 a에게 부과되었고 현재 결손 처분된 상태이다. 청구인은 2017.11.1. h과 계약서를 작성하고 계약금을 수령했음에도 a이 본인한테 쟁점토지③을 매입하여 g 명의로 등기한 후 h에게 매매한 것이라고 진술하였다. 돈을 빌려준 금전거래라고 주장하며 증거서류로 첨부한 청구인 진술서의 및 법무사 i의 확인서는 자금의 역할과 부동산 소유권 변동 등기의 역할을 한 ‘a등 3인’과 동일한 공동체의 일원이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지들의 명의신탁자 및 직접 양도한 자는 청구인이 아니라 a이라는 청구주장의 당부

② 청구인에게 양도소득세를 부과하더라도 등기사항전부증명서상 거래가액을 양도가액으로 보는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 처분청이 쟁점토지①·②의 실제 양도자가 b이 아닌 청구인이고, 청구인이 쟁점토지③을 h에게 직접 양도한 것으로 보아, 청구인에게 결정·고지한 2016년 및 2017년 귀속 양도소득세 합계　OOO원의 내역은 아래 ＜표13＞과 같다.

＜표13＞ 처분청의 결정내역

(나) 조사청은 2018.4.23. b의 쟁점토지①·②의 양도에 대해 세무조사를 실시하여, b이 아닌 청구인이 쟁점토지①·②의 취득자금을 지급하고 양도대금을 수취한 사실을 확인하고 청구인이 실제 양도자인 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였는바, 관련 조사 내용은 다음과 같다.

1) 쟁점토지①에 관한 조사종결보고서 일부내용은 아래와 같다.

＜표14＞ 쟁점토지①에 관한 조사종결보고서 일부내용 발췌

2) 쟁점토지① 취득거래(c→ b)는 b 취득가액 OOO원을 청구인과 법무사 i이 c에게 직접 입금한 것으로 확인되며 관련 금융내역은 아래 ＜표15＞와 같다.

＜표15＞ 쟁점토지① 취득거래(c→ b)의 금융거래 내역

3) 쟁점토지①의 양도거래(b→ d, 양도소득세를 신고하였으나 무납부하여 체납)는 b의 양도가액 OOO원에 대해 d가 i에게 OOO원을 입금한 것으로 확인되고 차액 OOO원에 대해서는 조사내용이 확인되지 않으며, 쟁점토지①의 양도시기 2016.11.9. 이후 2017.1.25. d가 i에게 추가로 OOO원을 입금한 사실이 확인되는바, 관련 금융거래내역은 아래 ＜표16＞과 같다.

＜표16＞ 쟁점토지① 양도거래(b→ d)의 금융거래내역

4) 2016.11.9. i이 d로부터 수취한 OOO원에 대해 청구인에게 OOO원을 입금한 것으로 확인되는바, 관련 내용은 아래 ＜표17＞과 같다.

＜표17＞ i이 청구인에게 입금한 내역

5) 처분청이 쟁점토지①과 관련하여 2024.7.19. OOO으로부터 회신받은 내용은 아래 ＜표18＞과 같다.

＜표18＞ OOO으로부터 회신받은 내용

6) 쟁점토지②에 관한 조사종결보고서 일부내용은 아래 ＜표19＞와 같다.

＜표19＞ 쟁점토지②에 관한 조사종결보고서 일부 발췌

7) 쟁점토지② 취득거래(e→ b)는 b 취득가액 OOO원을 청구인과 법무사 i이 e에게 직접 입금한 것으로 확인되며, 관련 금융내역은 아래 ＜표20＞과 같다.

＜표20＞ 쟁점토지② 취득거래(e→ b)의 금융거래내역

8) 쟁점토지②의 양도거래(b→f)는 b이 양도가액 OOO원에 대해 현금 OOO원과 봉안증서 35장(1장당 OOO원)을 지급받는 부동산교환계약서를 작성하였으며, f은 은행대출받은 OOO원을 i에게 입금한 이후, i은 2017.11.21. 청구인에게 OOO원을 입금한 사실이 확인되며, 조사청 조사내용에 따르면 교환계약한 봉안증서 35장은 사용할 수 없는 봉안증서인 것으로 확인된다.

9) f은 2018.8.27. 쟁점토지②를 OOO에 OOO원(b으로부터 취득한 가액)에 양도한 것으로 확인되고 양도소득세를 양도차손 OOO원으로 신고하였다.

10) 쟁점토지②의 취득거래(e→ b)와 관련하여 e가 작성한 문답서 내용은 아래와 같다.

＜표21＞ e 작성 문답서

(다) 조사청은 2018.5.14. g의 쟁점토지③ 양도거래에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지③을 g에게 명의신탁한 것이며, h으로부터 양도대금을 수취하는 등 청구인이 직접 양도한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였으며 관련 조사 내용은 다음과 같다.

1) 쟁점토지③ 양도거래에 대한 조사종결보고서 일부내용은 아래 ＜표22＞와 같다.

＜표22＞ 쟁점토지③ 양도거래에 대한 조사종결보고서 일부내용

2) 청구인에 대한 문답내용은 아래와 같다.

＜표23＞ 청구인에 대한 문답내용

3) 쟁점토지③의 양수자 h에 대한 문답내용은 아래와 같다.

＜표24＞ h에 대한 문답내용

4) h의 쟁점토지③ 거래대금 금융이체내역OOO은 아래 ＜표25＞와 같다.

＜표25＞ 쟁점토지③ 거래대금 금융거래내역

5) 조사청의 세무조사 시 h의 제출 내용은 다음과 같다.

＜표26＞ h 제출 내용

6) 이의신청결정문에 따르면, 조사청은 청구인을 쟁점토지③의 실소유자라고 보아 부동산 실명법 위반 혐의로 관할 지방자치단체(강원도 평창군청)에 통보한 것으로 나타나나, 관할 지방자치단체는 청구인이 아닌 a에게 과징금을 부과한 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 제출한 a, i, b, e의 확인서는 ＜별첨＞과 같다.

(마) 쟁점토지들의 양도소득세 신고내역은 아래 ＜표27＞과 같은바, 등기사항전부증명서상 금액으로 각 양도소득세를 신고하고 매매계약서를 제출한 것으로 확인된다.

＜표27＞ 쟁점토지들 쟁점토지들 양도소득세 신고내역

(바) 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 강원도 평창군 소재 토지 및 건물 35건을 취득한 사실이 확인되며, 강원도 평창군 부동산 취득·양도내역은 아래 ＜표28＞과 같고, 청구인이 제출한 2015~2023년 중 양도소득세 신고·납부내역은 ＜표29＞와 같다.

＜표28＞ 청구인의 강원도 평창군 소재 부동산 취득·양도내역

＜표29＞ 청구인이 제출한 2015~2023년 중 양도소득세 신고·납부내역

(사) 청구인의 강원도 평창군 부동산 취득 외의 가등기권리 설정 이력은 아래 ＜표30＞, ＜표31＞, ＜표32＞와 같다.

＜표30＞ 강원도 평창군 OOO(쟁점토지②)

＜표31＞ 강원도 평창군 OOO

＜표32＞ 강원도 평창군 OOO

(아) 처분청은 청구인이 쟁점토지들과 유사한 방법으로 신용불량자 등 담세능력이 없는 자를 거래에 끼워 넣어 다수 건에 대해 양도소득세를 탈루하였다는 의견을 제시하였는바, 처분청이 제출한 자료와 청구인 해명내용은 아래 ＜표33＞과 같다.

＜표33＞ 처분청이 제출한 청구인의 양도소득세 탈루 혐의 내용 및 청구인 해명내용

(자) 국세청통합시스템에 따르면, 쟁점토지들 외에도 청구인에 대한 양도소득세 미결 과세자료가 확인되며 관련 내용은 다음과 같다.

1) 부천세무서장은 2020.4. r에 대한 세무조사를 실시하여 ‘강원도 평창군 OOO’ 토지는 실소유자인 청구인이 r에게 명의신탁한 것으로, 청구인이 q 외 1인에게 실제 양도한 것으로 보아 처분청에 양도소득세 과세자료를 통보하여, 현재 처분청에서 과세자료를 검토 중인 것으로 확인된다.

2) 조사청은 2018.8. s에 대한 세무조사를 실시하여, ‘강원도 평창군 OOO’는 실소유자인 청구인이 명의신탁한 것이고 청구인이 t에게 실제 양도한 것으로 보아 처분청에 양도소득세 과세자료를 통보하였으며, 현재 처분청에서 과세자료를 검토 중인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①·②에 대하여 살피건대, 「국세기본법」 제14조 제1항은 ‘과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다’라고 규정하고 있는바, 여기서 소득의 귀속이 명목일 뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 1984.12.11. 선고 84누505 판결, 대법원 2012.11.15. 선고 2012두14668, 같은 뜻임).

처분청은 쟁점토지들의 양도소득의 사실상 귀속자를 청구인으로 보고, 매매계약서 및 등기사항증명서상의 거래가액을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분이 정당하다는 의견이나, 청구인은 a과 자금 대여 거래가 있었다고 주장하며 차용증을 일부 제출한 점, 쟁점토지들의 양도대금 중 일부 금액은 a 및 그 친인척에게 입금된 사실이 확인되는 점, i, b, a, e 등 쟁점토지들의 양도거래와 관련된 자들의 확인서를 살펴보면, a이 쟁점토지들의 양도거래 과정을 주도하였고, 청구인은 자금 대여를 하였다는 공통된 취지의 내용이 기재되어 있으며, a 또한 이를 인정하고 있는 것으로 보이는 점, 조사청은 청구인을 쟁점토지③의 실소유자로 보아 관할 지방자치단체(강원도 평창군청)에 부동산 실명법 위반 혐의로 통보한 것으로 나타나나, 관할 지방자치단체는 a을 쟁점토지③의 실소유자로 보아 a에게 과징금을 부과한 것으로 나타나는 점, 처분청은 쟁점토지들의 거래에 대해 부동산 매매계약서 및 등기사항전부증명서상의 거래당사자들을 부인하고 청구인을 실제 거래당사자로 보아 양도소득세를 부과하였는데, 매매계약서 및 등기사항전부증명서상의 거래가액과 청구인 및 관련인들의 실제 대금 수취내역 또한 일치하지 않는 점 등을 감안하면 매매계약서 및 등기사항전부증명서상의 거래가액을 곧바로 실지거래가액으로 단정짓기에는 미흡한 측면이 있는 점 등에 비추어, 청구인을 쟁점토지들의 양도소득에 대한 사실상 귀속자로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 쟁점토지들의 거래와 관련하여 a 및 거래 당사자들이 보유한 관련 자료 및 진술 내용, 대금수취 내역 등을 재조사한 후 실질 거래당사자 및 실지거래가액 등의 계약 내용 등을 면밀하게 파악하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제16조(이자소득) ① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 비영업대금의 이익

제88조(양도의 정의) ① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조(결정과 경정) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 소득세법 시행령

제26조(이자소득의 범위) ③ 법 제16조 제1항 제11호에 따른 비영업대금(非營業貸金)의 이익은 금전의 대여를 사업목적으로 하지 아니하는 자가 일시적ㆍ우발적으로 금전을 대여함에 따라 지급받는 이자 또는 수수료 등으로 한다

제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 「국세기본법」 제45조의3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것

나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것

(3) 부동산 실권리자의 등기에 관한 법률

제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

＜별첨＞ a, i, b, e의 확인서