조심 2023중7066 (2023.06.28)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인들은 부부관계로서 2010.12.29. OOO(OOO이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 취득(각 지분 1/2)한 후, 2020.12.30. OOO원에 양도하였고, 2021.2.6. 쟁점주택이 1세대 1주택 고가주택(장기임대주택을 제외하고 일시적 2주택자)에 해당하는 것으로 보아, OOO원 초과분 양도차익에서 보유.거주기간에 따른 장기보유특별공제액을 공제하여 양도소득금액을 계산하고, 일반세율을 적용하여 납부할 세액을 OOO원으로 기재하여 2020년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인들의 위 양도소득세 신고 이후, 2022년 3월경 청구인들의 쟁점주택 양도가 1세대 1주택 고가주택 양도이나, 조정지역내 3주택을 보유하였으므로 장기보유특별공제가 배제되고, 중과세율이 적용된다는 이유로 수정신고 안내를 하였고, 이에 청구인들은 2022.3.14. 위 양도소득세 예정신고에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고, 중과세율을 적용하여 추가 납부할 세액을 각 OOO원(가산세 포함)으로 하여 양도소득세 수정신고를 하였다.

다. 한편, 청구인들은 2022.10.4. 위 수정신고 내용에 착오가 있고, 당초 신고 내용이 적정하므로 수정신고시 추가 납부한 세액을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2022.12.2. 동 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2023.2.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 아래 ＜표1＞과 같이 일시적으로 3주택을 보유하게 되었으나, OOO(이하 ‘장기임대주택’이라 한다)는 장기임대주택에 해당하는바, 쟁점주택 양도 당시 청구인들은 위 장기임대주택과 OOO(이하 “대체주택”이라 한다) 및 쟁점주택을 보유하여 1세대 3주택이었으나, 1세대 1주택 비과세대상 여부를 판단함에 있어서 장기임대주택은

「소득세법 시행령」 제155조

제20항의 특례규정 요건 충족을 하였기 때문에 주택 수 판정에서 제외되므로 청구인들은 1세대 2주택자에 해당하고, 장기임대주택을 제외한 2주택, 즉 쟁점주택과 대체주택은

「소득세법 시행령」 제155조

제1항의 일시적 2주택 요건을 충족하여 쟁점주택은 「소득세법」상 1세대 1주택으로 볼 수 있으므로 양도가액 OOO원 이하에 대해서는 비과세를 적용받을 수 있으며, 이를 초과하는 부분도 장기보유특별공제와 일반세율 적용을 받을 수 있다.

＜표1＞ 청구인들 주택 보유현황

(2) 청구인들과 유사한 사례에 대해서 대법원은 “다주택자에 대한 중과세율 규정은 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지를 가지고 있으며, 일반주택(쟁점주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(대체주택)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 후, 종전주택(쟁점주택)을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택(쟁점주택)의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없다”고 판시(대법원 2014.2.27. 선고, 2010두27806 판결)하였는바, 동 대법원 판결내용과 취지를 이 건에 대입하여 보면 청구인들의 경우에도 특별한 사정이 있었으므로 이를 고려하여야 한다.

(가) 청구인은 쟁점주택을 취득한 2010년 12월부터 대체주택을 취득하고 전입한 2020년 6월까지 약 9년 넘게 계속하여 쟁점주택(서판교)에서 거주하였다. 그러나 자녀들의 교육 등 여러가지 이유로 쟁점주택을 양도하고 역세권 근처인 동판교로 이사하기로 결정하였는데, 주거이전을 위해 이 건 대체주택을 취득한 후 내부공사가 진행되는 동안 쟁점주택에 거주(약 50일 정도)한 후 대체주택에 전입하여 거주하였지만 쟁점주택의 매매거래가 잘 되지 않음으로써 약 200일 정도, 최종적으로 대체주택과 쟁점주택을 약 250일 정도 동시에 보유하게 되었지만, 청구인은 투기목적이 없이 내부공사, 거래가 이루어지지 않은 등의 이유로 일시적으로 3주택을 보유하게 된 경우로서 대체주택의 취득은 실거주할 목적이었으며, 동 주택을 취득한 이후로 현재까지 계속하여 거주하고 있다.

＜표2＞ 대체주택 취득을 위해 소요된 기간과 전입까지 소요된 기간

(나) 이 건 대체주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도하기까지 소요된 기간은 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다. 쟁점주택이 있는 단지는 서판교 내에서도 가장 안쪽에 위치하고 있으며, 최고 4층, 8개동으로 이루어져 총 98세대 규모의 소규모 단지인 반면 전용면적은 OOO㎡부터 OOO㎡로 중대형 위주로 구성되어 있다. 이러한 이유에서 대체주택의 계약을 한 2019년 12월경부터 청구인은 쟁점주택을 부동산에 매물로 내놓았으나, 거래를 희망하는 매수자가 나오지 않았다. 그도 그럴 것이 동 단지는 매년 거래가 10건 내외일 정도로 거래가 활발하게 이루어지는 편이 아니었다.

[사진] 판교 내 쟁점주택 위치

＜표3＞ OOO(쟁점주택) 매매 거래내용(2016~2020년)

(다) 위 ＜표3＞은 쟁점주택을 양도한 2020년을 기준으로 5년간의 매매 거래횟수를 단지 내 모든 면적을 기준으로 정리한 것으로, 쟁점주택과 동일한 면적(OOO㎡)의 주택 거래횟수는 최근 5년간 총 1건에 불과하다. 이 유일한 1건은 쟁점주택의 양도거래로서 쟁점주택의 동일한 면적의 아파트 거래는 한 번도 없었다. 이와 같이 쟁점주택의 특성상(단지규모 및 면적 등) 거래가 활발하지 않았기 때문에 대체주택을 취득한 후 쟁점주택의 양도까지 약 8개월의 기간이 소요되었던 것이지, 쟁점주택과 대체주택을 동시에 보유할 의도가 없었고, 또한 대체주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도하기까지 소요된 8개월이라는 기간은

「소득세법 시행령」 제155조

제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택 보유기간인 1년 이내에 해당한다는 점에서 사회통념상 일시적인 기간에 해당한다고 할 수 있다.

(3) 2021.2.17. 대통령령 제31442호의 개정으로 인하여 신설된

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제13호는 1세대 1주택자 비과세 특례대상 주택에 대한 세율 적용에 있어 종전 규정의 입법상 미비점을 보완하고 과세당국과 납세자 간의 해석상의 차이를 해소하기 위한 확인적 성격에 해당하는 규정으로서, 쟁점주택 양도에 대해 개정조항을 소급하여 적용하여야 한다.

(가)

「소득세법 시행령」 제167조의3

은 1세대 3주택 이상에 해당하더라도 실수요목적이거나 부득이한 경우 등의 이유로 1세대 3주택 이상이 된 경우로 양도소득세 중과세율 적용에서 제외하고자 하는 주택들을 나열하고 있는데, 쟁점주택 양도일로부터 약 4개월 후인 2021.2.17. 시행령 개정을 통하여 1세대 1주택 비과세 특례대상 주택(등록임대사업자의 거주주택)이 대체주택 취득으로 일시적으로 3주택 이상이 된 경우에 해당 특례주택도 중과세율 적용대상에서 제외되는 것으로 추가하였다. 해당 조항의 개정이전과 이후를 비교하여 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제13호

(나) 위 개정령에 대한 제개정이유서를 보면, 개정 이유를 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화라고 명시하고 있는데, 이 개정 조항은

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 및 제20항을 동시에 적용받는 1세대 1주택 비과세 특례대상 주택, 즉 등록임대사업자의 거주주택이 대체주택으로서 일시적으로 3주택 이상이 된 경우의 해당 거주주택도 중과대상에서 제외하도록 명문화함으로써 종전 규정의 입법상 오류를 바로잡고 해석상의 차이를 해소하고자 함의 목적을 가졌으므로 이는 확인적 규정에 해당한다. 따라서 위 시행령 개정일 전에 쟁점주택이 양도되었다고 하더라도 개정조항을 소급 적용하여 중과세율 적용을 배제하고 장기보유특별공제를 적용하여야 한다(국심 2006서3062, 2007.4.18.).

(4) 1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과세 제도의 입법적 취지와 정책적인 목적 등을 고려하면 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 3주택 보유자로 보아 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.

(가)

「국세기본법」 제18조

제1항에 따르면 “과세관청이 세법을 해석, 적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 또한 대법원 전원합의체 판결 내용을 보면 “조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 그러나 조세법규의 문언 자체에 의하더라도 그 의미가 분명하지 아니하거나 외견상 법규 상호간에 배치되거나 충돌하는 것처럼 보이는 경우 법원으로서는 당연히 법규 상호 간의 조화로운 해석을 통하여 문제가 되고 있는 문언의 진정한 의미를 밝혀내야 한다. 이 경우 법관은 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 아니하는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 법규의 합목적적 해석을 할 수 있음은 물론이다.”(대법원 2015.4.16. 선고, 2011두5551 전원합의체 판결)고 판시한바 있다.

(나) 위 법령과 대법원 판결내용에 따라 1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과세 제도의 합목적성에 비추어 보면, 쟁점주택과 같이

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 및 제20항을 동시에 적용받는 동일한 하나의 주택에 대해서 OOO원 이하는 실수요 목적의 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되고, OOO원 초과분에 대해서는 투기를 방지하고자 중과세가 적용되는 것은 입법취지가 상충되는 것이다.

(다) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 또는 투기를 할 목적으로 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거 생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는데 있다(대법원 1994.9.13.선고 94누125 판결). 반면, 다주택자 중과세 제도는 투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산 시장의 안정과 과세형평을 도모하기 위한 것으로서 비과세와 중과세의 입법취지는 서로 상반된다. 상반된 두 제도가 하나의 주택에 있어서 동시에 적용될 수는 없는 것으로서 주택은 하나인데 단지 양도가액 OOO원이라는 기준금액으로 넘는다고 하여 투기목적으로 중과세 할 수는 없는 것이다.

(라) 또한,

「소득세법 시행령」 제155조

제20항 장기임대사업자의 거주주택 특례 조항에 대해 말하자면, 이 조항은 2011.10.14. 서민, 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여, 즉 자금의 여유가 있는 자에게는 투자처를 저소득자에게는 안정적으로 주거안정을 누릴 수 있게 하기 위하여 임대주택의 공급을 활성화하고자 신설한 조항이다. 이외에도 임대주택 활성화를 위하여 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 수도권 소재 매입임대주택의 호수요건을 완화(

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제2호 가목)하고, 임대주택 가액요건을 합리화(

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제2호 가목 및 다목)하였다. 이와 같이 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 임대사업자에게 혜택을 주고자 신설.개정된 조항이 있음에도 해당 조항들이 무색하게 청구인은 임대주택을 소유함으로써 거주용 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율 적용의 불이익을 받고 있는바, 이는 앞서 기술한 관련 조항의 입법취지에 부합하지 않는다.

(마) 따라서, 입법적 취지와 정책적인 목적 등을 고려하여 합목적적 해석을 하면, 청구인의 쟁점주택 양도에 대해 「소득세법」상 일시적 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하면서도 양도가액 OOO원 초과분에 대하여는 이와 별개로 1세대 3주택 이상을 보유하고 있는 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.

(5) 한편, 최근 조세심판원에서는 투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도할 때까지 소요된 기간이 사회통념상 일시적으로 인정되는 기간으로 보아 3주택(장기임대주택 1채 및 대체주택 1채)자에 대하여 양도소득세를 중과할 수 없다고 결정(조심 2022중7727, 2023.2.28.)하였는데, 동 사례는 청구인들의 경우와 동일한 사례이므로 쟁점주택에 양도에 대한 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제한 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 대체주택 취득일로부터 1년 이내에 쟁점주택을 양도한 것은

「소득세법 시행령」 제155조

제1항 제2호의 규정에 따라 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세특례를 적용받기 위한 의사결정(행동)일 뿐이며, 처분청 또한 쟁점주택의 양도가액 OOO 이하에 해당되는 양도소득에 대하여는 1세대 1주택 비과세특례를 적용.결정을 한 바 있으므로 쟁점사항에 해당되지 아니한다.

(2)

「소득세법」제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 ‘장기보유특별공제액이란 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하면서 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 대상자산에서 제104조 제7항 각호에 따른 자산(조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택)을 제외하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 ‘제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’고 규정하고 있는바,

「소득세법」제95조

제3항은 양도자산이 제95조 제1항 및 제2항에 따른 장기보유특별공제대상이지만 고가주택에 해당되는 경우에 제2항의 산출식에도 불구하고 별도의 계산식에 따르도록 하겠다는 규정이지 제95조 제1항 및 제2항에 우선하여 적용하는 특별규정에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점주택(OOO원 초과분)이 ‘조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택’에 해당되어

「소득세법」제95조

제2항의 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외된 이상 제95조 제3항을 적용할 수는 없다.

(3)

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 1세대 3주택에 대한 중과세율을 적용 대상을 규정하면서 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택을 규정하고 있는데, 청구인들과 같이 쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택을 보유하고 있다가 쟁점주택을 양도하는 경우 주택 수에 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점, 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된

「소득세법 시행령」제167조의3

제1항 제13호 규정은 2021.2.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 2020년에 양도된 이 건의 경우에는 적용할 수 않는 점 등에 비추어 쟁점주택 양도가액 중 OOO원 초과분에 대한 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

조정대상지역 내 일시적 3주택자에 대한 양도가액 OOO원 초과분 양도소득세를 계산함에 있어 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 주택보유현황 자료 등을 보면, 청구인들의 주택 취득.양도 현황은 다음 ＜표5＞와 같고, 청구인들 세대가 보유한 임대주택이

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제2호의 장기임대주택에 해당한다는 사실에 대해서는 양측의 다툼이 없는 것으로 보인다.

＜표5＞ 청구인들 주택 취득ㆍ양도 현황

(2) 청구인들은 쟁점주택의 양도소득에 대하여 양도가액 OOO원 이하 분은 1세대 1주택 비과세를 적용하고, OOO원 초과분에 대하여 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청의 수정신고 안내에 따라 2022.3.14. 조정대상지역 내 3주택 이상인 경우로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 가산세율 20%p를 더한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 수정신고 하였다가, 2022.10.4. 당초 신고내용이 정당하다는 이유로 경정청구를 제기하였는바, 양도소득세 신고 등 세부내용은 다음 ＜표6＞과 같이 확인된다.

＜표6＞ 청구인들의 쟁점주택 관련 신고내용

(단위 : 원)

(3) 장기보유특별공제액을 규정한

「소득세법」 제95조

제2항에서는 같은 법 제104조 제7항에 각 호에 따른 자산(이 건에서 “조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”)은 동 특별공제를 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제13호(2021.2.17. 신설)에서는 “제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택”에 대해서는 3주택에 해당하는 주택으로 보지 않는 것으로 규정하고 있다.

(4) 처분청은 청구인들의 쟁점주택 양도는

「소득세법 시행령」 제155조

에 따라 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되나, 3주택자 중과세율 적용(장기보유특별공제 배제 포함)에 있어서는

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제13호가 신설.시행되기 전에 쟁점주택이 양도되었으므로 동 규정을 소급적용 할 수 없다는 의견이다.

(5) 대통령령 제31442호(2021.2.17.)로 신설된

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제13호에 대한 기획재정부 보도자료를 보면, 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위를 합리화하기 위해 동 규정을 추가.신설한 것으로 밝히고 있는바, 세부내용은 다음 ＜표7＞과 같이 확인된다.

＜표7＞ 2020년 세법개정 후속 시행령 개정안 발표자료

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 일시적 3주택자로서 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 특례적용이 되는 고가주택에 해당하는 이상 OOO원 초과분 양도차익에 대하여 장기보유특별공제가 적용되어야 하고, 중과세율 적용도 배제되어야 한다고 주장하나,

「소득세법」제95조

제1항에서 ‘양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 ‘장기보유특별공제액이란 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다’고 규정하면서 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 대상자산에서 제104조 제7항 각 호에 따른 자산(조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택)을 제외하도록 규정하고 있는 점,

「소득세법」 제104조

제7항 제3호에서 1세대 3주택에 대한 중과세율 적용 대상을 규정하면서 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택을 규정하고 있는데, 청구인들과 같이 쟁점주택, 대체주택 및 장기임대주택을 보유하고 있다가 쟁점주택을 양도하는 경우 주택 수 계산에 있어 제외되는 주택에 관한 규정이 없는 점, 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 신설된

「소득세법 시행령」 제167조의3

제1항 제13호 규정은 2021.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로 2020.12.30. 양도된 쟁점주택의 경우에는 소급적용이 불가한 것으로 보이는 점, 청구인들의 3주택 보유기간은 약 8개월 가량으로 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정 또는 부득이한 사정이 있었던 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인들의 쟁점주택 양도에 대한 OOO원 초과분 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 배제 및 중과세율을 적용하여 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2021.1.1. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고

「주민등록법」 제16조

에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다] 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는

「영유아보육법」 제13조

제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조

제4항의 전환 규정을 준용한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

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제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조

에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). (단서 생략)

10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]

10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것)

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택(2021.2.17. 신설)