조심 2023서7322 (2024.03.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.7.26. 모친 A로부터 서울특별시 영등포구 영등포동OOO(B, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 부담부증여받은 후, 2021.10.7. 유사재산의 매매사례가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 하고, 해당 오피스텔을 “쟁점비교오피스텔”이라 한다)을 증여재산가액으로 평가하고, 임대보증금채무 OOO원을 인수한 것으로 하여 과세미달로 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점매매사례가액의 경우 평가기준일 전 2년 이전에 매매된 것으로, 쟁점오피스텔에 대한 증여일 현재의 시가에 해당하지 않는다고 보아 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’인 OOO원을 쟁점오피스텔의 증여재산가액으로 평가하여 2022.8.17. 청구인에게 2021.7.26. 증여분 증여세를 결정.통지(과세미달)하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.10.13. 이의신청을 거쳐 2023.3.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점매매사례가액은 이 건 증여일 당시의 시가에 해당한다.

(가)

상증세법 제60조

제1항에 의하면 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 하고, 제2항에서는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 수용가격.공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 상증세법 시행령에서는 시가를 한정하는 것이 아니라, 시가로 볼 수 있는 경우를 구체적으로 예시하고 있다.

(나) 청구인의 모친은 2018.10.5. 쟁점오피스텔을 OOO원에 분양매수하였고, 이 건 심판청구일까지 해당 건물(지상 12층)에 있는 오피스텔의 매매사례는 2018.10.4. 거래된 쟁점매매사례가액 1건이 확인되는바, 이는 시가에 해당한다.

(다) 처분청은 평가기간 이내의 매매사례가 없다는 이유로 매매사례가액 등을 시가로 적용하지 아니하고, 기준시가 등 보충적 평가방법으로 쟁점오피스텔의 증여재산가액을 평가하였는바, 그에 따라 쟁점오피스텔의 재산가액이 과소평가되었고 양도소득이 왜곡되었다.

(2) 쟁점감정가액은 증여일 당시의 시가에 해당한다.

청구인은 이 건 심판청구를 하면서 쟁점오피스텔에 대한 증여일 및 감정평가일(2021.7.26.) 현재의 시가를 감정받았고, 각각 OOO원 및 OOO원으로 평가되었는바, 이를 시가로 볼 수 있다.

(3) 쟁점오피스텔의 분양취득가액을 시가로 인정할 수 있다.

조세심판원 등은 증여일로부터 5년 7개월 전이지만 증여자의 분양취득시점부터 증여일까지 가격하락이 없었으므로 증여자의 분양취득가액을 시가로 인정한 바 있다(조심 2011중798, 2012.3.8., 심사양도 2009-157, 2009.9.21. 등).

나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매사례가액은 증여일 현재 쟁점오피스텔의 시가로 볼 수 없다.

(가)

상증세법 제60조

, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면 증여재산의 시가평가에 대하여 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내) 중에 당해 재산 또는 유사 재산의 매매가액 등이 있는 경우에 이를 시가로 인정할 수 있고,

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에 따라 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 쟁점매매사례가액은 증여일로부터 약 2년 9개월 전에 거래된 것으로,

상증세법 시행령 제49조

제1항에서 규정하고 있는 원칙적인 평가기간 및 예외적 평가기간을 모두 벗어난 것이므로 이를 쟁점오피스텔의 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다.

(2) 쟁점감정가액은 증여세 법정결정기한을 경과하여 감정된 것이므로 이 또한 쟁점오피스텔에 대한 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔의 증여재산가액을 쟁점매매사례가액 등으로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,

「상속세 및 증여세법」제33조

부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

부 칙 ＜제30395호, 2020. 2. 11.＞

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 생략)

제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

(가) 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.～3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(나) 2021.2.17. 대통령령 제31446호로 개정되기 전의 것

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가..나. (각 목 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1.～3. (생 략)

제50조(부동산의 평가) ⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 모친은 쟁점오피스텔을 분양계약한 후, 2018.10.5. OOO원에 취득(공유자전원지분전부이전등기)하였다.

(2) 청구인은 2021.7.26. 쟁점오피스텔을 부담부증여받은 후, 2021.10.7. 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점오피스텔의 재산가액을 쟁점매매사례가액인 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 쟁점오피스텔에 대한

상증세법 제60조

에 따른 시가가 없다고 보아, 2022.8.17. 청구인에게

상증세법 제61조

제5항 등에 따라 쟁점오피스텔의 임대보증금인 OOO원을 증여재산가액으로 평가하여 결정.통지하였다.

(3) 청구인의 모친은 2021.9.30. 구로세무서장에게 OOO 부담부증여에 대한 양도소득세를 신고하였는바, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(쟁점매매사례가액, 분양가액)에 기초하여 산정하였으나, 구로세무서장은 기준시가를 기초로 산정하여 2022년 8월경 청구인의 모친에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

(4) 쟁점오피스텔과 쟁점비교오피스텔을 비교하면 OOO 쟁점매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이전에 매매된 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 증여세의 법정결정기한을 지나 2023.3.20. 소급하여 이 건 증여일 및 감정평가일 현재의 쟁점오피스텔의 시가를 감정평가받은 것으로 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액 또는 쟁점감정가액 등을 쟁점오피스텔의 시가로 볼 수 있다고 주장하나,

상증세법 시행령 제49조

제1항에 의하면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년의 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터

상증세법 제78조

제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 정하고 있으나, 쟁점매매사례가액 및 이 건 모친의 분양취득가액은 평가기준일 전 2년 이전에 거래된 가액이고, 쟁점감정가액은

상증세법 제78조

제1항에 따른 기한을 지나 소급하여 감정된 것인 점, 청구인은

상증세법 시행령 제49조

제1항에서 규정하고 있는 기간 밖의 매매 등의 가액이더라도 시가로 인정할 수 있다고 주장하나,

상증세법 시행령 제49조

제1항은 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정되면서 시가로 인정되는 예외적인 평가기간의 범위를 구체화하였는바, 이에 해당하지 아니하는 가액을 시가로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 증여 당시 시가가 없다고 보아

상증세법 제61조

제5항 등에 따라 쟁점오피스텔의 증여재산가액을 평가한 이 건 증여세 결정통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.