조심 2025서1614 (2025.06.27)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.7.5. “A”이라는 상호로 건설업(비주거용건물 및 주거용건물 건설업)을 영위하는 것으로 하여 사업자등록을 하였고, 2020.7.21. 서울특별시 OOO 소재 건물[이 중 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있는 부분(지상 5층 ~ 지상 17층)을 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다]을 신축하여 2020~2022년 과세기간 동안 쟁점오피스텔을 분양하고 분양수입금액에 대하여 각 과세기간별로 종합소득세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 서울지방국세청장(감사관, 이하 “감사청”이라 한다)은 2024.6.5.부터 2024.6.25.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과 청구인이 2021년 과세기간 쟁점오피스텔 분양수입금액 OOO원에 대하여 종합소득세 확정신고는 하였으나, 「소득세법」 제69조에 따른 토지등 매매차익예정신고를 하지 아니한 사실을 확인하고, 처분청에 “청구인에게 토지등 매매차익예정신고 무신고분에 대한 무신고가산세를 부과하라”는 내용의 처분지시를 하였다.

다. 처분청은 감사청의 처분지시에 따라 2025.1.15. 청구인에게 2021년 귀속 종합소득세(가산세) OOO원를 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 본 건 “토지등 매매차익”은 예정신고대상이 아니다. 쟁점오피스텔은 주거용 건물로 분양되었고, 실제로 주거용 건물로 사용되고 있다. 토지등 매매차익예정신고는 비주거용 건물에 한하여 적용된다.

(2) 한국산업표준분류에 의하면 주택신축판매업은 ‘45. 종합건설업’, ‘451102 주거용건물건설업’에 해당하여 토지등 매매차익예정신고를 할 필요가 없다. 청구인은 「국세기본법」의 실질과세원칙에 따라 신고한 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 관련 법령 및 한국표준산업분류에서 오피스텔 건설을 비주거용 건물건설업으로 분류하고 있으므로 쟁점오피스텔 분양수입금액은 토지등 매매차익예정신고 적용 대상이다.

(가) 「소득세법」 제69조 제1항은 “부동산매매업자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제122조 제1항은 “부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다.”라고 규정하고 있다.

(나) 또한 통계청장이 고시한 제10차 한국표준산업분류에 의하면 “오피스텔 건설”은 “건설업＞종합건설업＞건물건설업＞비주거용건물건설업＞사무·상업용 및 공공기관용 건물 건설업”으로 분류하고 있으므로 결국 오피스텔 건설을 하는 자는 토지등 매매차익예정신고 의무가 있다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 실제 사용 용도가 주거용이므로 매매차익 예정신고 대상이 아니라고 주장하나 이는 타당하지 아니하다.

(가) 관련 법령은 한국표준산업분류에 따라 비주거용 건물건설업에 해당하면 토지등 매매차익예정신고 대상인 것으로 규정하고 있을 뿐 실제 사용 용도에 따라 다르게 규정하고 있지 아니하며, 법원 판례도 공부상 비주거용 건물을 건설하였다면 토지등 매매차익예정신고 대상이며 실제 사용 용도는 고려대상이 아닌 것으로 판시하고 있다(서울행정법원 2021.10.19. 선고 2019구합61465 판결).

(나) 청구인은 공부상 업무시설인 오피스텔을 건설하여 분양한 것이 명백하므로 실제 사용 용도와 관계없이 토지등 매매차익예정신고 대상이고, 이를 이행하지 아니한 청구인에게 종합소득세를 부과한 처분은 적법ㆍ정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔은 주거용 건물로 분양되었고, 실제로 주거용 건물로 사용되고 있으므로 그 분양수입금액은 토지등 매매차익예정신고 적용 대상으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 중 일부 세대의 집합건축물대장에 의하면 쟁점오피스텔은 2020.7.21. 사용승인되었고, 용도는 “업무시설(오피스텔)”로 되어 있다.

(2) 쟁점오피스텔 관련 2021년 과세기간 청구인의 수입금액은 OOO원이고, 해당 과세기간 동안 청구인의 쟁점오피스텔 양도 내역(총 23건)은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 2021년 과세기간 청구인의 쟁점오피스텔 양도 내역(총 23건)

OOO

(3) 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용 건물로 분양되었고, 실제로 주거용 건물로 사용되고 있다고 주장하면서 쟁점오피스텔 내부 사진과 쟁점오피스텔 임대 현황 및 “오피스텔 전세계약서” 등을 제출하였다.

(4) 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고ㆍ납부 의무와 관련하여 통계청 고시 한국표준산업분류에서 규정하고 있는 비주거용 건물건설업ㆍ부동산 개발 및 공급업ㆍ주거용 건물 개발 및 공급업 관련 내용은 ＜별지2＞와 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「소득세법」 제69조는 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고 의무를 규정하고 있고, 같은 법 제64조 제1항 및 「소득세법 시행령」 제122조 제1항은 부동산매매업에 대하여 “한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)은 제외한다.”라고 규정하고 있다. 따라서 한국표준산업분류에 따른 ‘비주거용 건물 건설업’이나 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’을 영위하는 사업자는 ‘부동산매매업자’로서 토지 등의 매매차익과 그 세액에 대한 예정신고 및 납부의무를 부담한다.

그리고, 한국표준산업분류의 ‘주거용 건물 건설업’의 세세분류 항목인 ‘단독 및 연립주택 건설업’(41111)과 ‘아파트 건설업’(41112) 및 ‘부동산 개발 및 공급업’의 세세분류 항목인 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’(68121)에는 ‘오피스텔’이 일체 포함되어 있지 않은 반면, ‘비주거용 건물 건설업’의 세세분류 항목인 ‘사무 및 상업용 건물 건설업’(41121)에는 오피스텔이 포함되어 있으므로, 한국표준산업분류는 ‘건설업’과 ‘부동산 개발 및 공급업’과 관련하여 오피스텔을 비주거용 건물로 정하고 있는 것으로 보인다.

(나) 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용 건물로 분양되었고 실제로 주거용 건물로 사용되고 있으므로 실질과세원칙에 따라 토지등 매매차익예정신고 적용 대상이 아니라고 주장하나, 공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용할 수 있는 구조와 기능을 갖추었다 하더라도 이를 건축법상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있는 점, 공급한 건축물의 건물공부상 용도구분에 관계없이 실제 용도에 따라 「소득세법」 제69조의 ‘부동산매매업자’ 여부를 결정하게 된다면 토지등 매매차익예정신고·납부의무의 성립 여부가 매수인 또는 수분양자의 이용 상태라는 후발적·우연적 사정에 좌우되는 불합리한 결과에 이르게 되는 점 등에 비추어 「소득세법 시행령」 제122조 제1항에 따른 ‘부동산매매업’에서 제외되는 ‘주거용 건물 건설업’이나 ‘주거용건물 개발 및 공급업’ 여부를 판단함에 있어 ‘주거용 건물’은 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단함이 타당해 보이고, 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당한다면 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다.

(다) 이와 같이, 「소득세법 시행령」 제122조 제1항 단서의 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’에서 말하는 ‘주거용 건물’은 신축ㆍ공급 당시부터 공부상 주거용으로 건축된 건물을 의미하고, 공부상 용도가 업무시설인 쟁점오피스텔은 여기에 해당하지 않는다고 봄이 타당한바, 청구인의 사업은 위 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’이라 할 수 없으므로 공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있는 쟁점오피스텔의 분양수입금액은 토지등 매매차익예정신고 적용 대상에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.

(라) 따라서 청구인에 대하여 「소득세법 시행령」 제69조 제1항의 토지등 매매차익예정신고 의무가 인정된다고 보아 청구인에게 종합소득세(가산세)를 경정ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제47조의2(무신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우 : 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우 : 100분의 20

제47조의4(납부지연가산세) ① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 법정납부기한까지 국세(「인지세법」 제8조 제1항에 따른 인지세는 제외한다)의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

2. 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자상당가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 환급받은 날의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

3. 법정납부기한까지 납부하여야 할 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) 중 납부고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액 × 100분의 3(국세를 납부고지서에 따른 납부기한까지 완납하지 아니한 경우에 한정한다)

(2) 소득세법

제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제69조(부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정ㆍ경정 및 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 이하 제97조 제1항ㆍ제2항, 제100조 제1항, 제114조 제7항 및 제114조의2에서 같다) 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조 제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다.

⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법 시행령

제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(6) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

＜별지2＞ 통계청 고시 한국표준산업분류에서 규정하고 있는 비주거용 건물건설업ㆍ부동산 개발 및 공급업ㆍ주거용 건물 개발 및 공급업 관련 내용