조심 2022서2373 (2022.05.30)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2020.9.3. 부 AAA가 사망함에 따라 AAA 명의의 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받은 후 그 가액을 동일한 아파트단지(이하 “이 사건 아파트단지”라 한다) 106동 702호(이하 “비교아파트①”이라 한다)의 2020.7.1.자 거래가액인 OOO원으로 산정하여 2021.2.17. 처분청에 2020.9.3. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 2021.5.26.부터 2021.8.31.까지 AAA에 대한 상속세조사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 공동주택가격이 동일한 아파트단지 105동 1502호(이하 “비교아파트②”라 한다)의 공동주택가격과 가장 차이가 적음을 이유로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정된 것) 제15조 제3항 제1호(이하 “이 사건 조항”이라 한다)에 따라 비교아파트②의 2020.11.22.자 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가라고 보아 2021.11.23. 청구인에게 2020.9.3. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.4. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 비교아파트②는 쟁점아파트와 달리 한강조망권을 보유한 아파트로 쟁점아파트와 유사한 부동산으로 볼 수 없다. (가) 쟁점아파트는 아파트단지 내의 남쪽에 위치하면서 이면도로와 놀이터, 어린이집으로 둘러싸여 한강조망권을 전혀 가지고 있지 아니한 반면, 비교아파트②의 경우 아파트단지 북쪽에 위치하면서 온전한 한강조망권을 보유하고 있어 쟁점아파트와 유사하다고 볼 수 없고, 오히려 비교아파트①의 경우 북쪽에 위치한 OOO에 가로막혀 한강조망권이 전혀 없기 때문에 쟁점아파트와 더 유사하다고 할 수 있다. (나) 한강변에 위치한 아파트에서 한강조망권 유무에 따라 같은 평형이라도 시세가 달리 형성되고 있다는 것은 분명한 사실이고, 조세심판원 역시 한강조망권 유무에 따라 가격이 다르게 형성된다는 점을 인정하고 있다(조심 2009서3671, 2009.12.15. 같은 뜻임). (다) 처분청은 상속개시일 당시 쟁점아파트와 비교아파트②의 공동주택가격 차이가 가장 적다는 이유로 비교아파트②의 거래가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보았으나, 비교아파트②와 비교아파트①의 공동주택가격 차이는 OOO원에 불과한데, 비교아파트②의 거래가액(OOO원)은 비교아파트①의 거래가액(OOO원) 보다 OOO원이나 더 크고, 이 사건 아파트단지의 거래사례를 보면 비교아파트②가 있는 105동이 가장 높은 가격에 거래되고 있는 점 등을 보면 쟁점아파트를 비교아파트②의 거래가액으로 평가하는 것은 실제가치보다 과다하게 평가하는 것으로 불합리한 결과를 초래하게 된다. (라) 다른 측면에서 보더라도, 비교아파트②는 당초 소유자가 2020.2.26.부터 2070.2.25.까지 AAA 주식회사에 신탁하였다가 갑자기 2020.11.22. 처분하였고 그것도 한 차례 계약해제를 하였다가 다시 매매계약을 체결하였는데, 이를 보면 매수인 측에서 시세보다 높은 가액을 제시하여 매매가 성사되었을 가능성도 배제할 수 없는바, 비교아파트②의 2020.11.22.자 거래가액이 과연 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항의 시가 개념에 부합하는지도 의문이다. (2) 이 사건 조항은 공동주택가격의 차이가 제일 작은 유사 재산의 거래가액을 당해 재산의 시가로 인정한다고 규정하고 있으나, 이는 위 공동주택가격이 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 정하고 있는 모든 평가요소를 고려하여 산정된 경우를 전제로 하는바, 한강조망권을 고려하지 않고 공동주택가격이 산정된 경우에까지 기계적으로 적용할 것은 아니다. (가) 이 사건 조항은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항의 위임에 따른 것인데, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항은 매매사례로 적용할 수 있는 유사재산을 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산’으로 정하고 있으므로 이 사건 조항을 적용하기 위해서는 해당 재산 및 해당 재산이 속한 아파트단지 내의 아파트들에 대한 기준시가가 위 평가요소를 모두 반영하여 산정되어야만 한다. (나) 그런데, 국토교통부의 이 사건 아파트단지 공시가격산정 기초자료를 보면, 공시가격을 산정하는데 있어서 한강조망권이 전혀 고려되지 않은 것(아파트단지 전체의 위치만 고려되었을 뿐, 동일 아파트단지 내에서 다른 동과의 위치 차이는 전혀 고려되지 않았음)으로 나타나고, 실제로 쟁점아파트와 동일면적의 10층에 위치한 다른 동 아파트들은 한강조망권 보유 유무과 관계없이 쟁점아파트의 공동주택가격과 모두 동일하게 책정되어 있으며, 아래 ＜표1＞을 보면 공동주택가격이 동일한 아파트라고 하더라도 한강조망권 유무에 따라 실거래가액은 상당한 차이가 나는 것을 알 수 있다. ＜표1＞ 이 사건 아파트단지의 매매사례가액 OOO (다) 즉, 이 사건 조항은 동일 아파트단지 내 주택들의 기준시가가 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 정하는 각종 평가요소를 충분히 반영하여 산정된 경우를 전제로 적용되어야 하는 것인데, 쟁점아파트 및 비교아파트들에 대한 공동주택가격의 경우 위 평가요소를 충분히 반영하여 산정되지 않았음이 자명하므로 이 사건 조항을 기계적으로 단순적용해서는 안 된다. (라) 참고로 이 사건 조항은 공동주택가격의 차액을 기준으로 유사매매사례가액을 정하도록 규정하고 있으나, 이는 유사매매사례가액에 대한 과세관청과 납세자간 다툼을 해결하기 위한 일종의 가이드라인 뿐이고, 이 사건 조항 이전에는 과세관청도 한강조망권 유무에 따라 재산가치의 차이가 발생한다는 점을 인정하고 이를 고려하여 매매사례가액을 적용하여 왔다는 점을 감안해야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 이 사건 조항은 유사 재산이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택의 거래가액을 평가대상 주택의 시가로 정한다고 규정하고 있는데, 비교아파트①의 경우 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 OOO원인 반면, 비교아파트②의 경우 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 OOO원에 불과하므로 위 조항에 따라 비교아파트②의 2020.11.22.자 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 산정함이 타당하다. (2) 청구인은 이 사건 아파트단지의 공동주택가격이 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항의 평가요소를 반영하지 않고 산정되었다고 주장하나, 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제45조 제3항 및 ‘공동주택가격 조사ㆍ산정 기준’ 제11조 제5항을 보면 공동주택가격 산정 시 각 개별아파트의 조망ㆍ개방감을 고려하도록 하고 있으므로 쟁점아파트 및 비교아파트들의 공동주택가격이 부당하게 산정되었다는 주장은 근거가 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점아파트의 유사매매사례가액을 비교아파트②가 아닌 비교아파트①의 거래가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 국토교통부가 공시한 쟁점아파트 등에 대한 공동주택가격, 이 사건 조항의 개정경위, 쟁점아파트 및 비교아파트들에 관한 기본정보, 이 사건 아파트단지 아파트들의 거래가액 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 이 사건 아파트단지는 6개동(지하 3층∼ 최대 지상 32층) 총 475세대 구성되어 있고(아래 ＜표2＞ 참조), 2020년에 쟁점아파트와 동일 면적의 아파트들이 거래된 사례는 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 이 사건 아파트단지의 구성 OOO ＜표3＞ 이 사건 아파트단지 아파트들의 거래사례 OOO (나) 쟁점아파트 및 비교아파트들의 공동주택가격, 매매계약일, 거래가액 등을 비교ㆍ정리하면 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점아파트 및 비교아파트①ㆍ②의 비교 OOO (다) 국토교통부가 2021.4.29. 공개한 쟁점아파트의 2021년 공동주택 공시가격 산정 기초자료(국토교통부는 2021년부터는 공동주택 공시가격을 산정하는데 사용된 기초자료를 공개하고 있음)는 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점아파트에 관한 2021년 공동주택가격 산정의 기초자료 OOO (라) 청구인은 국토교통부가 한강조망권유무에 대한 고려 없이 이 사건 아파트단지의 동일 층수 및 동일 면적 아파트들에 대하여 전부 동일한 공동주택가격으로 산정하였다고 주장하면서 아래 ＜표6＞의 자료를 제시하였고, 쟁점아파트 및 비교아파트②의 한강조망권 유무를 입증하기 위하여 쟁점아파트의 실내에서 바라본 사진, 이 사건 아파트단지 105동 1001호의 베란다에서 바라본 사진을 각 제출하였다. ＜표6＞ 쟁점아파트와 같은 층수 아파트의 공동주택가격 OOO (마) 한편, 기획재정부는 공동주택평가의 운영상 미비점을 개선ㆍ보완하기 위하여 2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호를 개정하여, 2019.3.20. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 공동주택에 대하여 시가 산정의 기준이 되는 공동주택이 여러 채인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사한 재산으로 보도록 규정하였다. (바) 처분청이 이 사건 조항에 따라 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가를 비교아파트②의 2020.11.22.자 거래가액인 OOO원으로 하여 청구인에게 이 사건 처분을 하였는데, 세액의 구체적인 산정내역은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 이 사건 처분의 결정내역 OOO (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트가 비교아파트②와 달리 한강조망권이 없으므로 비교아파트②의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아서는 안 되고 이 사건 아파트단지의 공동주택가격이 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항의 평가요소를 반영하지 않은 채 산정되었기 때문에 이 사건 조항을 적용하여서는 안 된다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항은 기획재정부령이 정하는 평가대상 재산과 유사한 다른 재산의 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있고 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항의 위임에 따른 이 사건 조항은 평가대상 주택과 유사한 다른 재산이란 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이라고 규정하면서 해당 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 비교아파트②가 이 사건 조항 각 목의 요건을 모두 충족하고 있음에 관하여는 청구인 또한 다툼이 없는 점, 그 요건을 모두 충족하고 있는 여러 주택 중 비교아파트②가 쟁점아파트의 공동주택가격과 가장 차이가 작은 사실이 확인되는 점, 「부동산 가격공시에 관한 법률」제18조 제5항과 같은 법 시행령 제45조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제11조 제5항은 공동주택가격의 산정시 개별 주택의 조망, 개방감 등의 위치별 효용 등을 고려하도록 규정하고 있는 점, 공동주택가격산정은 조망뿐만 아니라 다른 여러 요인들을 반영하여 결정되는 것이므로 한강조망권 유무에 따른 공동주택가격의 차이가 없다고 하여 공동주택가격의 산정 자체가 잘못되었다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 사건 조항에 따라 쟁점아파트의 상속개시일 당시의 시가를 비교아파트②의 2020.11.22.자 거래가액(OOO원)으로 하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2) 3억원 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. ⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 (4) 부동산 가격공시에 관한 법률(2020.4.7. 법률 제17233호로 개정된 것) 제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다. ⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 공동주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. (5) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령(2020.6.2. 대통령령 제30751호로 개정된 것) 제45조(공동주택가격 조사ㆍ산정의 기준) ① 법 제18조 제5항에 따라 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우 참작하여야 하는 사항의 기준은 다음 각 호와 같다. 1. 인근 유사 공동주택의 거래가격 또는 임대료의 경우 : 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 공동주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 할 것 2. 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액의 경우 : 공시기준일 현재 해당 공동주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것 ② 공동주택에 전세권 또는 그 밖에 공동주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 산정하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 세부기준은 국토교통부장관이 정한다. ※ 공동주택가격 조사ㆍ산정 기준(2019.10.23. 국토교통부훈련 제1232호로 개정된 것) 제1조(목적) 이 기준은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조 및 같은 법 시행령 제45조 제3항에 따라 공동주택가격을 조사·산정하기 위한 세부적인 기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "가격형성요인"이란 공동주택의 객관적인 가치에 영향을 미치는 외부요인·건물요인 및 개별요인을 말한다. 가. "외부요인"이란 공동주택단지를 하나의 부동산으로 보고 공동주택단지의 가격수준에 영향을 미치는 요인을 말한다. 나. "건물요인"이란 해당 공동주택이 속한 건물 전체를 기준으로 공동주택의 가격수준에 영향을 미치는 요인을 말한다. 다. "개별요인"이란 호별 공동주택가격에 직접적인 영향을 미치는 층별·위치별·향별 효용 등의 요인을 말한다. 제8조(실지조사) 공동주택가격을 조사·산정할 때에는 공시기준일 현재의 다음 각 호의 사항에 대해 실지조사를 실시한다. 1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수, 면적 2. 구조, 용도, 층, (임시)사용승인일 3. 승강기 등의 설비상태 및 건물의 현황 4. 층별·위치별·향별 효용 5. 멸실된 공동주택의 멸실일자 및 사유 6. 임대주택 여부 및 소유자 7. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인 제11조(가격형성요인의 검토) ① 공동주택에 대하여 수집·정리된 가격자료를 기준으로 해당 공동주택의 외부요인·건물요인 및 개별요인을 검토한다. ② 제1항에 따라 가격형성요인을 검토할 때에는 해당 공동주택단지에 소재하고, 용도, 규모, 층별·위치별 효용 등의 가격형성요인이 유사한 공동주택을 우선적으로 선정하여 검토대상으로 한다. ③ 제1항에 따른 외부요인의 검토항목은 다음 각 호의 항목을 참고하여 정한다. 1. 가로의 폭 및 구조 등의 상태 2. 도심과의 거리 및 교통시설의 상태 3. 공공시설 및 편익시설과의 접근성 4. 조망·풍치·경관 등 자연적 환경 5. 변전소·오수처리장 등 위험 및 혐오시설의 유무 6. 그 밖의 사회적·경제적·행정적 요인 ④ 제1항에 따른 건물요인의 검토항목은 다음 각 호의 항목을 참고하여 정한다. 1. 시공의 상태 2. 통로구조 3. 승강기 등의 설비상태 4. 건물의 층수, 세대수 등의 규모 5. 경과연수 및 관리체계 등에 따른 노후도 6. 그 밖의 공동주택의 가격수준에 영향을 미치는 요인 ⑤ 제1항에 따른 개별요인의 검토항목은 다음 각 호의 항목을 참고하여 정한다. 1. 방범, 승강기 및 계단을 이용한 접근성 등의 층별 효용 2. 조망, 개방감 등의 위치별 효용 3. 일조, 채광 등의 향별 효용 4. 간선도로, 철도 등에 의한 소음의 정도 5. 1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무 6. 전유부분의 면적 및 대지지분 7. 그 밖의 공동주택가격에 직접적인 영향을 미치는 요인