조심2013중2266 (2013.09.06)

OOO세무서장이 2012.2.14. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO리 487-10

대지 1,579㎡ 및 지상 숙박시설 1,639.92㎡, 같은 곳 187-11 임야 7㎡,

같은 곳 487-12 임야 400㎡의 취득가액을 OOO만원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가.

청구인은

2006.5.12. OOO리 487-10 대지 1,579㎡ 및 지상 숙박시설(OOO모텔) 1,639.92㎡, 같은 곳 187-11 임야 7㎡, 같은 곳 487-12 임야 400㎡(이하 “쟁점부동산”라 한다)를 전소유자 최OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 매매를 원인으로 취득하여 2007.9.10. 황OOO 외 1인에게 매매를 원인으로 양도한 후 그 양도가액을 OOO억원, 취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 OOO세무서장이 쟁점부동산에 대한 전소유자에 대한 양도소득세 조사 결과, 쟁점부동산의 실제 양수자는 청구인의 배우자인 성OOO(이하 “배우자”라 한다)이고 청구인은 쟁점부동산을 수증한 것이라는 증여세 과세자료에 따라 청구인에게 2006.5.12. 증여분 증여세 OOO만원을 과세예고하였다가 과세전적부심사결정(재조사)에 따라 재조사를 실시하여 증여재산가액OOO과 채무인수액OOO이 동일한 것으로 확인하여 이를 취소한 후, 허위로 작성된 매매계약서상의 취득가액 OOO만원을 인정하지 아니하고, 쟁점부동산과 성OOO 소유의 OOO동 662-3 OOO타워 지하 1층 소재 OOO사우나(이하 “OOO사우나”라 한다)교환거래 시 실거래가 및 감정가액이 확인되지 않은 것으로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 증여일 현재의「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 저당권가액인 OOO억원으로 보아 2012.2.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.

청구인

은 이에 불복하여

2012.5.8. 이의신청을 거쳐 2013.4.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 배우자가 운영하던 OOO사우나가 극심한 사업부진으로 매각을 추진하던 중 중개인(주식회사 OOO씨앤디의 직원인 이OOO)이 쟁점부동산과의 교환거래를 주선한 사실은 있으나, 교환당사자인 배우자와 전소유자가 금융권 신용조회에서 부적격자가 되어 교환거래는 무산되었고, 대신 청구인이 쟁점부동산을 차입금 OOO억원을 승계하고 현금 OOO만원(이하 “쟁점정산금”이라 한다)을 추가 지급하는 조건으로 이를 직접 인수하게 되었고 배우자가 소유한 OOO사우나는 전소유자의 시동생인 이OOO가 배우자의 은행차입금 OOO만원과 OOO사우나의 임대보증금 OOO만원의 채무를 승계하여 인수하였다(이 조건은 배우자와 전소유자가 합의한 거래조건을 승계한 것임).

이후 청구인과 이OOO는 위 거래의 등기절차와 양도소득세 신고를 하기 위해

쟁점부동산은 OOO만원

, OOO사우나는 OOO만원으로

거래가액을 합의하여 결정

한 후 2007.9.10. 황OOO에게 쟁점부동산을 OOO억원에 매도한 것으로 사업에 실패한 배우자가 쟁점부동산을 취득해서 다시 이를 청구인에게 증여할 이유가 없다.

따라서 청구인이 교환물건의 순자산가치 차액인 쟁점정산금을 전 소유자에게 지불하는

조건으로 쟁점부동산을 인수하였으므로,

추가로 지급한 쟁점정산금을 쟁점부동산의 취득가액으로

인정

하여 금융채무 OOO억원과 쟁점정산금을 합한 OOO만원을

취득가액으로 하여

양도소득세를 경정하여야 한다.

(2) 처분청은

배우자가

교환거래

로 쟁점부동산을 취득한 후 이를 청구인에게 증여하였다

는 의견이나,

교환거래로 본다면

쟁점부동산의 취득가액은 교환으로 넘겨준 OOO사우나의 시가가 취득가액이 될 것으로 당시 OOO사우나의 기준시가가 OOO만원

이고, 근저당채권이 OOO만원이므로 쟁점부동산의 취득가액은 이중 큰 금액인 OOO만원이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 부동산 교환가치에 따른 쟁점정산금을 전 소유자에게

지불하는 조건으로 쟁

점부동산을 인수하였으므로 동 정산금도

쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야

된다고

주장하나, 쟁점정산금이 실제 부동산교환계약서(특약사항), 지급내역에 등에 의해 확인이 되는지 여부는

별론으로 하더라도, 당초에 쟁점부동산에 대한 실지거래가액 및 부동산의 자산가치가 불분명하여

「상속세 및 증여세법」제60조

3항(평가의 원칙 등) 및 같은

법 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)의

규정에 의거 쟁점부동산의 가액을 기준시가보다 큰 쟁점부동산의 저당권의 원금 OOO억원으로 정하였는바,

이 금액은 쟁점부동산의 실지거래로 인해 산정된 부동산가액으로 보기보다는 허위계약

등 시가불분명으로 관련법령에 의거 간주된 재산평가액이므로 실제 부동산의 상이한 교환가치로

인해 발생되는 정산금이 시가가 불분명하여 관련법령에 의거 평가된 쟁

점부동산의 취득가액에 포함하여야 하는지 여부는 관여할 사항이 아니라고 판단되며,

또한 같은

법 제66조(

저당권 등이 설정된 재산 평가의

특

례)에서

규정하고 있는 ‘저당권 등’에서 열거하고

있는

항목에서도

쟁점

정산금이 ‘저당권 등’에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액을

쟁점정산금 포함 없

이 채무인수액 OOO억원으로 하여 고지한 양도소득세 이 건 처분은 정당하다.

(2) 동일한 사유로 쟁점부동산의 취득가액은 교환으로 넘겨준 OOO사우나의 시가라는 청구인의 예비적 주장도 이

유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

ⓛ 쟁점부동산의 취득가액이 OOO만원이라는 청구주장의 당부(주위적 청구)

② 교환거래로 본다면 쟁점부동산의 취득가액은 OOO만원이라는 청구주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는

그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2)

소득세법 시행령 제163조

제9항【양도자산의 필요경비】

상속 또는 증여

(

상속세 및 증여세법 제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)

받은 자산

에 대하여

법 제97조 제1항 제1호

가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

상속세 및 증여세법 제60조

내지 제66조

의 규정에 의하여 평가한

가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다

. 다만 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

(3)

상속세 및 증여세법 제60조

3항【평가의 원칙 등】

제 1항을 적용할 때

시가를 산정하기 어려운 경우

에는 해당 자산의

종류, 규모, 거래상황

등을 고려하여 동법

제61조부터 제65조까지에

규정된

방법으로 평가된 가액을 시가로 본다.

제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은

동법 제60조

에도 불구하고 그 재산이 담보하는

채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에

따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평

가한 가액 중

큰 금액

을 그 재산의

가액으로 한다.

1.

저당권,「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는

질권이 성정한 재산

(4)

상속세 및 증여세법 시행령 제63조

【저당권등이 설정된 재산의 평가】

법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다

1.

저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은

당해 재산이 담보하는

채권액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 양도에 대한 OOO세무서 세무공무원의 현지확인 복명서(2009.6.)를 보면, 최OOO(전소유자)는 쟁점부동산을 취득 및 양도원인을 매매로 하여 실가신고하고, 양도원인 확인한 바, 최OOO는 후 소유자인 청구인과의 매매계약서OOO를 제시하고 있으나, 최OOO를 대리한 이OOO(전소유자 최OOO의 남편)과 성OOO(청구인의 배우자)을 당사자로 하고, 공인중개사 최OOO이 중개한 교환계약서가 존재하고, 이OOO이 교환계약이 사실인 점을 아래 확인서와 같이 인정하고 있어, 전소유자가 제시하는 청구인과의 매매계약서(거래가액 OOO만원)는 사실과 다른 계약서로 판단된다고 기재되어 있다.

OOO

(2) 쟁점부동산과 OOO사우나에 대한 교환계약 당시의 현황은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(3) 처분청의 과세전적부심사결정에 따른 재조사 종결복명서(2011.12.)의 주요내용은 아래와 같이 기재되어 있다.

(가) OOO세무서에서 실시한 쟁점부동산에 대한 전소유자(최OOO)의 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산의 실제 양수자는 청구인의 배우자이며, 청구인은 쟁점부동산을 수증한 것으로 확인되어 파생된 증여세 과세자료에 따라 증여세 OOO만원을 과세할 것을 예고하였으나, 청구인은 쟁점부동산의 근저당채무 OOO억원을 승계하였으므로 이를 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 한다는 취지로 과세전적부심사 청구를 하였고, 과세전적부심사 위원회에서 청구인의 배우자와 전소유자간의 계약이 교환계약인지 여부, 증여재산의 평가가액, 근저당채무 OOO억원을 증여재산가액에서 공제할 수 있는지 여부에 대하여 재조사하도록 의결하였다.

(나) 청구인의 배우자와 전소유자의 대리인 이OOO을 당사자로 하고 공인중개사 최OOO이 중개한 교환계약서가 확인되고, 청구인 또한 재조사 중 교환계약임을 진술하고 있으며, OOO세무서 조사 시 교환거래로 확인된다.

(다) 과세예고통지 시 증여재산을 기준시가인 OOO만원으로 평가하였으나, 전소유자와 배우자가 작성한 교환계약서 특약사항에 쟁점부동산의 채권최고금액 OOO만원(원금 OOO억원)을 배우자가

승계하는 조건이 확인되며, 쟁점부동산의 등기부등본(을구)에 2006.6.16.

채무자를 청구인으로 하여 근저당내용이 변경되었음이 확인되므로 쟁점부동산의 시가와 교환시 실거래가액이 확인되지 않고, 담보채권액이 기준시가보다 크므로

「상속세 및 증여세법」제66조

에 의거 담보채권액인 OOO억원을 증여재산가액으로 봄이 타당하다.

(라)

위와 같이 등기부등본과 OOO지점에서 발행한 대출금원장조회에 청구인을 채무자로 근저당 내용이 변경된 사실이 확인되며, 청구인이 제출한 본인 명의의 OOO지점계좌에서 2006.7.19.부터 8.23.까지 대출금 이자가 지급되었으며, 2007.9.6. 대출금이 상환되었음이 확인되고,

채무승계액 OOO억원이 증여재산에 담보된 채무로서 청구인이 증여 이후 동 이자를 지급하였음이 확인되므로 증여재산가액에서 차감하여야 할 것으로 판단되며, 부담부증여에 대한 양도소득세는

증여일 및 취득일이 동일하여 양도차익이 발생하지 않아 과세실익이 없다

.

(마) 청구인은 쟁점부동산을 증여받은 후 2009.9.10. 이를 양도하면서 취득가액을 전소유자와 허위로 작성한 매매계약서상의 금액인 OOO만원으로 계상하였으나, 교환시 실거래가 및 감정가액이 확인되지 않고 증여가액이 OOO억원으로 확인됨에 따라 취득가액을 OOO억원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 할 것으로 판단되고, 청구인이 쟁점부동산 인수 후 상하수도 공사를 위한 비용이 지급되었으며, 납부영수증 등의 지출증빙을 제출함에 따라 OOO만원을 필요경비로 추인하고자 한다.

(4) 처분청의 세무조사결과통지서(2011.12.) 및 양도소득세 결정결의서를 보면, 처분청은 위 조사내용에 따라 청구인에 대한 증여세결

정을 취소하는 한편, 쟁점부동산의 취득가액을 OOO만원을 부

인하고 교환 시 실거래가 및 감정가액이 확인되지 않아

채무승계액 OOO억원을 취득가액을 하여 이 건 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산을 차입금 OOO억원을 승계하면서 쟁점정산금을 추가 지급하는 조건으로 이를 인수하였고, 배우자가 소유한 OOO사우나는 전소유자의 시동생인 이OOO가 배우자의 은행차입금 OOO만원과 OOO사우나의 임대보증금 OOO만원의 채무를 승계하여 인수하였으므로 쟁점정산금을 취득가액에 포함하여야 하고, 처분청의 의견대로

교환거래로 본다면 쟁점부동산의 취득가액은 교환으로 넘겨준 OOO사우나의 시가가 취득가액이 될 것으로 당시 OOO사우나의 기준시가가 OOO만원를 취득가액으로 보아야 한다며,

사실확인서(중개인 이OOO), 부동산교환계약서(최OOO-성OOO), 쟁점부동산취득·양도계약서, OOO사우나매매계약서 및 포괄양도양수계약서, 쟁점부동산정산금 영수증, 자기앞수표7(매), OOO사우나 기준시가계산표 등을 제출하였다.

(가) 확인서(2012.1.16.)를 보면, 중개법인 OOO디엔씨 직원 이OOO은 2006.4.경 성OOO 소유의 OOO사우나와 최OOO 소유의 쟁점부동산의 교환매매를 주선하였고, 이 거래의 진행과정에서 성OOO과 최OOO의 금융거래 신용상의 문제가 발생하여 당사자 거래의 교환매매거래는 무산되었고, 성OOO 소유의 OOO사우나는 최OOO의 시동생인 이OOO가 OOO사우나의 채무OOO를 부담하는 조건으로 인수하였으며, 쟁점부동산은 성OOO의 남편인 청구인이 채무 OOO억원을 인수하고 추가로 쟁점정산금을 지불하여 인수하였다고 기재되어 있다.

(나) 부동산교환계약서(2006.4.17. 중개업자 최OOO)를 보면, 갑(최OOO)과 을(성OOO)은 갑 소유 쟁점부동산과 을 소유 OOO사우나의 교환에 있어 을은 갑에게 교환물건의

순가액의 차액(쟁점정산금)을 지불(OOO억원은 계약시 지불하고, OOO

만원은 2006.5.12. 지불)하기로 한다고 기재되어 있다.

(다) 특약사항(2006.4.17.)을 보면, 갑(최OOO), 을(성OOO)은 갑소유 쟁점부동산과 을 소유 OOO사우나의 거래에 있어

“

을”의 물건채권최고액 OOO만원(원금 OOO만원)은 “을”이 원금 OOO만원을 변제하고 원금OOO만원은 “갑”이 은행관례에 따라 승계하고,

“을”의 물건용역 임대보증금 OOO만원은 “갑”이 승계한다고 기재되어 있다.

(라) 청구인은 2006.4.17.자 계약금조로 OOO억원, 2006.5.15. 쟁점부동산 잔금조로 OOO만원짜리 영수증 2매를 제출하였다.

(마) 청구인은 2006.4.17. 자기앞수표 OOO억원짜리 1매(2006.3.20. OOO은행 발행 바가5132****), 잔금 OOO만원(2006.3.21. 1,000원짜리 4매, OOO은행 발행, 바가OOO)과 중개수수료로 지불한 OOO만원짜리 1매(2006.3.31. OOO은행발행, OOO) 제출하였다.

(6) 주위적 청구에 대하여 본다.

처분청은 청구인의 배우자와 전소유자의 거래를 교환거래로 인정(청구인도 인정)하면서 그 교환계약서에 기재된 것과 같이 청구인이 전소유자에게 추가 지급한 교환차액인 쟁점정산금을 지급한 사실에 대하여는 인정하지 아니한 것으로, 이는 서로 모순되는 점이 있고, 쟁점부동산과 OOO사우나에 대한 교환계약서에 정산차액이 쟁점정산금으로 나타나며, 이 금원에 대한 지급내역이 금융증빙(수표)에 의해 명확히 나타나는 점 등에서 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 전소유자로부터 인수한 금융채무 OOO억원과 전소유자에게 지불한 교환차액인 쟁점정산금을 합한 OOO만원으로 보아야 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 시가가 불분명하다 하여 저당권설정가액인 OOO억원을 취득가액을 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(7) 예비적 청구에 대하여는 주위적 청구에서 청구주장을 인용하였으므로 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」

제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.