조심2014서4407 (2014.11.06)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.8.4. OOO으로부터 취득한 OOO와 그 지상 여관건물(지하 1층 지상 3층 연면적 360.34㎡로서 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2012.6.1. 양도하고 그 취득가액과 양도가액을 모두 OOO원으로 하여 양도차손 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산이 매매가 아니라 교환으로 취득한 것이고, 그 취득가액이 불분명한 것으로 조사하여, 취득가액을 양도가액을 환산한 OOO원으로 하고 2014.6.12. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

2005.7.4. OOO과 쟁점부동산을 OOO원에 매수하는 계약을 체결하였으나 사실은 쟁점부동산과 청구인 소유 부동산OOO을 교환하고 차액은 임대보증금 인수 OOO원, 융자금(근저당채무인수) OOO원, 금전지급 OOO원으로 한 거래였으며, 처분청은 매매가액이 불명확하다고 보아 청구인의 취득가액을 환산하였으나 쟁점부동산의 거래가액은 당사자 간에 합의된 가액 OOO원이 맞으며, 이는 OOO이 지급받지 못한 매매대금 OOO원을 구하는 소장에서 자신의 양도가액이 OOO원인 사실을 인정한 것에서도 확인된다.

나. 처분청 의견

전소유자 OOO에 대한 OOO 양도소득세 결정내역을 살펴보면, 시가감정에 대한 내용이 없었다고 진술한 점, 계약금 및 중도금 내역 등의 금융증빙을 제시하지 못한 점 등을 미루어 보아 소유권이전등기의 원인은 교환으로 판단되고, 이 경우 쟁점부동산과 교환된 부동산의 가치를 객관적으로 평가하여 그 차액을 정산하였을 경우 실제거래가액으로 인정할 수는 있으나, 청구인은 쟁점부동산과 교환된 부동산가액을 실제 시가감정 등 객관적으로 평가할 수 있는 방법으로 입증한 것이 없으며, 그 차액에 대하여도 실제 대금거래가 이루어졌는지 알 수 없으므로 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운바, 이와 같이 쟁점부동산은 양도당시 세법상 인정되는 객관적인 감정가액도 존재하지 아니하며, 거래당사자 간 단순 합의에 의한 교환으로 양도된 것이라고 판단되기에, 임의로 산정한 OOO원을 취득가액으로 인정하는 것은 어렵고 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의

취득가액이 불분명한 것으로 보아

환산가액으로 경정하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부

② 가산세를 감면할 수 있는 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)

소득세법 제96조

[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

97조

[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2 [추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1.·2. (생 략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.

양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본, 처분청이 제출한 OOO장의 OOO에 대한 보완조사복명서, OOO장의 행정소송관련 사실관계 보완조사 의뢰 공문(OOO, 2010.12.2.), OOO에 대한 국세청의 심사결정서(OOO, 2009.11.25.) 및 OOO 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) OOO은 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 후 2005.10.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, OOO장은 이에 대한 세무조사결과 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서(양도가액이 OOO원으로 기재됨) 및 청구인의 확인서 등에 의하여 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 과세하였다.

(나) 위 과세처분에 불복하여 OOO이 쟁점부동산을 OOO원에 매도하였고, 청구인이 제시한 양도가액 OOO원의 매매계약서는 은행제출용 혹은 취득세 감액 목적의 허위계약서임을 주장하면서 제기한 심사청구와 행정소송(1심)은 모두 기각되었으나, 동 소송 항고심

(서울고등법원 2010누23998, 2010.8.4.) 계류 중 OOO장은 2010.12.2. OOO장에게 보완조사를 요구하였고, 그 결과

쟁점부동산이 교환에 의하여 양도되었고, 실지거래가액이

불분명한 것으로 보아 취득가액과 양도가액을 모두 기준시가OOO로 하여 양도소득세 OOO원을 감액(2011.3.4. 소 취하)하였고, 처분청은 이러한 조사내용에 근거하여 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하였다.

(다) OOO장의 OOO에 대한 양도소득세 보완조사의 내용은 다음과 같다.

1) OOO장은 양도가액 OOO원을 입증할 추가 금융증빙, 교환대상 부동산에 대한 시가감정 및 현금지급액이 감정가액 차액정산용인지 여부, 청구인이 양도한 OOO 아파트의 미등기전매 여부 등을 조사하여 부동산 양도가액 OOO원이 실지거래가액임을 확인하며, 미확인시 관련 법령에 따라 OOO에 대한 양도소득세를 경정하고, 청구인의 미등기전매에 대해서도 사실관계에 따라 추가경정하라는 취지의 보완조사를 요청하였다.

2) 이에 따른 조사결과, 당초 청구인이 제시한 매매계약서 등에 의하여 양도가액을 OOO원으로 결정하였으나, OOO이 서울고등법원에 제출한 준비서면에서 매매계약서를 첨부하고 매매를 취득한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였으나 실제는 교환에 의한 것이며 교환물건에 대한 시가감정이 없었으므로 계약서에 기재된 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 주장을 하였고, 청구인에게 조회한 결과, 자신 소유의 부동산을 매매대금조로 지급한 사실을 인정하고, 부동산에 대한 시가 감정을 실시한 사실이 없고, 대금지급에 대한 금융증빙을 보유하고 있지 못하다고 진술한바, 청구인이 쟁점부동산을 교환에 의하여 취득하였으나 이에 대한 시가감정 등이 없어 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 환산한

OOO원을 취득가액으로 하였다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득가액(OOO원)을 입증하기 위하여 제출한 증빙은 다음과 같다.

(가) 청구인과 OOO 사이에 2005.7.4. 체결된 쟁점부동산 매매계약서에는 별다른 특약사항 없이 청구인이 쟁점부동산을 계약금

OOO원(지급일 : 2005.7.18.), 잔금 OOO원(지급일 : 2005.7.3.)과 OOO 융자금 승계

OOO원에 매수하기로 약정한 것으로 기재되어 있다.

(나) OOO이 청구인을 상대로 제기한 민사소송 관련 자료를 보면 다음과 같다.

1) OOO은 2005.11.30. 청구인을 상대로 부당이득금 OOO원의 반환을 구하는 민사소송을 제기OOO하였다가 2006.2.13. 동 소송을 취하하였는데, OOO이 제출한 소장을 보면, OOO은 2005.7.4. 청구인과 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하고, OOO 융자금 OOO원 승계시 잔금인 미지급금 OOO원을 지급하기로 특약한 후 청구인이 임대보증금OOO을 승계하는 등 본인이 이미 쟁점부동산의 소유권을 이전하였음에도 청구인이 지급하지 아니한 OOO원 및 그 이자 OOO원의 지급을 청구하였는데, 동 소장에 첨부된 쟁점부동산 매매계약서는 중개인 기재여부, 대금지급내역, 특약사항 등에서 청구인에 제시한 매매계약서[위 (가)에서 제시한 바 있음]와 상이한 것이며,

2) OOO의 어음공정증서OOO를 보면, 청구인은 2005.12.27. OOO에게 2006.2.6.까지 OOO원을 지급할 것을 내용으로 하는 약속어음을 발행하고, 2005.12.27. 공증을 받았으며,

3)

OOO과 청구인 사이에 작성된 합의서에 의하면, 청구인은 2006.2.5. OOO과 쟁점부동산의 매매로 인한 모든 법률분쟁에 대하여 상호 원만히 합의하였으므로, 이후 일체의 청구나 소송 등을 제기하지 않을 것을 약속한다는 내용이 기재되어 있다.

(다) OOO

(대리인 변호사 OOO)이 2010.8.16. OOO에 제출한

준비서면을 보면, OOO은 쟁점부동산은 사실상 교환에 의하여 양도한 것으로서, 그 대가로

OOO원(위 기재 부동산은 모두 미등기전매한 것임)과 OOO 근저당 채무 및 임대보증금 채무 승계액 합계 OOO원, 계약당시 수령한 계약금으로 OOO원을 받은 것을 인정하였고, 사실상 교환거래였으므로 매매가액을 정하는 것은 큰 의미가 없

어서 당초 매매대금을 OOO원으로 하여 작성하는 등 OOO과

청구인의 편의 등을 고려하여 사실상 자의적으로 한 것을 인정하는 내용이 기재되어 있다.

(라) 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 제출하는 증빙 및 그에 의하여 나타나는 사실은 다음과 같다.

1) 쟁점부동산과

교환한 아파트OOO와 같은 평형의 부동산실거래가 자료를 보면, 2008년 3월 OOO원에 계약된 것으로 나타난다.

2) 청구인의 OOO 예금계좌(100078-65-16****) 거래내역을 보면, 동 예금계좌에서 2005.6.23.～2005.8.3. 기간 동안 합계 OOO원이 출금된 사실이 나타나지만, 동 금액의 용도는 확인되지 아니한다.

3) 쟁점부동산 등기부등본을 보면, 청구인의 양수 전인 2003.6.27. OOO을 채무자로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었다가 청구인의 양수 후인 2005.12.26. 해지된 사실이 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비록 교환에 의하여 쟁점부동산을 취득하였으나 그 취득가액은 부동산 매매계약서에 기재된 OOO원이며, 설령 실지거래가액이 불분명하다하여 과세하더라도 청구인에게 가산세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이나,

(가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것(조심 2011부2644, 2011.11.21. 같은 뜻임)인바,

청구인이 OOO과 자산을 교환하면서, 교환대상 자산의 가치를 객관적으로 평가한 사실이 확인되지 아니하고, 그에 따른 쟁점부동산과 청구인 소유 부동산 시가의 차액 및 그 정산내역이 명확히 확인되지 아니하고, 실제 OOO은 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득가액을 일관되게 부인할 뿐아니라, 청구인이 제출한 양도가액 OOO원의 매매계약서 등에 근거한 과세에 불복하여 OOO이 제기한 소송 중 보완조사를 통해서도 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 감액경정한 것을 보면, 이 건은 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보는 것이 타당한 것이므로, 양도가액을 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 있다고 하기 어렵다.

(나) 또한, 당초 청구인이 제시한 매매계약서는 그 거래대금총액이나 지급방법 등이 모두 사실과 다른 것으로 기재되어 있었으며, 실제 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 교환한 부동산도 모두 청구인의 명의로 되어 있지 아니하였던 것으로 보이므로, 청구인이 성실한 과세표준의 신고 및 세액 납부의 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에도 해당하지 아니한 것으로 보이므로, 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분도 잘못이 있다고 하기 어렵다.

따라서, 쟁점부동산 취득시 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 그 양도가액을 환산한 가액을 취득가액으로 하고 신고 및 납부불성실가산세를 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.