조심 2023인8012 (2024.01.19)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.6.11. 어머니 AAA으로부터 서울특별시 용산구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 2020.6.22. 증여재산가액을 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO원으로 하여 증여세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 용산세무서장은 2020년 서울지방국세청에 대한 감사원 감사 결과에 대한 후속조치로서, 2022.7.14. 서울지방국세청 평가심의위원회에 2018.6.19. 매매계약이 체결된 같은 동 OOO 매매가격 OOO원(이하 해당 아파트를 “쟁점유사매매사례”라 하고 그 매매가격을 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 심의해줄 것을 신청하였고, 이에 위원회는 쟁점유사매매사례의 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있고 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보아 2022.8.23. 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 의결을 하였다.

다. 용산세무서장은 청구인의 주소지가 변경됨에 따라 처분청에 과세자료를 이송하였고, 이에 처분청은 증여재산가액을 쟁점유사매매가액으로 하여 2023.4.11. 청구인에게 2020.6.11. 증여분 증여세 OOO원을 경정.고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2023.5.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

2개의 감정기관이 평가심의위원회의 심의대상기간(평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간) 내에 쟁점아파트에 대한 감정평가를 실시하였으므로, 그 가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 증여재산가액으로 하여 이 건 증여세를 감액하여야 한다.

(1) 쟁점아파트는 한남3구역 재개발정비사업지구에 소재하는 아파트로, 2019.3.29. 해당 지구에 대한 사업승인이 이루어져 2021.6.27. 관리처분이 이루어질 계획이었으나 연기되었고 그 결과 이 건 평가기간 내 유사매매사례가액이 없었다. 이에 청구인은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 상 보충적 평가액인 공동주택가격을 증여재산가액으로 하여 이 건 증여세 신고를 한 것이다.

(2)

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 감정이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 단서는 해당 재산의 감정가액이 있는 경우에는 같은 조 제4항에 따른 유사매매사례가액을 적용하지 않도록 규정하고 있다. 그런데 서울특별시 용산구청장이 2개의 감정기관에 쟁점아파트가 속한 재개발정비사업지구의 종전자산(집합건물)에 대한 감정평가를 의뢰하였고 그 결과 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 쟁점감정가액이 산정되었으므로, 상증세법령에 따라 처분청이 적용한 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에서 제외되어야 하고 최종적으로 이 건 과세처분은 쟁점감정가액에 대한 평가심의위원회의 심의를 거친 후 이를 쟁점아파트의 시가로 하여 경정되어야 한다.

(3) 처분청은 쟁점감정가액이 증여세 납부목적에 적합하지 않으므로 시가로 볼 수 없다는 의견이나, 이는 근거 없는 처분청의 자의적인 판단이다. 쟁점감정가액은 상증세법 시행규칙에 따른 공신력 있는 감정평가기관들이 개별성 있는 부동산의 가치를 평가한 금액이므로 단순히 쟁점감정가액이 쟁점유사매매사례가액보다 낮다는 이유로 이를 부인하는 것은 조세법률주의에 반한다.

또한 실무적으로는 주택재개발사업의 관리처분을 위하여 산정한 감정가액(권리가액)이 상증세법령상 정당한 감정가액으로 인정되어 과세처분이 이루어지고 있음에도 불구하고 처분청은 이에 반하는 이 건 과세처분을 하였는바 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)

상증세법 시행령 제49조

제2항 단서에 따라 당해 재산의 감정가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 시가로 보지 않는 것이나, 청구인이 제시하는 쟁점감정가액은 같은 조 제1항 제2호 단서에 따라 시가로 인정되는 적법한 감정가액이 아니어서 이 건의 경우 같은 조 제2항 단서가 적용되지 않으므로, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이루어진 이 건 과세처분은 적법하다.

청구인은 쟁점감정가액이 상증세법령상 시가로 인정되는 적법한 감정가액이라고 주장하나, 「도시 및 주거환경정비법」 상 정비사업은 공동주택 등을 새로이 건설한 후 발생한 개발이익을 조합원들의 출자 비율에 따라 나누는 사업이기 때문에 해당 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격에 대한 평가는 조합원들 간 상대적 출자비율을 정하기 위한 것이고(대법원 2016.2.18. 선고 2015두2048 판결), 이는 종전자산가격의 다과와 상관없는 재개발사업의 이익으로서 사후적으로 결정되는 한편 분양신청을 하지 않고 탈퇴하고자 하는 조합원에 대한 청산가액의 기초가 되므로, 조합으로서는 종전자산가격을 낮춰 조합원의 사업이익을 증가시키려는 유인이 있을 뿐만 아니라 종전자산가격에 대한 평가액은 추정 개별 권리가액이 포함되지 아니한 금액으로서 그 목적이 증여세 납부에 적합하지 않으므로, 쟁점감정가액이 상증세법령상 시가(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)에 부합한다고 보기 어렵다.

(2) 한편 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가로 적정한지 여부와 관련하여, 이 건에서

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에 따른 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었는지’에 대하여 살펴보면, 비록 쟁점아파트의 경우 소규모 아파트여서 유사한 매매사례가 많지는 않으나 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2018.6.19.)부터 이 건 증여일(2020.6.11.) 및 그 이후까지의 기간 동안 계속하여 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매가격이 상승하는 추세에 있는 것으로 나타나는바, 쟁점유사매매사례의 매매계약일부터 증여일까지 가격변동(하락)의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청이 제출한 쟁점아파트 및 유사 아파트의 매매사례 중 상증세법령상 시가 인정요건을 충족하는 것은 OOO쟁점유사매매사례와 OOO(쟁점아파트가 속한 단지는 하나의 동으로 이루어짐) 2가지로 나타난다(참고로 OOO호의 경우 매매가격이 쟁점유사매매사례가액보다 높으므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보는 경우

「국세기본법」 제79조

제2항의 불이익변경금지원칙에 반한다).

(나) 서울특별시가 운영하는 홈페이지 “정비사업 정보몽땅”에 의하면, 쟁점아파트가 속한 “한남 제3재정비촉진구역 재개발사업(주택정비형)”의 주요경과는 아래 ＜표2＞ 와 같다.

＜표2＞ 한남 제3재정비촉진구역 재개발사업(주택정비형)의 주요경과

(다) 청구인은 주식회사 OOO 및 OOO 2019.9.24. 서울특별시 용산구청장으로부터 “한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 종전자산(집합건물) 감정평가”에 대한 의뢰를 받아 작성한 감정평가서 중 일부를 제출하였는데, 그 주요내용은 OOO과 같다. 이에 의하면 세대별 감정평가결과, 쟁점아파트는 각각OOO원과 OOO원으로 평가된 것으로 나타나고, 그 평균액인 OOO원이 쟁점감정가액에 해당한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 재산정하여야 한다고 주장하나,

상증세법령에 의하면, 증여재산가액은 평가기준일(증여일) 현재의 시가에 따르고 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 따른 가액을 적용하는 것인데, 증여재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가기간 내 평가를 하였거나 평가기간이 아니더라도 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가가 이루어졌고 그에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거친 경우 그 감정가액(평균액)은 시가에 포함될 수 있고 이 경우 증여재산과 면적·위치·기준시가 등이 유사한 다른 재산에 대한 매매등의 가액은 시가에서 제외되나, 다만 증여재산에 대한 감정평가가 증여세 납부목적에 적합하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하는 점,

그런데 청구인이 시가로 제시하는 쟁점감정가액의 경우, 주택재개발사업의 관리처분계획의 수립을 위해 실시된 감정평가에 따른 가액으로 증여세 납부목적에 적합하다고 볼 수 없고(조심 2019서4209, 2020.1.28. 같은 뜻임), 해당 감정평가가 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 이루어졌음에도 평가심의위원회의 심의를 거친 사실은 확인되지 않는 등 상증세법령상 시가로서의 인정요건을 갖추었다고 보기 어렵고, 그렇다면 쟁점유사매매사례가액이 시가에서 제외된다고 볼 수 없는 점 등에 비추어,

위 청구주장은 받아들이기 어려우므로 처분청이 공동주택가격(보충적 평가방법에 따른 가액)이 아닌 쟁점유사매매사례가액(시가)을 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정된 것)

제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ＜이하 각 목 생략＞

제68조 [증여세 과세표준신고] ① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제41조의3과 제41조의5에 따른 비상장주식의 상장 또는 법인의 합병 등에 따른 증여세 과세표준 정산 신고기한은 정산기준일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 하며, 제45조의3 및 제45조의5에 따른 증여세 과세표준 신고기한은 수혜법인 또는 특정법인의

「법인세법」 제60조

제1항에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정된 것)

제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. ＜이하 각 목 생략＞

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란

「소득세법」 제99조

제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

⑦ 법 제60조 제5항 후단에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 “원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 “재감정가액”이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.

제49조의2 [평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문

제78조 [결정ㆍ경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 일부개정된 것)

제15조 [평가의 원칙등] ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

(4) 도시 및 주거환경정비법

제74조 [관리처분계획의 인가 등] ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

④ 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등

⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(5) 도시 및 주거환경정비법 시행령

제62조 [관리처분계획의 내용] 법 제74조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

3. 제63조 제1항 제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도ㆍ방법 및 시기. 이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.

제63조 [관리처분의 방법 등] ① 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다.

4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조 제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제7호에서 같다)과 제59조 제4항 및 제62조 제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당한다)의 비율에 따라 분양할 것

제72조 [물건조서 등의 작성] ① 사업시행자는 법 제81조 제3항에 따라 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획의 수립을 위하여 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관하여야 한다.

② 제1항에 따른 물건조서를 작성할 때에는 법 제74조 제1항 제5호에 따른 종전 건축물의 가격산정을 위하여 건축물의 연면적, 그 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부하여야 한다. 다만, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있다.

※ 감정평가 실무기준(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019-594호로 일부개정된 것)

100 총칙

1 목적

이 기준은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제3항 및 「감정평가에 관한 규칙」 제28조에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정함으로써 감정평가업자(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 같다)가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 한다.

730 도시정비평가

1 적용 및 정의

① 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 한다)에 따른 정비사업과 관련된 감정평가(이하 “도시정비평가”라 한다)를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다.

② 이 절에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “재개발사업등”이란

도정법 제2조

제2호 나목의 주택재개발사업 및 라목의 도시환경정비사업을 말한다.

3. “종전자산”이란

도정법 제48조

제1항 제4호에 규정된 종전의 토지나 건물을 말한다.

3 도시정비평가의 기준 및 방법

3.1 종전자산의 감정평가

① 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

1. 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.