조심 2022서7649 (2023.02.23)

에 따른 사업계획승인을 받거나,

에 따른 허가를 받은 자가

에 따라 공급하지 아니하고 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우에 해당하지 아니하여야 한다.

(나) OOO구청 주택과에 따르면 쟁점②ㆍ③주택은

에 따른 사업계획승인을 받거나 같은 법 제54조에 따라 주택을 공급한 사실이 없고,

주민등록등(초)본 및 임대사업자 등록증 열람결과 쟁점②ㆍ③주택 모두 타인이 1년 이상 거주한 것이 확인되므로 해당 주택을 합산배제 대상이 아닌 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 종합부동산세를 재경정한 처분의 당부

② 쟁점②ㆍ③주택이 종합부동산세 합산배제 미분양 주택에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령: ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점① 관련하여, 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다.

(가) 청구인의 사업자 및 임대사업자 등록 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인의 사업자등록번호 및 임대사업자 등록번호 등

○○○

(나) 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택의 임대유형, 최초 임대등록일 및 임대등록 말소일은 아래 ＜표3＞과 같이 나타난다.

＜표3＞ 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택 임대등록내역 등

○○○

(다) 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택 중 일부 주택(29개 호)의 임대차계약 현황은 아래 ＜표4＞와 같은 것으로 나타난다.

＜표4＞ 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택 중 일부 주택의 임대차계약 체결일 및 계약기간

○○○

(2) 쟁점② 관련하여, 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다.

(가) 쟁점②주택의 최초 재산세 납세의무 성립기준일은 2019.6.1.이고 쟁점③주택의 최초 재산세 납세의무 성립기준일은 2017.6.1.인 바, 최초 재산세 납세의무 성립기준일부터 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일까지 5년이 경과하지 않았다는 점에 관하여는 당사자 간 다툼이 없는 것으로 나타난다.

(나) 처분청은 청구인이 쟁점②ㆍ③주택과 관련하여

에 따른 사업계획승인 또는

에 따른 분양 승인을 얻었는지 여부를 서울특별시 광진구청에 확인 요청하였고, 이에 따라 광진구청장이 처분청에 회신한 내용은 아래와 같다.

＜쟁점②주택 관련: OOO＞

○○○

＜쟁점③주택 관련: OOO＞

○○○

(다) 처분청이 제출한 주민등록표에 따르면 쟁점②ㆍ③주택에는 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 당시 청구인 또는 타인이 1년 이상 전입하였던 내역이 나타난다.

(라) 쟁점②주택 중 OOO 등 오피스텔 9개 호(＜표5＞ 기재, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)의 최초 임대등록일과 임대주택 말소신고 당시 주택유형은 준주택(오피스텔)으로 기재되어 있으나, 2023.1.11. 건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있다.

＜표5＞ 쟁점②주택 중 쟁점오피스텔 현황

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 처분청이 감액경정한 종합부동산세를 특별한 사정변경 없이 다시 증액경정하여 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세는

「종합부동산세법」 제16조

에 따른 부과.고지방식의 세목으로서 같은 법 제17조 제3항에서 “관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다”고 규정하고 있는 점, 처분청은 쟁점①ㆍ③주택의 임대등록이 말소된 사실 등을 새로 확인하여 이를 합산배제에서 제외하여 재경정한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

또한, 청구인은

민특법 제6조

제6항에 따라 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 임대사업자의 지위를 유지한다고 되어 있으므로 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택 모두 종합부동산세 합산배제 대상이라고 주장하나,

「종합부동산세법」 제8조

제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면, 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은

민특법 제2조

제7호에서 규정한 같은 법 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 등록한 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하는 주택에 해당하여야 하는바, 이는 민특법에 따른 임대사업자등록을 하였을 것뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것까지를 포함한다고 해석함이 타당하다(조심 2022서7226, 2022.12.15. 같은 뜻임) 할 것이며, 같은 항 제1호 단서에서

민특법 제2조

제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018.3.31. 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다고 규정하고 있는바, 쟁점①주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재

민특법 제6조

제5항에 따라 임대등록이 말소(2020.9.11.)된 것으로 나타나는 점, 같은 조 제6항은 임대인과 임차인의 법률관계를 규정한 것으로 보이는 점, 쟁점②ㆍ③주택은 사업자등록 등을 하지 않았거나 2018.3.31. 이후에 사업자등록 등을 한 주택으로서

「종합부동산세법 시행령」 제3조

제1항 제1호 단서 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택 모두 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 해당하지 아니한다 할 것이다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 미분양주택으로서 관련규정에 따라 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년간 합산배제가 가능하므로 쟁점②ㆍ③주택은 합산배제 대상이라고 주장하나,

「종합부동산세법」 제8조

제1항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제4조에 의하면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 미분양주택은

에 따른 사업계획승인 또는

에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로서 2005.1.1. 이후 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택으로 규정하고 있고,

「종합부동산세법 시행규칙」 제4조

제2호 단서에서는

에 따라 공급하지 아니하고 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다고 규정하고 있는바, 쟁점②ㆍ③주택은 청구주장과 같이 최초 재산세 납세의무 성립기준일부터 5년이 경과하지 아니하였으나

에 따라 공급하지 아니하였고, 주민등록표 및 임대사업자 등록증 상 타인이 1년 이상 거주한 것으로 나타나며,

에 의한 사업계획승인을 얻은 자에 해당하지 아니는 점 등에 비추어, 쟁점②ㆍ③주택은 종합부동산세 합산배제 대상 미분양주택에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다.

또한, 청구인은 쟁점②주택 중 쟁점오피스텔이 준주택에서 업무용으로 용도변경되었으므로 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세는 매년 과세기준일(6.1.) 현재 공부상 용도 및 이용현황 등에 따라 부과되는 것인바, 쟁점오피스텔은 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 용도는 준주택으로서 거주용도로 사용된 것으로 보이는 점, 2021년 귀속 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점①ㆍ②ㆍ③주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. “주택”이라 함은

「지방세법」 제104조

제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은

「지방세법」 제114조

에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

제17조【결정과 경정】① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과·징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가

「지방세법」 제115조

제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.

⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란

「공공주택 특별법」 제4조

에 따른 공공주택사업자 또는

제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재

「소득세법」 제168조

또는

「법인세법」 제111조

에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

제2호에 따른 민간건설임대주택과

「공공주택 특별법」 제2조

제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만,

제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조

제4항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제44조

제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

제3호에 따른 민간매입임대주택과

「공공주택 특별법」 제2조

제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,

제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조

제4항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제44조

제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

제4조【합산배제 사원용주택등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.

가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서

「국세기본법 시행령」 제1조의2

제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자

나. 사용자가 법인인 경우에는

「국세기본법」 제39조

제2호에 따른 과점주주

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가.

에 따른 사업계획승인을 얻은 자

나.

에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙

제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가.

에 따라 공급하지 아니한 주택

나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제6조【임대사업자 등록의 말소】① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

⑤ 종전의

제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

⑥ 제1항 각 호(제5호는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

(5) 지방세법

제104조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란

「주택법」 제2조

제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(6) 주택법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

제15조【사업계획의 승인】① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는

「지방자치법」 제175조

에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

제54조【주택의 공급】① 사업주체(