조심2010구1767 (2010.12.29)

OOO세무서장이 2009.12.7. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 386,430,450원의 부과처분은 청구인이 2000.6.18. 취득한 OOO OOO OOO OOOOO 지상의 주택 55.66㎡의 가액인 232,000,000원을 이축권의 취득가액으로 하여 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.8.18. 개발제한구역 내에 위치한 OOO OOO OOO OOO 전 1,194㎡와 같은 동 360 전 245㎡ 합계 1,439㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였으며, 위 359 전은 2002.8.5. 359 대지 330㎡(* 지목변경 : ‘전’→‘대지’, 이하 “쟁점지번토지”라 한다), 359-2 전 324㎡, 359-3 전 424㎡, 359-4 전 116㎡로 분할되었고, 그 후 청구인은 2000.6.18. OOO OOO OOO OOOOO 지상의 단층주택 55.66㎡(이하 “쟁점이축권”이라 한다)를 양수하였다.

나. 청구인은 쟁점이축권을 이용하여 2002.8.6. 쟁점지번토지 지상에 주택을 신축하였다가 2007.2.23. 이를 철거한 후인 2008.2.29. 쟁점토지 전부를 양도하고, 2009.5.29. 양도소득 과세표준 확정신고시 양도가액은 1,600,000,000원, 취득가액은 239,000,000원, 필요경비는 289,850,410원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 242,008,300원을 납부하였다.

다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 세무조사한 결과, 필요경비로 공제한 쟁점이축권의 취득가액 232,000,000원 등을 부인하고, 청구인이 쟁점토지 중 쟁점지번토지를 제외한 나머지를 자경하지 아니하였다 하여 비사업용 토지로 보아 2009.12.7. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 386,430,450원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.15. 이의신청을 거쳐 2010.5.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2000.6.18. 쟁점이축권을 취득하고 그에 따라 쟁점지번토지 지상에 주택을 신축하였고 지목이 ‘전’에서 ‘대지’로 변경되었으며 그 결과 당해 토지의 개별공시지가가 2002년 90,000원에서 2003년 640,000원으로 인상되었는 바, 청구인이 쟁점이축권을 취득하여 건물을 신축하고 그에 따라 토지의 형질이 변경되어 가치가 증가된 이 건의 경우 쟁점이축권의 취득비용은 토지의 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정되어야 하며, 양도자산의 필요경비로 인정하는 개량비는 자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용인 바, 비록 청구인이 쟁점이축권을 매입한 후 건물을 신축하여 양도한 것은 아니라 하더라도 당해 이축권이 쟁점토지를 개발제한구역 해제지역으로 지정받을 수 있게 하는 데 기여를 하였고 이로 인하여 토지의 가치증대에 중대한 영향을 미쳤다 볼 수 있으므로 그 취득가액을 양도자산인 쟁점토지의 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

자산의 양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물은 별개의 자산이고 그 소득금액도 각각 계산하는 것이며, 건물공사비는 토지의 양도소득에 영향을 미칠 수 없는 만큼, 청구인의 책임하에 건물을 철거하여 쟁점토지만을 양도한 이 건의 경우 쟁점이축권 취득비용은 건물 신축비용으로 사용되었으나 건물의 철거와 함께 소멸하였다고 봄이 타당하고, 쟁점토지는 개발제한구역에서 일반주거지역으로 변경된 후 양도되어 쟁점이축권 취득비용이 토지의 가치상승에 직접적인 영향을 미친 것으로 인정할 수 없어 자본적 지출액으로 보기는 어려우므로 당해 비용을 쟁점토지의 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 확정신고한 쟁점이축권 취득비용을 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

나.

관련법령

(1)

소득세법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2)

소득세법 시행령 제163조

【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이

정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한

다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3)

소득세법 시행규칙 제79조

【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1.「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등”이라 함은「증권거래법」에 의한 증권회사 및「은행법」에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 조사복명서 등의 심리자료에 의하면,

청구인은 1998.8.18. 개발제한구역 내에 위치한 쟁점토지를 취득하였고, 2000.6. 18.에는 쟁점이축권을 취득하였으며, 2002.8.5. 쟁점토지 중 쟁점지번토지 지목이 ‘전’에서 ‘대지’로 변경되었고, 청구인은 쟁점이축권을 이용하여 2002.8.6. 쟁점지번토지 지상에 주택을 신축하였다가 2007.2.23. 이를 철거하고 2008.2.29. 쟁점토지 전부를 양도한 뒤, 2009.5.29. 양도소득 과세표준확정신고시 양도가액은 1,600,000,000원, 취득가액은 239,000,000원, 필요경비는 289,850,410원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 242,008,300원을 납부하였고, 처분청은 양도소득세를 조사한 결과 청구인이 필요경비로 공제한 금액 중 쟁점이축권의 취득비용인 232,000,000원을 포함한 255,310,910원을 부인하고, 쟁점토지 중 쟁점지번토지를 제외한 나머지를 자경하지 아니하였다 하여 비사업용 토지로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지의 취득가액 239백만원 및 양도가액 1,600백만원, 쟁점이축권의 취득가액 232백만원에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(3) 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분에 대하여 청구인은 개발제한구역 내에 위치하여 건축이 불가능한 쟁점토지 중 쟁점지번토지상에 청구인이 취득한 쟁점이축권을 이용하여 건축허가를 득한 결과 쟁점토지가 건축이 가능한 토지로 용도가 변경되어 가치가 증대되었고 이로 인하여 가격이 상승하였으므로 쟁점이축권 취득가액을 당해 토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 제시하는 증빙서류 등을 살펴보면 아래와 같다.

(가) 청구인이 쟁점이축권을 취득하기 위하여 2000.5.18. OOO(‘매도인’)와 청구인(‘매수인’)이 작성한 매매계약서를 보면, 매매물건은 OOO OOO OOO OOOOO 지상 단층주택 55.66㎡, 매매대금은 232백만원(대금지급조건은 계약금 30백만원, 2000.5.31. 중도금 90백만원, 2000.6.18. 잔금 112백만원), 특약사항은 1) 개발제한구역 내에 있는 타인 토지 위의 지상권(이축권) 매매이다, 2) 개발제한구역으로 지정되기 전의 건축물관리대장을 확인한 후 중도금을 지불하기로 한다, 3) 매도인은 잔금을 수령한 때 퇴거하여야 한다, 4) 건물의 철거 및 말소는 매수인이 부담하기로 한다는 등의 내용이 약정되어 있는 사실이 인정된다.

(나) 청구인이 쟁점이축권을 이용하여 2002.8.6. 신축한 주택(사용승인일 : 2002.8.2.)에 대하여 작성한 건축물관리대장상의 등재내용을 보면, 토지는 OOO OOO OOO OOO 대지(자연녹지지역, 개발제한구역) 330㎡이며, 건물은 단독주택(경량철골조) 32.32㎡이고, 동 주택은 2007.2.23. 철거로 인하여 말소된 것으로 확인되며, 또한 청구인이 제시하는 견적서에 의하면 주택의 신축비용은 17,620,000원이다.

(다) OO시장이 2010.1.25. 청구인에게 통보한 ‘이축사실 확인 통

보(건축과-2098)’ 공문에 기재된 내용을 보면 아래와 같다.

귀하께서 우리시에 제출하신 문원동 359 건축물의 이축사실 확인요청에 대하여 아래와 같이 통보합니다.

가. 위 치 : OOO OOO OOO OOO

나. 연 면 적 : 32.32㎡(형질변경 면적 330㎡)

다. 용 도 : 단독주택

라. 구 조 : 경량철골조

마. 건축근거 : 개발제한구역 당시 OOO OOO OOOOOOOOO 이축

바. 건축허가 : 2000.7.21.

사. 사용승인 : 2002.8.2.

아. 건축허가당시 건축주 : 청구인

참고사항 : 2000.9.20. 농지조성비 1,486천원과 전용부담금 5,412천원 합계 6,987천원을 납부(대행자 농업기반공사)

(라) 청구인이 질의한 내용에 대하여 OO시장이 2010.1.28. 청구인에게 회신한 ‘개별공시지가 변경사유 질의에 대한 회신(민원봉사과

-1539)’ 공문에 기재되어 있는 내용을 보면 아래와 같음을 알 수 있

다.

귀하께서 2010.1.25. OOO 민원 제2275호로 질의하여 주신 개별공시지가 변경사유에 대하여 아래와 같이 알려드립니다.

○ 질의내용 : OOO OOO OOO OOOO 대한 2002부터 2003년까지의 개별공시지가 변경사유

○ 회신내용 : 2002.1.1. 기준 90천원/㎡, 2003.1.1. 기준 640천원/㎡, OO시 도건58431-12049(2002.8.2.)호로 건축물에 대하여 사용승인한 후 지목이 ‘전’에서 ‘대지’로 변경됨에 따른 지가인상임

(마) OO시장이 2008.2.25. 발급한 ‘세목별 과세(납세) 증명서’에 의하면, 2003년 10월 수시분 취득세 3,630,000원(OOO OOO OOO OOO 330㎡가 ‘전’에서 ‘대지’로 지목변경)이 납부된 것으로 나타나고, OO 도시관리계획결정(변경) 고시(경기도 고시 제2005-159호, 2005.5. 30.)에 의하면, OOO OOO OOO OOO 일원(사기막골지구)은 자연녹지지역에서 제1종 일반주거지역으로 변경되었으며, 변경사유는 개발제한구역에서 해제된 지역에 대하여 양호한 단독주택지 보호 및 저층·저밀도 개발을 유도하기 위하여 제1종 일반주거지역으로 지정한 것으로 인정되며, 한편 쟁점토지는 1971년 개발제한구역으로 지정되었으며 쟁점토지 중 359, 359-2, 359-3은 2005.5.30. 제1종 일반주거지역으로 변경되었으나 나머지 359-4, 360은 아직까지 변경되지 아니한 것으로 나타난다.

(바) 개별공시지가조회서 등의 서류에 의하여 확인되는 쟁점토지의 과세연도별 개별공시지가 변동내역은 아래와 같다.

(OO O OO)

(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 처분청은 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지가 해제되어 건축허가를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 의미하는 이축권은 건물을 신축하여 양도하는 경우 당해 건물에 대한 필요경비로 인정될 수는 있으나 토지에 대한 필요경비로 공제할 수는 없으며, 쟁점토지 가운데 일부는 개발제한구역에서 일반주거지역으로 변경된 후에 양도되어 쟁점이축권 취득비용이

그 토지의 가치상승에 직접적인 영향을 끼친 것으로 받아들일 수 없

어 그 비용을 쟁점토지의 자본적 지출액으로 보기는 어렵다는 의견이나,

이축권이란「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에서 규정하고 있는 건축법상의 건축행위인 “이축(移築)”을 할 수 있는 권리로서 개발제한구역 내에서 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는 것이고, 청구인이 쟁점지번토지에 주택을 신축할 수 있게 된 것은 쟁점이축권이 있었기 때문이며, 주택의 신축으로 인하여 쟁점지번토지의 지목이 ‘전’에서 ‘대지’로 변경되고 그 결과 개별공시지가가 주택이 신축된 2002.1.1. 현재 기준으로 90천원에서 2003. 1.1. 현재 기준으로 640천원으로 급격히 증가되었는데 개발제한구역 내에 있는 쟁점지번토지는 쟁점이축권의 취득에 따른 건축허가로 인하여 건축이 가능하게 된 것이므로 당해 이축권은 토지의 형질변경과 직접 관련이 있는 것으로 보이고, 만약 쟁점이축권이 없었다면 쟁점지번토지는 건축이 불가능하여 통상적인 가치의 상승 외에는 특별한 가격상승이 없었을 것인 바, 결과적으로 쟁점이축권은 쟁점지번토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 기여하였다 할 것이므로 쟁점이축권 취득가액은 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단되고(조심 2009중2504, 2009.12.21. 같은 뜻), 또한 쟁점토지 중 쟁점지번토지를 포함한 일부 토지가 개발제한구역에서 일반주거지역으로 변경된 후에 양도되었다 하여 쟁점이축권의 취득에 의하여 이미 상승된 토지의 가치가 상쇄되었다고 단정할 것은 아니라 하겠다.

따라서, 쟁점이축권의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 하여 공제하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다

.