조심 2021지2887 (2022.11.01)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO지구(이하 “이 건 택지개발지구”라 한다) 내 토지 OOO㎡(OOO㎡ 중 존치면적 OOO㎡를 제외한 면적, 이하 “이 건 토지”라 한다)의 택지개발사업(이하 “이 건 택지개발사업”이라 한다)을 시행하면서,

이 건 토지 중 일부(합계 OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 각 사용승낙일을 취득시기로 하여 각 지목변경(이하 “이 건 지목변경”이라 한다)에 대한 취득세 과세표준을 합계 OOO원으로 하고 취득세 등 합계 OOO원을 2018년 7월부터 2019년 12월까지 9차례에 걸쳐 각각 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사(2020.9.22.∼2020.9.29.)를 실시한 결과, 청구법인이 이 건 지목변경에 대한 취득세 등을 과소신고한 것으로 보아 2020.11.11. 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.2.4. 이의신청을 거쳐 2021.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 이 건 택지개발지구의 사업시행자이고, 이 건 택지개발지구의 위치는 OOO일원(총 면적 OOO㎡)으로 2008년 12월부터 현재까지 약 13년간 택지개발사업이 진행되고 있으며, 대규모 택지개발사업의 효율적인 진행을 위하여 이 건 택지개발지구를 내부적으로 1단계부터 3단계까지로 구분하여 공사를 진행하고 있다.

순차적으로 각 단계를 준공할 예정에 있고, 이 건 택지개발지구 내 각 개별 필지의 토지사용승낙일과 단계별 준공일자 중 빠른 날을

「지방세법」 제7조

및 같은 법 시행령 제20조 제10항에 따른 지목변경 취득시기로 판단하고 지목변경에 대한 취득세를 신고ㆍ납부하였다.

이때, 지목변경에 대한 취득세 과세표준을 산정함에 있어 택지개발사업의 특성상 각 필지별 지목변경 관련 비용의 산출이 불가능함에 따라, 개별 필지 각각의 취득시기까지 확인되는 이 건 택지개발지구 전체 지목변경 관련 발생비용(분자)을 이 건 토지 면적(분모, 전체사업지구면적)으로 나누어 취득시기별 1㎡당 과세표준으로 산정하였고, 동 1㎡당 과세표준에 취득세 과세대상 토지의 면적을 곱하여 산출된 가액을 지목변경에 대한 취득세 과세표준으로 신고하였다.

처분청은 이 건 토지의 1㎡당 과세표준 산정에 있어 분자의 지목변경 관련 발생비용은 개별 필지 각각의 취득시점까지 발생비용이 아닌 세무조사 대상기간 중 가장 늦은 날 지목변경 간주취득세를 납부한 토지를 기준으로 이 건 토지의 지목변경에 대한 취득세 과세표준을 아래와 같이 적용하였으며, 1㎡당 과세표준을 이 건 택지개발지구의 기 사용승낙한 쟁점토지에 일괄 적용하고 청구법인이 기 신고한 금액과의 차액을 계산하여 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

OOO

현행

「지방세법 시행령」 제18조

제1항에서는 과세표준에 해당하는 금액은 “취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 각종 간접비용의 합계액”으로 규정하고 있어 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 ‘그 이전에 지출하였거나 지출하여야 할 의무가 발생한 비용’으로 과세표준을 한정하고 있다.

대법원은 지목변경 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만이 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하며, 이후에 발생 또는 확정된 각종 지목변경 비용은 법인장부에 계상되었다 할지라도 이 건 지목변경에 대한 취득세 과세표준 산정 시 제외됨이 타당하다고 판단하고 있다.

이 건 택지개발지구의 경우 각 토지별 사용승낙일에 따라 취득시기가 도래한 것으로 보고 동 취득시기까지 발생한 비용을 기준으로 지목변경에 대한 취득세 과세표준을 산정하여 취득세를 납부하였는데,

처분청은 각각의 개별 필지의 취득시기(토지사용승낙일)와 관계없이 1㎡당 과세표준 계산에 있어 세무조사 대상기간 중 가장 늦은 토지사용승낙일인 2019.11.19.까지 발생하여 법인장부상 확인되는 지목변경 관련 비용을 분자 금액으로 일괄 적용하였으므로, 동 금액 중 쟁점토지의 취득시기 이후에 발생 또는 확정된 비용은 차감되어야 하고, 각각의 취득시기별 과세표준이 계산되어야 한다.

또한, 수분양자가 개별 토지를 사용승낙일을 취득일로 하여 취득하였으므로 청구법인은 사용승낙받은 토지에 대해서는 직접 공사비 지출을 하지 않고 있으며, 설령 청구법인이 사용승낙 이후에 직접 공사비를 부담한다고 하더라도 토지사용승낙일 후의 비용은 청구법인이 아니라 수분양자의 토지 관련 공사비에 해당되는 것으로 이 건 지목변경 과세표준에 포함되는 것은 아니므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 개별필지별 지목변경일 현재 투입된 공사원가를 택지개발사업지구 내 전체면적으로 나누어 1㎡당 조성원가를 산정하였는데, 분자인 공사원가에는 지목변경공사가 실제로 이루어진 부분에 대한 원가만 포함된 반면 분모는 이 건 택지개발사업 전체 토지로 하여 1㎡당 조성원가가 실제보다 과소 산출되었다 할 것인바 이를 그대로 신뢰하기 어렵다.

이 건 택지개발사업은 그 규모가 총 OOO㎡에 달하고 그 사업기간이 2008년 12월부터 2023년까지 이루어지는 대규모 택지개발사업으로서, 효율적인 사업 진행을 위하여 청구법인 내부적으로 사업단계를 1단계부터 3단계까지로 구분하여 공사를 진행하고 있고 그 지목변경에 따른 취득세 신고납부도 각각의 토지사용승낙일을 취득일로 보아 이행된 것이지만,

청구법인도 인정하는 바와 같이 이 건 택지개발사업을 위해 소요된 지출비용은 그 대상 필지를 특정할 수 있는 것이 아니라 이 건 택지개발사업 전체와 관련하여 투입된 비용이라는 점,

택지개발사업과 같이 대규모 택지개발사업지구 내 개별필지의 지목변경 비용을 일일이 산정하기 어려운 경우 지목변경에 따른 총 공사비용을 이 건 토지 전체면적으로 나누어 1㎡당 단가를 산정한 후 이를 기준으로 개별필지의 지목변경에 따른 취득세 과세표준을 산출하는 것이 합리적인 점,

여러 필지에 걸친 광범위한 면적을 대상으로 하는 택지의 지목변경 사건으로 지목변경 비용 중 사용승낙일 이후 준공(예정)일까지 소요된 비용을 상정하거나 이를 따로 가려내기가 현실적으로 불가능하고 청구법인이 추가로 소요된 비용을 장부에 의하여 특정하지도 못하고 있는 점,

개별 토지의 사용승낙일 이후에 지출된 비용이라도 사용승낙일에 이미 지출이 예정되어 있는 비용은 당해 토지의 지목변경에 든 비용에 해당한다고 보아야 하고, 이 건 지목변경으로 인하여 증가된 시가표준액을 과세표준으로 삼을 수밖에 없어 처분청에서 산정한 과세표준이 시가표준증가액을 기준으로 한 과세표준을 초과한다고 볼 수 없는 이상 이를 위법하다거나 불합리하다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때,

쟁점토지의 지목변경에 따른 취득세 과세표준 산출시 1㎡당 단가를 산정하기 위하여 “이 건 토지 전체 면적 내 총 발생원가 대비 면적”으로 적용한 것은 위에서 본 이 건 택지개발사업의 특수성에 비추어 합리적인 것으로서 처분청에서 쟁점토지에 대하여 재산정한 과세표준은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 토지의 지목변경에 따른 취득세 과세표준이 적법하게 산출되었는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 이 건 택지개발사업의 사업단계를 총 3단계로 구분하고, 2008년 12월부터 2023년 12월까지를 사업기간으로 하여 아래 ＜표＞와 같이 순차적으로 택지개발사업을 진행하고 있다.

＜표＞ 이 건 택지개발사업의 단계별 준공예정 현황(존치면적 : OOO㎡)

OOO

(나) 이 건 택지개발사업의 추진상황 등은 아래와 같다.

OOO

(다) 청구법인은 2018년 7월부터 2019년 12월까지 9차례에 걸쳐 이 건 지목변경에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 아래와 같이 신고ㆍ납부하였다.

OOO

(라) 처분청은 2020년 9월 청구법인에 대한 세무조사(대상기간: 2015∼2019년)에서 아래 ＜표＞와 같이 청구법인의 법인장부에서 확인되는 이 건 지목변경에 대한 비용 전체를 이 건 토지 면적으로 나누어 1㎡당 지목변경비용(이하 “1㎡당 단가”라고 한다)을 OOO원으로 산출한 후,

개별 필지 취득일의 해당면적과 대지차감율을 곱하여 이 건 지목변경에 대한 과세표준을 산출하였고 여기에 청구법인이 기 신고한 과세표준을 차감하여 이 건 지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준을 OOO원으로 산정한 후 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 2020.11.11. 부과ㆍ고지하였다.

＜표＞ 1㎡ 당 지목변경비용 산출내역

OOO

(마) 처분청에서 2020.11.11. 부과ㆍ고지한 내역에 대한 과세표준 산정현황은 다음과 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 각 취득시기에 누적 공사비를 총 사업면적으로 나누어 단위 면적당 공사비용으로 환산한 후 해당 필지에 대한 취득가액을 산정하는 청구법인의 방식은 각 취득시기 당시의 누적 공사비 일부가 이미 취득세 신고가 완료된 사용승낙토지의 공사비로 배분되는 효과가 발생하여 택지조성이 완료되지 않은 토지의 조성원가가 부당하게 과소 산정될 수밖에 없는 문제를 가지고 있다.

(나) 특정 시점을 기준으로 투입된 총 공사비를 총 사업면적으로 나누어 단위 면적당 조성원가를 책정한 후 각 사용승낙토지의 면적을 곱하여 산출하는 처분청의 방식은 각 취득시기에 확정된 과세표준을 산출할 수 없는 문제가 있지만,

사용승낙이 완료된 각 토지에 투입된 정확한 조성원가를 산정할 수 없는 상태에서는 지목변경 비용에 근사한 금액을 산출할 수 있는 보다 합리적인 방식이라 할 것이다.

(다) 또한, 사용승낙일 이후에 지출된 비용이라도 사용승낙일에 이미 지출이 예정되어 있는 비용은 당해 토지의 지목변경에 든 비용에 해당한다고 보아야 하고, 쟁점토지의 지목변경이 완료된 토지에 추가적인 비용이 투입되었다는 사실을 확인할 수 있는 자료는 확인되지 않는다.

(라) 따라서 처분청이 이 건 지목변경에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제6항과

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것)

제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.

1.지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다)

2.지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

(각 호 생략)

제20조(취득의 시기 등) ⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.