조심2014중4636 (2015.01.30)

1. 처분개요

가.

청구인은 1999.2.24. 인천광역시 OOO 임야 9,818㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 취득하여 2002.4.1. 같은 리 607-3 대지 9,690㎡로 지목변경을 하였고, 2002.10.30. 같은 리 607-3 대지 3,620㎡, 같은 리 607-4 대지 5,830㎡, 같은 리 607-5 임야 202㎡, 같은 리 607-6 임야 38㎡로 분할하였다.

나. 청구인 소유의 인천광역시 OOO 대지

5,830㎡(이하 “전체토지”라 한다) 중 1,091.6182㎡는 2002.11.19. 주

식회사 OOO에게 소유권이전등기되었고, 1,848.9358㎡는 2002.11.19. OOO 외 8명에게 소유권이전등기되었으며, 나머지 2,889.4451㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2008.3.25. OOO 외 2명에게 소유권이전등기

되었으나, 청구인은 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이

전등기된 부분에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

다. 처분청은 전체토지 중 청구인과 OOO 소유 토지와 지상

건물 등의 경매가액 중 청구인의 지분(2,889.4451/3,981.0643; 쟁점토

지)

에 해당하는 OOO원을 쟁점토지의 양도가액, 소유권이전등

기접수일인 2008.3.25.을 양도시기로 보아 2014.4.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.11. 이의신청을 거쳐 2014.9.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점토지 등을 양도하게 된 경위를 살펴보면, 청구인은 1999.2.24. 분할전토지(임야)를 취득, 2002.4.1. 대지로 지목변경한 후 전체토지 등으로 분할하였고, 1999.5.15. 관련 부동산에 건축허가를 받아 근린생활시설과 원룸공사에 착공하였으나, 자금부족으로 토지와 공사중인 건물 전체를 OOO에 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 2001.12.21. 체결하였다.

OOO는 전체토지 지상에 당초 건축허가대로 2개 동의 집합건물을 준공한 후 2002.10.15. 소유권보존등기, 2002.11.19. 구분등기를 하였고, 청구인은 2002.11.19. 매매대금 OOO

원을 받은 상태에서 인천광역시 OOO 외 2필

지 토지 3,860㎡와 전체토지 중 2,940.5549㎡를 OOO와 OOO 외 8명에게 소유권이전해 주고, 쟁점토지는 청구인의 소유로 두었다.

OOO는 신축한 집합건물의 분양이 되지 않아 자금압박을

받게 되어 청구인에게 잔금을 지급하지 못하였고, 2004.11.24. 전

체토지 중 청구인과 OOO 소유의 토지 등과 지상 집합건물에 대한 경매개시가 결정되어 2008.3.25. OOO 외 2명에게 소유권이전등기되었다.

(2) 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기될 당시 쟁점

토지는

청구인의 명의로 되어 있었으나, 청구인은 2001.12.21.

OOO

와 OOO원에 쟁점토지 등의 매매계약을 체결하고 계약금과 중도

금으로 OOO원을 지급받았고, 토지 분양권으로 OOO원을 지급받았으며, OOO원은 금전소비대차(근저당권 OOO원 설정)로 전환한 후 동 근저당채권을 변제받기 위해 2003.10.24. 수원지방법원으로부터

가압류 결정을 받아 OOO 소유의 재산(전체토지 중

OOO

지분과 지상 집합건물 중 제103호·제104호·제303호)에 대하여

OOO원의 가압류 결정을 하였고, 2008.5.1. 경락대금에서 근저당권자로서 OOO원

을 배당받았는바, 가압류 결정을 받은 날에 매매계약상의

지급채무가 금전소비대차로 전환됨으로써 잔금청산이 이루어진 것으

로

보아야 하고, 그 경우 쟁점토지의 양도시기는 2003.10.24.이 되므로 이

건 처분은 부과제척기간 경과 후 이루어진 위법한 처분에 해당하는 점,

처분청의 의견대로 청구인이 쟁점토지의 소유자라면 경매대금에서 청구인의 지분만큼 매매대금을 받았어야 하나 청구인은 근저당권 실

행에 따른 대가를 지급받은 것이고, 2001년에 매도한 토지가 2008년

에 경락되었다 하여 7년 간의 지가상승으로 인한 양도차액을 동 차액이 귀속되지 않은 청구인에게 과세하는 것은 부당한 점,

청구인은 토지조성원가인 OOO원에 양도하였고, 잔금의 일부로 받은 분양계약서는 시행사의 부도로 휴지조각이 되었으며, 토지 정지작업을 하다가 다친 직원에 대한 변상보험료 OOO원도 받지 못하였고,

배분계산시 변제받은 OOO원도 담보 보증채무에 기인한 채권은행

의 구상권 청구로 전혀 받지 못하는 등 양도차익이 발생하지도 않은 점 등에 비추어 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

2001.12.21. 체결된 계약서와 청구인이 2005년 5월 제기한 경정청구서의 청구이유서 및 청구인이 이의신청시 제출한 분양계약서를 보면,

청구인이 소비대차라고 주장하는 근저당권은 잔금의 지급이 아닌 청

구

인의 지분이 남아 있는 상태에서 매수자인 OOO가 대출

을

실행할 수 있도록 하기 위함이고, 대물변제받았다고 하는 토지분양권

도

특약을 살펴보면 토지대금지급일 지연에 따른 손실보상으로 처리한다

고 되어 있어 대물변제가 아님이 분명하므로 청구인의 잔금청산 주장은 근거가 없어 임의경매가 완료되어 등기접수된 2008.3.25.을 쟁점토지의 양도일로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①

이 건 처분이 부과제척기간이 끝난 후 이루어진 처분인지 여

부(매매대금 잔금 일부를 소비대차로 전환한 2003.10.24.이 쟁점토지의 양도시기라는 청구주장의 당부)

②

쟁점토지의 양도와 관련하여 양도차익이 발생하지 않았다는 청

구

주장의 당부(양도대금 미수금을 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부

)

나. 관련 법령

(1)

국세기본법 제26조의2

[국세 부과의 제척기간] ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」 제25조에서 정하는 바에 따른다.

2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호·제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

(2)

소득세법 제98조

[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(3)

소득세법 시행령 제162조

[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(4)

민법 제598조

[소비대차의 의의] 소비대차는 당사자일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본에 의하면, 인천광역시

OOO 토지는 2002.12.31. OOO에

게 소유권이전등기되었고, 전체토지 중 1,091.6182㎡는 2002.11.19. OOO에게, 1,848.9358㎡는 2002.11.19. OOO 외 8명에게 각 소유권이전 등기되었으며, 쟁점토지는 청구인의 소유로 되어 있다가 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2008.3.25. OOO 외 2명에게 소유권이전등기된 것으로 나타나고, OOO 외 8명에게 소유권이전등기된 1,848.9358㎡는 OOO가 OOO 외 8명에게 분양한 전체토지 지상의 집합건물OOO과 관련된 토지인 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 OOO 간에 2001.12.21. 체결된 매매계약서에 의하면, 분할전토지를

매매대금

OOO에 매매하는 것으로 되어 있고, 청구인과 OOO의 날인이 되어 있는 것으로 나타난다.

(3) OOO는 아래 <표1>과 같이 전체토지 지상에 2개 동의

집합건물을 신축하여 2002.10.15. 소유권보존등기를 하였고, 동 집

합건물 중 청구인의 소유로 된 건물은 없으며, 항공사진에 의하면 현재 동 집합건물은 펜션으로 사용되고 있는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 2002년에 OOO에 양도한 분할전토지 9,818㎡

의

6,800.5549㎡ 지분에 대하여 전체 매매대금 OOO원을 소유권이전등기된 면적(6,800.5549/9,690)으로 안분한 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다가, 2005년 5월 양도가액을 OOO원으로 감액하는 경정청구를 하였고, 처분청은 동 경정청구내용을 인정하여

감액경정한 것으로 나타나며, 동 경정청구시 청구인이 양도가액

의 감액사유로 주장한 내용은 다음과 같다.

(가) 계약서상 매매대금 OOO원을 지급받은 상태에서 임의경매가 개시되었기 때문에 현재로서는 나머지 금액을 지급받을 수 없는 상태이고, 결과적으로 OOO원에 위 토지를 양도한 것이다.

(나) 2002.12.3. 전체토지 중 OOO의 지분에 대하여 청구인이 근저당권 설정등기를 한 것은 매매대금을 완불하지 않은 상태에서 OOO가 청구인 및 OOO의 지분을 담보로 OOO으로부터 대출(2002.12.24. OOO 대출에 대한 근저당권 설정 참조)을 받을 수 있게 하기 위한 것이었고, 2004.11.24. OOO가 당해 대출금을 상환하지 못함으로 인하여 전체토지(청구인 지분 포함)에 대한 임의경매가 개시되었으며, 만약, 임의경매 종료로 인하여 청구인이 근저당권에 대한 OOO을 배당받는 경우에는 청구인의 지분을 경락자가 매수한 것이 되므로 본 청구상의 양도가액과는 관계가 없다.

(다) 청구인이 2003.10.24. 인천광역시 OOO 토지에 대하여 OOO원의 가압류를 한 것은 매매계약상 잔금지급약정일이 2003.6.30.이나, 같은 리 607-4의 토지에 문제가 있어 OOO가 잔금을 치르지 않았기 때문이고, 결과적으로 보면 쟁점토지의 소유권을 이전하여 줄 수도 없는 상태이고 또한 위 OOO 토지의 선순위 채권자로 인하여 청구인이 배당을 받을 수도 없는 상태이므로 본 청구상의 양도가액과는 관계가 없다.

(라) 결과적으로 청구인이 매매대금 OOO원을 수령하고 위 양도토지에 대한 소유권을 이전한 결과가 되었으므로 양도가액은 당초 신고한 OOO원이다.

(5) 청구인은 OOO가 대금지급을 미루자 계약 이행을 독촉하였고, OOO로부터 잔금 및 지체상금으로 토지분양권

OOO원을 대물변제로 받았다고 주장하며 2002.12.13. 청구인과

OOO

간에 체결된 분양계약서를 제출하였는데 동 계약서에 의하

면

목적 부동산은 인천광역시 OOO 내 거인측량 가분할도상 2번(분양면적 : 192평, 전용면적 : 150평)이고, 분양대금은 OOO원이며, 물건의 인도일은 2003.9.30.이고, 특약

사항으로 “본 계약은 토지대금 OOO원에 대한 1999.12.31.까지의 지급

일 지연관계에 따른 손실보상으로 처리된 것임”이라고 수기되어 있고,

청구인은 이의신청 당시 ‘위 부동산은 OOO가 매수하여 개발

할 땅이었고, 제3자 명의로 매수되었다가 개발 중에 토지명의자가 사망하고, OOO가 부도로 사업이 망하여 개발이 중단되어 청구인은 아직까지 분양권을 배분받지 못하고 있는 상태이며, 당시 분양권가격이 저평가되었다고 주장하면서 분양계약서를 작성하게 되었다고 소명한 것으로 나타나고, 청구인과 OOO는 위 부동산의 소유자로 등기된 사실이 없는 것으로 나타난다.

(6) 전체토지 및 동 지상 집합건물 등과 관련한 가압류, 근저당권 설정 등의 등기내역은 아래와 같다.

(가)

청구인은 전체토지 중 OOO의 지분과 전체토지 지상

의 OOO 소유의 집합건물 제가동 전체 호수에 대하여 채무자를 OOO, 채권최고액을 OOO원으로 하여 2002.12.3. 근저당권 설정등기를 한 것으로 나타나고, 청구인은 근저당설정계약서와 소비대차계약서를 제출하지 않은 것으로 나타난다.

(나) OOO은 전체토지와 전체토지 지상의 OOO 소유의 집합건물 OOO 일부 호수에 대하여 채무자를 OOO, 채권최고액을 OOO원으로 하여 2002.12.24. 근저당권 설정등기를 한 것으로 나타난다.

(다) 청구인은

수원지방법원의 가압류결정(2003카단102051)에 따라

전체토지 중 OOO의 지분과 전체토지 지상의 OOO 소유의 집합건물 OOO 일부 호수에 대하여 청구금액을 OOO원으로 하여 가압류등기를 한 것으로 나타난다.

(라) OOO의 신청에 따른 인천지방법원의 임의경매개시결정

(2004타경163775)으로 2004.11.24. 전체토지 등과 전체토지 지상의 집

합

건물에 대한 임의경매가 개시되었고, 2008.3.25. OOO 외 2명에

게 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(7) 위 경매부동산의 배당표(2004타경 163775)에 의하면, 배당할 금액은 OOO원이고, 청구인(근저당권자)은 2순위로 원금 OOO원 전액을 배당받았으며, OOO[채권자(근저당권자)]은 3순위로 채권금액 OOO원을 배당받은 것으로 나타난다.

(8)

OOO은 청구인이 임의경매시 배당받은 OOO원

에 대하여 채권

양도절차등 이행청구의 소를 제기하였고, 동 배당금은 OOO

에 양도된 것으로 나타난다(대법원 2010.1.28. 선고 2009다89672 판결).

(9)

국세통합전산망 조회자료에 의하면, OOO는 상가신

축판매업을 주업종으로 하여 2001.11.27. 개업하였다가, 2003.3.31. 폐업되었고, 국세를 납부한 내역은 없으며, 심리일 현재 부가가치세 1건 OOO원을 체납(정리보류)하고 있는 것으로 나타난다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,

청구인은 매매잔금 중 OOO원을 소비대차로

전환하였음을 입증할 수 있는 금전소비대차약정서를 제출하지 못하고 있는 점,

청구인이 OOO 소유의 부동산에 대하여 채무자를 OOO, 채권최고액을 OOO원으로 하여 2002.12.3. 근저당권 설정등기를 한 것으로 나타나나, 설정등기일과 매매계약서상 잔금지급약정일(2003.6.30.) 간에 차이가 있어 동 근저당권 설정 사유가 금전소비대차로의 전환에 따른 담보 목적인지가 분명하지 않고, 청구인은 2002년 귀속 양도소득세에 대한 경정청구시에는 매매대금을 완불하지 않은 상태에서 OOO가 청구인 및 OOO의 지분을 담보로

OOO으로부터 대출을 받을 수 있게 하기 위하여 근저당권 설

정등기를 한 것이라고 주장하였으며, OOO이 2002.12.24. 쟁점토지 등을 포함한 부동산에 채무자를 OOO로 하여 근저당권 설정등기를 한 것으로 나타나므로 경정청구 당시의 주장이 오히려 사실에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 매매대금 잔금 중

OOO원을 소비대차로 전환하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 결국 쟁점토지의 양도시기는 임의경매에 따른 매각을 원인으로 OOO 외 2명에게 소유권이전등기가 접수된 2008.3.25.이라고 판단된다.

(11) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산

(파산, 무재산 등)으로 인하여 회수불능이 되어 장래에 그 소득

이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 실질과세원칙에 따라 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없는 것(조심 2008중1428, 2009.3.10., 대법원 2007두19393, 2007.12.14. 등 다수, 같은 뜻임)인바,

청구인은 매매대금 OOO원은 현금으로 지급받았고, 나머지

OOO원은 OOO가 조성하여 2003.9.30. 분

양하기로 한 인천광역시 OOO 중 특정 부분으로 받기로 하였으나,

부동산등기부상 OOO와 청구인 모두

위 부동산을 소유한 적이 없고, OOO는 2003.3.31. 폐업되었

으며, 이 건 심리일 현재 국세를 체납하고 있는 점에 비추

어

청구인이 동 금액을 OOO로부터 지급받을 가능성이 전혀 없

게 된 것이 객관적으로 명백한 경우라고 보이므로 동 금액은 청구인이 OOO에 양도한 부동산의 양도가액에서 차감하여야 할 것이나, 쟁점토지는 청구인이 OOO에 양도하기로 한 토지의 일부이므로 OOO원을 해당 면적의 비율(2,889.4451㎡/9,690㎡)로 안분한 금액인 OOO원을 쟁점토지의 양도가액에서 차감하여 양도소득 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세

기본법」 제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문

과 같이 결정한다.