국심 2007서4122 (2008.05.01)

OO세무서장이 2007.8.8. 청구인에게 한 2005.4.3. 상속분 상속세 126,645,780원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인 전OO 외 6인(명세 별첨, 이하 “청구인”이라 한다)은 모(母) 오OOOOOO OOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO OO OOOOO 145.19㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 상속재산가액을 기준시가인 663,000천원으로 하여 상속세를 신고하였다.

처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 2005.6.9. 매매계약이 체결된 같은 단지내 같은 동 1001호(이하 OOOOOOO라 한다)의 매매사례가액인 1,100,000천원으로 평가하여 2007.8.8. 청구인에게 2005.4.3. 상속분 상속세 126,645,780원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.10.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 분양 이후 30여년간 수리 및 보수를 하지 않은 아파트로서 내부수리를 전체적으로 한 OOOOO에 비하여 가격이 낮을 수 밖에 없고,

청구인이 쟁점아파트를 상속받은 2005년 4월부터 OOOOO가 거래된 2005년 6월까지는 수도권의 아파트가격이 급등하였던 시기였음은 물론 쟁점아파트 주변의 OO OOOO OOO OOOOOO OO, OOOOO OO과 리모델링 증축허용 완화조치 등으로 인한 부동산 상승 기대심리에 의하여 단기간내에 시세가 급등하였으므로 아파트의 개별특성이나 시세변화를 고려치 아니하고 OOOOO의 매매가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함은 부당하다.

나. 처분청 의견

상속재산의 평가는 시가를 원칙으로 하고 있으며, 상속개시 6월 이내에 거래된 OOOOO는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 위치하고, 면적(49평형)과 기준시가도 동일하므로 OOOOO의 매매가액인 1,100,000천원을 시가로 하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 상속재산가액을 상속개시 2개월 후에 거래된 같은 동 같은 층 아파트의 매매사례가액을 적용하여 산정한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

(1)

상속세및증여세법 제60조

【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)

상속세및증여세법 제61조

【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3)

상속세및증여세법시행령 제49조

【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관 ”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 OOOOO의 현황에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점아파트 단지는 1979년 11월 2개 동을 신축한 이후 2003.5.12. 재건축조합 설립인가를 받은 바 있고(현재는 답보상태), 쟁점아파트와 같은 면적인 49평형은 1동에 96세대만 있음에 따라 거래가 거의 없으며, 청구인 제시 1동 9～11층 아파트 각세대의 등기부등본상에도 쟁점아파트 상속개시일로부터 6개월 전후에 OOOOO 이외에 다른 아파트의 거래내역은 확인되지 아니한다.

(나) 쟁점아파트(OOOOO)O OOOOO(OOOOO)는 등기부상 같은 평형으로 등재되고 기준시가(공동주택가격)도 계속 동일하였으나, 베란다의 경우 쟁점아파트는 앞면에만 설치되어 있지만 가장자리에 위치한 OOOOO는 앞면 및 옆면에 걸쳐 설치되어 옆면의 베란다 면적(약 3～4평 규모)만큼 쟁점아파트보다 실제적으로 더 활용할 수 있는 공간이 있음이 청구인 제시 사진에 나타나고 심판원담당자가 현지출장한 결과 사실인 것으로 확인한 바 있다.

(다) 쟁점아파트는 분양 당시의 상태로 대부분 유지하고 있으나, OOOOO는 구조변경 등 수리를 하여 쟁점아파트와 구조 및 내부자재에 차이가 있음이 청구인 제시 사진에 나타나고, 심판원 담당자가 현지 출장하여 확인한 결과, OOOOO는 쟁점아파트보다 내부에 최신자재를 사용하였고, 구조도 앞면 베란다 일부를 헐어 침실과 연결시키고, 안방과 다른 침실을 안방 화장실을 통하여 연결시켰으며, 다른 침실은 동 통로로만 들어갈 수 있도록 기존 문을 폐쇄한 후 옷장 등 용도로 사용하고 있음을 확인한 바 있다.

쟁점아파트 단지내에서 1999.8.1.부터 심리일 현재까지 경비업무를 담당하는 변OO는 쟁점아파트 단지내 공사, 인테리어, 입주자 전출입 등 쟁점아파트 단지내에서 발생한 중요사항에 대하여 근무일지를 작성하여 왔는 바, 2004년 9월경 OOOOO의 바닥재 교체작업에 따라 상당량의 시멘트 및 목재가 사다리차를 통해 운반되었으며 내부수리 이후 폐자재를 처리한 내역도 근무일지에 기록한 것으로 확인서를 작성하였다.

(2) 쟁점아파트 상속개시일인 2005.4.6.부터 OOOOO의 매매계약체결일인 2005.6.9.까지의 기간 중 일반적인 부동산 시세 및 쟁점아파트 단지내 아파트 시세 등의 현황에 대하여 살펴본다.

(가) 2005년 초부터 OOOOO 및 수도권의 대형평수 아파트 및 재건축대상 아파트를 중심으로 부동산가격이 급등함에 따라 정부는 2005.2.27. 수도권 주택시장 안정대책, 2005.5.4. 부동산대책(부동산세제 향후 정책방향) 및 2005.8.31. 부동산제도 개혁방안 등 3차에 걸쳐 대책을 발표하였으나 쟁점아파트 상속개시시점부터 OOOOO 거래일까지의 기간 동안은 동 대책에도 불구하고 부동산가격이 급등한 것으로 당시의 언론보도내용(OOOO OOOOOOOOO, OOOO OOOOOOOO O)에서 확인된다.

(나) 쟁점아파트가 소재한 OOO OOOO OOOOO OOOO OO OOO OOOOOO OO O OOOOOO OO, OOOOO OO, OOOOOOOO OOOO OO 등 부동산 시가 상승 호재로 다른 지역보다 부동산시세가 강세였던 것으로 당시의 언론보도내용(OOOO OOOOOOOOO, OOOO OOOOO OOOOOOOOO O)에서 확인된다.

(다) 쟁점아파트 단지 내 쟁점아파트와 같은 평형 아파트의 2005년 4월 OOOO의 부동산시세는 일반거래가가 785,000천원, 매매하한가는 750,000천원, 매매상한가는 915,000천원으로 나타나고, 같은 월 OOOOO의 부동산시세는 일반거래가가 975,000천원, 매매하한가는 850,000천원, 매매상한가는 1,100,000천원인 것으로 나타나며,

2005년 4월부터 6월까지 2개월간 OOOO O OOOOO의 부동산시세 상승액은 90,000천원 내지 130,000천원인 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계를 종합해 보면, OOOOO는 쟁점아파트와는 달리 옆면에 베란다 면적이 추가적으로 있어 실질 사용면적은 쟁점아파트보다 넓고, 거래되기 전에 내부수리와 동시에 구조도 변경한 것으로 나타나 쟁점아파트와 동일한 가액으로 거래되는 아파트라고 하기 어려우며, 실제로도 OOOOO 거래가액은 당시 거래되던 일반적인 가액보다 상당히 높게 거래된 것으로 확인된다.

또한, OOOOO는 쟁점아파트의 상속개시일로부터 6월 이내에 거래되었다고 하나, 쟁점아파트 상속개시일로부터 OOOOO 거래일까지의 2개월 기간 중 OOOOO 및 수도권의 부동산 시세가 급등하던 시기였고, 쟁점아파트 단지 주변에도 부동산시세 상승호재로 급등하였으며, 당시의 OOOO 등 부동산시세에 의하여도 90,000천원 내지 130,000천원이 상승한 것으로 나타나 OOOOO의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하는 것은 합리적이고 타당한 상속재산가액의 평가방법이라고 하기 어렵다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 상속개시일 전후 6월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형 아파트들 중 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하기에 더 합리적인 거래가액이 추가 확인되어 동 가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 별론으로 하더라도 OOOOO의 매매가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세한 처분은 합리성과 타당성이 부족한 처분이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOOO

OOO OO