조심2008중3050 (2008.12.29)

OO세무서장이 2008.7.14. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 22,297,190원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가.

청구인은 2000.9.8.

OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)

를 (O)OOOOOOOO로부터 취득하여 2006.12.28. 양도하고 양도가액을 1,090,000천원, 취득가액을 동 아파트의 점유자인 OOO에게 지급한 명도비용 60,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 포함한 220,000천원, 기타 필요경비 45,585,500원으로 하여 2007.2.28. 양도소득세 215,703,750원을 신고 납부하였다.

나.

처분청은 쟁점금액을 쟁점아파트의 필요경비에 해당하지 아니한다는 이유로 필요경비불산입하여 2008.7.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 22,297,190원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 (O)OOOOOOOO로부터 쟁점아파트를 취득하면서 취득가액 160,000천원을 지급하되 쟁점아파트 상의 임대차는 청구인의 책임 하에 명도하기로 약정하였고, 동 아파트에는 1981.4.15.부터 OOO(전 소유자)와 그의 처(OOO) 및 자녀 3인이 계속해서 거주하고 있었고 세입자 OOO가 거주하였기 때문에 매매계약서상의 약정에 따라 청구인이 OOO에게 60,000천원을 지급하였으므로 쟁점금액은 취득가액에 포함된 취득비용으로서 청구인이 부담할 금액이다.

(O)OOOOOOOO는 금융기관으로서 매도당시 쟁점아파트 시세가 240,000천원 이상인 점을 잘 알고 있었기 때문에 청구인에게 저가인 160,000천원에 양도할 이유가 없는 바, 이는 쟁점아파트에 대한 임차보증금 반환 및 명도 등에 대한 제반절차상의 복잡한 문제를 매수자인 청구인의 부담으로 하는 것으로 명시하여 매매계약서를 작성하고 쟁점아파트를 양도한 것이다.

처분청은 쟁점금액의 수령자인 OOO가 쟁점아파트의 전전소유자이고 1998년 주민등록이 말소된 자라는 이유로 임차인으로 볼 수 없다는 의견이나, OOO가 전전소유자이고 주민등록이 말소된 자라 하더라도 그의 전처와 자녀 3인 등 4인이 계속해서 거주하고 있고 또 다른 세입자 OOO가 거주하고 있는 점을 감안할 때 처분청의 의견을 납득할 수 없다.

따라서, 쟁점금액은 쟁점아파트의 취득가액에 포함되어야 할 금액이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

명도비용인 쟁점금액의 수령자인 OOO가 쟁점아파트의 임차인인지 살펴보면, OOO는 청구인이 매매계약서를 작성한 양도자 (O)OOOOOOOO에 경락으로 소유권을 이전해 준 전전소유자이며, 취득당시 매매계약서에도 명도 내용 중 구체적인 금액의 승계내용이 빠져 있는 것도 정상적인 임차인으로 보기는 어렵다.

또한, OOO는 1998.10.16. 무단전출신고 말소되어 2005.3.16. 재등록과 동시에 OOOOO OOO OOO OOOOO OOO호로 전출되어 쟁점금액 수령일(2001년 7월) 당시 말소된 상태였으며 배우자 OOO와는 1998.8.7. 이혼 후 현재까지 지속상태로 확인된다.

OOO의 쟁점금액 수령증에 이전비용조라고 기재되어 있어 전세보증금이 아닌 이사비용으로 보이나 통념상 60,000천원의 이사비용을 지급하였다고 보기 어렵고 이사비용으로 보더라도 이혼한 전배우자 OOO가 수령대상이므로 신고내용을 뒷받침할 수 있는 증빙을 요구하였으나 이에 대한 증빙을 제출하지 못하므로 쟁점금액의 경우 정상적인 지급과 수령으로 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 기존 거주자에게 이사비 조로 지급한 쟁점금액을 취득가액에 포함시켜 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)

소득세법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2)

소득세법시행령 제163조

【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

(3)

주택임대차보호법 제3조

【대항력 등】① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

(4)

주택임대차보호법 제3조의 2

【보증금의 회수】② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

(5)

주택임대차보호법 제3조의 5

【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(6)

주택임대차보호법 제4조

【임대차기간 등】② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다

다. 사실관계 및 판단

(1)

이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면,

1981.6.29. OOO가 취득하였다가

1999.7.22. 임의경매에 의한 낙찰로 (O)OOOOOOOO가 취득하였고, 2000.9.8. 청구인이 (O)OOOOOOOO로부터 쟁점아파트를 취득하였다가 2

006.12.28. OOO에게 양도한 것으로 되어 있다.

(나)

OOO 가족의 주민등록상 주소지를 살펴보면, OOO는

1980.11.28. 쟁점아파트에 전입하여 거주하다가

1998.8.7. 처 OOO와 합의이혼한 후

1998.10.26. 무단전출신고 말소되었으나,

OOO 및 OOO의 자녀 3인(OOO, OOO , OOO)은 1981.4.15.～2001.4.19. 현재까지 쟁점아파트에 거주한 것으로 되어 있고, 2001.4.19. OOO가 동거인으로서 쟁점아파트에 전입한 것으로 되어 있다.

(다) 2000.8.23.자 (O)OOOOOOOO와 청구인 간에 작성한 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 제1조에서 매매대금을 160,000천원으로 약정하였고, 제6조(하자 및 위험부담)에서 청구인은 매매목적물의 권리와 현 상태 및 사용에 관한 제반사항에 관하여 상세히 검토한 후 이 계약을 체결한 것으로서 (O)OOOOOOOO는 다음 각호의 사항을 책임을 지지 아니하며(각호 생략),

매매목적물상의 임대차는 청구인의 책임 하에 명도하기로 한다고 약정되어 있다.

한편, 청구인은 위 매매계약서상의 약정과 관련하여

쟁점아파트의 이전비용조로 쟁점금액을 영수한다는 내용으로 된 2001.7월자 OOO의 영수증 및 1980.11.28.자로 쟁점아파트에 전입하여 2001.4.19. 현재 본인 및 가족(처, 자 3) 등 5명이 쟁점아파트에 거주하였고 쟁점금액을 이사비용조로 본인이 영수하였다고 확인하는 2008.6월자 OOO의 사실확인서(인감증명서 첨부)를 제출하였다.

(라) 청구인은 2000.9.8. 취득한 쟁점아파트를 2006.12.28. 양도하고 양도가액 1,090,000천원, 취득가액 220,000천원(OOO에게 지급한 명도비용 명목의 쟁점금액을 포함), 기타 필요경비 45,585천원으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 취득가액 중 쟁점금액을 필요경비불산입하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바, 이를 비교하면 아래 <표1>과 같다.

<표1 : 청구인 신고 및 처분청 결정, 환산취득가액 등 비교>

(단위 : 천원)

(마) 한편, 부동산뱅크가 조사한 쟁점아파트의 취득 및 양도당시 시세는 아래 <표2>와 같다.

<표2 : 쟁점아파트 단지의 아파트 시세(부동산뱅크)>

(단위 : 천원)

(2) 이 건은 쟁점아파트의 취득가액을 160,000천원으로 볼 것인지(처분청 의견), 아니면 쟁점금액을 포함한 220,000천원으로 보거나 취득가액을 160,000천원으로 본다면 쟁점금액을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 있는지(청구인 주장) 여부에 대하여 다투고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 처분청은 OOO가 쟁점아파트의 전전소유자이고 취득당시 매매계약서상 명도 내용 중 구체적인 금액의 승계내용이 빠져 있으며, OOO가 1998.10.26. 무단전출신고로 주민등록이 말소된 점, 쟁점금액의 영수증상에 이전비용조로 기재되어 있는 점 등을 이유로 쟁점금액을 전세보증금이 아닌 이사비용으로서 OOO가 수령대상이므로 쟁점금액을 취득가액 또는 양도자산의 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

(나) 그러나, 위 <표2>에서 보듯이 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 시세가 220,000천원～245,000천원인 점, 쟁점아파트를 양도한 (O)OOOOOOOO가 금융기관으로서 누구보다 아파트 시세를 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점에 비추어 시가보다 낮은 160,000천원에 양도할 이유가 없는 점, 취득당시 매매계약서상에 양도대금(160,000천원) 외에 쟁점아파트상의 임대차는 양수인(청구인)의 책임 하에 명도하기로 한다고 약정되어 있는 점, OOO의 가족(전처 및 자녀 3인)이 청구인이 쟁점아파트를 취득하기 이전부터 거주하였고 취득 이후 1년 정도를 거주한 점 등을 감안할 때, OOO의 가족이 쟁점아파트에서 이사하면서 청구인이 OOO에게 60,000천원(쟁점금액)을 지급하였다면, 쟁점아파트의 취득가액은 160,000천원으로 보기보다는 쟁점금액을 포함한 220,000천원으로 보여지므로, 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액에 포함시켜 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.