조심2012서4232 (2012.12.26)

OOO세무서장이 2012.2.10. 청구인들에게 한 2011년 귀속 양도소득세(각OOO으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인들은 2009.5.19. 사망한 피상속인 OOO(건물 38.88㎡, 대지 41.364㎡, 청구인들 지분은 각 1/2로서, 이하 “쟁점상가”라 한

다)를 상속받은 후, 상속세 신고기한 내에 상속세 신고를 하지 않았다

.

나. 처분청은 2010.5.19. 쟁점상가의 상속재산가액을 상속개시일 현재 기준시가(OOO)로 결정하였다.

다. 청구인들은 2011.7.29. 쟁점상가를 OOO라 한다)에 OOO)로 양도차익을 산정하여 2011.9.30. 각각 양도소득세를 예정신고하였다가, 2011.12.27. 쟁점상가의 취득가액이 양도가액과 동일하다는 취지(법원판결에서 쟁점부동산의 현금청산가액이OOO으로 확정되어 동 금액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 상속재산가액을 재결정함이 타당함)로 경정청구하였으나, 처분청은 2012.2.10. 이를 거부하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2012.5.7. 이의신청을 거쳐 2012.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점상가의 기준시가는 상속재산의 적정한 시가평가가 이루어졌다고 볼 수 없으므로 OOO천원이나, OOO의 촉탁에 의한 공신력있는 감정기간의 소급감정가액 평균액인 OOO을 쟁점상가의 취득가액으로 하여야 한다.

(2) 상속재산 평가기간 내에 매매된 유사매매사례가액을 쟁점상가의 취득가액으로 하여야 한다.

(가) 서울특별시 강서구OOO제9호는(이하 “쟁점비교상가”라 한다) 쟁점상가와 같은 동에 위치한 상가로서, 환경이 동일하고 건물면적 및 대지면적이 동일하며, 상속재산 평가기간 이내에 해당하므로, 특수관계인 사이에 지분매매거래이지만 객관적으로 부당하다고 볼 수 있는 근거가 없다.

(나) 같은 소재지OOO호는 아파트 단지 내에 위치하고 있고, 주변의 환경이 동일하며, 상속재산 평가기간 이내에 해당하고, 같은 소재지OOO호는 상속재산 평가기간 이내에 해당하며,OOO는 쟁점상가의 맞은 편 동에 위치한 상가로서 층이 동일하고, 건물면적은 동일하며, 대지면적이 0.1㎡의 미미한 차이를 보이고 있고, 주변의 환경은 동일하다.

나. 처분청 의견

(1) 상속으로 취득한 재산을 양도하였을 경우의 취득가액은「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)에 의하여 상속개시일 전후 6월 이내 시가(감정가액, 매매가액, 공매가액 등)가 확인된다면 시가를 취득가액(상속재산가액)으로 평가하고, 6월 이내 감정가액 등 시가 확인이 어려울 경우에는 상증법에 의하여 보충적 방법으로 평가한 가액이 취득가액(상속재산가액)이 되는 것이며, 이 경우 감정가액 등이 상속개시일 전후 6월 이내에 있는지를 판정하는 경우 상속개시일로부터 거래가액은 계약체결일, 감정가액은 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간으로 판단하는 것인바, 소송당시 법원이 요청한 감정평가액은 감정평가서작성일이 상속개시일 후 6월을 초과하므로 시가로 인정할 수 없다.

(2) 청구인들이 제시한 쟁점비교상가는 특수관계인(자매) 간의 지분(1/2) 매매로서 시가로 볼 수 없는 것으로 판단되고, 같은 소재지OOO는 쟁점상가와 동과 호가 다르고, 면적 또한 상이하여 유사 매매사례가액으로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 같은 소재지OOO는 쟁점상가와 동과 호가 다르고, 면적과 층이 상이하여 유사매매사례가액으로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 같은 소재지OOO호는 쟁점상가 아파트 단지 내의 동 사이에 위치하였으나 대로변에 위치한 상가로, 위치와 주변 여건이 상이하여 유사매매사례가액으로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 같은 소재지OOO는 쟁점상가와 부속토지의 면적이 상이하고, 매매일자가 상속개시일 이후 6월 경과한 경우로 쟁점상가의 시가로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 법원판결가액 및 법원이 의뢰하여 소급감정한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 취득가액에 대한 유사매매사례가액 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정된 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

(각호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거

래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가는 OOO 내 7개 단지 아파트, 연립주택 및 단독주택의 소유자들이 주택재건축을 위하여 노후건물을 철거하고 그 지상에 신축아파트 등을 재건축하기 위하여 설립되어 2002.7.24. OOO으로부터 최초 조합설립인가를 받은 후, 2009.5.6. 사업시행인가결정을 받고, 2011.1.12. 관리처분인가결정을 받

은 재건축정비사업조합으로, 사업시행인가 당시 조합원은 2,031명이

었고, 청구인들은 해당 위 조합의 구분소유자이면서 조합원에 해당하였다.

(2) 청구인들이 처음부터 조합원으로서의 지위를 포기하고 재건축조합에 쟁점부동산을 매각하고자, 2009.6.12.까지 접수해야 하는 신탁등기 및 2009.9.12.까지 해야 하는 1차 분양신청을 하지 않음에 따라, OOO은 2009.11.23. 청구인들을 포함하여 동일·유사한 사유로 분양신청을 하지 않은 68명의 조합원을 당사자(피고)로 소유권이전등기절차를 이행하라는 취지의 소를 OOO 제기하였다.

(3) OOO은 청구인들을 당사자로 소를 제기한 이후, 2010.1.14.부터 2010.2.2.까지 2차 추가 분양신청을 하였으며, 청구인들은 2차 추가 분양신청기간 중에도 분양신청을 하지 아니하였다.

(4) 법원은 2010.8.23.자 한국감정원이 작성한 OOO원으로 평가함에 따라 재건축조합과의 소송은 2011.6.28. 조정에 의해서 종결되었다.

(5) 법원이 평가 요청하여 감정평가법인에 의하여 감정평가된 가액은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOOOO O OOO OO OOO OOOOOO

(O) OO OOO : OOOOO OOO OOO OOO-OO O OOO

OO OOOOO OOOO OOOO OO OOOOO

(7) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 첫째, 청구인들은 법원판결가액 및 법원이 의뢰하여 소급감정한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제97조

제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속재산의 경우 상속개시일 현재의

상증법 제60조

내지 제66조의 규정에 의해 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,

상증법 제60조

에서 상속세가 부과되는 재산에 있어서 시가란 상속개시일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의한 감정가액을 포함하는 것으로, 이 때 감정가액이란 상속개시일 전후 6월 이내의 평가기간 중 당해재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으며, 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액 평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다. 그러나 이 건의 경우 법원이 의뢰한 평가액의 조서작성일이 평가기준일 전후 6월을 초과하고 있고, 가격시점이 2010년 2월부터 5월까지로 쟁점상가의 취득당시로 보기 어려우므로 이들을 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

둘째, 청구인들은 제시한 유사매매사례가액이 쟁점상가의 취득당시 시가에 부합한다고 주장하고, 처분청은 위의 의견과 같은 이유로 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 의견이나, 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래의 실례가 있으면 그 거래가격을 시가로 보아 가액을 평가하여야 하고, 어떠한 거래가 그 거래대상의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 거래인지 여부는 ① 거래당사자들이 각기 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에 있는지, ② 거래당사자들이 거래 관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 강요에 의하지 아니하고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하므로, 특수관계에 있는 자와의 거래라 하더라도 위와 같은 제반사정을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가격을 시가로 보아야 할 것인바(조심 2011서1687, 2012.7.17. 참조), 이 건의 경우 쟁점상가와 같은 동, 같은 층, 동일면적이고, 매매일자도 평가기준일 전후 6월 내에 있는 쟁점비교상가가 자매 간의 거래이지만, 같은 소재지 OOO(평가기준일 전후 6월을 약간 초과하였으나, 쟁점상가와 같은 층과 같은 면적임)의 1㎡당 매매가액이 OOO 점(쟁점상가의 1㎡당 매매가액 OOO원의 약 80% 수준인 점) 등을 고려하면, 쟁점비교상가의 매매가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우로 볼 수 없으므로, 쟁점비교상가의 매매거래

가액 OOO을 쟁점상가의 취득가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.