조심 2021서3053 (2021.08.11)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.5.11. 사망한 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)의 딸이자 상속인으로, 상속재산인 OOO 임야 OOO㎡(이하 “분할전 쟁점토지”라 한다)를 개별공시지가인 OOO원(㎡당 OOO원)으로 산정하고 그 외 상속재산 등과 합하여 상속세과세가액을 OOO원으로 하여 납부할 상속세액을 OOO원으로 신고하였고, 처분청은 사전증여재산을 가산하거나 상속재산 등을 재산정하여 2020.7.1. 청구인 등에게 2019.5.11. 상속분 상속세 OOO원을 결정.고지하였다.

한편 청구인은 2020.1.3. 분할전 쟁점토지 중 임야 OOO㎡를 OOO(이하 “분할후 양도토지”라 한다)로 이기하고, 2020.4.21. 분할후 양도토지와 청구인이 상속받은 OOO필지 임야 OOO㎡의 공유지분(분할후 양도토지와 합하여 이하 “이 건 양도토지”라 한다)을 OOO에게 OOO원(개별공시지가보다 낮은 가액)에 양도하였다.

나. 청구인은 2020.8.7. 이 건 양도토지에 대하여 OOO 평가심의위원회에 시가인정 심의신청서를 제출하여 2020.10.28. 상속재산인 이 건 양도토지의 시가를 양도가액인 OOO원으로 인정받은 후, 2020.11.30. 분할전 쟁점토지와 청구인 이외의 공유지분을 포함한 이 건 양도토지의 시가를 매매가액으로 산정하고 상속세과세가액 OOO원을 감액하여 2019.5.11. 상속분 상속세 OOO원을 환급하여 달라고 경정청구를 제기하였다.

다. OOO청장은 이 건 양도토지와 청구인 외 상속인들이 공유지분으로 보유한 토지에 대하여는 매매가액으로 시가를 산정하여 상속세과세가액 OOO원을 감액하여 2019.5.11. 상속분 상속세 OOO원을 감액경정하였어야 하고, 분할전 쟁점토지 중 분할후 양도토지를 제외한 나머지 임야 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여는 OOO 평가심의위원회에서 시가로 인정받은 토지에 해당하지 아니한다는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2021.2.2. 청구인의 경정청구 중 일부를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

분할전 쟁점토지의 일부 토지(분할후 양도토지)가 OOO청장의 평가심의위원회의 심의결과, 매매가액이 정당한 시가로 인정되었으므로 쟁점토지에 대하여도 매매가액 상당액을 시가로 보아 이 건 상속세를 감액경정하여야 한다.

(1) 청구인들은 2020.4.21. 매매된 분할후 양도토지의 매매가액이 상속개시일 당시의 동 토지의 시가로 보는 것이 타당하다는 평가심의위원회의 결정을 20020.10.28. 받았다. 결국 평가심의위원회는 2020.4.21. 거래된 분할후 양도토지의 매매가액이 상속개시일로부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 것이다.

청구인이 분할전 쟁점토지를 상속받을 당시에 쟁점토지와 분할후 양도토지가 같은 지번에 있었으나, 이후 단순히 지번이 분할되어 쟁점토지와 분할후 양도토지로 나뉘어지게 된 것 뿐이고, 분할일인 2020.1.3.로부터 단기간 내인 2020.4.21. 매매되어 가격변동의 사정이 발생하지 않았다.

(2) 분할후 양도토지와 쟁점토지는 경제적 가치가 크게 다르지 않다.

분할후 양도토지와 연접한 총 12개 필지의 개별공시지가를 분석한바, 아래 ＜표1＞과 같이 연접한 총 12필지의 개별공시지가는 분할후 양도토지의 개별공시지가를 기준으로 78～103% 범위 안에서 그 가액들이 분포하고 있었고, 2019년 개별공시지가도 이와 유사하다. 분할후 양도토지, 쟁점토지와 이들과 연접한 토지의 개별공시지가가 거의 비슷한 금액이라는 것은 이 일대 토지의 경제적 가치가 큰 차이가 없다는 것이고, 결국 분할후 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는 것으로 해석된다.

＜표1＞ 개별공시지가 비교표

(단위 : 원)

OOO

(3) 처분청이 평가심의위원회에서 분할후 양도토지의 매매가액을 시가로 인정하였다는 것은 청구인이 모번지 소재 토지인 쟁점토지를 과대하게 신고한 당초 상속재산 평가액에 대하여도 사실상 감액하도록 하는 결정으로 보아야 한다.

처분청은 평가심의위원회에서의 결정서 상에 표기된 내역은 모번지 토지인 분할전 쟁점토지에서 분할된 분할후 양도토지에 대해서만 시가로 인정하여 내린 결정이므로 평가심의위원회의 심의 의결서에서 언급되지 않은 쟁점토지에 대해서는 감액경정을 할 수 없다는 의견이나, 이는 평가심의위원회의 심의절차에 과한 규정을 잘못 이해한 것이다.

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

에 열거된 평가기간이 경과한 후부터 법정 결정기한에 따른 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으나, 모든 납세자는 상속받은 토지에서 일부가 분할되어 그 일부가 양도된 경우 모번지 전체에 대하여 평가심의위원회의 심의를 요청할 수 없고, 오로지 양도된 토지에 대하여만 신청할 수 있다. 즉 분할전 쟁점토지에서 분할되어 양도된 분할후 양도토지에 대하여는 동 위원회의 심의를 요청할 수 있었으나, 청구인 등이 계속 보유하고 있는 쟁점토지에 대하여는 심의를 요청할 수 없었다.

따라서 외관상 형식이 아닌 실질과세의 원칙과 과세형평 차원에서 쟁점토지에 대하여도 분할후 양도토지의 매매가액을 시가로 인정되어야 한다.

(4) 조세심판원은 심지어 상속개시일 이전에 분할된 토지의 수용가액을 동일한 필지에서 분할된 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하여 과세한 상속세 부과처분을 정당하다고 판단한 바도 있고(조심 2008중3186, 2009.3.16.), 분할되어 수용등 매매된 가액을 모필지 또는 연접필지의 가액으로 적용하여야 한다는 사례는 다수 있다(OOO; OOO; 조심 2016중1500, 2016.6.29.; 조심 2019서2834, 2019.10.15.; 조심 2018서1664, 2018.11.20.; 조심 2017지823, 2017.9.22.).

나. 처분청 의견

쟁점토지에 대하여는

「상속세 및 증여세법」제60조

및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 따른 평가심의위원회 심의를 거치지 아니하였으므로 분할후 양도토지의 매매가액이 아닌 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 보아야 한다.

청구인은 평가심의위원회에서 시가로 인정받은 분할후 양도토지의 가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 해당 매매등의 가액은 분할후 양도토지의 가액일 뿐 모번지에서 분할된 쟁점토지의 가액은 아니고 매매등이 있는 경우도 아니고, OOO 평가심의위원회에서 분할후 양도토지에 대하여만 시가로 인정결정하였을 뿐, 쟁점토지에 대하여는 평가심의위원회에서 심의하지 않았고, 분할후 양도토지 매매계약일(2021.4.21.) 당시 쟁점토지는 동 토지와 엄연히 다른 재산(토지)이므로 쟁점토지에 대하여는「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속재산인 쟁점토지의 시가를 매매사례가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 일부 개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부 개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2019.5.11. 분할전 쟁점토지를 상속받고, 2020.1.3. 분할전 쟁점토지를 쟁점토지와 분할후 양도토지로 분할한 후 2020.4.21. 분할후 양도토지를 매매하는 계약을 체결하였는바, 분할전 쟁점토지의 상속세 신고 및 분할후 양도토지의 매매가액 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인의 상속재산 평가 및 매매내역

(단위 : ㎡, 원)

OOO

주) 청구인은 분할후 양도토지와 함께 OOO필지 임야 OOO㎡의 공유지분도 함께 OOO원에 양도하였고, 분할후 양도토지의 매매가액은 개별공시지가로 안분한 가액임

(2) 청구인은 상속세 법정결정기한(2020.08.31.) 전에 분할후 양도토지에 대하여 기준시가보다 적은 가액으로 매매하고 OOO 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청서를 제출하여 2020.10.28. 동 매매가액을 시가로 인정받았다.

(3) 청구인은 2020.11.30. 분할전 쟁점토지에 대하여 매매가액으로 시가를 산정하여 경정청구를 제기하였고, 처분청은 분할후 양도토지에 대하여는 청구인의 경정청구를 받아들인 반면에 쟁점토지에 대하여는 OOO 평가심의위원회의의 심의를 거치지 아니하여 분할후 양도토지의 매매가액을 시가로 보기 어렵다고 보아 이를 거부하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속개시 당시에는 분할후 양도토지와 쟁점토지가 같은 지번으로 분할후 양도토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 상속세과세표준 신고기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 해당 재산의 매매계약일까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고 있는바, 쟁점토지에 대하여는 평가심의위원회의 심의가 없었던 점, 분할전 쟁점토지는 상속개시후 분할후 양도토지와 쟁점토지로 분할되었고, 토지의 경우 개별성이 매우 강하여 분할후 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보기는 어려운 점,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항에는 해당 재산과 유사한 다른 재산에 대한 매매등의 가액(평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액)이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 인정할 수 있으나, 분할후 양도토지는 이 건 상속세 신고기한인 2019년 11월말이 경과한 이후인 2020.4.21. 매매계약이 체결되어 동 시행령의 적용대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 분할후 양도토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다고 하여 이 건 경정청구를 일부 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.