조심 2019중0651 (2019.05.14)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.9.21. OOO 소재 임야 14,466㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 면 노장리 산 126 임야 62,640㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다, 이하 “쟁점토지①과 합하여 쟁점토지들”이라 한다)를 청구인의 부친 OOO으로부터 상속받아 2017.12.20.에 매매한 후 쟁점토지들의 양도가액은 실제 거래가액으로, 취득가액은 매매사례가액을 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 양도소득세를 신고하였다.

＜표1＞ 쟁점토지들 관련 청구인의 양도소득세 신고내역

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 쟁점토지들의 취득가액으로 적용한 매매사례가액은 취득 당시 시가에 해당하지 않는다고 보아 이를 부인하고, 쟁점토지들의 양도면적을기준으로 산출한 개별공시지가(상속개시일) 및 취득세액의 합계액인 OOO원을 취득가액으로 산정하여 2019.1.11. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구

(가) 청구인이 쟁점토지들의 취득가액 산정시 비교대상으로 삼은 토지들은 쟁점토지와 면적.지목.용도.개별공시지가 등이 유사하고, 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매거래가 있었으므로 비교대상 토지들의 거래가액을

「상속세 및 증여세법」제60조

에 따른 시가로 보아야 한다.

1) 청구인이 쟁점토지①의 매매사례가액 적용대상으로 선정한 OOO 소재 임야 36,397㎡(이하 “비교토지①”이라 한다)의 매매 당시 현황과 쟁점토지①의 취득 당시 현황을 비교하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점토지①과 비교토지①의 비교

2) 청구인이 쟁점토지②의 매매사례가액 적용대상으로 선정한 OOO 소재 임야 54,200㎡(이하 “비교토지②”라 한다)의 매매 당시 현황과 쟁점토지②의 취득 당시 현황을 비교하면 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점토지②과 비교토지②의 비교

3) 상기와 같이 쟁점토지들과 비교대상 토지들은 같은 리에 소재하고 지목, 개별공시지가 등이 유사하며, 그 밖에 토지지형, 접근성, 맹지로서 주변시설과의 거리 등 주변환경 역시 대동소이하다.

(나) 처분청은 쟁점토지들과 비교대상 토지들 간의 면적, 모양이 상이하고 간격(직선거리 기준)이 멀리 떨어져 있으며, 토지 인근에 송전선의 존재 등 주변환경이 상이하므로 쟁점토지들과 비교대상 토지들을

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항에서 규정한 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 유사한 재산으로 볼 수 없다는 의견이나, 조세심판원 선결정례에서 유사토지의 주요 인정기준으로 ‘지목.공시지가.위치.토지활용도(이용현황, 용도지역, 주위환경).형태.접근성’ 등을 들고 있고, 면적이 상이하더라도 토지의 개별성을 감안하여 매매사례가액으로 인정한 사례가 다수 있다.

1) 처분청이 과세근거로 제시한 조세심판원의 결정례(조심 2013구2261, 2014.3.4.)는 비교대상 토지의 가액(경매낙찰가액)이 실제 거래가격과 차이가 있어 불인정한 것이고, 다른 결정례(국심 2006서1969, 2007.3.21.)는 면적, 접근성, 토지주위 상황이 달라 인정하지 않은 것이며, 아래의 조세심판원 선결정례를 살펴보면 처분청의 의견처럼 단순히 면적이 다르다고 매매사례가액으로 불인정한 것이 아님을 알 수 있다.

＜참고＞ 토지의 매매사례가액 인정여부를 다툰 선결정례

2) 처분청은 쟁점토지들과 비교대상 토지들의 모양이 다르다고 주장하나, 국토교통부의 공시가격 알리미에 토지의 감정.표준지의 공시지가 산정시 토지모양을 8가지로 분류한다고 나와 있고, 쟁점토지들과 비교대상 토지들 모두 부정형으로 분류되는바 토지모양이 상이하다는 처분청의 의견은 타당하지 않고, 자산의 특성상 임야의 모양이 완전히 같을 수도 없다.

3) 처분청은 쟁점토지①과 비교토지①은 0.73㎞, 쟁점토지②와 비교토지②는 2.33㎞ 떨어져 있다는 의견이나, 청구인이 OOO 지도서비스를 활용하여 확인한 결과 각각 0.49㎞, 1.98㎞ 만큼 떨어져 있는 것으로 나타나고, 조세심판원 선결정례 등에서 보면 같은 리.동 등 동일한 기초 행정소재지에 있는 것만으로도 비교대상 토지들 사이의 위치적 유사성을 인정하였으며, 만약 비교대상 토지들 사이의 이격거리가 위치적 유사성의 판단기준이 된다면 연접한 토지의 행정 소재지가 다른 경우에도 유사성을 인정해야 한다는 모순이 발생한다.

4) 처분청은 쟁점토지들과 비교대상 토지들 간의 주변환경이 달라 활용도가 다르므로 대상 토지들 간의 유사성을 인정할 수 없다고 주장하며 대상토지 위에 분묘 존재.토지 주변에 송전탑, 사찰, 하천이 위치함을 이유로 들고 있으나 이는 객관적 기준이 될 수 없다.

가) 국토교통부의 표준지공시지가 조사·평가보고서를 보면 토지활용도의 기준으로 ‘이용상황, 용도지역, 주위환경’을 제시하고 있고, 쟁점토지들과 비교대상 토지들은 이용상황이 자연림, 용도지역은 농림지역, 주위환경은 마을 주변 산림지대로 모두 같은바 토지활동도 역시 동일하다.

나) 쟁점토지들은 인근에 하천이 있어 관련 법령에 따라 수질오염 방지 등을 위해 하천지구로 지정되어 있으나 토지의 활용도 측면에서는 별다른 영향을 주지 않는다.

(다) 쟁점토지들과 비교대상토지들의 연도별 개별공시지가 산정내역을 비교하면 개별공시지가(㎡당), 개별공시지가 변동률이 상호 유사한바 쟁점토지들과 비교대상 토지들 사이의 유사성을 인정할 수 있다.

1) 국토교통부장관은 매년 토지이용상황, 주변환경, 기타 자연적.사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 공시지가를 공시하고 있으며, 시·군·구청장이 조사한 개별토지와 비교표준지의 특성을 감안하여 토지특성의 차이에 따른 가격배율을 산정하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 개별공시지가를 산정하고 있다.

2) 국토교통부에서 제시한 개별공지지가 산정을 위한 표준지 공시지가의 평가기준을 보면 “① 토지소재지, 면적 및 공부상 지목, ② 지리적 위치, ③ 토지이용상황, ④「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제15호에 따른 용도지역, ⑤ 주위환경, ⑥ 도로 및 교통환경, ⑦ 토지형상 및 지세” 등이 있는바 공시지가가 유사한 토지는 토지이용 현황, 주변환경, 기타 자연적.사회적 조건이 동일하다고 할 수 있다.

(2) 예비적 청구

(가) 처분청은 쟁점토지들의 취득 당시 개별공시지가(㎡당)에 양도면적(쟁점토지① 62,640㎡, 쟁점토지② 14,166㎡)을 곱하여 쟁점토지들의 취득가액을 산정하였으나, 청구인이 취득한 쟁점토지①의 면적은 65,554㎡, 쟁점토지②의 면적은 16,860㎡이므로 해당 면적을 기준으로 취득가액을 산정해야 한다.

(나) OOO장은 2017.10.31. 과거 지적면적과 현재 지적면적 차이를 확인하여 양도 당시 쟁점토지들의 면적을 경정하였으나 청구인은 상속으로 취득한 쟁점토지①.②를 전부 양도하였는바 취득 당시 공부상 면적을 기준으로 쟁점토지들의 개별공시지가를 산정해야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 주위적 청구

(가) 청구인이 주장하는 비교대상 토지들의 거래가액을 매매사례가액으로서 쟁점토지들의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

1) 쟁점토지①과 비교토지①은 0.73㎞, 쟁점토지②와 비교토지②는 서로 2.33㎞ 떨어져 있고, 토지의 면적과 모양이 상당한 차이가 있어 동일 지목이라 하더라도 각 토지의 활용도는 다를 수밖에 없으므로 상호 유사한 토지로 보기 어렵다.

2) 쟁점토지①에는 청구인의 친족 분묘 4기가 있어 쟁점토지①의 양도 이후 분묘가 존재하는 부분을 분할(산109-4, 산109-5)하여 청구인이 다시 매입한 사실이 확인되고, 비교토지①의 경계 즈음에 송전탑들이 세워져 있으며, 비교토지② 주변에는 사찰(원적사)이 있으며, 쟁점토지①,② 모두 하천이 포함되고 있는 등 해당 토지들의 거래가격 형성에 미치는 주변 요인들이 상이하다.

(나) 청구인은 비교대상 토지들 간에 개별공시지가가 유사하다는 것을 청구주장의 주요 이유로 들고 있으나, 개별공시지가는 유사성을 판단하는 기준 중 하나가 될 수 있으나 단순히 공시지가가 유사하다는 것만으로 비교대상 토지들 간의 성격이 동일하다고 볼 수 없다.

(2) 예비적 청구

양도하는 토지의 취득가액은 양도면적을 기준으로 취득가액을 산정하여야 하는바

OOO원, 쟁점토지②의 매매대금으로 OOO원을 수취하기로 계약서를 작성하였으며, 동 계약서에는 “양도토지에 위치한 청구인의 친족 분묘 총 4기는 기존 조성면적의 1.5배 범위 내에서 양수인의 부담으로 지적측량을 실시한 후 분할하여 청구인에게 이전등기”한다고 명시되어 있다.

(3) 청구인은 2018년 2월 쟁점토지들의 양도에 따른 양도소득세 신고시 인근 토지들의 거래가액을 기준으로 산정한 매매사례가액을 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 해당 취득가액을 인정하지 아니하고 당초 상속세 결정시 적용한 쟁점토지들의 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 산정하였다.

(4) 처분청이 이 건 심판청구시 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 처분청은 2018년 10월 과세사실판단위원회의 심의를 거쳐 쟁점토지들과 비교대상 토지들을 유사한 자산으로 볼 수 없으므로 쟁점토지들의 취득가액으로 매매사례가액을 적용할 수 없다고 판단하였다.

(나) 처분청이 제시한 토지이용계획확인서상 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역.지구 등에 쟁점토지①.② 모두 “농림지역, 하천(저촉)”으로 기재되어 있으며, 비교토지①.② 모두 “농림지역”으로 기재되어 있다.

(다) 처분청이 제시한 OOO의 지도정보 서비스에서 조회되는 쟁점토지①부터 비교토지①까지의 거리는 직선거리로 727m, 도보시 소요시간 10분이고, 쟁점토지②부터 비교토지②까지의 거리는 직선거리로 2.33k㎡, 도보시 소요시간 34분이다.

(라) 처분청은 쟁점토지들 및 비교대상 토지들의 토지특성정보(2014.1.1. 기준)를 확인하기 위해 OOO장에게 조회를 요청하였고, OOO장은 쟁점토지들 및 비교대상 토지들의 지목, 토지용도, 도로조건, 지형지세, 유해시설 접근성, 대규모 개발사업 현황을 기재하여 아래 ＜표4＞와 같이 토지특성조사 내용을 회신하였다.

＜표4＞ 쟁점토지들과 비교대상 토지들의 토지특성 확인내용

(5) 청구인은 이 건 심판청구시 아래와 같은 증빙을 제출하였다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점토지들의 취득가액 산정내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 쟁점토지들의 취득가액 산정내역

(나) 청구인이 제시한 쟁점토지① 및 비교토지① 관련 등기부등본 및 부동산종합증명서상 주요 기재사항은 아래 ＜표6＞과 같고, 쟁점토지①의 개별공시지가를 산정할 때 비교 표준지는 비교토지①이다.

＜표6＞ 쟁점토지① 및 비교토지① 비교

(다) 청구인이 제시한 쟁점토지② 및 비교토지② 관련 등기부등본 및 부동산종합증명서상 주요 기재사항은 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 쟁점토지② 및 비교토지② 비교

(라) 청구인이 제출한 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙」별지 제2호 서식 “표준지공시지가 조사평가보고서”를 보면 해당 서식에 소재지, 면적, 공부상 지목, 지리적 위치, 이용상황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상 및 지세 등을 기재하여 평가가격을 산정하도록 되어 있다.

(마) 청구인은 예비적 청구 관련 등록사항 정정성과도(OOO장 2017.10.13. 확인)를 제출하였고, 해당 서류상 쟁점토지①의 면적은 기존 16,860㎡에서 14,466㎡로 변경되었으며, 쟁점토지②의 면적은 기존 65,554㎡에서 62,640㎡로 변경된 사실이 나타난다.

(6) 처분청은 청구인의 부친에 대한 상속세 결정시에는 상속개시일 기준 쟁점토지①.②의 공부상 면적에 개별공시지가(㎡당)를 곱하여 상속재산가액을 산정하였으나, 이 건 양도소득세 경정시에는 쟁점토지①.②의 양도일 기준 공부상 면적에 개별공시지가(㎡당)를 곱하여 취득가액을 산정한 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점토지①.②의 면적이 감소함에 따라 당초 납부한 취득세를 환급받은 사실은 없는 것으로 나타난다.

＜표8＞ 처분청의 상속세 결정내역과 양도소득세 경정내역 비교

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대,

「상속세 및 증여세법」제60조

제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상속재산의 경우 상속일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 하면서 같은 조 제4항에서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 것으로 하고 있다.

이 건의 경우 청구인은 상속받은 쟁점토지들의 취득가액을 비교대상 토지들의 매매사례가액으로 평가해야 한다고 주장하나, 통상 토지의 가격은 개별성이 강하여 거래 당시 토지 이용현황, 인근 토지의 상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치 판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있다 할 것(조심 2014광417, 2014.12.30. 외 다수, 같은 뜻임)인바 쟁점토지들과 비교대상 토지들은 서로 연접하여 있지 아니하고, 토지면적이 차이가 나며, OOO장이 회신한 토지특성조사표에 따르면 쟁점토지들은 비교대상 토지들과는 달리 하천지구로 지정되어 있는 등 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙만으로는 비교대상 토지들과 쟁점토지들의 가치가 유사하다고 단정하기는 어려운 점, 쟁점토지들의 개별공시지가는 청구인의 취득 시점 대비 1.7～2배 가량 상승하였는데, 청구인이 주장하는 비교대상 토지들의 거래가액은 양도가액보다 낮아 해당 가액을 기준으로 양도소득세를 계산하면 양도차손이 발생하는바 청구인이 주장하는 매매사례가액을 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 가격으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 비교대상 토지들의 거래가액을 쟁점토지들의 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지들을 취득한 이후 양도 직전에 OOO장의 경정으로 인해 면적이 줄어들었으므로 쟁점토지들의 취득 당시 면적을 기준으로 개별공시지가를 산정해야 한다고 주장하나, 통상 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하여 산정하는 등 양도가액과 취득가액을 동일한 기준에 의하여 산정하고 있는 점에 비추어 취득 이후 공부상의 면적이 실제 면적과 상이함이 밝혀졌다고 하여 양도가액을 실제면적으로 산정하고 취득가액은 공부상의 면적을 기준으로 산정하는 것은 타당치 않아 보이는 점, 쟁점토지들에 대한 측량결과 공부상 쟁점토지들의 면적이 잘못 등록되어 OOO장의 확인을 거쳐 정정된 것으로 나타나므로 공부상으로만 과다 표시되고 실재하지 않는 토지는 개별공시지가로 평가시 취득가액 산정대상 면적에서 제외하는 것이 합리적인 점에 비추어 쟁점토지들의 취득 당시 면적을 기준으로 개별공시지가를 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.