조심 2020부0297 (2020.10.06)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.1.3. 상속개시를 원인으로 OOO소재 답 2,367㎡(청구인 지분은 5분의 3인 1,420.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은 리 1223-1 소재 전 474㎡를 2010.2.24. 자녀와 공동으로 취득한 다음 2018.9.13. 공유자 지분 전부를 OOO양도하였고, 2018.11.30. 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 기준시가OOO로 산정하였다.

나. 이후 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 2010.2.20. 매매된 OOO소재 답 436㎡ 및 같은 리 1212 소재 답 440㎡(이하 “비교토지”라 한다)의 매매사례가액OOO으로 보아 2019.2.15. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.5.10. 청구인에게 이를 거부하는 통지를 하였다.

※ ㎡당 매매사례가액OOO산정내역

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.7. 이의신청을 거쳐 2019.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 취득가액은 개별공시지가가 아닌 매매사례가액임에도 이를 부인하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

(가) 이 건 매매사례가액은 상속개시일(2010.1.3.)부터 6개월 이내의 실지 거래가액이다.

(나) 비교토지는 쟁점토지와 불과 150m(도보 3분) 거리에 인접해 있어 육안으로도 식별이 가능하다.

(다) 비교토지와 쟁점토지의 지목은 모두 ‘답’이고 용도도 ‘자연녹지지역’으로 동일하여 실사용 현황 및 환경적인 요인 등이 같다.

(라) 2010년 비교토지의 기준시가OOO쟁점토지의 기준시가OOO약 5% 범위 이내로 유사하며 이 기준시가의 차이를 반영하여 매매사례가액을 산정하였다.

(2) 예비적으로 쟁점토지의 취득가액은 감정평가액OOO으로 볼 수 있으므로 이를 인정하여 청구인의 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다.

(가) 이 건 감정평가액OOO비교표준지를 선정하고, 지가변동률, 쟁점토지의 위치.형상.환경.이용상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적으로 평가한 시가에 해당한다.

(나) 공신력 있는 감정기관의 감정가격은 소급감정가액이라 하더라도 시가로 볼 수 있고, 해당 시가를 산정하기 어려워 기준시가를 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있으나 이에 대한 입증이 없다.

(다) 매매사례가액OOO및 감정평가액OOO과 비교할 때 기준시가OOO가 지나치게 과소하여 이를 기준으로 산출된 당초 신고세액이 정당하다 할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지와 비교토지는 면적, 위치 등이 상이하므로 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 쟁점토지는 비교토지에 비하여 면적이 크고, 간선도로와 멀며, 주변이 보존녹지지역으로 개발규제 수준이 높다.

(나) 두 토지의 도로상 거리는 435m(직선거리는 170m)로 위치상 차이가 있고, 선결정례 등에서는 연접한 토지가 아닌 경우에는 유사토지로 인정하지 아니하고 있다.

(2) 쟁점토지에 대한 소급감정가액은 2019.9.17. 평가기준일인 상속개시일(2010.1.3.) 이후 6개월이 경과(9년 8개월 이상)하여 소급한 감정한 가액이므로 이를 쟁점토지의 시가로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 상속된 쟁점토지의 취득가액이 비교토지의 매매사례가액이라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지의 취득가액을 쟁점토지의 감정가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호 일부개정된 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 일부개정된 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」 제33조

부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (중 략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (중 략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (중 략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. (중 략)

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점토지와 비교토지의 토지이용계획확인서 등에 의하면, 두 토지의 면적, 용도, 개별공시지가 등은 아래 ＜표＞와 같고, 인터넷 지도상 두 토지의 도보 거리는 562m(8분)으로 나타난다.

＜표＞ 쟁점토지와 비교토지 비교

(단위 : ㎡, 원/㎡)

(나) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 쟁점토지는 2010.1.3. 상속을 원인으로 2010.2.24. 청구인(지분 5분의 3)과 그 자녀 OOO(지분 5분의 2)에게 소유권이전등기되고, 2018.8.30. 매매를 원인으로 2019.9.13. 청구외법인으로 소유권이전등기되었다.

(다) OOO사무소에서 2019.9.17. 작성한 쟁점토지의 감정평가서를 보면, 평가기준시점은 2010.1.3.(상속개시일)로, 조사기간은 2019.8.17.로, 쟁점토지의 감정평가액은 OOO나타난다.

(2) 「소득세법」(2017.12.19. 법률 제15225호 일부개정된 것) 제97조 제1항 제1호 가목은 ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액’으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 일부개정된 것) 제163조 제9항은 ‘상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다’고 규정하고 있다.

또한 해당 평가 규정인

「상속세 및 증여세법」 제60조

제1항은 ‘이 법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가(時價)에 따른다’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항에 따른 시가에 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정되어 있으며, 해당 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조 제1항은 ‘법 제60조 제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하고 있고 제1호에서는 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 제2호에서는 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 시가로 보도록 규정하고 있으며 같은 조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제2호는 ‘제1항을 적용할 때 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 개별공시지가가 아닌 비교토지의 매매사례가액이라고 주장하나, 쟁점토지의 면적(2,367㎡)이 비교토지의 면적(876㎡)에 비해 약 2.7배 넓은 점, 쟁점토지는 작은 도로(소류1류)에 접합되어 있고 「교육환경 보호에 관한 법률」상 절대보호구역이나 비교토지는 도로에 연접하지 아니한 상대보호구역인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기준일(상속개시일) 후 6개월을 경과하여 감정이 이루어진 점(조심 2019구1848, 2019.11.14. 같은 뜻임), 관련 법령상 둘 이상의 감정기관의 평균 감정가액을 시가로 규정하고 있으나 청구인이 제시한 감정가액은 1개의 감정기관의 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 상속받은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.