조심2014지0808 (2015.04.16)

OOO이 2014.1.6. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 분양보수 OOO원을 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 2013.7.26. OOO 497 소재 토지 16,667.6㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 공동주택용 건축물 등 52,585.38㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하여 취득하고, 이 건 건축물 중 60㎡ 이하의 공동주택에 대하여는 「지방세특례제한법」제33조 제1항에 따라 취득세 등을 면제받고, 60㎡ 초과 공동주택과 상가에 대한 취득세 OOO원을 2013.8.6. 신고납부하였다. 나. 청구법인은 2013.11.19. 이 건 취득세 등의 과세표준에 포함된 분양보증수수료, 취득세, 분양보수, 사업관리용역비 및 계약이행보증금 등은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 주장하며 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 분양보증수수료 및 취득세는 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 취득세 등을 경정하고, 나머지에 대하여는 2014.1.6. 경정청구를 거부하는 통지를 하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.3.24. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인이 OOO원은 청구법인과 OOO 아파트의 사업관리용역 계약서”에 따라 지급된 분양관련 비용이고, 청구법인이 이 건 토지의 위탁자이자 수익자인 OOO주식회사 임직원의 급여, 운영비 등으로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함될 수 없다. (2) 청구법인이 OOO원은 이 건 토지의 위탁자인 OOO주식회사와 수탁자인 청구법인 사이에 2011년 1월 분양형토지신탁계약을 체결하고, 위 계약 특약사항 제5조에서 신탁보수는 개발보수, 분양(임대)보수, 성과보수로 정하기로 하며, 개발보수는 OOO, 성과보수는 없는 것으로 하였는바, 분양보수는 이 건 건축물의 신축비용이 아닌 이 건 건축물의 판매를 위한 분양비용이므로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다. (3) 청구법인은 2011년 1월 OOO는 건설공제조합이 발급한 계약보증서를 청구법인에게 제출하였으며, OOO가 공사를 진행하던 중 기업회생절차 개시를 신청함에 따라 청구법인은 공사도급계약서 제29조, 특수조건 제7조 제1항 및OOO주식회사에서 제출한 시공권 포기 및 현장명도 각서 등에 따라 공사도급계약을 해제하고, OOO주식회사로부터 제출받은 계약보증서를 근거로 2012.4.16. 건설공제조합으로부터 계약이행보증금 OOO원을 지급받았는바, 청구법인은 OOO주식회사에게 건축공사와 관련하여 OOO원을 지급하였으나, OOO주식회사가 제출한 계약보증서에 의하여 건설공제조합으로부터 계약이행보증금 OOO원을 지급받았으므로 청구법인이 OOO주식회사에게 지급한 건축공사와 관련한 순공사비는 OOO원이고, 청구법인이 OOO주식회사에게 지급한 공사비 중 건설공제조합으로부터 계약이행보증금으로 돌려받은 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 이 건 건축물의 신축공사와 관련하여 청구법인과 OOO 아파트 사업관리용역 계약서”에 의하면 OOO주식회사의 업무범위는 분양 관련 제반업무, 세무·회계 등으로 나타나고 있으며, 청구법인이 OOO원을 지급한 것으로 나타나는바, 이 건 사업관리용역비는 이 건 아파트의 신축과 관련된 타당성 검토, 시장환경 분석, 각종 인허가 관리 및 분양공고 등 이 건 아파트의 신축부터 완공에 이르기까지 각종 업무를 수행하기 위한 인건비로서 이는 청구법인의 이 건 건축물 취득을 위한 신축공사에 필수적인 업무수행비용으로 볼 수 있고, 이 건 사업관리용역비가 청구법인의 장부 공사원가에 계상(기타 용역비 계정)되어 있을 뿐만 아니라 이 건 건축물의 취득을 위한 간접비용의 성격을 지닌다 할 것이므로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다. (2) 청구법인이 OOO주식회사로부터 받은 분양업무보수 OOO원은 청구법인이 2011년 3월부터 2013년 7월 이 건 건축물의 사용승인시점까지 총 9회에 걸쳐 지급받은 위탁보수로서 청구법인이 위탁자인 OOO주식회사를 대리하여 이 건 아파트 개발사업에 필요한 건설회사 선정, 도급계약 체결, 건설자금 차입 등 이 건 건축물을 취득하는 과정에서 필수 불가결하게 소요된 비용으로서 이 건 건축물 취득과 관련된 직·간접비용으로 볼 수 있으므로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다. (3) 청구법인은 OOO주식회사가 공사를 진행하던 중 기업회생 개시를 신청함에 따라 OOO주식회사와의 공사도급계약을 해제하고, 건설공제조합으로부터 계약이행보증금 OOO원을 지급받아 청구법인의 장부 기타 영업외수익으로 계상하였으므로 이 건 계약이행보증금은 청구법인의 장부상 OOO주식회사가 진행한 공사완성도에 따라 지급한 공사대금의 일부로서 공사원가에 계상되어 있으며, 이를 건설공제조합으로부터 반환받았다 하여 이미 지급이 완료된 건축공사비에서 차감할 수 없으므로 이 건 계약이행보증금은 청구법인이 이 건 건축물을 취득하는 과정에서 필수불가결하게 소요된 비용으로 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 사업관리용역비, 분양보수, 계약이행보증금 등이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제10조 [과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 지방세법 시행령 제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 6. 부동산을 취득하는 경우 「주택법」 제68조 에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다. 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 4. 부가가치세 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인이 처분청에 제출한 이 건 건축물의 취득신고서에 의하면 청구법인은 이 건 건축물을 취득하고 취득가액을 OOO원을 2013.8.6. 신고납부하였음이 확인되고, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에는 아래<표1>의 비용이 포함되어 있는 것으로 확인되나, 계약이행보증금 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어 있지 아니한 것으로 확인된다. OOO (나) 청구법인은 2013.11.19. 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함된 분양보수, 사업관리용역비와 계약이행보증금 등은 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외된다고 주장하며 처분청에 경정청 구를 하였으나, 처분청은 2014.1.6. 경정청구를 거부하는 통지를 하였다. (다) 위탁자 겸 수익자 OOO(갑), 수탁자 청구법인(을) 사이에 2011.1.5. 체결된 분양형토지신탁 계약서 제22조에 의하면 본 신탁업무에 따른 을의 신탁보수 중 개발업무보수는 공사비의 5% 이내로 하며, 분양업무보수는 분양수입금액의 5%로 한다고 기재되어 있다. (라) 위의 신탁계약서 특약사항 제7조는 갑은 사업진행에 따른 제반 인허가 업무, 신탁사업과 관련하여 발생하는 제세공과금의 신고납부, 사업진행과 관련된 민원처리 업무 등을 수행하고, 을은 자금조달 및 자금관리 업무, 신탁사업과 관련된 자금집행 업무, 분양계약과 관련된 분양관리 업무, 제반 신탁사무처리 등을 수행하는 것으로 기재되어 있다. (마) 수탁자 겸 시행사 청구법인(갑)과 OOO 아파트 사업관리용역 계약서”에 의하면 을의 업무범위는 본 사업의 분양 관련 제반업무(견본주택 개관, 안내·상담, 신청접수, 추첨, 당첨자 발표, 계약업무 등) 지원, 본 사업 분양 후의 관리 관련 제반업무(미분양판촉, 계약, 견본주택 관리·운영, 계약서 관리, 분양대금 수납과 관련한 업무 등) 지원, 본 사업의 진행 관련 업무 지원 등으로 기재되어 있다. (바) 도급인 청구법인, 수급인 OOO주식회사 사이에 2011.1.31. 체결된 OOO원, 공사기간은 2011.2.1.부터 28개월 이내로 기재되어 있다. (사) 위의 공사도급계약서 공사도급계약 일반조건 제4조에 의하면 수급인은 각각 계약상의 의무이행을 보증하기 위해 공사도급계약서에서 정한 계약이행보증금을 공사도급계약 일반조건 제39조에 의한 효력발생시 도급인에게 현금 등으로 납부하여야 한다. 다만. 도급인과 수급인이 합의에 의하여 계약이행보증금을 납부하지 아니하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 제5조는 공사도급계약 일반조건 제29조 제1항의 각 호의 사유로 계약이 해제 또는 해지된 경우 공사도급계약 일반조건 제4조의 규정에 의하여 납부된 계약이행보증금은 도급인에게 귀속한다고 기재되어 있다. (아) 위의 공사도급계약서 공사도급계약 특수조건 제7조는 수급인의 부도, 파산, 회사정리절차 개시신청, 화의신청, 인수, 합병, 워크아웃 등 또는 사업수행을 계속하기 어려운 사정이 발생하여 도급인으로부터 내용증명에 의한 공사도급계약 해지통보가 있는 경우 수급인의 시공권은 상실되며, 이를 증명하기 위하여 수급인은 본 도급계약 체결시에 공사타절합의서, 시공포기각서 및 공사현장명도각서를 공증하여 도급인에게 제출하기로 한다고 기재되어 있다. (자) OOO주식회사가 청구법인에게 2011.1.31. 제출한 “시공권 포기, 양도 및 현장명도, 공사타절 각서” 제1조는 당사는 공사도급계약 일반조건 제29조 및 공사도급계약 특수조건 제7조에 의한 경우와 다음 각 호에 의한 경우에 귀사가 당사에 공문으로 통지하는 때, 즉시 본 사업에 대한 시공권을 포기하고, 귀사 또는 귀사가 지정하는 자에게 시공권 및 시공관련 일체의 권리 양도와 현장을 명도할 것을 각서하며, 이에 대해 일체의 이의를 제기하지 않겠다고 기재되어 있다 . (차) 청구법인이 2012.3.20. OOO주식회사 관리인에게 보낸 “공사도급계약 타절정산 시행 통보” 문서(사12-343)에 의하면 귀사와 체결한 공사도급계약 일반조건 제31조에 의거 공사도급계약 타절정산을 시행코자 귀사의 입회를 요청하였으나 귀사에서 불참한 바, 귀사에서 공증받아 제출한 시공권 포기, 양도 및 현장명도, 공사타절 각서 제3조에 의거 당사에서 선임한 감리자의 확인을 득하여 2012.2.29.에 중도타절하였음을 통보하니 관련업무에 참고하기 바란다고 기재되어 있다. (카) 위 문서에 첨부된 타절 기성조서에 의하면 계약금액 OOO원, 타절사유는 OOO주식회사의 기업회생절차 개시신청(2011.11.28.)으로 기재되어 있다. (타) 건설공제조합 OOO이 청구법인에게 보낸 계약이행보증금 대급 사실 알림 문서OOO에 의하면 OOO주식회사가 수급하고 우리 조합이 계약보증한 다음 공사와 관련하여 귀사의 보증금 청구에 따라 다음과 같이 보증금을 지급하였음을 알려드립니다라고 기재되어 있고, 대급금액은 OOO원, 지급일은 2012.4.16.으로 기재되어 있다. (파) 청구법인이 제출한 2011년도부터 2013년도까지의 토지신탁건설원가명세서에 의하면 개발신탁보수 2011년 OOO원이 기재되어 있다. (하) 청구법인이 제출한 신탁사업OOO원이 기재되어 있다. (거) 청구법인이 제출한 장부(계정과목 : 건축공사)에 의하면 청구법인은 OOO주식회사에게 OOO원을 지급한 것으로 기재되어 있다. (너) 청구법인이 제출한 장부(계정과목 : 분양보수)에 의하면 분양보수로OOO원이 계상되어 있다. (더) 청구법인이 제출한 장부(계정과목 : 계약이행보증금)에 의하면 기타영업외 수익으로 OOO원을 건설공제조합으로부터 받은 것으로 기재되어 있다. (러) 청구법인이 제출한 신탁계정 전표에 의하면 2011.3.30. 기타 선급비용, 토지신탁 분양보수 OOO원이 차변에 기재되어 있고, 거래처명에 OOO가 기재되어 있다. (머) 청구법인이 제출한 신탁계정 전표에 의하면 사업관리용역비 OOO원이 차변에 기재되어 있고, 거래처명에 OOO주식회사가 기재되어 있다. (버) OOO된 것으로 기재되어 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항은 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 위 규정에서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결, 대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결 등 다수, 같은 뜻임) 할 것이다. (나) 먼저, 이 건 사업관리용역비가 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, OOO주식회사와 청구법인 사이에 2011.1.5. 체결된 분양형토지신탁계약서 특약사항 제7조에 의하면 위탁자 광도건설주식회사는 제반 인허가 업무, 사업진행과 관련한 민원처리 업무 등을 수행하도록 규정하고 있고, 청구법인과 OOO주식회사 사이에 2011.9.1. 체결된OOO는 본 사업의 분양 관련 제반 업무 등을 지원하고 사업관리용역비를 받는 것으로 기재되어 있으며, 청구법인은 위 금액은 이 건 토지의 위탁자인 OOO의 임직원 급여, 운영비 등으로 사용되었다고 주장하고 있는바, 청구법인이 지급한 사업관리용역비는 분양형토지신탁계약서 특약사항 제7조에 따라 OOO가 이 건 건축물의 인허가 등의 업무를 수행하는 데 필요한 금액 및 인건비 등을 청구법인이 사업관리용역계약을 체결하여 지급한 것으로 보이므로 이 건 건축물의 신축사업을 진행하면서 지급한 간접비용, 절차비용으로서 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다고 보는 것이 타당하다 하겠다. (다) 다음으로, 이 건 분양보수가 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, OOO청구법인 사이에 2011.1.5. 체결된 분양형토지 신탁계약서에 의하면 청구법인은 위탁자인 OOO로부터 개발업무보수(공사비의 5%), 분양보수(분양수입금액의 5%)를 받도록 기재되어 있고, 청구법인이 제출한 토지신탁건설 원가명세서에 의하면 개발신탁보수 OOO이 별도로 계상되어 있으며, 청구법인이 제출한 신탁사업 손익계산서에 의하면 판매비와 관리비 중 신탁보수로 OOO원이 기재되어 있고, 청구법인이 제출한 장부(계정과목 : 분양보수)에 의하면 위 금액은 분양보수로 기재되어 있으며, 신탁계정 전표에도 위 금액은 분양보수로 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 분양보수는 이 건 건축물의 분양을 위한 판매비용인 것으로 보는 것이 타당하고, 주택의 분양을 위한 비용은 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 판매 비용으로서 건축물 자체의 가격은 물론 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없어 건축물의 취득가격에 산입할 수 없다고 보는 것이 타당(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결, 조심 2010지814, 2011.2.10. 등 다수, 같은 뜻임)하므로 이 건 분양보수는 이 건 건축물의 분양 비용으로서 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함될 수 없다고 보는 것이 타당하다고 판단된다. (라) 다음으로, 이 건 계약이행보증금이 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 계약이행보증금은 성질상 수급자가 계약을 불이행함에 따른 손해배상액의 예정액 내지는 위약벌 성격의 금액(대법원 2001.1.19. 선고 2000다42632 판결, 같은 뜻임)이고, 이 건 건축물의 취득자인 청구법인이 건축물을 신축하기 위하여 지급한 금액이 아니라 청구법인이 건설공제조합으로부터 수취한 금액이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없는 것으로 보이나, 청구법인이 제출한 이 건 건축물의 취득신고서 등에 의하면 청구법인이 이 건 건축물에 대한 취득세 등을 신고납부하면서 청구법인이 지급받은 계약이행보증금을 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함한 사실이 없는 것으로 확인되는바, 청구법인이 당초부터 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함하지 아니한 이 건 계약이행보증금을 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하고 이 금액에 해당하는 취득세 등을 환급하여야 한다고 주장하며 경정청구를 한 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항, 「국세기본법」 제81조 ·제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.