조심 2023서7691 (2023.11.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.3.6. OOO에 소재한 무허가주택을 취득하여 소유하던 중 OOO를 소유하고 있던 AAA과 2016.12.3. 혼인한 자로, 위 무허가주택이 재개발되어 완공된 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2017.5.16. 동생 BBB과 공동으로 취득(청구인 지분 100분의 90, BBB 지분 100분의 10)하였다.

나. 청구인은 2021.12.1. 쟁점아파트에 대한 청구인 지분 전부(이하 “쟁점양도지분”이라 한다)를 BBB에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결한 후 2021.12.14. 양도하였고, 2022.2.14. 쟁점양도지분에 대한 양도소득세를 신고하면서, 혼인에 따른 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용된다고 보아 양도소득세 비과세로 신고하였다.

다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 혼인일(2016.12.3.)로부터 5년이 지난 2021.12.14.에 양도하였으므로 혼인에 따른 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되지 않는다고 보았고, 2021.9.2. 매매계약 체결된 쟁점아파트와 동일단지 내의 101동 101호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 보아 그 100분의 90인 OOO원을 쟁점양도지분의 양도가액으로 하고, 청구인이 특수관계자에게 쟁점양도지분을 저가양도하였다고 보아 2주택자에 대한 중과세율(62%)을 적용하여 2022.10.27. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(일반과소신고가산세 OOO원 및 납부지연가산세 OOO 합계 OOO원 포함)을 결정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.15. 이의신청을 거쳐 2023.4.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

쟁점아파트의 시가는 OOO원으로 지분 90%를 적용한 OOO원을 쟁점양도지분의 양도가액으로 하여야 한다. 청구인이 쟁점양도지분에 대한 양도계약을 체결하면서 인근 부동산중개업소에서 거래되는 호가 내지 시세를 기준으로 OOO원이 적정하다고 보아 매매계약서를 작성한 것으로 시가에 해당한다.

처분청은 쟁점아파트의 시가를 불분명한 것으로 보아 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액을 유사매매사례가액으로 적용하였는데, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동ㆍ호수, 채광상태, 생활편의성 및 선호도, 주변환경, 아파트의 구조 및 방향, 매매계약서 작성경위, 지하철 소음 및 진동 등이 다르므로 적용할 수 없다.

(가) 쟁점아파트는 평지에 건축되어있고 1층 낮은 지역이라서 아침 8시정도부터 오전 10시 정도까지는 햇빛이 들어오고 오전 10시 이후시간에는 집안이 컴컴하여 늘 전등을 켠 채 생활하고 있으며, 비교대상아파트는 지면에서 7-8미터 이상 높은 곳에 위치하고 있어 채광상태가 양호하다.

(나) 쟁점아파트는 주민들이 통행하는 도로와 연접해있고 도로보다는 낮은 쪽에 있어서 통행하는 주민들에게 사생활이 노출될 수도 있기에 도로 주변에 조경수를 식재하여 사생활이 보호되도록 하고 있는 반면, 비교대상아파트는 높은 곳에 있어서 사생활이 특별히 보호될 필요는 없다.

(다) 쟁점아파트는 서향인 반면 비교대상아파트는 동향으로 향이 다르다.

(라) 쟁점아파트는 출입문이 정문 한곳인데 반해 비교대상아파트는 정문과 후문에 각 출입문이 있어서 두 군데 있으며 이는 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 더 높은 곳에 위치하고 있고 이는 아파트의 생활편리성과 가격에도 영향을 미친다.

(마) 쟁점아파트는 지하철 OOO과 가장 가까우며, 특히 지하철 운행시간인 오전 5시 30분경부터는 지하철 소음이 심하고 진동까지 있어서 어린 아기들이 잠에서 깨고 깊은 잠을 잘 수 없으나, 비교대상아파트는 1층이 모두 엘리베이터를 타는 층이고 2층부터 입주자들이 거주 할수 있도록 설계되어 지하철로 인한 소음이나 진동이 없다.

(바) 쟁점아파트의 매매는 청구인이 혼인에 따른 일시적 2주택 특례규정을 염두에 두고 매매계약서를 작성한 것이다. 다만, 매매계약서 작성과정에서 매매계약서 작성일인 2021.12.1.을 혼인일로부터 5년 이내인 것으로 착각하여 작성된 것이다. 이는 세법상 비전문가인 작성인의 단순 착오 내지 오류이다.

(2) 쟁점양도지분 거래는 투기목적 등이 없는 실거주목적의 주택거래로 특수한 사정에 의한 일시적인 2주택으로 중과대상 주택거래는 아니기에 중과세율을 적용한 것은 부당하다.

양도소득세를 중과하는 근본취지는 투기목적거래를 방지하고 주거안정을 지원하기 위한 것이다. 그러나 이건의 경우 “혼인일로부터 5년 이내”란 규정을 매매계약서 작성일인 2021.12.1.로 착각하여 매매계약서 상 잔금지급일인 2021.12.14.과 불과 13일의 차이가 있게 되는바, 이는 사회통념상 인정되는 특별한 사유가 있기에 쟁점주택의 양도는 양도소득세 중과대상 거래가 아니다.

조세심판원(조심 2022중7727, 2023.2.8.)은 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대3주택이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 잔금지급일과 소유권이전등기일까지의 기간이 약 28일에 불과하여 주택거래의 현실등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 보아 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세를 중과할수 없다.”고 판단한 사실이 있고,

대법원(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결)은 “구

소득세법제104조

제1항 제2호의3, 구

소득세법시행령 제167조의3

제1항 제2호(가)목, 제10호등은 투기목적의 주택소유를 억제하여 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 원칙적으로 중과세율(60%)을 적용하도록 한 것으로 이러한 입법취지와 관련규정의 체계 등에 비추어 보면 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 양도소득세를 중과할 수는 없다”고 판시 하였다.

따라서 청구인의 쟁점주택의 거래가 주거목적이었으며 투기목적거래는 아니었던 점, 잔금지급일과 매매계약서 작성일이 불과 13일의 차이가 있어 이는 매매계약서 작성당시 단순 기재의 오류가 있었던 점 등에 비추어 보면 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세는 중과대상은 아닌 것이기에 장기보유특별공제를 적용해야 하고 중과세율 적용은 배제되어야 한다.

(3) 처분청은 쟁점양도지분에 대하여 유사매매사례가액을 적용하고 특수관계자간 저가양도에 의한 부당행위 부인계산 규정을 적용하여 고지결정 하였는데, 신고불성실가산세 OOO원 및 납부불성실가산세 OOO 합계 OOO원은 취소되어야 한다.

납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할수 있어서 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 과세할 수 없는바(서울고등법원 2014.1.21. 선고 2014누2067 판결 등), 청구인이 인근부동산의 시가를 일일이 확인 조사하여 매매계약서를 작성하여야 한다거나, 국토부의 부동산 거래시스템에 접속하여 유사매매사례가액까지 모두 반영하여 계약서를 작성하여야 한다는 논리는 납세자에게 그 의무를 탓 할 수 없는 과중한 부담을 주는 것이다.

또한 다른 매매사례가액의 특수한 사정, 즉 청구인이 거래당사자간의 거래관계나 다른 부동산의 매매사례까지 일일이 조사하여 확인하고 계약서를 작성해야하는 의무를 부당하게 부담하게 하는 것은 헌법상 보장되는 과잉금지 원칙에도 어긋난다고 할 수 있으며, 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세를 신고납부 할 것을 기대하기는 어렵고 따라서 청구인이 신고납부의무를 해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 보여진다(조심 2017서0698, 2017.5.15.).

나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 기준시가만 동일할 뿐 아파트의 동호수, 채광상태, 생활편의성 및 선호도, 주변환경 등 조건이 다르므로 비교대상아파트를 유사한 재산으로 볼 수 없으므로 쟁점아파트의 시가를 유사매매사례가액으로 적용한 것은 부당하다는 주장에 대하여 아래와 같은 이유로 받아들일 수 없다.

처분청이 이 사건 처분을 하면서 적용한 법조항은

「소득세법」제101조

양도소득의 부당행위계산 조항으로, 양수인은 청구인의 동생으로 특수관계자에 해당되며 시가와 대가의 차이가 5%이상이 되어 부당행위계산 요건에 부합한다.

「소득세법 시행령」제167조

제5항이 준용하는「상속세 및 증여세법」에 따르면,

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항은 기획재정부령이 정하는 평가대상 재산과 유사한 다른 재산의 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제49조 제4항의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 평가대상 주택과 유사한 다른 재산이란 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이라고 규정하고 있다.

비교대상아파트는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하고 있고「부동산 가격공시에 관한 법률」제18조 제5항과 같은 법 시행령 제45조 제3항 및「공동주택가격 조사ㆍ산정 기준」제11조는 공동주택가격의 산정 시 개별 주택의 조망, 개방감 등의 위치별 효용 등 다른 여러 요인들을 고려하도록 규정하고 있으므로 청구인이 주장하는 동호수 등이 다르다는 점 등은 공동주택가격 산정 시 이미 반영되어있는 점, 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받은 점에 비추어 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

설령 채광상태 등을 고려한다고 하여도 청구인은 채광상태, 지하철 소음 등에 대하여 쟁점아파트와 비교대상아파트를 객관적으로 비교 하지 않고 추정적인 주장을 하고 있다. 비교대상아파트의 채광상태는 제출하지 않았으며 쟁점아파트는 지하철역과 200미터 이상 떨어져있으며 지하철로 인한 소음이나 진동 여부를 입증한 자료는 없다.

(2) 청구인이 근거로 제시한 심판례(조심 2022중7727, 2023.2.8.) 등의 사실관계는 본 건과 다르므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

위 심판례는 아래와 같이 쟁점주택을 양도 후 대체주택을 취득하기 위한 계획으로 계약서를 작성하였으나 대체주택 매도자의 사정으로 잔금일자가 쟁점주택 소유권 이전일보다 앞당겨진 점, 대체주택 취득 후부터 쟁점주택 소유권 이전일까지의 기간이 약 28일에 불과하여 주택거래의 현실 등을 감안하여 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 본 점, 쟁점주택에서 거주하다 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득하여 현재까지 계속 거주하고 있는 점 등을 근거로 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 인정한 사례이다.

대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결, 서울고등법원 2013.4.6. 선고 2022누56328 판례 또한 심판례와 같이 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지의 소요된 기간이 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있었다고 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 본 판례이다.

반면 청구인과 배우자는 혼인신고한 날이 속하는 달인 2016.12.19.부터 현재까지 OOO에서 전세로 거주하고 있으며 혼인신고로 인하여 1세대 2주택자가 된 후 혼인신고일로부터 5년이 경과하여 쟁점양도지분을 양도하였다. 청구인이 근거로 제시한 심판례와 같이 대체주택으로 이전하기 위하여 쟁점아파트를 양도한 것이 아니며 앞선 심판례 및 판례와 사실관계가 다르다.

청구인은 쟁점아파트 거래가 투기 목적 등이 없는 실거주 목적이므로 양도소득세율 중과대상이 아니라고 주장하나「소득세법」상 이러한 규정은 없는 점, 청구인이 제시한 심판례와 같이 실제 거주 혹은 이전을 목적으로 양도하지 않은 점, 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정도 확인되지 않는 점, 청구인은 혼인신고일 즈음부터 서초구에서 전세로 거주하며 혼인신고일로부터 5년 가까이 쟁점아파트를 계속 보유하다 시세차익을 극대화 한 후 비과세를 적용받기 위한 목적으로 양도했다고 보여지는 점, 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 점 등에 비추어 투기목적 등이 없는 실거주 목적이므로 중과 대상 주택거래가 아니라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 신고불성실ㆍ납부지연가산세는 취소되어야한다는 주장에 대하여 아래와 같은 이유로 받아들일 수 없다.

청구인이 제시한 심판례(조심 2017서0698, 2017.5.15.)는 이 사건처분과 유사매매사례가액이 존재하는 시기가 다르고 이 사건 처분은 비과세로 신고한 건으로 사실관계가 다른 사건이며, 청구인은 양수인에게 쟁점아파트를 양도하면서 인근 공인중개사 사무실의 호가 등으로 시세를 파악하여 양도가액을 정하였다고 주장하면서 양도일 이전 4개월 이내 같은 단지의 같은 층의 아파트의 매매가액을 확인하지 못했다고 하는 점은 납득이 가지 않는다.

또한 유사매매사례가액은 국세청 홈택스 혹은 국토부 실거래가공개시스템에서 확인할 수 있는 점, 판례에서 세법상 가산세는 과세권 행사 및 조세채권 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서, 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지·착오 등은 그 의무위반을 탓 할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하다고 판시하는 점(대법원 2004.6.24. 선고 2002두10780 판결 등 참조), 재산가액의 평가방법이나 부당행위 해당여부 등에 관한 법률적 판단을 그르쳐 (중략) 신고하였다는 사정은 단순한 법률의 부지나 오해에 불과하여 가산세를 면제할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하는 점(대법원 2015.6.25. 선고 2015두43728 판결 등) 등 판례에서는 납세자의 법령의 부지ㆍ착오 등은 가산세 감면의 정당한 사유로 보지 않고 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

② 청구인을 1세대 2주택자로 보아 중과세율을 적용한 처분의 당부

③ 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(2) 소득세법

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1.

「주택법」제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(3) 소득세법 시행령

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교는 아래 ＜표1＞ 기재와 같은바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일단지 내에 있고, 기준시가와 면적이 같은 것으로 나타난다.

＜표1＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교

OOO

(나) 쟁점아파트의 연도별 공동주택공시가격은 아래 ＜표2＞ 기재와 같다.

＜표2＞ 쟁점아파트의 연도별 공동주택공시가격

OOO

(다) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동ㆍ호수, 채광상태, 생활편의성 및 선호도, 주변환경, 구조 및 방향, 소음 및 진동 등이 달라 비교가능성이 없다고 주장하며 사진자료를 제출하였다.

(라) OOO지방국세청 평가심의위원회는 2022.9.5. 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 양도일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다고 보아 쟁점매매사례가액을 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장하나, OOO지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점아파트에 대해 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트 양도일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트 양도시의 시가로 볼 수 있다고 의결한 점, 비교대상아파트와 쟁점아파트는 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적과 공동주택가격이 동일한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 사회통념상 일시적 2주택이라고 인정되는 정당한 사유가 있으므로 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하나, 세법상 양도일의 착오는 사회통념상 인정되는 정당한 사유라고 볼 수 없는 점, 청구인이 인용한 심판례(조심 2022중7727, 2023.2.8.)는 본 사안과 사실관계가 다른 점 등에 비추어, 청구인에게 사회통념상 일시적 2주택이라고 인정되는 정당한 사유가 있다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(다) 다음으로 쟁점③에 관하여 살피건대, 청구인은 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고.납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 부과를 면할 수 있는바(대법원 2005.4.15. 선고 2003두4089 판결, 같은 뜻임), 특수관계자간 부동산 양도에 있어서 납세자로 하여금 적정한 시세에 따라 거래하도록 하는 것이 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정으로 보기 어려운 점, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 불과 4개월 전에 계약된 것으로 청구인이 비교대상아파트의 거래사실을 알기 어려웠다고 보기 어려운 점, 청구인은 국토교통부가 제공하는 실거래가 자료, 과세관청이 홈택스를 통해 제공하는 자료 등을 통해 실거래가를 어렵지 않게 확인할 수 있는 점 등에 비추어 가산세 부과가 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.