조심 2017부0688 (2017.04.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. OOO(이하 “청구인들”이라 한다)에 대하여 세무조사를 실시한 결과 청구인들이 2011년～2014년 중에 다수의 부동산을 계속 ·반복적으로 취득 및 양도하여 부동산매매업에 해당된다는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2016.11.3. 청구인 OOO에게 부가가치세 합계 OOO과 종합소득세 합계 OOO, 청구인 OOO에게 부가가치세 합계 OOO원, 2014년 제2기분 OOO을 각각 경정·고지하였다. 나. 청구인들은 이에 불복하여 2017.1.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 청구인들은 아파트를 구입하여 장기간 임대 보유하다가 매매하려고 하였으나, 임대에 어려움을 겪는 등 자금난에 시달려 처분할 수 밖에 없어 매매차익만을 기대하여 부동산을 매매하는 등 사업을 목적으로 하지 않았으므로 부동산 매매업이라 볼 수 없고, OOO는 일괄 취득하여 장기간에 걸쳐 양도한 것으로「부가가치세법」상 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 것이 아니므로 부동산매매업으로 보아 과세하는 것은 부당하다. (2) 처분청이 청구인의 당초 양도소득세 신고에 대하여 검증시에 부동산매매업임을 안내하였더라면 무신고 가산세 등은 면할 수 있었을 것이므로 이는 가산세 감면의 정당한 사유에 해당하여 가산세 부과는 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 2002년부터 2010년까지 청구인 OOO은 부동산을 40회 취득하여 18회에 걸쳐 양도하였고, 청구인 OOO는 23회 취득하여 20회에 걸쳐 양도한 것으로 확인되어 이 건 과세기간 전부터 부동산 매도를 통해 수익을 얻고자하는 목적이 있었던 것으로 보이는 점, 청구인 OOO은 2010.6.23. OOO 6채, 2010.9.20. 및 2010.9.24. OOO 20채 등을 대규모로 취득하고, 2010년부터 2013년까지 모두 양도 하였으며, 청구인 OOO는 2011년부터 2014년까지 OOO 등을 12채 취득하고, 8채 양도하는 등 청구인들의 거주지로부터 장거리인 대구광역시 등 타 지역에서 미분양아파트를 한꺼번에 여러 채를 구입하고 양도하여 아파트 매매로 인하여 상당한 양도차익을 남긴 것(청구인 OOO은 각 아파트 당 2011년 OOO원이고, 청구인 OOO는 각 아파트 당 2011년 OOO원임)은 임대나 주거 등의 장기 보유가 목적이 아니라 양도소득세 감면으로 인해 얻을 수 있는 매매차익이 그 목적으로 보이는 점, 청구인들이 대표자로 있는 부동산매매업 법인도 아파트를 취득, 양도하는 형태로 운영되고 있으며, 주식회사 OOO의 경우 청구인들이 취득, 양도한 것과 동일한 대구광역시 소재 OOO를 대량으로 취득한 후 양도한 것으로 확인되는 점, 청구인들은 아파트를 대량으로 취득한 것에 대하여 미분양주택 해소를 위해 취득하였다고만 하고 있을 뿐, 달리 호수만 다른 아파트를 대량으로 취득할 이유가 없는 점, 청구인들은 상기 부동산을 취득하고 양도하는 과정에서 개인들과 임대차계약을 맺고 부동산을 임대한 사실이 있으나 부동산임대업으로 사업자 등록한 사실이 없고, 임대소득에 대한 종합소득세를 기한 내에 신고한 사실도 없어 장기임대 목적으로 취득하였다고 인정하기도 어려운 점 등을 고려하면, 청구인들이 이 사건 각 아파트를 취득하여 양도한 것은 부동산매매업으로 볼 수 있을 정도의 계속성·반복성이 있다. 따라서, 청구인들이 2002년부터 부동산을 취득·양도한 행위는 취득 및 양도 횟수, 규모, 태양 등에 비추어 영리를 목적으로 계속성·반복성 있는 사업활동의 일환으로 행하여진 것으로 부동산매매업자로 보아 과세한 처분은 정당하다. (2) 가산세란 세법에 규정하는 의무를 위반한 자에 대하여 부과하는 것으로 청구인들이 대표자로 있는 부동산매매업 법인도 아파트를 취득·양도하는 형태로 운영되고 있으며, 부동산을 계속적·반복적으로 취득·양도하는 행위는 부동산매매업에 해당한다는 것을 충분히 인지할 수 있는 상황인 점, 청구인들은 부동산 매도로 상당한 매매차익을 얻었음에도 불구하고 양도소득세 감면신고를 이용하여 조세부담을 경감할 목적으로 소득구분을 잘못하여 신고한 것으로 보이는 점 등에 비추어 가산세 감면 등의 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부 (2) 가산세를 면제할 정당한 사유에 해당되는지 여부 나. 관련 법령 등 (1) 국세기본법 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. (2) 부가가치세법 제4조【과세대상】 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다. 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 (3) 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다. 6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다. ② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. (4) 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업 2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 (5) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득, 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제81조【가산세】① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액·퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 하며, 이하 이 항에서 “가산세대상금액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. 다만, 복식부기의무자가 부동산임대소득·사업소득 또는 산림소득에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 산출세액이 없거나 가산세대상금액의 100분의 20에 상당하는 금액이 당해 사업자의 수입금액의 1만분의 7에 미달하는 경우에는 그 수입금액의 1만분의 7에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. (6) 조세특례제한법 제98조의5【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자 또는 「소득세법」제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우 : 100분의 60 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우 : 100분의 80 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우 : 100분의 100 ② 「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」제95조 제2항 및 제104조 제1항 제3호의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다. 1. 장기보유 특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」제95조 제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율 : 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율 ④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인 OOO은 2002년부터 2014년도까지 부동산을 40회 걸쳐 취득하였고, 41회에 걸쳐 양도하였으며, 2010년에는 대구광역시 OOO 라는 미분양아파트를 26채 취득하였고, 취득 후 단기간에 양도(2010년 5채, 2011년 3채, 2012년 12채, 2013년 6채)한 후 「조세특례제한법」제98조의5 규정을 적용하여 양도소득세를 감면 신고하였다. 청구인 OOO는 2002년부터 2014년도까지 부동산을 33회 걸쳐 취득하였고, 28회 걸쳐 양도하였으며, 2011년～2014년 기간 중에 미분양아파트 10채를 취득하였고, 단기간 보유하다가 양도(2011년 2채, 2012년 1채, 2013년 3채, 2014년 2채)한 후 「조세특례제한법」제98조의5 규정을 적용하여 양도소득세를 감면 신고하였다 (나) 청구인들은 2002년부터 2014년까지 대구광역시 OOO 등 다수의 부동산을 취득 및 양도한 것으로 나타나고, 그 현황은 아래 <표1>과 같다. (나) 청구인들의 사업내역은 아래 <표2>·<표3>과 같다. (다) 청구인 OOO은 현재 부동산매매업 등을 운영하는 법인인 주식회사 OOO의 대표이사로 재직 중이고 청구인 OOO는 주식회사 OOO이라는 부동산매매업 법인의 대표이사로 재직 중인 것으로 확인되며, 그 사업내역은 아래 <표4>와 같다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 양도 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 그 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것인바(대법원 2015.5.14. 선고 2014두15030 판결 같은 뜻임), 2002년부터 2014년까지 청구인 OOO은 부동산을 40회 취득하여 41회에 걸쳐 양도하였고, 청구인 OOO는 33회 취득하여 28회에 걸쳐 양도한 것으로 확인되어 부동산 매도를 통해 수익을 얻고자하는 목적이 있었던 것으로 보이는 점, 청구인들이 대표자로 있는 부동산매매업 법인도 아파트를 취득, 양도하는 형태로 운영되고 있으며, 주식회사 OOO의 경우 청구인들이 취득, 양도한 것과 동일한 대구광역시 소재 OOO를 대량으로 취득 후 양도한 것으로 확인되는 점, 청구인들은 부동산을 취득하고 양도하는 과정에서 개인들과 임대차계약을 맺고 부동산을 임대한 사실이 있으나, 청구인들은 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 임대소득에 대한 종합소득세를 기한 내에 신고한 사실도 없어 장기임대 목적으로 취득하였다고 인정하기도 어려운 점 등에 비추어 청구인들이 미분양주택을 취득하여 양도함으로써 얻은 소득을 사업소득으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 세법에 규정된 신고·납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재이고 그와 같은 제재는 납세자에게 그 의무를 행하지 못한 데에 이를 정당화할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 납세자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다 할 것인바(대법원 1996.10.11. 선고 95누17274 판결), 청구인들은 다수의 아파트를 취득하고 양도한 사실이 확인되고, 또한 청구인들이 대표자로 있는 부동산매매업 법인도 아파트를 취득·양도하는 형태로 운영되고 있어 부동산매매업에 해당한다는 것을 충분히 인지할 수 있는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 소득구분을 잘못하여 신고한 것에 가산세 감면 등의 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로「국세기 본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.